Uitspraak
26 mei 2000
Eerste Kamer
Rek.nr. R98/170HR
Hoge Raad der Nederlanden
Beschikking
in de zaak van:
1. [verzoekster 1], wonende te [woonplaats A],
2. [verzoeker 2], wonende te [woonplaats A],
3. [verzoekster 3], wonende te [woonplaats A],
4. [verzoekster 4], wonende te [woonplaats B],
5. [verzoeker 5], wonende te [woonplaats C],
6. [verzoeker 6], wonende te [woonplaats D],
7. [verzoekster 7], wonende te [woonplaats D],
8. [verzoeker 8], wonende te [woonplaats E], Bondsrepubliek
Duitsland,
9. [verzoekster 9], wonende te [woonplaats E], Bondsrepubliek Duitsland,
VERZOEKERS tot cassatie,
advocaat: mr W. Heemskerk,
t e g e n
1. [verweerder 1], wonende te [woonplaats F],
2. [verweerster 2], wonende te [woonplaats F],
3. [verweerder 3], wonende te [woonplaats G],
4. [verweerster 4], wonende te [woonplaats G],
5. [verweerder 5] B.V., gevestigd te [woonplaats H],
6. [verweerder 6], wonende te [woonplaats I],
7. [verweerster 7], wonende te [woonplaats I],
8. [verweerder 8] VASTGOED B.V., gevestigd te [woonplaats J],
9. [verweerder 9], wonende te [woonplaats K],
10. [verweerster 10], wonende te [woonplaats K],
11. [verweerder 11], wonende te [woonplaats L],
12. [verweerster 12], wonende te [woonplaats L],
13. [verweerder 13], wonende te [woonplaats L],
14. [verweerster 14], wonende te [woonplaats L],
15. [verweerder 15], wonende te [woonplaats M],
16. [verweerster 16], wonende te [woonplaats M],
17. [verweerder 17], wonende te [woonplaats N],
18. [verweerster 18], wonende te [woonplaats N],
19. [verweerder 19], wonende te [woonplaats O],
20. [verweerster 20], wonende te [woonplaats O],
21. [verweerder 21], wonende te [woonplaats P],
22. [verweerster 22], wonende te [woonplaats P],
23. [verweerder 23], wonende te [woonplaats Q], Bondsrepubliek Duitsland,
24. [verweerster 24], wonende te [woonplaats Q], Bondsrepubliek Duitsland,
25. [verweerder 25], wonende te [woonplaats R],
26. [verweerster 26], wonende te [woonplaats R],
27. [verweerster 27], wonende te [woonplaats S],
28. [verweerder 28], wonende te [woonplaats T],
29. [verweerster 29], wonende te [woonplaats T],
30. [verweerster 30], wonende te [woonplaats U],
31. [verweerder 31], wonende te [woonplaats V],
32. [verweerster 32], wonende te [woonplaats V],
33. [verweerder 33], wonende te [woonplaats W],
34. [verweerster 34], wonende te [woonplaats W],
35. [verweerster 35],wonende te [woonplaats X],
36. [verweerster 36], wonende te [woonplaats Y],
37. [verweerder 37], wonende te [woonplaats X],
38. [verweerder 38], wonende te [woonplaats Z],
39. [verweerster 39], wonende te [woonplaats Z],
40. [verweerder 40], wonende te [woonplaats AA],
41. [verweerster 41], wonende te [woonplaats AA],
42. [verweerder 42], wonende te [woonplaats S],
43. [verweerster 43], wonende te [woonplaats S],
44. [verweerster 44], wonende te [woonplaats BB],
45. [verweerder 45], wonende te [woonplaats P],
46. [verweerder 46], wonende te [woonplaats CC],
47. [verweerder 47], wonende te [woonplaats DD],
48. [verweerster 48], wonende te [woonplaats DD],
49. [verweerder 49], wonende te [woonplaats S],
50. [verweerster 50], wonende te [woonplaats S],
51. [verweerder 51], wonende te [woonplaats EE], Bondsrepubliek Duitsland,
52. [verweerder 52], wonende te [woonplaats FF],Bondsrepubliek Duitsland,
53. [verweerder 53] B.V., gevestigd te [woonplaats GG],
54. [verweerder 54], wonende te [woonplaats S],
55. [verweerster 55], wonende te [woonplaats S],
56. [verweerder 56], wonende te [woonplaats II],
57. [verweerster 57], wonende te [woonplaats II],
58. [verweerster 58], wonende te [woonplaats JJ],
59. [verweerder 59], wonende te [woonplaats Z],
60. [verweerster 60], wonende te [woonplaats Z],
61. [verweerder 61], wonende te [woonplaats X],
62. [verweerster 62], wonende te [woonplaats X],
63. [verweerder 63], wonende te [woonplaats KK],
64. [verweerster 64], wonende te [woonplaats KK],
65. [verweerster 65], wonende te [woonplaats A],
66. [verweerder 66], wonende te [woonplaats LL], Bondsrepubliek Duitsland,
67. [verweerster 67], wonende te [woonplaats LL], Bondsrepubliek Duitsland,
68. [verweerder 68], wonende te [woonplaats N],
69. [verweerster 69], wonende te [woonplaats N],
70. [verweerder 70], wonende te [woonplaats X],
71. [verweerder 71], wonende te [woonplaats X],
72. [verweerster 72], wonende te [woonplaats X],
73. [verweerder 73], wonende te [woonplaats MM],
74. [verweerster 74], wonende te [woonplaats MM],
75. [verweerder 75], wonende te [woonplaats NN],
76. [verweerster 76], wonende te [woonplaats NN],
77. [verweerder 77], wonende te [woonplaats OO],
78. [verweerder 78], wonende te [woonplaats T],
79. [verweerder 79], wonende te [woonplaats PP],
80. [verweerster 80], wonende te [woonplaats PP],
81. [verweerder 81], wonende te [woonplaats QQ],
82. [verweerder 82], wonende te [woonplaats RR],
83. [verweerder 83], wonende te [woonplaats S],
84. [verweerder 84], wonende te [woonplaats SS],
85. [verweerder 85] B.V., gevestigd te [woonplaats U],
86. [verweerder 86], wonende te [woonplaats TT],
87. [verweerster 87], wonende te [woonplaats TT],
88. [verweerder 88], wonende te [woonplaats X],
89. [verweerster 89], wonende te [woonplaats X],
90. [verweerder 90], wonende te [woonplaats UU],
91. [verweerster 91], wonende te [woonplaats UU],
92. [verweerder 92] B.V., gevestigd te [woonplaats VV],
93. [verweerder 93], wonende te [woonplaats WW],
94. [verweerder 94], wonende te [woonplaats S],
95. [verweerster 95],wonende te [woonplaats S],
96. [verweerder 96], wonende te [woonplaats WW],
97. [verweerster 97], wonende te [woonplaats WW],
98. [verweerder 98] B.V., gevestigd te [woonplaats XX],
99. [verweerster 99], wonende te [woonplaats YY],
100. [verweerder 100] B.V., gevestigd te [woonplaats H],
101. [verweerder 101],wonende te [woonplaats MM],
102. [verweerster 102],wonende te [woonplaats MM],
103. [verweerder 103], wonende te [woonplaats ZZ],
VERWEERDERS in cassatie,
advocaat: mr M.H. van der Woude.
1. Het geding in feitelijke instanties
Met een op 25 september 1997 ter griffie van het Kantongerecht te Leeuwarden ingediend verzoekschrift hebben verweerders in cassatie - verder tezamen te noemen: [verweerder 1] c.s. - zich gewend tot de Kantonrechter aldaar en verzocht, uitvoerbaar bij voorraad, hun ingevolge art. 5:140 BW Pro vervangende machtiging te verlenen tot aanvulling van de akte van splitsing van 11 januari 1993 met de bepaling - kort gezegd - dat verhuur van de appartementen uitsluitend kan geschieden door tussenkomst van een professionele verhuurorganisatie.
Verzoekers tot cassatie - verder tezamen te noemen: [verzoeker 2] c.s. - hebben het verzoek bestreden.
De Kantonrechter heeft bij beschikking van 20 januari 1998 het verzoek van [verweerder 1] c.s. afgewezen.
Tegen deze beschikking hebben [verweerder 1] c.s. hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Leeuwarden.
Bij beschikking van 14 oktober 1998 heeft de Rechtbank voormelde beschikking van de Kantonrechter vernietigd en, opnieuw beslissende, [verweerder 1] c.s. machtiging verleend tot aanvulling van de akte van splitsing van 11 januari 1993 met de bepaling zoals vermeld in rov. 2.2 cursief van de bestreden beschikking van de Kantonrechter van 20 januari 1998.
De beschikking van de Rechtbank is aan deze beschikking gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen de beschikking van de Rechtbank hebben [verzoeker 2] c.s. beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.
[verweerder 1] c.s. hebben verzocht het beroep te verwerpen.
De conclusie van de Advocaat-Generaal De Vries Lentsch-Kostense strekt tot vernietiging van de bestreden beschikking en tot verwijzing ter verdere behandeling en beslissing.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [verzoeker 2] c.s. en [verweerder 1] c.s. zijn allen eigenaar van een (of meer) appar-tementsrecht(en) in het appartementencomplex "Ameland State", gelegen te Nes (Ameland) aan de [adres]. Het complex is gebouwd door [..] Bouwmaatschappij B.V. - hierna: [Bouwmaatschappij B.V.] - die ook de appartementsrechten heeft verkocht.
(ii) De appartementsrechten zijn ontstaan door inschrijving op 12 januari 1993 van een notariële akte houdende splitsing in appartementsrechten van 11 januari 1993. Blijkens deze notariële akte worden de bepalingen van het "Modelreglement bij Splitsing in Appartementsrechten", zoals vastgesteld bij akte van 2 januari 1992, beschouwd als woordelijk te zijn overgenomen in de akte van splitsing, voor zover daarin door de akte van splitsing geen wijzigingen en aanvullingen zijn aangebracht.
(iii) Naar aanleiding van de beschikking van de Hoge Raad van 10 maart 1995, nr. 8520, NJ 1996, 594 - waarin de Hoge Raad heeft overwogen, kort weergegeven, dat met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit een regeling omtrent het gebruik en het beheer van de privé-gedeelten in beginsel uit de openbare registers kenbaar behoort te zijn en dus in het splitsingsreglement zelf moet worden opgenomen - heeft het bestuur van de Vereniging van Eigenaars in de algemene ledenvergadering van de Vereniging voorgesteld de akte van splitsing aan te vullen met een artikel, waarvan het eerste lid luidt:
"Verhuur van de appartementen zal uitsluitend geschieden door tussenkomst van een professionele verhuurorganisatie, waartoe de Vereniging met die organisatie een be-heerovereenkomst aangaat. Verhuur rechtstreeks respectievelijk individueel van een appartement is verboden."
3.2 [verweerder 1] en 104 anderen hebben in dit geding de Kantonrechter verzocht hun op de voet van art. 5:140 BW Pro machtiging te verlenen tot aanvulling van de akte van splitsing van 11 januari 1993 met een bepaling als voorgesteld, nu degenen die in het verzoekschrift als gerequestreerden worden aangeduid, zich niet hebben verklaard of zonder redelijke grond hun medewerking of toestemming weigeren. Zij hebben aan hun verzoek het volgende ten grondslag gelegd.
De voorgestelde wijziging van de akte van splitsing is rechtstreeks gebaseerd op en vloeit voort uit het in de koopovereenkomsten neergelegde beginsel van centrale verhuur, welk beginsel is neergelegd in het hoofdstuk "De verhuur en het beheer" van de brochure "Ameland State". Daarin is onder meer opgenomen:
"In het Huishoudelijk Reglement is evenwel bepaald dat u, wanneer u rendement uit commerciële verhuur nastreeft, eksklusief gebruik dient te maken van de door de Vereni-ging gekozen verhuurorganisatie. Een en ander vloeit voort uit de noodzaak een zodanige exploitatie professioneel op te zetten en in uitvoering te brengen.
Daartoe is de verhuur van de appartementen Ameland State in eerste aanleg door initiatiefnemers ondergebracht bij Creatief Vakantieparken, één van de grootste verhuurorganisaties in de rekreatiesector van ons land".
De tekst van de brochure is volgens [verweerder 1] c.s. deel gaan uitmaken van de koop-/aannemingsovereenkomsten, nu daarin onder meer is bepaald:
"Koper verklaart de volgens deze overeenkomst aan hem ter hand gestelde documentatie en stukken te zijnen genoegen te hebben ontvangen, en aanvaardt bij deze uitdrukkelijk alle daaruit en uit deze overeenkomst voortvloeiende lasten en beperkingen (...)".
De Kantonrechter heeft het verzoek afgewezen. In hoger beroep heeft de Rechtbank het verzoek alsnog toegewezen. Hiertegen richt zich het middel.
3.3 Onderdeel 2 keert zich tegen de vermelding op het voorblad van de beschikking van de Rechtbank dat de beschikking is gegeven, voor zover thans van belang, tussen [verweerder 1] en 102 anderen enerzijds en [verzoeker 2] en 7 anderen anderzijds.
Het onderdeel is tevergeefs voorgesteld. De Rechtbank heeft in haar beschikking onder het opschrift "Procesgang" uiteengezet dat ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is medegedeeld dat twee appellanten - de echtelieden [verweerder 8 en 9] - zich als zodanig hebben teruggetrokken, en dat een van de geïntimeerden wegens de verkoop van zijn appartement door een ander - [verweerder 103], de verkrijger van dit appartement - is vervangen. Anders dan het onderdeel wil, is niet onbegrijpelijk dat de Rechtbank, ervan uitgaande dat blijkens het beroepschrift aan de zijde van [verweerder 1] 104 anderen en blijkens het verweerschrift in hoger beroep aan de zijde van [verzoeker 2] 7 anderen optraden, op grond van dit een en ander en kennelijk zonder rekening te houden met de bij de mondelinge behandeling eveneens medegedeelde standpuntwijzigingen van zowel het echtpaar [verweerder 8 en 9] als [verweerder 103], tot de door het onderdeel bestreden vermelding is gekomen.
3.4 In rov. 6 van haar beschikking heeft de Rechtbank overwogen, kort weergegeven, dat [verzoeker 2] - met welke aanduiding de Rechtbank de gezamenlijke geïntimeerden op het oog heeft - op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst waarin wordt verwezen naar de verkoopdocumentatie, van de aanvang af gebonden is aan centrale verhuur. Nadat de Rechtbank nog enige verweren van [verzoeker 2] tegen de stelling dat hij zich door de overeenkomst en de verkoopdocumentatie had verbonden tot centrale verhuur, had verworpen (rov. 7 - 8.1 van haar beschikking), is zij tot de slotsom gekomen dat "het voorgaande inhoudt dat de aangevoerde grieven gegrond zijn" en dat het oorspronkelijke verzoek tot het verlenen van machtiging alsnog moet worden toegewezen (rov. 9).
Aldus overwegende heeft de Rechtbank hetzij in een of meer opzichten blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting hetzij onvoldoende inzicht gegeven in de gedachtengang die haar tot haar beslissing heeft geleid.
Reeds aanstonds blijkt onvoldoende of de Rechtbank heeft gemeend dat [verzoeker 2] c.s. ook jegens de overige appartementseigenaars op grond van de koop-/aannemingsovereenkomsten gebonden waren aan centrale verhuur. Zou de Rechtbank ervan zijn uitgegaan dat voor [verzoeker 2] c.s. ingevolge die overeenkomsten in verbinding met de verkoopdocumentatie een gebondenheid niet alleen jegens de wederpartij bij de overeenkomsten - [Bouwmaatschappij B.V.] - maar ook jegens de andere appartementseigenaars bestond, dan heeft zij hetzij miskend dat een overeenkomst in beginsel alleen voor partijen rechten en verplichtingen schept, hetzij haar beslissing onvoldoende met redenen omkleed, nu zonder nadere motivering, die evenwel ontbreekt, niet duidelijk is op grond waarvan zij heeft aangenomen dat [verzoeker 2] c.s. ook jegens de andere appartementseigenaars aan deze overeenkomst waren gebonden.
Zou de Rechtbank hebben bedoeld tot uitdrukking te brengen dat de enkele omstandigheid dat [verzoeker 2] c.s. zich contractueel hadden verbonden tot centrale verhuur meebrengt dat, ook afgezien van de vraag of die contractuele gebondenheid ook je-gens de andere appartementseigenaars bestond, voor hun weigering mee te werken aan de voorgestelde wijziging van de akte van splitsing geen redelijke grond bestond, dan heeft zij hetzij uit het oog verloren dat voormelde omstandigheid weliswaar behoort te worden meegewogen bij de beantwoording van de vraag of een redelijke grond voor de weigering bestaat, maar niet doorslaggevend is, hetzij, als zij dit niet heeft miskend, verzuimd aan te geven welke andere omstandigheden zij bij de beantwoording van die vraag heeft betrokken en welk gewicht zij daaraan heeft toegekend.
3.5 Voor zover de onderdelen 3 en 4 op het voorgaande gerichte klachten aanvoeren, zijn zij gegrond. Voor het overige behoeven zij geen behandeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt de beschikking van de Rechtbank te Leeuwarden van 14 oktober 1998;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [verweerder 1] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verzoeker 2] c.s. begroot op ƒ 490,-- aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
Deze beschikking is gegeven door de vice-president H.L.J. Roelvink als voorzitter en de raadsheren P. Neleman, R. Herrmann, J.B. Fleers en O. de Savornin Lohman, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer W.H. Heemskerk op 26 mei 2000.