Uitspraak
25 februari 2000
Eerste Kamer
Nr. C98/157HR
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
BOUWBEDRIJF [eiseres] EMMELOORD B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
EISERES tot cassatie, voorwaardelijk incidenteel verweerster,
advocaat: mr J.K. Franx,
t e g e n
1. de vennootschap onder firma FIRMA [verweerders], gevestigd te [woonplaats],
2. [verweerder 2],
wonende te [woonplaats],
3. [verweerder 3],
wonende te [woonplaats],
VERWEERDERS in cassatie, voorwaardelijk incidenteel eisers,
advocaat: mr R.S. Meijer.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie onder 1 - verder te noemen: [verweerder 1] - heeft bij exploit van 16 mei 1997 in de zaak KGZA 97-197 eiseres tot cassatie - verder te noemen: [eiseres] - in kort geding gedagvaard voor de President van de Rechtbank te Zwolle, zittingsplaats Lelystad, en gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiseres] te bevelen om binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door de President te bepalen termijn, op een door [verweerder 1] te bepalen termijn te bepalen en aan [eiseres] bij het exploit van betekening van het te wijzen vonnis aan te zeggen dag en uur te verschijnen voor een notaris, teneinde alsdan en aldaar het ten processe bedoelde registergoed in eigendom te aanvaarden tegen betaling zonder toepassing van enige verrekening van de tussen partijen overeengekomen koopprijs van ƒ 2.000.000,-- k.k., vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 januari 1997.
[Eiseres] heeft bij exploit van 23 mei 1997 in de zaak KGZA 97-205 B.V. Bouwmaterialen NVB [verweerder], gevestigd te [woonplaats] - hierna te noemen: NVB - en verweerders in cassatie onder 1-3 - tezamen hierna eveneens te noemen: [verweerders] - in kort geding gedagvaard voor de President van de Rechtbank te Zwolle, zittingsplaats Lelystad. Na vermeerdering van eis heeft zij gevorderd:
primair: NVB te veroordelen binnen 48 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan [eiseres] te voldoen een bedrag van ƒ 196.906,50, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 mei 1997;
subsidiair: [verweerders] ieder voor zich hoofdelijk te veroordelen, des dat de een betalende de anderen zullen zijn bevrijd, om aan [eiseres] te voldoen een bedrag van ƒ 196.906,50, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 mei 1997.
[Eiseres] heeft in de eerste zaak en NVB en [verweerders] hebben in de tweede zaak de vorderingen bestreden.
De President heeft bij vonnissen van 6 juni 1997 in de zaak KGZA 97-197 de vordering van [verweerders] afgewezen en in de zaak KGZA 97-205 de primaire vordering afgewezen en de subsidiaire vordering toegewezen.
Tegen beide vonnissen heeft [verweerders] hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te Arnhem. Het Hof heeft beide zaken gevoegd behandeld.
Bij arrest van 31 maart 1998 heeft het Hof in de zaak KGZA 97-205 het bestreden vonnis vernietigd en opnieuw rechtdoende de subsidiaire vordering van [eiseres] in die zaak afgewezen. In de zaak KGZA 97-197 heeft het Hof het bestreden vonnis vernietigd en opnieuw rechtdoende [eiseres] veroordeeld om aan [verweerders] te betalen een bedrag van ƒ 196.906,50, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 april 1997, welk bedrag dient te worden gestort op de derdenrekening van de raadsman van [verweerders] en welk bedrag daar dient te blijven totdat in een bodemprocedure zal zijn beslist omtrent de vordering van [eiseres] op [verweerders].
Het arrest van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het Hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. [Verweerders] heeft voorwaardelijk incidenteel beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende het voorwaardelijk incidenteel beroep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Hartkamp strekt tot verwerping van het principale cassatieberoep.
3. Beoordeling van het middel in het principale beroep
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Eiseres] is in 1995 begonnen met de bouw van een bedrij-vencomplex te [woonplaats]. Daarbij was sprake van casco-bouw. In de te verhuren units zou-den nog voorzieningen moeten worden aangebracht.
(ii) [Verweerders], die onder de naam "Karwei-[woonplaats]" in een pand aan de [adres] te [woonplaats] een bouwmarkt ex-ploiteerde, heeft be-gin 1996 belangstelling getoond voor de huur van een gedeelte van dit com-plex.
(iii) In de loop van februari 1996 heeft [verweerders] te kennen gegeven bereid te zijn unit 3 van gebouw 3 te gaan huren. [Eiseres] heeft een concept-huurovereenkomst opgesteld, waarin als ontbindende voorwaarde was opge-nomen "dat huurder uiterlijk 1 mei 1996 haar huidige lokatie aan de [adres] te [woonplaats] heeft verkocht aan een acceptabele koper voor een minimale verkoopprijs van ƒ 2.100.000,-- excl. BTW. Alle partijen zullen zich hiertoe inzetten". Bedoeld was als ontbindende voorwaarde op te nemen de omstandigheid dat die koop niet zou plaatsvinden.
(iv) Door de partijen is nadien overeengekomen dat de hiervoor genoemde datum van 1 mei 1996 werd gewijzigd in 1 juni 1996. Volgens een door [eiseres] bij memorie van antwoord overge-legde, aan [verweerders] gerichte brief van MBVN Projektbouw B.V. van 18 juni 1996 is door de partijen op 20 mei 1996 afge-sproken "dat de datum in de ontbindende voorwaarde, reeds eer-der verlengd tot 1 juni 1996, nu wordt verlengd tot 1 juli 1996".
(v) Aan de aan te brengen voorzieningen in de door [verweerders] te huren unit van het complex zijn door de partijen zes besprekingen gewijd, en wel op 6 en 20 februari, 12 en 26 maart, 18 april en 15 mei 1996. Daarbij zijn af-spraken ge-maakt, die zijn neergelegd in het "casco plus project [woonplaats]-in-bouwpakket" gedateerd 14 mei 1996. Van dit pakket, waarmee in totaal een bedrag van ƒ 600.612,-- was gemoeid, zijn door [eiseres] in de periode mei - augustus 1996 voorzie-ningen aangebracht voor een bedrag van ƒ 196.906,50, inclusief omzetbelasting.
(vi) Nadat [verweerders] te kennen had gegeven haar onderne-ming niet te willen verhuizen naar de hiervoor genoemde unit, hebben [eiseres] en NVB (B.V. Bouwmaterialen NVB [verweerder], mede gedaagde in eerste aanleg in de zaak KGZA 97-205) in sep-tember 1996 overeenstemming bereikt over de huur door NVB van deze unit. In de desbetreffende huurovereenkomst is als ont-bindende voorwaarde opgenomen "dat verhuurder het pand aan de [adres] te [woonplaats] koopt voor de prijs van ƒ 2.000.000,-- excl. BTW van de Firma gebr. [verweerders]". Bedoeld is dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, indien [eiseres] het pand aan de [adres] te [woonplaats] niet koopt voor de prijs van ƒ 2.000.000,-- excl. BTW.
(vii) Medio 1996 hebben NVB en [verweerders] voor het eerst contact gehad over de overname door NVB van de onderne-ming van [verweerders]. Op of omstreeks 1 november 1996 heeft [verweerders] haar onderneming met de daartoe behorende ac-tiva overgedragen aan NVB, die in de door haar van [eiseres] gehuurde unit een Gamma-bouwmarkt is gaan exploiteren.
(viii) Het pand aan de [adres] te [woonplaats] is aan [eiseres] verkocht voor ƒ 2.000.000,--.
3.2 [Verweerders] heeft in kort geding gevorderd, kort weer-gegeven, [eiseres] te bevelen te verschijnen voor de notaris en aldaar het pand aan de [adres] in eigendom te aanvaarden tegen betaling van de tussen partijen overeengeko-men koopprijs (zaak KGZA 97-197).
Vervolgens heeft [eiseres] NVB en [verweerders] in kort geding ge-dagvaard. Na vermeerdering van eis heeft zij gevor-derd primair NVB en subsi-diair [verweerders] te veroordelen tot betaling van ƒ 196.906,50 (zaak KGZA 97-205).
De President heeft bij vonnis van 6 juni 1997 in eerstge-noemde zaak de vordering van [verweerders] afgewezen, op de grond dat [eiseres] ter zitting had toegezegd het pand te zul-len afnemen indien [verweerders] het door haar verschuldigde bedrag van ƒ 196.906,50 voldoet. Bij vonnis van dezelfde datum heeft de President in de zaak KGZA 97-205 de primaire vorde-ring afgewezen en de subsidiaire vordering toegewezen. Na deze vonnissen is het pand aan [eiseres] overgedragen; het bedrag van ƒ 196.906,50 is voorlopig in mindering gebracht op de koopsom.
Op het door [verweerders] tegen beide vonnissen inge-stelde hoger beroep, dat uitsluitend betrekking had op de vraag of zij gehouden was tot be-taling van evengenoemd bedrag, heeft het Hof bij het in cassatie bestreden ar-rest deze von-nissen vernietigd. Het Hof heeft in de zaak KGZA 97-197 [eiseres] veroordeeld aan [verweerders] ƒ 196.906,50 te betalen, welk bedrag dient te worden gestort op de derdenrekening van de raadsman van [verweerders] en daar dient te blijven totdat in de bodemprocedure zal zijn beslist omtrent de vordering van [eiseres] op [verweerders]. In de zaak KGZA 97-205 heeft het Hof de subsidiaire vordering van [eiseres] afgewezen.
3.3 Bij de beoordeling van het middel stelt de Hoge Raad voorop dat de door het middel bestreden rov. 5.2 - 5.5 van 's Hofs arrest moeten worden verstaan zoals hierna is weergege-ven. Het Hof heeft in rov. 5.2 van zijn ar-rest het standpunt van [verweerders] aldus samengevat dat de aanpassingen uit-sluitend voor haar rekening zou-den komen indien ook feitelijk een huurovereenkomst tussen partijen tot stand zou komen, het-geen volgens [verweerders] niet het geval is geweest. Met het oog op de beoordeling van dit standpunt heeft het Hof vervol-gens in rov. 5.3 - 5.5 de rechtsverhouding van partijen onder-zocht. In het dienaan-gaande in rov. 5.3 overwogene ligt, gelet op zijn verwijzing naar de in rov. 4.3 - 4.5 weerge-geven fei-ten, besloten dat het Hof voorshands aannemelijk heeft geacht dat tussen partijen een huurovereenkomst is tot stand gekomen, zij het dat deze overeenkomst in die zin nog niet definitief is dat zij is onderworpen aan een ontbindende voorwaarde. Het Hof heeft uit de aard van deze overeen-komst, die meebracht dat in overleg met de (toekomstige) huurder nog bouw-kundige voor-zieningen en aanpassingen zouden moeten worden aangebracht, afgeleid dat een zodanige nauwe samenhang bestond tussen de hoedanigheid van huur-der en de gehoudenheid de kosten van die voorzieningen en aanpas-singen te betalen, dat deze kosten voor rekening zouden zijn van degene die tenslotte, bij de inge-bruikneming van de unit, zou blijken huurder te zijn. Naar het oordeel van het Hof vloeit hieruit voort dat [verweerders] ervan mocht uitgaan dat zij, toen de huurovereenkomst door de vervulling van de ontbin-dende voor-waarde was ontbonden, niet langer voor die kosten aansprakelijk was, en dat NVB, met wie [eiseres] een nieuwe huurovereenkomst ten aanzien van de aan-vankelijk door [verweerders] gehuurde unit had gesloten, deze kosten voor haar rekening zou moeten nemen. Daarbij heeft het Hof mede in aanmer-king genomen dat destijds ook [eiseres] ervan uitging dat deze kosten voor rekening van NVB kwamen, alsmede dat [eiseres], en niet (mede) [verweerders], met NVB heeft on-derhandeld over het sluiten van de nieuwe huur-overeenkomst.
3.4 Aldus opgevat geven 's Hofs overwegingen niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Zijn oordeel, dat in hoofdzaak berust op een aan de rechter die over de feiten oordeelt voor-behouden uitleg van de tussen partijen gesloten overeenkomst, is niet onbegrijpelijk en het is, mede in aanmerking genomen dat het hier een kort geding betreft, toereikend gemotiveerd.
Het middel - voor zover het al feitelijke grondslag heeft - stuit hierop in al zijn onderdelen af.
3.5 Het incidentele beroep, dat is ingesteld onder de voor-waarde dat enig onderdeel van het middel in het principale be-roep gegrond zou worden bevon-den, behoeft gelet op het hier-voor overwogene geen behandeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het principale beroep;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassa-tie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerders] be-groot op ƒ 597,20 aan verschot-ten en ƒ 3.000,-- voor sa-laris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Roelvink als voorzitter en de raadsheren Neleman, Heemskerk, Jansen en Fleers, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer De Savornin Lohman op 25 februari 2000.