ECLI:NL:HR:1997:ZC2446

• Datum uitspraak: 3 oktober 1997
• Publicatiedatum: 8 april 2013
• Zaaknummer: 16.378
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Overig
• Procedures: Cassatie
• Rechters: vice-president Roelvink; raadsheer Mijnssen; raadsheer Neleman; raadsheer Heemskerk; raadsheer Jansen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsbescherming en servicekosten bij vaste vergoeding in huurovereenkomst

De zaak betreft een geschil tussen een huurder en de gemeente over de betalingsverplichting van servicekosten voor gas, water en elektriciteit. De huurder beriep zich op een in de huurovereenkomst opgenomen vaste vergoeding van 150 gulden per maand die niet verrekenbaar zou zijn. De kantonrechter en rechtbank wezen de vordering van de huurder af, stellende dat artikel 37 van de Huurprijzenwet woonruimte (HPW) toewijzing in de weg stond.

In cassatie stelde de Hoge Raad vast dat de gemeente als opvolgend verhuurder gebonden is aan de afspraken van de vorige verhuurder en dat de vaste vergoeding als niet-verrekenbaar kan worden aangenomen. De Hoge Raad oordeelde dat artikel 13 lid 1 HPW de weg naar de Huurcommissie afsluit indien partijen een betalingsafspraak hebben gemaakt, maar dat dit niet uitsluit dat de huurder in een dagvaardingsprocedure een verklaring voor recht kan vorderen over de betalingsverplichting.

De Hoge Raad vernietigde het vonnis van de rechtbank en verwees de zaak naar het Gerechtshof Amsterdam voor verdere behandeling. Tevens veroordeelde de Hoge Raad de gemeente in de proceskosten. Hiermee werd bevestigd dat de huurder niet is uitgesloten van civiele procedure ondanks de regeling in de HPW en dat de vaste vergoeding niet automatisch de mogelijkheid tot procedure bij de Huurcommissie uitsluit.

Uitkomst: De Hoge Raad vernietigt het vonnis en verwijst de zaak voor verdere behandeling naar het Gerechtshof Amsterdam.

Uitspraak

3 oktober 1997

Eerste Kamer

Nr. 16.378 (C96/196)

AS

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

EISER tot cassatie,

advocaat: mr B. Winters,

t e g e n

DE GEMEENTE BAARN,

gevestigd te Baarn,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr T.H. Tanja-van den Broek.

1. Het geding in feitelijke instanties

Eiser tot cassatie — verder te noemen: [eiser] — heeft bij exploit van 7 januari 1994 verweerster in cassatie — verder te noemen: de Gemeente — gedagvaard voor de Kantonrechter te Amersfoort en gevorderd voor recht te verklaren dat de Gemeente gehouden is de tussen [eiser] en de Rijksuniversiteit Utrecht gemaakte afspraak, vastgelegd in art. 8 van de huurovereenkomst, inhoudende dat [eiser] voor de kosten wegens gebruik van elektriciteit, gas en water ten behoeve van de woning aan de [straatnaam] te [woonplaats] een niet verrekenbare, vaste vergoeding van ƒ 150,-- per maand dient te betalen, na te komen.

De Gemeente heeft de vordering bestreden.

De Kantonrechter heeft bij vonnis van 15 juni 1994 de vordering afgewezen.

Tegen dit vonnis heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Utrecht.

Bij vonnis van 10 april 1996 heeft de Rechtbank de vordering van [eiser] afgewezen en het vonnis van de Kantonrechter van 15 juni 1994 bekrachtigd.

Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

De Gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Vranken strekt tot vernietiging en verwijzing.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) [eiser] huurt sedert februari 1982 de woning [straatnaam] (voorheen [straatnaam] ) te [woonplaats] . Aanvankelijk huurde hij de woning van de Rijksuniversiteit te Utrecht (hierna: RUU). Vanaf oktober 1987 huurt hij de woning van de Gemeente. In de schriftelijke huurovereenkomst, die in februari 1982 is opgemaakt tussen [eiser] en de RUU, is in art. 8 vermeld dat de kosten van ƒ 150,-- per maand wegens gebruik van elektriciteit, gas en water, met inbegrip van meterhuur en de kosten van aansluiting, in de huurprijs zijn begrepen.

(ii) Bij beschikking van de Kantonrechter te Amersfoort van 22 september 1993 is op verzoek van [eiser] uitspraak gedaan over de betalingsverplichting voor hem als huurder van de onderhavige woning met betrekking tot de kosten als bedoeld in art. 12 Huurprijzenwet woonruimte (hierna: HPW), voor zover betrekking hebbende op de kosten van gas-, water- en elektriciteitsverbruik in de tijdvakken van 1 januari 1989 tot 1 januari 1990 en van 1 januari 1990 tot 1 januari 1991.

3.2 [eiser] heeft in het onderhavige geding gevorderd voor recht te verklaren dat de Gemeente gehouden is tot nakoming van de tussen hem en de RUU gemaakte afspraak, vastgelegd in art. 8 van de huurovereenkomst, inhoudende dat [eiser] voor de kosten wegens gebruik van electriciteit, gas en water ten behoeve van de woning aan de [straatnaam] te [woonplaats] een niet verrekenbare, vaste vergoeding van ƒ 150,-- per maand dient te betalen. De Rechtbank heeft, evenals de Kantonrechter, de vordering afgewezen, omdat art. 37 HPW aan toewijzing van de vordering in de weg zou staan. Hiertegen richt zich het middel.

3.3 Bij de beoordeling van het middel dient te worden vooropgesteld dat, zoals de Rechtbank, in cassatie terecht niet bestreden, in de tweede alinea van rov. 4 van haar vonnis heeft overwogen, de Gemeente als opvolgend eigenaar van het door [eiser] bewoonde pand op grond van art. 7A:1612 BW gebonden is aan de afspraken die de RUU, de vorige eigenaar/verhuurder, met [eiser] over zijn betalingsverplichting heeft gemaakt.

Voorts moet, als door [eiser] in hoger beroep gesteld en door de Rechtbank in het midden gelaten, in cassatie veronderstellenderwijs ervan worden uitgegaan dat de in art. 8 van de huurovereenkomst bedoelde vergoeding van ƒ 150,-- per maand wegens gebruik van elektriciteit, gas en water een vaste, niet-verrekenbare vergoeding is.

3.4 Onderdeel 1 strekt ten betoge dat de art. 13 en 14 HPW niet van toepassing zijn, indien partijen in de huurovereenkomst afspraken hebben gemaakt met betrekking tot de betalingsverplichting van de huurder ten aanzien van kosten als bedoeld in art. 12 HPW, althans indien die betalingsverplichting lager is dan de vergoeding die ingevolge art. 12 ten hoogste in rekening mag worden gebracht.

Het onderdeel treft doel. Vooropgesteld moet worden dat art. 13 lid 1 bepaalt dat slechts plaats is voor een uitspraak van de huurcommissie omtrent de betalingsverplichting ter zake van de in art. 12 bedoelde kosten, indien huurder en verhuurder daaromtrent geen overeenstemming hebben kunnen bereiken. Deze bepaling staat er niet aan in de weg dat de huurder, indien het overeengekomen bedrag het aan de hand van art. 12 vast te stellen maximumbedrag overschrijdt, daartegen langs de weg van de art. 13–14 opkomt; de art. 12–14 strekken immers ertoe de huurder tegen een dergelijke overschrijding te beschermen, welke bescherming ingevolge art. 37 dwingendrechtelijk van aard is. In het onderhavige geval is deze bescherming evenwel niet aan de orde, nu het de huurder is die zich op de overeengekomen betalingsverplichting beroept. Derhalve sluit de aanhef van art. 13 lid 1 in dit geval de weg naar de huurcommissie af.

Zoals hierna onder 3.6 nog zal worden overwogen, is dit — anders dan de Rechtbank kennelijk voor ogen heeft gestaan — bovendien niet beslissend voor de vraag of [eiser] langs de weg van de onderhavige procedure een verklaring voor recht omtrent zijn betalingsverplichting kon verlangen.

3.5 Anders dan onderdeel 2 veronderstelt, heeft de Rechtbank niet geoordeeld dat art. 12 in verbinding met art. 37 HPW zich ertegen verzet dat partijen een vergoeding ter zake van in art. 12 lid 1 bedoelde kosten overeenkomen die lager is dan de vergoedingen die ingevolge deze bepaling ten hoogste in rekening mogen worden gebracht. Het onderdeel mist derhalve in zoverre feitelijke grondslag.

3.6 Ook ingeval voor partijen de rechtsgang van art. 13 en 14 HPW openstaat, is het niet uitgesloten in een dagvaardingsprocedure een verklaring voor recht te vorderen omtrent een in de huurovereenkomst overeengekomen vergoeding ter zake van in art. 12 HPW bedoelde kosten (vgl. HR 2 december 1994, NJ 1995, 184). Anders dan de Rechtbank in rov. 5.5 van haar vonnis heeft geoordeeld, levert dit geen strijd met art. 37 HPW op. Het gaat hier immers om uitleg van het stelsel van de HPW op dit punt, en niet om uitsluiting of beperking van de bepalingen van de HPW bij overeenkomst.

Onderdeel 3 is derhalve gegrond.

3.7 Onderdeel 4, dat klaagt dat de Rechtbank de periode van oktober 1987 tot 31 december 1988 niet in haar beoordeling van de gevorderde verklaring voor recht heeft betrokken, mist doel. Kennelijk heeft de Rechtbank de stukken van het geding aldus uitgelegd dat de gevorderde verklaring voor recht niet op deze periode betrekking heeft. In het bijzonder in het licht van de hiervoor in 3.1 onder (ii) vermelde procedure met betrekking tot de voor de periode van 1 januari 1989 tot 1 januari 1991 geldende betalingsverplichting is dit niet onbegrijpelijk.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het vonnis van de Rechtbank te Utrecht van 10 april 1996;

verwijst het geding naar het Gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op ƒ 678,27 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president Roelvink als voorzitter en de raadsheren Mijnssen, Neleman, Heemskerk en Jansen, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op
3 oktober 1997 .