ECLI:NL:HR:1994:ZC1249

• Datum uitspraak: 28 januari 1994
• Publicatiedatum: 8 april 2013
• Zaaknummer: 8343
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: R. Royer; A. Roelvink; J. Mijnssen; H. Neleman; M. Heemskerk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht woonruimte: Voortzetting onderhuurovereenkomst en redelijkheid/billijkheid

In deze zaak, die voor de Hoge Raad is gebracht, staat de voortzetting van een onderhuurovereenkomst centraal. De verzoekster, Amsterdamse Huizenhandel en Administratiemaatschappij B.V. (AHAM), had een pand verhuurd aan [betrokkene 1], die op zijn beurt de parterre en het souterrain als winkel- en opslagruimte gebruikte. De hoofdhuurovereenkomst eindigde op 1 juni 1991, maar de onderhuurders, waaronder [verweerder], maakten aanspraak op voortzetting van hun huurovereenkomst. AHAM verzocht de Kantonrechter te Amsterdam om de huurovereenkomst met [verweerder] te beëindigen, maar dit verzoek werd afgewezen. De Rechtbank bekrachtigde deze beslissing, waarna AHAM in cassatie ging.

De Hoge Raad oordeelde dat bij de beoordeling van de voortzetting van de huurovereenkomst de redelijkheid en billijkheid in acht genomen moeten worden. De Hoge Raad stelde vast dat de onderverhuurde gedeelten als woonruimte moesten worden beschouwd en dat de belangen van AHAM niet opwogen tegen die van [verweerder]. De Hoge Raad benadrukte dat het huurprijsregime, zoals neergelegd in de Huurprijzenwet woonruimte, van toepassing was en dat AHAM zich niet kon beklagen over mogelijke huurverlagingen die [verweerder] zou kunnen aanvragen. De Hoge Raad verwierp het beroep van AHAM en veroordeelde haar in de proceskosten.

Deze uitspraak benadrukt de bescherming van huurders in het huurrecht en de noodzaak voor verhuurders om rekening te houden met de belangen van hun huurders, vooral in situaties waarin de redelijkheid en billijkheid in het geding zijn. De uitspraak is van belang voor de interpretatie van artikel 7A:1623 BW, dat de voorwaarden voor de beëindiging van huurovereenkomsten regelt.

Uitspraak

28 januari 1994
Eerste Kamer
Rek.nr. 8343
Br.

Hoge Raad der Nederlanden

Beschikking

in de zaak van:

AMSTERDAMSE HUIZENHANDEL EN ADMINISTRATIEMAATSCHAPPIJ B.V. ,

gevestigd te Amsterdam ,

VERZOEKSTER tot cassatie,
advocaat: Mr. R.M. Hermans,

t e g e n

[verweerder] ,

wonende te [woonplaats] ,

VERWEERDER in cassatie,
advocaat: Mr. G. Snijders.

1. Het geding in feitelijke instanties

Met een op 25 november 1991 gedateerd verzoekschrift heeft verzoekster tot cassatie - verder te noemen; AHAM - zich gewend tot de Kantonrechter te Amsterdam met verzoek, voor het geval verweerder in cassatie - verder te noemen: [verweerder] - terecht een beroep doet op art. 1623
k BW, te bepalen dat de huurovereenkomst met ingang van een in de beschikking te bepalen tijdstip zal eindigen.

Nadat [verweerder] tegen het verzoek verweer had gevoerd, heeft de Kantonrechter na gerechtelijke bezichtiging bij beschikking van 19 juni 1992 het verzoek afgewezen.

Tegen deze beschikking heeft AHAM hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Amsterdam .

Bij beschikking van 17 maart 1993 heeft de Rechtbank de bestreden beschikking van de Kantonrechter bekrachtigd.

De beschikking van de Rechtbank is aan deze beschikking gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen de beschikking van de Rechtbank heeft AHAM beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.

[verweerder] heeft verzocht het beroep te verwerpen.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Leijten strekt primair tot niet-ontvankelijkverklaring van AHAM in haar beroep, subsidiair tot vernietiging van de beschikking van de Rechtbank en tot verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof te Amsterdam .
Bij brief van 14 december 1993 heeft de advocaat van AHAM op de conclusie van het Openbaar Ministerie gereageerd.

3. Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) AHAM is eigenaresse van het [a-straat 1] te [vestigingsplaats] , bestaande uit een souterrain, parterre en drie bovenverdiepingen. Zij had het gehele pand van 5 april 1990 tot 1 juni 1991 aan [betrokkene 1] verhuurd. De parterre en het souterrain waren bij [betrokkene 1] in gebruik als winkelen opslagruimte. [betrokkene 1] heeft deze ruimten inmiddels ontruimd.

(ii) De drie bovenverdiepingen zijn elk afzonderlijk als woonruimte in gebruik bij respectievelijk [betrokkene 2] , [betrokkene 3] en [verweerder] (verweerder in cassatie), verder te zamen te noemen: de onderhuurders. Daartoe heeft [betrokkene 1] met [betrokkene 2] en [verweerder] huurovereenkomsten gesloten. [betrokkene 3] had reeds een huurovereenkomst met de voorganger van [betrokkene 1] ; [betrokkene 1] heeft erin toegestemd in diens plaats als verhuurder van [betrokkene 3] op te treden, waarna de huurovereenkomst door [betrokkene 3] en [betrokkene 1] is voortgezet.
(iii) AHAM heeft in kort geding de ontruiming van het pand door de onderhuurders gevorderd. Dezen hebben zich daartegen verweerd met, kort gezegd, een beroep op art. 7A:1623
k BW, waaruit volgens bun stellingen voor het onderhavige geval voortvloeit dat sinds 1 juni 1991 huurovereenkomsten bestaan tussen hen en AHAM . De President van de Rechtbank te Amsterdam heeft de vordering van AHAM afgewezen en het Hof te Amsterdam heeft diens vonnis bekrachtigd. Bij zijn heden uitgesproken arrest in de zaak met rolnummer 14.943 heeft de Hoge Raad het arrest van het Hof vernietigd en het geding naar dat Hof verwezen ter verdere behandeling en beslissing.

(iv) In zijn evengenoemd arrest heeft de Hoge Raad onder meer overwogen, kort samengevat, dat art. 1623
k slechts toepassing kan vinden, indien de (hoofd)huurovereenkomst, voor wat de onderverhuurde gedeelten betreft, moet worden beschouwd als een huurovereenkomst van woonruimte waarop de art. 1623
a e.v. van toepassing zijn, en dat daarvoor beslissend is hetgeen partijen bij de (hoofd)huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van de onderverhuurde gedeelten, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.

3.2 In de onderhavige procedure heeft AHAM de Kantonrechter te Amsterdam verzocht om, voor het geval op grond van art. 1623
k een huurovereenkomst tussen haar en [verweerder] mocht bestaan, op de voet van het tweede lid van dat artikel te bepalen dat deze overeenkomst op een in de beschikking te bepalen tijdstip zal eindigen, zulks op de grond, kort gezegd en voor zover in cassatie van belang, dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van haar kan worden gevergd dat zij de overeenkomst met [verweerder] voortzet (lid 2, aanhef en onder
c ). De Kantonrechter heeft dit verzoek afgewezen. De Rechtbank heeft de beschikking van de Kantonrechter bekrachtigd. Hiertegen keert zich het middel.

3.3 Bij de beoordeling van het middel moet, overeenkomstig de voorwaarde waaronder de onderhavige procedure is ingesteld, uitgangspunt zijn dat de huurovereenkomst tussen [betrokkene 1] en [verweerder] op de voet van art. 1623
k is voortgezet door AHAM en [verweerder] . In het licht van de hiervoor onder 3.1 sub (iv) weergegeven overwegingen van de Hoge Raad in de zaak met rolnummer 14.943 betekent dit dat veronderstellenderwijze ervan moet worden uitgegaan dat, mede in aanmerking genomen de inrichting van het aan [verweerder] onderverhuurde gedeelte, aan partijen bij de (hoofd)huurovereenkomst - AHAM en [betrokkene 1] - een gebruik van dat gedeelte als woonruimte voor ogen heeft gestaan. Met betrekking tot de onderverhuurde gedeelten heeft de Kantonrechter overwogen dat deze geschikt zijn om ieder afzonderlijk als woonruimte te worden gebezigd; AHAM heeft in cassatie niet geklaagd over de verwerping door de Rechtbank van haar tegen dit oordeel gerichte grief.

3.4 In rov. 7.2 heeft de Rechtbank overwogen dat de omstandigheid dat [verweerder] bij voortzetting van de huurovereenkomst met succes een verzoek tot huurverlaging zou kunnen doen, als gevolg waarvan AHAM huurinkomsten zou derven, geen rol kan spelen bij het beantwoorden van de vraag of naar de maatstaven van art. 1623
k lid 2 onder
c van AHAM kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [verweerder] voortzet. Het eerste onderdeel van het middel bestrijdt dit oordeel met een rechtsklacht en een motiveringsklacht.

De rechtsklacht is tevergeefs voorgesteld. Zoals hiervoor onder 3.3 is overwogen, moet in de onderhavige procedure veronderstellenderwijze ervan worden uitgegaan dat aan AHAM en [betrokkene 1] voor wat betreft het aan [verweerder] onderverhuurde gedeelte een gebruik als woonruimte voor ogen heeft gestaan. Bij dit uitgangspunt kan AHAM zich niet met vrucht erover beklagen dat het huurprijsregime, zoals neergelegd in de Huurprijzenwet woonruimte, van toepassing is en dat, mocht die wet [verweerder] de mogelijkheid bieden met succes verlaging van de huurprijs te verzoeken, hij die mogelijkheid benut, met het door AHAM gestelde gevolg "dat die huurprijsvermindering tot een aanzienlijke waardevermindering van het pand zou leiden".
Nu het bestreden oordeel van de Rechtbank van louter juridische aard is, kan de redengeving ervan in cassatie niet met vrucht worden bestreden, zodat de motiveringsklacht evenmin doel treft.

3.5 Onderdeel 2
a richt zich tegen het oordeel van de Rechtbank dat het belang van AHAM het pand aan een huurder onder een huurregime te kunnen verhuren niet opweegt tegen het belang van [verweerder] bij bestendiging van de huurovereenkomst, "gelet op het feit dat niet is gesteld of gebleken dat de aanwezigheid van meer huurders onder verschillende huurregimes, welke situatie zich in het pand al blijkbaar jaren voordoet, tot grote problemen aanleiding heeft gegeven". Het onderdeel behelst de klacht dat de Rechtbank haar oordeel onvoldoende heeft gemotiveerd, aangezien AHAM eerst na de beëindiging van de huurovereenkomst met [betrokkene 1] op 1 juni 1991 werd geconfronteerd met de aanwezigheid van meer huurders onder verschillende huurregimes.

De klacht miskent evenwel dat in de veronderstelling waarvan in de onderhavige procedure moet worden uitgegaan, te weten dat aan AHAM en [betrokkene 1] voor wat betreft het aan [verweerder] onderverhuurde gedeelte een gebruik als woonruimte voor ogen heeft gestaan, bij de beantwoording van de vraag of naar de maatstaven van art. 1623
k lid 2 onder
c van AHAM kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [verweerder] voortzet, haar evenbedoelde belang geen gewicht in de schaal legt.

Onderdeel 2
b verwijt de Rechtbank een aantal essentiële stellingen van AHAM niet bij de belangenafweging te hebben betrokken. Als zodanig noemt het onderdeel in de eerste plaats onder (i) en (ii) dat, kort samengevat, voortzetting van de huurovereenkomsten met de onderhuurders meebrengt dat het moeilijk, zo niet onmogelijk zal zijn een solvabele huurder te vinden voor het overblijvende gedeelte van het pand. Kennelijk en niet onbegrijpelijk heeft de Rechtbank in deze stelling enkel een argument gelezen voor het standpunt van AHAM dat haar belang meebracht het gehele pand aan een huurder te kunnen verhuren. Het onderdeel is in zoverre tevergeefs voorgesteld reeds omdat dit belang in het onderhavige geval blijkens het vorenoverwogene geen rol kan spelen.

Voor zover het onderdeel erover klaagt dat de Rechtbank geen aandacht heeft besteed aan de stelling van AHAM dat [verweerder] wist althans behoorde te weten dat de onderhuurovereenkomst zou eindigen bij het einde van de huurovereenkomst tussen AHAM en [betrokkene 1] , is het eveneens tevergeefs voorgesteld. De door AHAM gestelde omstandigheid belet niet dat [verweerder] een beroep doet op voortzetting van de huurovereenkomst op de voet van art. 1623
k .

4 Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt AHAM in de kosten van het geding incassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] begroot op
f 2.900,--, op de voet van art. 57
b Rv. te voldoen aan de Griffier van de Hoge Raad.

Deze beschikking is gegeven door de president Royer als voorzitter en de raadsheren Roelvink, Mijnssen, Neleman en Heemskerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op
28 januari 1994 .