Uitspraak
21 januari 2000
Eerste Kamer
Nr. C98/200HR
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[HUURDER] HOLLAND RESEARCH B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr M.H. van der Woude,
t e g e n
[Verhuurder],
wonende te [woonplaats],
VERHUURDER in cassatie,
niet verschenen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerder in cassatie - verder te noemen: [verhuurder] - heeft bij exploit van 20 december 1996 de rechtsvoorgangster van thans eiseres tot cassatie - verder te noemen: [huurder] - gedagvaard voor de Kantonrechter te Lelystad en gevorderd:
A. voor recht te verklaren dat sedert 3 april 1995 tussen partijen een huurovereenkomst bestaat met betrekking tot de westelijke bedrijfshal gelegen te [woonplaats], plaatselijk bekend [adres] 4, omvattende een oppervlakte van ongeveer 1.200 m² gekoelde ruimte en met een inhoud van ongeveer 7.200 m³, welke bedrijfshal deel uitmaakt van de kadastrale percelen gemeente Anjum, sectie F, nummers 276 en 278;
B. bij vonnis voor recht te verklaren dat [huurder] uit hoofde van de huurovereenkomst op jaarbasis ƒ 70.000,-- verschuldigd is en bij vonnis [huurder] te veroordelen de huurpenningen met betrekking tot het seizoen 1996-1997 te betalen binnen 14 dagen nadat de huurnota door [verhuurder] aan [huurder] zal zijn toegezonden;
C. bij vonnis [huurder] te veroordelen om aan [verhuurder] te betalen ter zake van (a) huurpenningen seizoen 1995-1996 ƒ 70.000,--, (b) wettelijke rente vanaf 1 juni 1996 tot 1 november 1996 ƒ 1.456,--, (c) buitengerechtelijke kosten volgens NOvA-tarief ƒ 5.132,80 en (d) verdere wettelijke vertragingsrente vanaf 1 november 1996 (p.m.), derhalve in totaal ƒ 76.588,80, het totale bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 1996.
[Huurder] heeft een conclusie tot onbevoegdverklaring genomen. In conventie heeft zij de vorderingen bestreden, en harerzijds in reconventie een verklaring voor recht gevorderd dat tussen partijen geen huurovereenkomst bestaat, subsidiair de ten processe bedoelde huurovereenkomst ontbonden zal worden verklaard.
In het incident heeft [verhuurder] zich gerefereerd aan het oordeel van de Kantonrechter en in reconventie de vorderingen van [huurder] bestreden.
De Kantonrechter heeft bij vonnis van 5 maart 1997 in het incident, zich onbevoegd verklaard van de vordering van [verhuurder] kennis te nemen en de zaak in de stand waarin deze zich bevindt naar de Kantonrechter te Leeuwarden verwezen.
De Kantonrechter te Leeuwarden heeft bij vonnis van 28 maart 1997 in conventie de vorderingen van [verhuurder] toegewezen en in reconventie de vorderingen van [huurder] afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft [huurder] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Leeuwarden. Bij memorie van grieven heeft [huurder] gevorderd het vonnis waarvan beroep te vernietigen en opnieuw rechtdoende in conventie [verhuurder] niet-ontvankelijk te verklaren, althans hem zijn vordering te ontzeggen en in reconventie haar vordering alsnog toe te wijzen met daarnaast de veroordeling van [verhuurder] om aan [huurder] terug te betalen hetgeen [huurder] ter uitvoering van het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis van de Kantonrechter te Leeuwarden aan hem heeft betaald, te weten op 15 april 1997 een bedrag van ƒ 80.062,39 en op 29 april 1997 een bedrag van ƒ 82.250,-- met de wettelijke rente vanaf vermelde betaaldata.
Bij vonnis van 11 maart 1998 heeft de Rechtbank het bestreden vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft [huurder] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen [verhuurder] is verstek verleend.
[Huurder] heeft de zaak doen toelichten door haar advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Bakels strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis, met verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof te Leeuwarden en met veroordeling van [verhuurder] in de kosten die op de cassatie zijn gevallen.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende.
(i) Op 5 juni 1989 hebben [huurder] en de vennootschap onder firma [gefailleerde] (verder: [gefailleerde]) een huurovereenkomst gesloten waarbij [huurder] de westelijke bedrijfshal van het koelpakhuis te [woonplaats] (gemeente Dongeradeel) van [gefailleerde] huurde.
(ii) De door [huurder] gehuurde bedrijfshal is een gekoelde ruimte bestemd voor de opslag van (poot) aardappelen. De huur is aangegaan voor de duur van tien jaren, met dien verstande dat [huurder] telkens slechts in de periode van 1 november van enig jaar tot 30 april van het daarop volgende jaar van de bedrijfshal gebruik mocht maken.
(iii) De huurovereenkomst is schriftelijk aangegaan. In art. 1 van de huurovereenkomst is onder meer bepaald:
"3. De huurprijs bedraagt, zeventig duizend gulden (ƒ 70.000,00) per jaar, bij nabetaling in jaar-lijkse termijnen te voldoen, vervallende op dertig april van elk jaar, voor de eerste maal op dertig april negentienhonderd negentig.
(...)
5. De huurder is uitdrukkelijk gerechtigd de ver-val-len huurtermijnen te compenseren met alle vor-derin-gen, welke de huurder uit welken hoofde dan ook op de verhuurder heeft of mocht krijgen."
(iv) [Huurder] heeft, eveneens op 5 juni 1989, aan [gefailleerde] een geldlening verstrekt van ƒ 275.000,--. Mede met deze lening kon [gefailleerde] het koelpakhuis aankopen. Ter zake van deze geld-le-ning is door de notaris die de huurovereenkomst heeft opge-steld, een schuldbekentenis opgesteld, welke onder meer de volgende bepalingen inhoudt:
"artikel 1. Over de geleende som of het restant daarvan zal per jaar een rente be-taald worden, bere-kend naar een percen-tage van tien procent (10%).
(...) artikel 3. Omtrent de aflossing is overeengekomen dat deze zal geschieden in tien jaarlijkse termij-nen.
artikel 4. De betaling van rente en aflossing (...) kan verrekend worden met de betaling welke de schul-deiser aan de schuldenaar zal moeten vol-doen, terza-ke van de tussen hen gesloten huurover-eenkomst met betrekking tot de westelijke be-drijfshal te [woonplaats] (...) aan partijen voldoen-de bekend."
(v) [gefailleerde] en haar beide vennoten zijn op 29 oktober 1992 in staat van faillissement verklaard.
(vi) [Verhuurder] heeft het koelpakhuis van de curator in het faillissement van [gefailleerde] gekocht op 15 februari 1993. Het koel-pakhuis is op 3 april 1995 aan [verhuurder] overgedragen. Sedert-dien huurt [huurder] de onderhavige bedrijfshal van [verhuurder].
(vii) Op 2 mei 1996 heeft [verhuurder] ter zake van de huur-periode 1995/1996, ƒ 70.0-00,-- aan [huurder] in rekening ge-bracht, exclu-sief BTW. Deze rekening is betaald na het vonnis van de Kan-tonrech-ter in dit geding van 28 maart 1997.
3.2 [Verhuurder] heeft vervolgens de onder 1 weergegeven vordering tegen [huurder] ingesteld, waarvan, voorzover thans van belang, de kern is een vordering voor recht te verklaren dat [huurder] de huur ten bedrage van ƒ70.000,-- per jaar ver-schuldigd is aan [verhuurder]. [huurder] heeft in recon-ventie gevor-derd dat voor recht zal worden verklaard dat tussen hem en [verhuurder] geen huurover-eenkomst bestaat; subsi-diair heeft [huurder] gevorderd dat de huurovereenkomst ontbonden zal worden ver-klaard. De Kantonrechter heeft bij zijn eerder vermelde vonnis de vorderingen van [verhuurder] in conventie toe-gewezen. De vorde-ringen van [huurder] in reconventie heeft hij afgewezen. In hoger beroep heeft [huurder] in reconventie te-vens gevor-derd dat [verhuurder] aan hem zal terugbetalen het-geen hij aan deze ter uitvoe-ring van het door de Kanton-rechter bij voorraad uitvoerbaar verklaar-de vonnis heeft betaald.
De Rechtbank heeft de tegen het vonnis van de Kan-tonrechter aangevoerde grieven verworpen. Hetgeen de Recht-bank daartoe heeft overwogen komt, kort gezegd, erop neer dat de rechtsverhouding van [gefailleerde] tot [huurder] uit de huurover-eenkomst ingevolge art. 7A:1612 op [verhuurder] is overgegaan. [Verhuurder] is geen partij geworden bij de overeenkomst van geldlening tussen [huurder] en [gefailleerde]. [Verhuurder] is dan ook niet gebonden aan hetgeen tussen [huurder] en [verhuurder] is overeengeko-men met betrekking tot terug-betaling van de geldle-ning. [Verhuurder] is naar het oordeel van de Rechtbank evenmin gebon-den aan hetgeen [huurder] en [gefailleerde] zijn overeengekomen met be-trekking tot de door [huurder] te betalen huur. Hetgeen [huurder] ter zake van de geldlening heeft te vorde-ren -vloeit volgens de Rechtbank niet uit dezelfde rechtsver-houding voort als de vorde-ring van [verhuurder] op [huurder] ter zake van de huur. Daarom komt aan [huurder] niet de be-voegdheid toe hetgeen zij ter zake van de huur aan [verhuurder] ver-schuldigd is te verrekenen met haar vordering uit de leenover-eenkomst.
3.3.1 Onderdeel a. van middel I verwijt de Rechtbank dat zij niet in haar beoordeling heeft betrokken de stelling van [huurder], aangevoerd bij conclusie van antwoord in eerste in-stantie (onder 5. b. blz. 13) en bij pleidooi in hoger beroep (p. 6), dat de vordering van [huurder] ter zake van de geldlening als ge-volg van het faillissement van [gefailleerde] en haar beide venno-ten, geheel opeisbaar was geworden vóór de overgang van de (toe-komstige) vorderingen uit de huurovereenkomst op [gefailleerde].
3.3.2 Het onderdeel is gegrond. De Rechtbank heeft zich, naar blijkt uit haar rov. 5.1 - 5.3, voor beantwoording van de vraag of [huurder] hetgeen zij uit de huurovereenkomst aan [verhuurder] verschuldigd werd, kan verrekenen met hetgeen [huurder] ter zake van de geldlening van [gefailleerde] te vorderen heeft, uit-sluitend begeven in de vraag of de schuld van [huurder] uit hoofde van de huurover-eenkomst voortvloeit uit dezelfde rechtsverhouding als haar vordering ter zake van de geldle-ning. Nu de Rechtbank niet ervan heeft blijk gegeven dat zij de hier bedoelde stelling van [huurder] in haar beoordeling heeft betrokken, is haar beslis-sing niet naar de eis der wet met redenen omkleed. Het gaat hier om een essentiële stelling. Indien juist mocht blijken dat de vor-de-ring van [huurder] uit de geldlening in haar geheel opeis-baar is gewor-den door het faillissement van [gefailleerde] en haar beide venno-ten, en dus vóór de overdracht van de bedrijfshal door de curator aan [verhuurder], zal [huurder] in ieder geval tel-kens het-geen zij uit de huurovereenkomst verschuldigd wordt, kunnen verre-ke-nen met hetgeen zij nog te vorderen heeft ter zake van de geldle-ning.
3.3.3 Gegrondbevinding van dit onderdeel brengt mee dat de overige onderdelen van middel I geen bespreking meer behoe-ven.
3.4.1 Middel II, dat is verdeeld in zes, met a. - f. aangeduide onder-delen, bestrijdt de overwegingen van de Recht-bank in haar rov. 5.1 - 5.3 die de Rechtbank hebben geleid tot haar hiervoor onder 3.2 weergegeven oordeel dat het-geen [huurder] ter za-ke van de geldlening heeft te vorde-ren niet uit dezelfde rechtsver-houding voortvloeit als de vorde-ring van [verhuurder] op [huurder] ter zake van de huur.
3.4.2 Bij de beoordeling van het middel moet voorop worden gesteld dat de vraag of zodanige samenhang bestaat tussen een schuld en een vordering van degene die zich op verreke-ning beroept dat gezegd kan worden dat zij uit de-zelf-de rechts-ver-houding voortvloeien zoals bedoeld in art. 6:130 lid 1 BW, moet worden beantwoord aan de hand van alle om-standigheden van het geval. Het in het onderhavige geding aan de orde zijnde geval wordt hierdoor gekenmerkt dat:
- [huurder] [gefailleerde] in staat heeft gesteld het koelpakhuis te kopen waarin zich de door [huurder] gehuurde ruimte bevindt, door aan [gefailleerde] het bedrag van ƒ 275.000,-- ter leen te ver-strek-ken;
- de huurovereenkomst en de geldlening op dezelfde dag zijn tot stand gekomen;
- de desbetreffende akten door dezelfde notaris zijn opge-maakt;
- in de huurovereenkomst het beding is opgenomen dat [huurder] als schuldenaar bevoegd is de vervallen huurtermijnen te verreke-nen met alle vorderingen welke zij uit welken hoofde dan ook op de verhuurder heeft of mocht krijgen;
- in de overeenkomst van geldlening het beding is opgenomen dat [huurder] als schuldeiser hetgeen zij ter zake van de huur van de bedrijfs-hal zal moeten voldoen kan verrekenen met hetgeen zij ter zake van rente en aflossing van [gefailleerde] te vorderen heeft.
3.4.3 De Rechtbank heeft haar oordeel dat schuld en vor-de-ring van [huurder] niet uit dezelfde rechtsverhouding voort-vloei-en erop gegrond: (1) dat het persoonlijke karakter van de geldle-ning eraan in de weg staat aan te nemen dat zij uit dezelfde recht-sverhouding voortvloeit als de overeenkomst van huur en ver-huur (rov. 5.1); (2) dat de omstandigheid dat de huurovereen-komst en de geldlening op dezelfde dag en ten overstaan van dezelfde notaris gesloten zijn, niet meebrengt dat beide rechtshandelingen zozeer met elkaar zijn verweven dat gespro-ken moet worden van dezelfde rechtsverhouding (rov. 5.3); (3) dat het gaat om de beoordeling van beide overeenkomsten op zichzelf (rov. 5.3).
De onder (1) en (3) vermelde overwegingen kunnen het door het middel bestreden oordeel van de Rechtbank niet dra-gen. Het is immers juist de te beantwoorden vraag of de geld-lening [gefailleerde] en haar vennoten zo per-soonlijk betrof dat zij als geheel opzichzelf staand, en dus niet uit dezelfde rechts-verhouding als de huurovereenkomst voortvloeiend, moest worden aangemerkt.
De onder (2) vermelde overweging is evenmin toe-rei-kend voor het oordeel waartoe de Rechtbank komt nu de Recht-bank niet ervan heeft blijk gegeven dat zij de hier bedoelde omstandigheden in onderling verband en samenhang heeft be-schouwd met de overige hiervoor onder 3.4.2 vermelde omstandig-heden.
3.4.4 De Rechtbank heeft met haar door het middel be-streden oordeel derhalve hetzij blijk gegeven van een on-juiste rechtsopvatting omtrent de betekenis van het in art. 6:130 lid 1 bedoelde begrip "dezelfde rechtsverhou-ding", hetzij haar uitspraak niet naar de eis der wet met re-de-nen omkleed. Dit brengt mee dat de onderdelen a., b. en e. van middel II, die op dit een en ander gerichte klachten inhou-den, gegrond zijn. De overige onderdelen behoeven geen behandeling meer.
3.5 Middel III is gericht tegen rov. 6.1 van de Recht-bank waar de Rechtbank oordeelt dat een nadere monde-linge overeenkomst tussen [huurder] en [gefailleerde] ter zake van de door [huurder] te betalen huurprijs geen deel uitmaakt van de op [verhuurder] over-gegane huurovereen-komst.
Het onderdeel is gegrond. Hetgeen huurder en ver-huurder na het tot stand -komen van een huur-over-eenkomst zijn overeenge-komen met betrek-king tot de door de huurder ver-schul-digde huur, behoort tot de rechten en ver-plichtingen van de verhuur-der welke onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het genot van een zaak tegen een door de huurder te betalen huurprijs. De nieuwe eigenaar van de verhuurde zaak is derhalve krachtens art. 7A:1612 tegen-over de huurder daar-aan gebonden (HR 2 januari 1987, nr 12766, NJ 1987, 960). Niet van belang is dat deze nadere overeenkomst niet is opgenomen in de oorspronkelijke huur-overeenkomst.
3.6 Ook middel IV, dat de Rechtbank verwijt dat zij niet in haar beoordeling heeft betrokken de door [huurder] in hoger beroep aange-voerde stelling dat zij eind 1992 met de curator in het fail-lissement van [gefailleerde] is overeengekomen dat de huur-prijs werd verlaagd met ƒ 24.052,58, is gegrond. Een dergelij-ke overeenkomst zou, indien zou komen vast te staan dat zij is totstandgekomen, een overeenkomst zijn betref-fende de door de huurder te betalen huurprijs waaraan de nieuwe eigenaar van de verhuurde zaak, zoals hiervoor onder 3.5 is overwogen, is gebon-den.
3.7 Middel V is gericht tegen de rov. 12, 12.1 en 12.2 van de Rechtbank. De Rechtbank bespreekt daar de stelling van [huurder] dat [verhuurder] kosten heeft bespaard door de door [huurder] gehuurde zaak aan derden te verhuren en doordat [huurder] geen gebruik maakte van de door haar gehuur-de westelijke bedrijfshal. Daaraan verbond [huurder] de gevolgtrek-king dat [verhuurder] de inkomsten uit die verhuur en het door haar bespaarde bedrag, in mindering had dienen te brengen op de door [huurder] verschuldigde huur. De Rechtbank heeft dit betoog van [huurder] in de genoemde rechtsoverwegingen verworpen. Het middel voert daartegen aan dat de Rechtbank heeft miskend dat de in art. 6:78 BW vervatte regel bij wege van analogie dient te worden toegepast op een geval als het onderhavige.
Het middel faalt. Het in art. 6:78 bepaalde be-treft het geval van een niet toerekenbare tekortkoming door een schuldenaar die in verband met die tekortkoming een voordeel geniet dat hij bij niet behoorlijke nakoming niet zou hebben gehad, in welk geval de schuldeiser, met toepas-sing van de regels betref-fende onge-rechtvaardigde verrij-king, recht heeft op vergoe-ding van de schade die hij als gevolg van de tekortkoming heeft geleden tot ten hoogste het bedrag van het voordeel. Een dergelijk geval doet zich hier niet voor. Voor toepassing bij wege van analogie op het zich hier wel voordoende geval be-staat geen grond.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te Leeuwarden van 11 maart 1998;
verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het Gerechtshof te Leeu-warden;
veroordeelt [verhuurder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [huurder] begroot op ƒ 3.781,68 aan verschot-ten en ƒ 3.500,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Mijnssen als voorzitter en de raadsheren Van der Putt-Lauwers, Fleers, De Savornin Lohman en Hammerstein, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op 21 januari 2000.