Uitspraak
9 oktober 1992
Eerste Kamer
Nrs. 14.672 tot en met 14.675
EB/AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaken van:
DE GEMEENTE MAASSLUIS,
waarvan de zetel is gevestigd te Maassluis,
EISERES tot cassatie,
advocaten: Mr. P.J.L.J. Duijsens en Mr. E. Grabandt,
tegen
PAKWONINGEN B.V. (voorheen EUROWONINGEN B. V. ),
gevestigd te Rotterdam,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: Mr. J.L. de Wijkerslooth.
1. De gedingen in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie - verder te noemen Pakwoningen - is bij incidentele vonnissen van de Rechtbank te Rotterdam toegelaten eiseres tot cassatie - verder te noemen Maassluis - en de Gemeente Rotterdam - verder te noemen Rotterdam - in vrijwaring op te roepen. Bij exploiten van 30 september 1987 (zaken nrs. 14.672 - 14.674) respektievelijk 4 maart 1987 (zaak nr. 14.675) heeft Pakwoningen vervolgens Maassluis en Rotterdam gedagvaard voor die Rechtbank en in elk van die dagvaardingen gevorderd Maassluis en Rotterdam hoofdelijk te veroordelen al datgene te doen en/of te betalen waartoe Pakwoningen als gedaagde in de hoofdzaak jegens de eisers in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld. Hierna worden de eisers in de betrokken hoofdzaken gezamenlijk aangeduid als de bewoners.
Nadat Maassluis en Rotterdam tegen de vorderingen verweer hadden gevoerd, heeft de Rechtbank bij vonnissen van 15 juli 1988 in de zaken nrs. 14.672, 14.673 en 14.675 Maassluis veroordeeld aan Pakwoningen te betalen wat Pakwoningen aan de bewoners zal moeten betalen nadat de schade is opgemaakt, en de beslissing met betrekking tot de vorderingen tegen Rotterdam aangehouden. In de zaak nr. 14.674 heeft de Rechtbank de vorderingen afgewezen.
Tegen de vonnissen in de zaken nrs. 14.672, 14.673 en 14.675 heeft Maassluis, en tegen het vonnis in de zaak nr. 14.674 heeft Pakwoningen hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te 's-Gravenhage.
Bij arresten van 6 december 1990 in de zaken nrs. 14.672, 14.673 en 14.675 heeft het Hof de bestreden vonnissen bekrachtigd. In de zaak nr. 14.674 heeft het Hof bij arrest van 6 december 1990 het bestreden vonnis, voor zover tussen Pakwoningen en Maassluis gewezen, vernietigd en Maassluis veroordeeld om aan Pakwoningen al datgene te betalen wat Pakwoningen in de hoofdzaak verschuldigd zal blijken te zijn.
De arresten van het Hof zijn aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen de arresten van het Hof heeft Maassluis beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaardingen zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit. Pakwoningen heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Mok strekt tot verwerping van de cassatieberoepen.
De Hoge Raad heeft de zaken gevoegd.
3. De beoordeling van het middel
3.1 In cassatie moet van het volgende worden uitgegaan. Maassluis heeft een door Rotterdam met verontreinigd havenslib opgespoten stuk grond in […] als bouwgrond met een bouwverplichting verkocht aan Pakwoningen.
Pakwoningen heeft gedeelten van die grond verkocht aan de bewoners, die tezelfdertijd met Pakwoningen een aannemingsovereenkomst sloten voor op de grond te bouwen opstallen.
De door Pakwoningen aan de bewoners verkochte percelen zijn door middel van zogenaamde ABC-akten rechtstreeks door Maassluis aan de bewoners geleverd; zij zijn vervolgens door Pakwoningen bebouwd.
De grond onder en bij die percelen, alsmede de omgeving daarvan, blijkt verontreinigd te zijn onder meer met bestrijdingsmiddelen als aldrin en teladrin, zware metalen, arseen, reinigingsmiddelen en olie. De bewoners hebben op 23 augustus 1983 een brief van het Openbaar Lichaam Rijnmond ontvangen met de mededeling dat de grond onder hun huizen verontreinigd was.
De Dienst Centraal Milieubeheer Rijnmond heeft onderzoeken verricht naar de aard en de omvang van de verontreiniging. Deze onderzoeken leidden tot de conclusie dat er sprake was van een voor bodemsanering in aanmerking komende verontreiniging. De Rijksoverheid heeft besloten tot een sanering op grond van de Interimwet bodemsanering.
De bewoners hebben in de door hen tegen Pakwoningen en Maassluis aangespannen hoofdprocedures vergoeding gevorderd van de schade welke zij stellen te lijden door waardedaling van het gekochte als gevolg van de verontreinigde toestand van de grond. Pakwoningen heeft Maassluis en Rotterdam in vrijwaring geroepen.
3.2 De onderdelen 2,3 en 4 van het middel - onderdeel 1 bevat geen klacht - zijn gericht tegen 's Hofs oordeel dat wat de onderhavige verontreiniging betreft, op Maassluis jegens Pakwoningen een garantieverplichting rust. De onderdelen kunnen niet tot cassatie leiden.
Het Hof heeft niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door op grond van de omstandigheden dat Maassluis de grond als bouwgrond aan Pakwoningen heeft verkocht en daarbij een bouwverplichting heeft opgelegd, te oordelen dat Maassluis jegens Pakwoningen ervoor moest instaan dat de grond geschikt was voor woningbouw. Tot nadere motivering was het Hof niet gehouden en 's Hofs oordeel is ook niet onbegrijpelijk.
Het Hof behoefde zich van dat oordeel niet te laten weerhouden door de in de bestreden arresten (rov. 7 in zaak nr. 14.674, rov. 8 in de overige zaken) vermelde, tussen Maassluis en Pakwoningen overeengekomen bedingen, welke kort samengevat inhielden dat het verkochte voor rekening en risico van Pakwoningen was en dat het werd geleverd in de staat waarin het zich bevond en zonder dat werd ingestaan voor eventuele verborgen gebreken. Kennelijk heeft het Hof de geschiktheid van de grond voor het daarop bouwen van woningen waarin men - zoals het Hof het uitdrukt - "ook uit een oogpunt van volksgezondheid en milieu, veilig zou kunnen wonen en verblijven", als een zo wezenlijke eigenschap beschouwd dat bedingen als evenvermeld vorenbedoelde garantieverplichting niet uitsluiten.
Ook indien, zoals het Hof nog bij wege van veronderstelling heeft vermeld, Pakwoningen gezien haar deskundigheid "wellicht had kunnen vermoeden" dat aan de "woonfunctie wat schortte", behoefde het Hof hieraan niet de gevolgtrekking te verbinden dat Maassluis tegenover Pakwoningen niet ervoor behoefde in te staan dat de grond geschikt was voor woningbouw.
3.3 Onderdeel 5 strekt ten betoge dat het Hof het beroep van Maassluis op de verborgen gebreken-regeling van de art. 1542 e.v. (oud) BW op onvoldoende gronden heeft verworpen. Het onderdeel faalt. Indien, zoals het Hof heeft geoordeeld en in de onderdelen 2 - 4 tevergeefs is bestreden, Maassluis verplicht was in te staan voor de geschiktheid van de grond voor woningbouw, volgt daaruit dat de bedoelde wettelijke regeling niet van toepassing is (vgl. HR 10 mei 1963, NJ 1963, 288).
3.4 Onderdeel 6 bouwt voort op de voorafgaande onderdelen en moet het lot daarvan delen.
3.5. Onderdeel 7 strekt ten betoge dat, nu de contractuele band tot stand is gekomen tussen "twee professionele partijen", terwijl het Hof de mogelijkheid niet heeft uitgesloten dat Pakwoningen had kunnen vermoeden dat aan de woonfunctie wat schortte, het Hof ten onrechte althans op onvoldoende gronden het beroep van Maassluis op het voormelde exoneratiebeding terzijde heeft geschoven. Het onderdeel is tevergeefs voorgesteld.
Het Hof heeft voor zijn oordeel dat Maassluis zich niet op dat beding kan beroepen, mede in aanmerking genomen dat een beding van deze strekking “standaard” voorkomt in vrijwel iedere koopovereenkomst (rov. 8 in zaak nr. 14.674, rov. 9 in de overige zaken). De gedachtengang van het Hof moet, mede gelet op 's Hofs verwijzingen naar zijn beslissingen in de zaken van de bewoners, klaarblijkelijk aldus worden verstaan dat de door het Hof aangenomen garantieverplichting een zo wezenlijke eigenschap betreft dat de redelijkheid zich ertegen verzet aan het bedoelde beding, dat in algemene termen een instaan voor verborgen gebreken uitsluit en naar zijn strekking als een standaardbeding is te beschouwen, de betekenis toe te kennen dat het die garantieverplichting uitschakelt, en dat dit niet anders is omdat Pakwoningen als projectontwikkelaar een professionele wederpartij van Maassluis is. Kennelijk heeft het Hof hierbij ook meegewogen dat niet Pakwoningen maar Maassluis de grond met verontreinigd havenslib heeft doen ophogen en als bouwgrond, met een bouwverplichting, heeft uitgegeven.
Met een en ander heeft het Hof niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. 's Hofs gedachtengang is niet onbegrijpelijk en tot nadere motivering op dit punt was het Hof niet verplicht.
3.6 Onderdeel 8 bestrijdt 's Hofs verwerping van het beroep van Maassluis op verjaring ingevolge de Wet van 31 oktober 1924, Stb. 482, waarin voor zover te dezen van belang is bepaald dat de rechtsvorderingen ter zake van geldschulden ten laste van de gemeenten in elk geval verjaren door verloop van vijf jaren na de 31e december van het jaar waarin de schuld opvorderbaar is geworden.
Het onderdeel kan bij gebreke van belang niet tot cassatie leiden op grond van het volgende.
Een redelijke uitleg van voormelde wet brengt mee dat de daarin voorziene verjaringstermijn van vijf jaren in gevallen als de onderhavige, waarin pas na verloop van tijd schade als gevolg van bodemverontreiniging aan de dag treedt, niet geacht kan worden eerder te zijn aangevangen dan op de dag volgende op de 31e december van het jaar waarin de bodemverontreiniging bekend is geworden aan degenen die als gevolg daarvan schade lijden of dreigen te lijden waarvoor zij (eventueel) de gemeente aansprakelijk kunnen houden. Het tijdstip van dit bekend worden behoort redelijkerwijs te worden aangemerkt als het tijdstip waarop de vordering te dier zake tegen de gemeente "opvorderbaar" in de zin van voormelde wet is geworden.
De stukken van het geding laten geen andere gevolgtrekking toe dan dat pas in de loop van 1983 aan de bewoners bekend is geworden dat de grond onder en bij hun huizen verontreinigd is. Maassluis heeft ten processe niet gesteld dat Pakwoningen reeds op enig eerder tijdstip wist dat tegen haar gerichte aanspraken van de bewoners wegens bodemverontreiniging te verwachten waren. Nu de dagvaardingen in de onderhavige vrijwaringsprocedures tegen Maassluis door Pakwoningen zijn uitgebracht in 1987, volgt uit het vorenoverwogene dat de vrijwaringsvorderingen van Pakwoningen niet krachtens voormelde wet zijn verjaard. Het Hof heeft dan ook terecht beslist dat Maassluis zich niet op verjaring kan beroepen, wat er overigens zij van de door het Hof gebezigde gronden.
3.7 Nu geen van de onderdelen doel treft, moeten de cassatieberoepen worden verworpen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt de beroepen;
veroordeelt Maassluis in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Pakwoningen begroot op f 1.828,80 aan verschotten en f 4.000, -- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de raadsheren Roelvink, als voorzitter, Davids, Korthals Altes, Neleman en Nieuwenhuis, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Davids op
9 oktober 1992.
9 oktober 1992.