Uitspraak
20 februari 1998
Eerste Kamer
Nr. 16.353 (96/171 HR)
AS
Eerste Kamer
Nr. 16.353 (96/171 HR)
AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr J.L. Hofdijk,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr J.L. Hofdijk,
t e g e n
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
STICHTING PENSIOENFONDS ABP ,
gevestigd te Heerlen ,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr R. van Gelder.
STICHTING PENSIOENFONDS ABP ,
gevestigd te Heerlen ,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr R. van Gelder.
1. Het geding in feitelijke instantiesEiseres tot cassatie - verder te noemen: [eiseres] - heeft bij exploit van 8 juli 1993 verweerster in cassatie - verder te noemen: het ABP - op verkorte termijn gedagvaard voor de Kantonrechter te Rotterdam en gevorderd:
1. vernietigd te verklaren, althans te vernietigen de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte, gelegen aan [a-straat 1] en [a-straat 2] te [plaats] , zulks vanwege dwaling en/of bedrog zijdens het ABP ;
2. ontbonden te verklaren, althans te ontbinden de huurovereenkomst met betrekking tot voormelde bedrijfsruimte, zulks vanwege de toerekenbare tekortkomingen van het ABP en/of voor het geval onder sub 1 gevorderde niet voor toewijzing in aanmerking zou komen op grond van een onvoorziene wijziging van omstandigheden, waardoor naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de overeenkomst niet in stand kan blijven;
3. voor het geval het onder sub 1 en 2 gevorderde niet voor toewijzing in aanmerking zou komen: te bepalen dat het ABP [eiseres] , naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, niet (langer) gebonden mag houden aan de huurovereenkomst met betrekking tot voormelde bedrijfsruimte en daartoe te bepalen dat [eiseres] ontheven zal zijn van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst;
4.Het ABP te veroordelen om binnen 8 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan [eiseres] in huur aan te bieden een winkelruimte, gelegen op een lokatie met veel winkelend publiek (een zogenaamde A-lokatie), gelegen te [plaats] en geschikt voor de vestiging van een juweliersbedrijf, zulks op straffe van een dwangsom van ƒ 10.000,-- per dag;
5. het ABP primair te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding aan [eiseres] , welke schade bestaat uit door haar geleden bedrijfsschade, alsmede nodeloos in het gehuurde gepleegde investeringen, begroot op ƒ 227.229,59 tot ƒ 312.229,29, vermeerderd met een bedrag van ƒ 7.500,-- tot ƒ 10.000,-- per week, tevens vermeerderd met de wettelijke rente, subsidiair tot een schadevergoeding als voormeld, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en vermeerderd met de wettelijke rente.
Het ABP heeft de vorderingen bestreden en harerzijds in reconventie de veroordeling van [eiseres] gevorderd tot betaling van een bedrag van ƒ 58.289,94 aan achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente over ƒ 52.083,35 vanaf 13 oktober 1993.
Na een ingevolge een tussenvonnis van 26 oktober 1993 bevolen comparitie van partijen heeft [eiseres] het onder 1 in de inleidende dagvaarding gevorderde in dier voege vermeerderd c.q. gewijzigd dat de overeenkomst nietig dient te worden verklaard, zulks vanwege dwaling en/of bedrog, subsidiair wegens wederzijds dwaling.
De Kantonrechter heeft bij eindvonnis van 29 maart 1994 in conventie de huurovereenkomst per 1 oktober 1993 ontbonden op grond van onvoorziene omstandigheden, zoals vernoemd in art. 6:258 BW Pro; in reconventie heeft de Kantonrechter [eiseres] veroordeeld om aan het ABP te betalen een vergoeding van ƒ 33.081,61 met de wettelijke rente over ƒ 32.083,35, en in conventie en in reconventie het meer of anders gevorderde afgewezen.
Tegen het zowel in conventie als in reconventie gewezen eindvonnis heeft het ABP hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Rotterdam . [eiseres] heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
Bij vonnis van 1 februari 1996 heeft de Rechtbank in het principale beroep voormeld eindvonnis van de Kantonrechter vernietigd. Opnieuw rechtdoende heeft de Rechtbank in conventie de vorderingen van [eiseres] afgewezen en in reconventie [eiseres] veroordeeld om aan het ABP te betalen ƒ 53.081,61 ter zake van achterstallige huurpenningen tot 1 oktober 1993 en de contractuele rente tot 13 oktober 1992, te vermeerderen met de contractuele rente over ƒ 52.083,35 vanaf 13 oktober 1993, alsmede ƒ 79.787,23 ter zake van schadevergoeding over de periode van 1 oktober 1991 tot en met 30 juni 1994 en ƒ 1.500,-- ter zake van buitengerechtelijke kosten, en - behoudens de proceskosten - het meer of anders gevorderde afgewezen. Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
Na een ingevolge een tussenvonnis van 26 oktober 1993 bevolen comparitie van partijen heeft [eiseres] het onder 1 in de inleidende dagvaarding gevorderde in dier voege vermeerderd c.q. gewijzigd dat de overeenkomst nietig dient te worden verklaard, zulks vanwege dwaling en/of bedrog, subsidiair wegens wederzijds dwaling.
De Kantonrechter heeft bij eindvonnis van 29 maart 1994 in conventie de huurovereenkomst per 1 oktober 1993 ontbonden op grond van onvoorziene omstandigheden, zoals vernoemd in art. 6:258 BW Pro; in reconventie heeft de Kantonrechter [eiseres] veroordeeld om aan het ABP te betalen een vergoeding van ƒ 33.081,61 met de wettelijke rente over ƒ 32.083,35, en in conventie en in reconventie het meer of anders gevorderde afgewezen.
Tegen het zowel in conventie als in reconventie gewezen eindvonnis heeft het ABP hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Rotterdam . [eiseres] heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
Bij vonnis van 1 februari 1996 heeft de Rechtbank in het principale beroep voormeld eindvonnis van de Kantonrechter vernietigd. Opnieuw rechtdoende heeft de Rechtbank in conventie de vorderingen van [eiseres] afgewezen en in reconventie [eiseres] veroordeeld om aan het ABP te betalen ƒ 53.081,61 ter zake van achterstallige huurpenningen tot 1 oktober 1993 en de contractuele rente tot 13 oktober 1992, te vermeerderen met de contractuele rente over ƒ 52.083,35 vanaf 13 oktober 1993, alsmede ƒ 79.787,23 ter zake van schadevergoeding over de periode van 1 oktober 1991 tot en met 30 juni 1994 en ƒ 1.500,-- ter zake van buitengerechtelijke kosten, en - behoudens de proceskosten - het meer of anders gevorderde afgewezen. Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatieTegen het vonnis van de Rechtbank heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding en drie herstelexploiten zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
Het ABP heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Hartkamp strekt tot verwerping van het beroep.
Het ABP heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Hartkamp strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van de ontvankelijkheid van het beroep3.1 Partijen hebben gestreden over de vraag of [eiseres] kan worden ontvangen in haar cassatieberoep.
In het geding in de feitelijke instanties was de wederpartij van [eiseres] de publiekrechtelijke rechtspersoon als bedoeld in art. L 1 van de toenmalige Algemene burgerlijke pensioenwet: het Algemeen burgerlijk pensioenfonds . Bij de wet van 21 december 1995, Stb. 639, in werking getreden op 1 januari 1996 (verder Wet Privatisering ABP ), is de Algemene burgerlijke pensioenwet ingetrokken en zijn - behoudens de in lid 1 van art. 24 van Pro de Wet privatisering ABP aangegeven uitzonderingen - alle vermogensbestanddelen van het Algemeen burgerlijk pensioenfonds onder algemene titel overgegaan op de op 28 december 1995 opgerichte Stichting Pensioenfonds ABP (verder ABP ). ABP - gevestigd op hetzelfde adres als het Algemeen burgerlijk pensioenfonds - heeft de personeelsleden van het Algemeen burgerlijk pensioenfonds wier werkzaamheden lagen op het terrein waarop het ABP de taken van het Algemeen burgerlijk pensioenfonds heeft voortgezet, in dienst genomen.
ABP heeft, na 1 januari 1996 en vóór het uitbrengen van de cassatiedagvaarding - te weten op 22 februari 1996 - het vonnis van de Rechtbank aan [eiseres] doen betekenen. Het desbetreffende betekeningsexploit vermeldde dat de betekening geschiedde ten verzoeke van de "rechtspersoon HET ALGEMEEN BURGERLIJK PENSIOENFONDS " De cassatiedagvaarding van 26 april 1996 is, uitgebracht aan "de rechtspersoon HET ALGEMEEN BURGERLIJK PENSIOENFONDS ". Bij exploit van 24 mei 1996 is de cassatiedagvaarding betekend aan "de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting: STICHTING PENSIOENFONDS ABP ". Bij dit exploit is voorts aanzegging gedaan dat voor het geval het Algemeen burgerlijk pensioenfonds ten tijde van het exploit van 26 april 1996 niet meer zou bestaan dan wel niet of niet meer als procespartij kan worden gezien, daar waar in dit exploit is vermeld: "de rechtspersoon HET ALGEMEEN BURGERLIJK PENSIOENFONDS , gevestigd en kantoorhoudende te Heerlen ", dient te worden gelezen: "de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting: STICHTING PENSIOENFONDS ABP , statutair gevestigd te Heerlen ."
Gelet op dit een en ander moet het voor ABP die op de cassatiedagvaarding is verschenen, van meet af aan duidelijk zijn geweest dat het feit dat in deze dagvaarding degene die werd gedagvaard, werd aangeduid als het Algemeen burgerlijk pensioenfonds , op een vergissing berustte en dat met deze aanduiding niet haar rechtsvoorgangster, maar zij zelf werd bedoeld. Onder deze omstandigheden kan ABP niet aan [eiseres] tegenwerpen dat zij het oude Algemeen burgerlijk pensioenfonds en niet de nieuwe Stichting Pensioenfonds ABP in de cassatieprocedure heeft betrokken.
Het voorgaande leidt tot de gevolgtrekking dat [eiseres] ontvankelijk is in haar beroep in cassatie.
In het geding in de feitelijke instanties was de wederpartij van [eiseres] de publiekrechtelijke rechtspersoon als bedoeld in art. L 1 van de toenmalige Algemene burgerlijke pensioenwet: het Algemeen burgerlijk pensioenfonds . Bij de wet van 21 december 1995, Stb. 639, in werking getreden op 1 januari 1996 (verder Wet Privatisering ABP ), is de Algemene burgerlijke pensioenwet ingetrokken en zijn - behoudens de in lid 1 van art. 24 van Pro de Wet privatisering ABP aangegeven uitzonderingen - alle vermogensbestanddelen van het Algemeen burgerlijk pensioenfonds onder algemene titel overgegaan op de op 28 december 1995 opgerichte Stichting Pensioenfonds ABP (verder ABP ). ABP - gevestigd op hetzelfde adres als het Algemeen burgerlijk pensioenfonds - heeft de personeelsleden van het Algemeen burgerlijk pensioenfonds wier werkzaamheden lagen op het terrein waarop het ABP de taken van het Algemeen burgerlijk pensioenfonds heeft voortgezet, in dienst genomen.
ABP heeft, na 1 januari 1996 en vóór het uitbrengen van de cassatiedagvaarding - te weten op 22 februari 1996 - het vonnis van de Rechtbank aan [eiseres] doen betekenen. Het desbetreffende betekeningsexploit vermeldde dat de betekening geschiedde ten verzoeke van de "rechtspersoon HET ALGEMEEN BURGERLIJK PENSIOENFONDS " De cassatiedagvaarding van 26 april 1996 is, uitgebracht aan "de rechtspersoon HET ALGEMEEN BURGERLIJK PENSIOENFONDS ". Bij exploit van 24 mei 1996 is de cassatiedagvaarding betekend aan "de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting: STICHTING PENSIOENFONDS ABP ". Bij dit exploit is voorts aanzegging gedaan dat voor het geval het Algemeen burgerlijk pensioenfonds ten tijde van het exploit van 26 april 1996 niet meer zou bestaan dan wel niet of niet meer als procespartij kan worden gezien, daar waar in dit exploit is vermeld: "de rechtspersoon HET ALGEMEEN BURGERLIJK PENSIOENFONDS , gevestigd en kantoorhoudende te Heerlen ", dient te worden gelezen: "de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting: STICHTING PENSIOENFONDS ABP , statutair gevestigd te Heerlen ."
Gelet op dit een en ander moet het voor ABP die op de cassatiedagvaarding is verschenen, van meet af aan duidelijk zijn geweest dat het feit dat in deze dagvaarding degene die werd gedagvaard, werd aangeduid als het Algemeen burgerlijk pensioenfonds , op een vergissing berustte en dat met deze aanduiding niet haar rechtsvoorgangster, maar zij zelf werd bedoeld. Onder deze omstandigheden kan ABP niet aan [eiseres] tegenwerpen dat zij het oude Algemeen burgerlijk pensioenfonds en niet de nieuwe Stichting Pensioenfonds ABP in de cassatieprocedure heeft betrokken.
Het voorgaande leidt tot de gevolgtrekking dat [eiseres] ontvankelijk is in haar beroep in cassatie.
4. Beoordeling van de middelen
4.1 In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende.
(i) Het Algemeen burgerlijk pensioenfonds heeft bij overeenkomst van 30 december 1992 aan [eiseres] verhuurd de bedrijfsruimte gelegen aan [a-straat 1] en [a-straat 2] te [plaats] , groot 300 onderscheidenlijk 84 m
2.
2.
(ii) Het gehuurde was bestemd om te worden gebruikt als galerie c.q. kunsthandel ( [a-straat 1] ), onderscheidenlijk als juweliersbedrijf ( [a-straat 2] ).
(iii) De huurovereenkomst is gesloten voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 januari 1993. De huurprijs bedroeg ƒ 125.000,-- per jaar exclusief BTW, te betalen in maandelijkse termijnen van ƒ 10.416,67.
(iv) Bij aanvullende overeenkomst van 30 december 1992 zijn partijen overeengekomen dat [eiseres] pas huur zou behoeven te betalen met ingang van 1 juni 1993 en dat over de jaren 1993 en 1994 een korting op de overeengekomen huurprijs werd verleend van ƒ 20.000,-- per jaar exclusief BTW.
(v) Ten tijde van de onderhandelingen die in het tweede halfjaar van 1992 aan het tot stand komen van de huurovereenkomst voorafgingen, was [a-straat] opgebroken terwijl het gebouw dat was gelegen tegenover het door [eiseres] gehuurde, ingrijpend werd verbouwd.
(vi) [eiseres] verwachtte dat, nadat de Gemeente een aantal voorzieningen zou hebben aangebracht en een groot aantal bedrijven zich aan [a-straat] zou hebben gevestigd, aldaar een grote "loop van het publiek" zou ontstaan. Daarvan is het echter niet gekomen. De omzet van [eiseres] is zo laag gebleven dat bij voortduren van de overeenkomst moet worden gevreesd dat haar faillissement zal volgen.
4.2 In dit geding heeft [eiseres] de hiervoor onder 1 weergegeven vorderingen ingesteld. De Kantonrechter heeft de vordering tot ontbinding voor zover gebaseerd op onvoorziene omstandigheden toegewezen; voor schadevergoeding zag hij geen grond. De Rechtbank heeft op het principaal appel van het Algemeen burgerlijk pensioenfonds de vordering tot ontbinding alsnog afgewezen en het incidenteel appel van [eiseres] dat zich tegen afwijzing van haar vordering tot schadevergoeding keerde, verworpen. Tegen een en ander keren zich de middelen: middel I betreft de vordering tot ontbinding op grond van onvoorziene omstandigheden, middel II de vordering tot schadevergoeding.
4.3.1 De gedachtengang welke de Rechtbank tot haar voormelde beslissing heeft geleid, moet tegen de achtergrond van de gedingstukken als volgt worden begrepen.
Uitgangspunt moet zijn dat [eiseres] wist dat [a-straat] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet een drukke winkelstraat was en daardoor ongeschikt voor een juweliersbedrijf was. Voor toepassing van art. 6:258 BW Pro is hier enkel plaats indien [eiseres] redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat daarin op korte termijn verandering zou komen, dat wil zeggen dat [a-straat] zich binnen afzienbare tijd zou ontwikkelen tot een drukke, voor de vestiging van een dergelijk bedrijf wel geschikte winkelstraat. Terzake rustte een onderzoeksplicht op [eiseres] . Bij beantwoording van de vraag of [eiseres] redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat [a-straat] binnen afzienbare tijd geschikt zou zijn voor haar bedrijf, valt in aanmerking te nemen dat [eiseres] zich alvorens de overeenkomst aan te gaan terdege van de situatie ter plaatse had vergewist en dat mededelingen van het voor het Algemeen burgerlijk pensioenfonds optredende makelaarskantoor niet zodanig concreet waren dat [eiseres] daaraan meer dan een beperkte betekenis had mogen toekennen. Alle terzake over en weer gestelde omstandigheden in aanmerking genomen, moet worden geconcludeerd dat [eiseres] niet redelijkerwijs heeft mogen aannemen dat [a-straat] binnen afzienbare tijd geschikt zou zijn voor haar bedrijf.
Uitgangspunt moet zijn dat [eiseres] wist dat [a-straat] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet een drukke winkelstraat was en daardoor ongeschikt voor een juweliersbedrijf was. Voor toepassing van art. 6:258 BW Pro is hier enkel plaats indien [eiseres] redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat daarin op korte termijn verandering zou komen, dat wil zeggen dat [a-straat] zich binnen afzienbare tijd zou ontwikkelen tot een drukke, voor de vestiging van een dergelijk bedrijf wel geschikte winkelstraat. Terzake rustte een onderzoeksplicht op [eiseres] . Bij beantwoording van de vraag of [eiseres] redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat [a-straat] binnen afzienbare tijd geschikt zou zijn voor haar bedrijf, valt in aanmerking te nemen dat [eiseres] zich alvorens de overeenkomst aan te gaan terdege van de situatie ter plaatse had vergewist en dat mededelingen van het voor het Algemeen burgerlijk pensioenfonds optredende makelaarskantoor niet zodanig concreet waren dat [eiseres] daaraan meer dan een beperkte betekenis had mogen toekennen. Alle terzake over en weer gestelde omstandigheden in aanmerking genomen, moet worden geconcludeerd dat [eiseres] niet redelijkerwijs heeft mogen aannemen dat [a-straat] binnen afzienbare tijd geschikt zou zijn voor haar bedrijf.
4.3.2 Middel I valt deze gedachtengang aan met een groot aantal rechts- en motiveringsklachten. Bij de beoordeling daarvan moet het volgende worden vooropgesteld. Van onvoorziene omstandigheden in de zin van art. 6:258 kan Pro alleen sprake zijn voor zover het betreft omstandigheden die op het ogenblik van tot stand komen van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. Voor toepassing van art. 6:258 is Pro alleen plaats wanneer de onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpartij van degene die herziening van de overeenkomst verlangt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan dit vereiste zal niet spoedig zijn voldaan; redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe (vgl. Parl Gesch. Boek 6, p. 969). Uit het voorgaande vloeit voort dat de rechter terughoudendheid moet betrachten ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden (vgl. HR 27 april 1984, NJ 1984, 679, rov. 3.2).
4.3.3 Tegen deze achtergrond geeft voormelde gedachtengang van de Rechtbank niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Haar oordeel komt erop neer dat, gelet op de aard van de overeenkomst, zo hier al sprake is van een door partijen niet in de overeenkomst verdisconteerde omstandigheid in de zin van art. 6:258, deze voor rekening van [eiseres] komt. Voor het overige berust het op een aan de Rechtbank als rechter die over de feiten oordeelt voorbehouden waardering van de omstandigheden van het geval. Het is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering. Daarop stuit middel I geheel af.
4.4 De gedachtengang welke de Rechtbank heeft geleid tot haar door middel II bestreden verwerping van het incidenteel beroep van [eiseres] kan als volgt worden samengevat:
a. wat betreft de aard van de locatie ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, is [eiseres] te lichtvaardig afgegaan op de aanprijzingen van die locatie door de voor het Algemeen burgerlijk pensioenfonds optredende makelaar/beheerder;
b. wat de ontwikkeling van de locatie na het aangaan van de huurovereenkomst betreft, gaven de mededelingen van de makelaar/beheerder onvoldoende grond voor de verwachting dat [a-straat] zich tot een drukke winkelstraat zou ontwikkelen.
Aldus is, naar het oordeel van de Rechtbank, noch van een onrechtmatige daad, noch van tekortkoming door het Algemeen burgerlijk pensioenfonds sprake, zodat de vordering tot vergoeding van schade moet worden afgewezen.
Deze oordelen geven niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Zij zijn zozeer verweven met waarderingen van feitelijke aard dat zij in cassatie verder niet op juistheid kunnen worden getoetst. Onbegrijpelijk zijn zij niet en zij zijn van een afdoende motivering voorzien. Daarop stuit middel II geheel af.
Deze oordelen geven niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Zij zijn zozeer verweven met waarderingen van feitelijke aard dat zij in cassatie verder niet op juistheid kunnen worden getoetst. Onbegrijpelijk zijn zij niet en zij zijn van een afdoende motivering voorzien. Daarop stuit middel II geheel af.
5. BeslissingDe Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, aan de zijde van ABP begroot op ƒ 5.607,20 aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, aan de zijde van ABP begroot op ƒ 5.607,20 aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de president Martens als voorzitter en de raadsheren Mijnssen, Korthals Altes, Herrmann en De Savornin Lohman, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op
20 februari 1998.
20 februari 1998.