Uitspraak
11 februari 2000
Eerste Kamer
Nr. C98/180HR
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
WE VASTGOED B.V., voorheen genaamd RONVAST B.V.,
gevestigd te Utrecht,
EISERES tot cassatie,
advocaat: jhr mr J.L.R.A. Huydecoper,
t e g e n
[verweerster] BEHEER B.V.,
gevestigd te Breda,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr M.H. van der Woude.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie - verder te noemen: [verweerster] - heeft bij exploit van 2 januari 1995 de rechtsvoorgangster van eiseres tot cassatie - thans verder te noemen: WE Vastgoed - gedagvaard voor de Kantonrechter te Breda en gevorderd de huurprijs van de bedrijfsruimte staande en gelegen te Breda aan de Ginnekenstraat 46, met ingang van 1 januari 1995 nader vast te stellen op ƒ 300.000,-- exclusief BTW per jaar, althans op een zodanig hoger bedrag dan de geldende huurprijs dat deze overeenstemt met de huurprijs van (de) vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.
WE Vastgoed heeft de vordering bestreden.
De Kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 17 april 1996 WE Vastgoed tot bewijslevering toegelaten en iedere verdere beslissing aangehouden.
Tegen dit tussenvonnis heeft WE Vastgoed hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Breda. [Verweerster] heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
Bij vonnis van 21 oktober 1997 heeft de Rechtbank in het principaal en incidenteel appel voormeld tussenvonnis van de Kantonrechter te Breda bekrachtigd en de zaak naar die Kantonrechter verwezen.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft WE Vastgoed beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Procureur-Generaal strekt tot verwerping van het beroep, met veroordeling van WE Vastgoed in de kosten van het geding in cassatie.
De advocaat van WE Vastgoed heeft bij brief van 30 november 1999 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Tussen de rechtsvoorgangster van [verweerster] en de rechts-voorgang-ster van WE Vastgoed is een huurovereenkomst aangegaan voor de tijd van tien jaar, ingaande 1 januari 1985, met be-trekking tot het winkelpand met aan-horigheden aan de Ginneken-straat 46 te Breda. WE Vastgoed, althans haar rechtsvoorgang-ster, heeft ter plaatse nieuwbouw gerealiseerd.
(ii) In de schriftelijke huurovereenkomst is onder meer be-paald:
"Artikel 3 - de huurprijs
1) In verband met de door huurder gedane investeringen aangaande het gehuurde en ter compensatie van door huurder gemaakte kosten is de aanvangshuurprijs vast-gesteld op ƒ 110.000,-- ex-clusief B.T.W. (...) per jaar (...).
Artikel 5 - huurprijsaanpassing
(...)
2) Elk der partijen is bevoegd om, telkenmale na een pe-riode van tien huurjaren, derhalve voor het eerst op 1 januari 1995 herzie-ning van de huurprijs te verlan-gen, met dien verstande echter, dat de huurprijs in geen geval lager zal zijn dan de op het mo-ment van de herziening geldende huurprijs.
Bij het vaststellen van een nieuwe huurprijs zal re-kening worden gehouden met de door huurder gedane in-vesteringen.(...)
Artikel 6 - Recht van koop
1) Indien verhuurder gedurende de huurtijd (...) tot verkoop van het gehuurde wil overgaan, is hij gehou-den huurder daarvan bij aangetekend schrijven in ken-nis te stellen, die in dat geval vóór ieder ander het recht heeft het pand van verhuurder te kopen.
Mochten partijen over de koopsom niet tot overeen-stemming komen, dan zal die koopprijs worden vastge-steld door drie deskundigen, waarvan door ieder der partijen één wordt benoemd, terwijl de beide aldus benoemde deskundigen de derde zullen aanwijzen (...).
De prijsbepaling door de deskundige(n), gebaseerd op de huuruitkomst is voor beide partijen bindend (...)."
(iii) [Verweerster] heeft kenbaar gemaakt het verhuurde te wil-len verkopen en WE Vastgoed heeft medegedeeld van haar voor-keursrecht gebruik te ma-ken. Partijen hebben omtrent de uitoe-fening van dit recht en hun juridische relatie tegen die ach-tergrond in kort geding geprocedeerd. WE Vastgoed ver-langde daarin, kort gezegd, benoeming van deskundigen om de koopprijs vast te stellen. Het Hof heeft bij arrest van 7 juli 1993, evenals de President, deze vordering afgewezen, omdat het voorshands niet kon vaststellen welk huurbe-drag partijen met de woorden "de huuruitkomst" in art. 6 van Pro de overeenkomst op het oog hebben gehad: (a) een huurbedrag dat is afgeleid van de overeenge-komen aanvangshuurprijs voor de eerste huurperiode van tien jaar, of (b) een huurbedrag dat door deskundigen los van de tussen partijen overeengekomen huurprijs moet worden bepaald, met een eventuele correctie (in verband met de door WE Vastgoed tot stand gebrachte nieuwbouw) van de op basis daarvan bepaalde koopprijs, dan wel (c) eventueel een huurbe-drag dat door deskundi-gen moet worden vastgesteld met inacht-neming van de omvang van de door de huurder in het gebouw ge-dane investeringen, met de afschrijving waarvan bij de huur-prijsvaststelling na afloop van de eerste periode van tien jaar ook reke-ning dient te worden gehouden.
(iv) Partijen zijn, in grote lijnen omtrent dezelfde geschil-punten als in voormeld kort geding aan de orde waren, verwik-keld in een bodemprocedure. Het Hof heeft daarin bij tussenar-rest van 19 november 1996 geoordeeld dat geen sprake kan zijn van een koopovereenkomst van partijen, daartoe overwe-gende dat tussen partijen geen overeenstemming bestaat over de koopprijs en evenmin over de maatstaven aan de hand waarvan de koopprijs zou dienen
te worden vastgesteld.
3.2 In het onderhavige geding vordert [verweerster] op de voet van art. 7A:1632a BW de huurprijs per 1 januari 1995 vast te stellen op ƒ 300.000,-- althans op een hogere dan de geldende huurprijs. WE Vastgoed heeft hiertegen onder meer aangevoerd dat de vordering moet worden afgewezen, voor zover zij is ge-grond op door haar aangebrachte verbeteringen. Tegen deze ach-ter-grond hebben partijen gestreden over de vragen wat als ver-betering moet wor-den aangemerkt en welke kosten daarmee waren gemoeid.
Bij tussenvonnis van 17 april 1996 heeft de Kantonrechter WE Vastgoed toegelaten tot het bewijs dat en in hoeverre zij (of haar rechtsvoor-gangster) voor een hoger bedrag aan verbe-teringen aan het gehuurde heeft aan-gebracht als bedoeld in art. 7A:1632a lid 2, slotzin, dan welke reeds verrekend zijn met de geïndexeerde huurkorting (ƒ 70.000,-- per jaar in 1985) gedurende de eerste tien jaar van de looptijd van de huur. De Rechtbank heeft dit vonnis bekrachtigd. Hiertegen richt zich het middel.
3.3 De appelgrieven I en II van WE Vastgoed keerden zich tegen de ver-werping door de Kantonrechter van haar verweren (a) dat tussen partijen een koopovereenkomst is
tot stand gekomen, zo-dat de huurovereenkomst niet meer bestaat, en (b) dat, indien de huurovereenkomst nog wel zou bestaan, de vorde-ring van [verweerster] tot vaststelling van de huurprijs afstuit op de rede-lijkheid en billijkheid, nu het aan [verweerster] te wijten is dat de koopovereenkomst niet is totstandgekomen. De Rechtbank heeft deze grieven in rov. 3.3 en 3.4 van haar vonnis onge-grond bevonden.
Onderdeel 2 bestrijdt als onjuist de door de Rechtbank aan dit oordeel ten grondslag gelegde overwegingen, die, aldus het onderdeel, hierop neerko-men dat omtrent de in de grieven aan de orde gestelde vragen in een andere procedure, zij het nog niet bij onherroepelijke uitspraak, is beslist onderschei-den-lijk moet worden beslist, en dat de Rechtbank daarover niet te beslissen heeft.
Aldus gaat het onderdeel evenwel uit van een onjuiste le-zing van de be-streden overwegingen van de Rechtbank. Deze overwegingen moeten aldus worden verstaan dat de Rechtbank als haar eigen zelfstandig oordeel heeft ge-geven dat, gelet op de stellingen van partijen, in de onderhavige procedure niet zon-der meer als vaststaand kan worden aangenomen dat een koop-overeen-komst is tot stand gekomen, of dat [verweerster] in ver-zuim was. Hierbij heeft de Rechtbank voorts - hetgeen haar vrijstond - in aanmerking genomen dat in de hiervoor in 3.1 onder (iv) bedoelde procedure het Hof in zijn arrest van 19 november 1996 heeft geoordeeld dat nog geen sprake kan zijn van een koop-overeenkomst, nu tussen partijen geen overeenstem-ming bestaat over de koop-prijs en evenmin over de maatstaven aan de hand waarvan deze moet worden bepaald, alsmede dat in die procedure nog kan worden beslist of, zo niet wordt aange-nomen dat een koopovereenkomst is tot stand gekomen, dit aan verzuim van [verweerster] te wijten is. Dat de Rechtbank haar beslissing niet heeft aangehouden totdat in de andere proce-dure over voormelde vragen zou zijn beslist, is niet onbegrij-pelijk, in aanmerking genomen dat het Hof in zijn voormeld ar-rest heeft overwogen dat de koopprijs ingevolge de overeen-komst moet worden gebaseerd op de huuruitkomst en dat het daarom geraden is de beslissing aan te houden totdat in de procedure omtrent de huurprijsvast-stelling zal zijn beslist.
De klachten kunnen derhalve niet tot cassatie leiden.
3.4 Onderdeel 3, dat bij de schriftelijke toelichting is inge-trokken, behoeft geen behandeling.
3.5 Appelgrief IV van WE Vastgoed hield blijkens de vaststel-ling van de Rechtbank in dat in de door die grief aangevallen overweging van de Kanton-rechter dat WE Vastgoed "gedurende de eerste 10 jaar van de huur jaarlijks een korting heeft gehad van ƒ 70.000,-- (geïndexeerd) in verband met de aange-brachte verbeteringen door de huurder", volgens WE Vastgoed onder "verbete-ringen" moeten worden begrepen "investeringen". In rov. 3.6 van haar vonnis heeft de Rechtbank deze grief verwor-pen. Daartoe heeft zij overwogen dat niet blijkt dat de Kan-tonrechter met "verbeteringen" niet mede de "investeringen" bedoeld heeft, waaraan zij nog heeft toegevoegd dat haar ont-gaat welk belang WE Vastgoed bij deze grief zou hebben.
Onderdeel 4 strekt ten betoge dat de grief van WE Vastgoed inhoudt dat de Kantonrechter de totale investering van WE Vastgoed van on-geveer ƒ 1,4 miljoen vermeerderd met financie-ringslasten als verbetering had moeten aanmerken en dat zij daarom belang had bij deze grief. Het onderdeel stuit hierop af dat de Rechtbank deze grief anders heeft uitgelegd, welke uitlegging is voorbehouden aan de Rechtbank als rechter die over de feiten oordeelt, en niet onbegrijpelijk is.
3.6 De onderdelen 5.1 en 5.2 keren zich tegen het oordeel van de Recht-bank in haar rov. 3.7 dat noch de betaling van finan-cieringslasten noch de be-taling van huur over de periode van nieuwbouw valt onder het begrip verbete-ring als bedoeld in art. 7A:1632a lid 2, laatste volzin, en dat bij het vaststel-len van de huurprijs met deze posten dan ook geen rekening moet worden gehou-den.
Bij de beoordeling van deze onderdelen moet het volgende worden vooropgesteld. Ingevolge art. 7A:1632a dient de rechter bij het vaststellen van de huurprijs te letten op "vergelijk-bare bedrijfsruimte" ter plaatse. Toepassing van deze verge-lijkingsmaatstaf brengt mee dat verbeteringen van de gehuurde bedrijfsruimte - voor zover het niet gaat om wijzigingen die enkel strekken tot verbetering van de bedrijfsvoering van de huurder - in beginsel leiden tot een hogere huurwaarde. Met het oog op de voor de hand liggende mogelijkheid dat dit tot onbillijkheid leidt in geval van door de huurder aangebrachte verbeterin-gen is in de slotzin van art. 7A:1632a lid 2 bepaald dat de rechter een vordering tot huurverhoging zal afwijzen, voor zover zij op zodanige verbeteringen is ge-grond. Dit komt kort gezegd hierop neer dat bij het vaststellen van de huur-prijs deze verbeteringen buiten aanmerking moeten worden gela-ten. Dit is evenwel anders indien de door de huurder aange-brachte en bekostigde verbeteringen door de verhuurder direct of indirect, bijvoorbeeld door een lagere huurprijs, aan de huurder zijn vergoed (HR 13 oktober 1989, nr. 7451, NJ 1990, 494, rov. 4.1).
Tegen deze achtergrond kan, anders dan de onderdelen wil-len, niet worden aangenomen dat alle door de huurder in de ge-huurde bedrijfsruimte gedane investeringen zonder meer als "verbeteringen" in de zin van art. 7A:1632a worden aangemerkt. Waar het in een geval als het onderhavige in de eerste plaats om gaat is of sprake is van een door de huurder aangebrachte en bekostigde verbetering van het gehuurde, die naar objec-tieve maatstaven tot verhoging van de huurwaarde leidt, waarna vervolgens de vraag aan de orde komt of deze verbetering door de verhuurder direct of indirect is vergoed dan wel ten laste van de huurder is gebleven. Dienovereenkomstig heeft de Kan-ton-rechter WE Vastgoed toegelaten tot het bewijs dat zij voor een hoger bedrag verbeteringen heeft aangebracht dan zijn ver-rekend met de geïndexeerde huur-korting, welke beslissing in hoger beroep door de Rechtbank is bekrachtigd.
De onderdelen zijn derhalve tevergeefs voorgesteld.
3.7 In rov. 3.9 van haar vonnis heeft de Rechtbank geoordeeld dat WE Vastgoed geen belang heeft bij haar grieven VIII en IX, die zich richtten tegen het oordeel van de Kantonrechter dat geen bezwaar bestaat tegen de mogelijk-heid dat in de koop-prijsprocedure andere deskundigen worden benoemd dan in de huurprijsprocedure, omdat de vraagstelling verschillend is. De Rechtbank heeft haar oordeel hierop gegrond dat er geen risico bestaat dat in deze proce-dures verschillende deskundigen ter beantwoording van dezelfde vragen wor-den benoemd, nu het Hof in zijn tussenarrest in de koopprijsprocedure heeft overwogen dat bij de vaststelling van de koopprijs de in de huurprijs-procedure vastgestelde huurprijs tot uitgangspunt zal worden genomen.
In deze overweging heeft de Rechtbank klaarblijkelijk on-derkend dat de huuruitkomst die de basis voor de koopprijs-vaststelling moet zijn, weliswaar niet dezelfde behoeft te zijn als de in de huurprijsprocedure vastgestelde huur-prijs, maar dat deze huurprijs wel als uitgangspunt zal dienen bij de vaststelling van de koopprijs. Anders dan de onderdelen 6.1 - 6.4 betogen, is dit niet on-begrijpelijk.
De onderdelen falen derhalve.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt WE Vastgoed in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uit-spraak aan de zijde van [verweerster] begroot op ƒ 597,20 aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Mijnssen als voorzitter en de raadsheren Neleman, Heemskerk, Herrmann en Hammerstein, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op 11 februari 2000.