Uitspraak
9 juni 2000
Eerste Kamer
Nr. C98/276HR
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
1. [huurder 1],
2. [huurder 2],
beiden wonende te [woonplaats],
EISERS tot cassatie,
advocaat: mr. J.K. Franx,
t e g e n
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging WONINGBOUWVERENIGING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. E.D. Vermeulen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Woningbouwvereniging Dr. Schaepman, de rechtsvoorgangster van thans verweerster in cassatie, - de laatste verder te noemen: Eigen Haard - heeft bij exploiten van 9 november 1994 eisers tot cassatie - verder te noemen: [huurder 1] en [huurder 2] - gedagvaard voor de Kantonrechter te Amsterdam en gevorderd:
1. te verklaren voor recht dat de tuinstadbijdrage op grond van art. 12 van Pro de Huurprijzenwet Woonruimte (hierna: HPW) als onderdeel van de bijkomende kosten aan [huurder 1] en [huurder 2] in rekening mag worden gebracht;
2. [huurder 1] te veroordelen om aan Eigen Haard te betalen ƒ 92,65, zijnde het totaal van de achterstal-lige bijdragen ten behoeve van het Tuinstadfonds tot en met november 1994, te vermeerderen met de bijdragen ad ƒ 8,75 per maand die vanaf 1 december 1994 tot aan de datum van vonniswijzing zullen vervallen, een en ander voorts te vermeerderen met de over de achterstallige bijdragen vanaf de verval-data, zijnde de eerste dag van iedere maand, verschuldigde wettelijke rente;
3. [huurder 2] te veroordelen om aan Eigen Haard te betalen ƒ 83,90, zijnde het totaal van de achterstallige bijdragen ten behoeve van het Tuinstadfonds tot en met november 1994, te vermeerderen met de bijdragen ad ƒ 8,75 per maand die vanaf 1 december 1994 tot aan de datum van vonniswijzing zullen vervallen, een en ander voorts te vermeerderen met de over de achterstallige bijdragen vanaf de vervaldata, zijnde de eerste dag van iedere maand, verschuldigde wettelijke rente.
[Huurder 1] en [huurder 2] hebben de vorderingen bestreden en in voorwaardelijke reconventie, doch alleen voor het geval de vorderingen in conventie worden afgewezen, gevorderd:
A. voor recht te verklaren dat door Eigen Haard ten onrechte op 1 juli 1990 een bedrag van ƒ 4,12 per maand van de tuinstadbijdrage is overgeheveld van de bijkomende kosten als bedoeld in art. 12 HPW Pro naar de kale huurprijs;
B. 1. wegens onverschuldigde betaling door [huurder 1] en [huurder 2] Eigen Haard te veroordelen tot terugbetaling aan [huurder 1] en [huurder 2] afzonderlijk van een bedrag van ƒ 4,12 per maand, vermeerderd met de daarover aangezegde en gerealiseerde huurverhogingen per juli 1991, 1992 en 1993, over de periode vanaf 1 januari 1994 tot en met 30 juni 1994;
2. wegens onverschuldigde betaling door [huurder 1] en [huurder 2] Eigen Haard te veroordelen tot terugbetaling aan [huurder 1] en [huurder 2] afzonderlijk van een bedrag van ƒ 4,12 per maand, vermeerderd met de daarover aangezegde en gerealiseerde huurverhogingen per 1 juli 1991, 1992, 1993 en 1994, over de periode vanaf 1 juli 1994 tot en met 30 april 1995;
3. wegens onverschuldigde betaling door [huurder 1] en [huurder 2] Eigen Haard te veroordelen tot terugbetaling aan [huurder 1] en [huurder 2] afzonderlijk van een bedrag van ƒ 4,12 per maand, vermeerderd met de daarover aangezegde en gerealisserde huurverhogingen per 1 juli 1991, 1992, 1993 en 1994, over de periode op en na 1 mei 1995 voor elke maand of een gedeelte daarvan dat de huurovereenkomst tussen partijen doorloopt, danwel is doorgelopen en met inachtneming van tussen partijen na 1 mei 1995 overheen of tot stand te komen huurprijswijzigingen;
de vorderingen sub 1 en 2 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 april 1995 tot aan de dag der algehele voldoening en de vordering sub 3 steeds vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van de maand waarop de onverschuldigde huurbetaling betrekking heeft tot aan de dag der algehele voldoening.
De Kantonrechter heeft bij vonnis van 8 november 1996 in conventie de vorderingen van Eigen Haard toegewezen.
Tegen dit vonnis hebben [huurder 1] en [huurder 2] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Amsterdam. Aan hun reconventionele vorderingen hebben zij in de opsomming ten aanzien van de onderscheiden huurverhogingen telkens toegevoegd de huurverhoging per 1 juli 1994.
Bij memorie van antwoord heeft Eigen Haard in verband met de inmiddels ingetreden verhoging van de tuinstadbijdragen in conventie haar eis vermeerderd, als in die memorie vermeld.
[Huurder 1] en [huurder 2] hebben zich niet verzet tegen de vermeerdering van eis.
Bij vonnis van 15 april 1998 heeft de Rechtbank het bestreden vonnis vernietigd voor zover het betreft de beslissingen onder 2 en 3 van het dictum. In zoverre opnieuw beslissende heeft de Rechtbank, de vorderingen van Eigen Haard als vermeld onder 2 en 3, zoals vermeerderd bij memorie van antwoord, toegewezen en het vonnis van de Kantonrechter voor het overige bekrachtigd.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank hebben [huurder 1] en [huurder 2] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Eigen Haard heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
[Huurder 1] en [huurder 2] hebben de zaak doen toelichten door hun advocaat en Eigen Haard heeft de zaak namens haar advocaat doen toelichten door mr W.D.H. Asser, advocaat te Amsterdam.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Bakels strekt tot verwerping van het beroep, met compensatie van kosten.
De advocaat van [huurder 1] en [huurder 2] heeft bij brief van 31 maart 2000 op die conclusie gereageerd.
3 Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Huurder 1] en [huurder 2] hebben ieder van de woningbouwvereniging Dr. Schaepman (hierna: Schaepman) een woning gehuurd: [huurder 1] de woning aan de [adres] en [huurder 2] de woning aan de [adres], te [woonplaats].
(ii) Deze woningen maken deel uit van het voorheen aan Schaepman, thans aan Eigen Haard in erfpacht toebehorende flatcomplex 43.
(iii) Dit flatcomplex is gelegen in de wijk [..]. Deze wijk bevindt zich in de zogenaamde "Westelijke Tuin-steden", waarin verder zijn gelegen de wijken [..], [..], [..], [..] en [..].
(iv) In de Westelijke Tuinsteden is de zogenaamde "Tuinstadregeling" van toepassing.
(v) De Tuinstadregeling is in 1955 door Burgemeester en Wethouders van Amsterdam ingesteld in verband met de bouw van woningen volgens een nieuw stedebouwkundig concept in de Westelijke Tuinsteden vanaf het einde van de jaren vijftig. Het belangrijkste kenmerk van dit concept was woningbouw in combinatie met talrijke open, voor alle bewoners toegankelijke "gemeenschappelijke tuinen". Met de Tuinstadregeling is beoogd de aanleg en het onderhoud van de gemeenschappelijke tuinen in de Westelijke Tuinsteden te financieren.
(vi) Onder "gemeenschappelijke tuin" in de zin van voormelde regeling wordt blijkens een rapport uit 1982 van de Werkgroep Tuinregeling (samengesteld uit vertegenwoordigers van de gemeente Amsterdam (hierna: de gemeente) en van de Amsterdamse federatie van Woningcorporaties) verstaan een tuin waarvan de bewoners van een aantal wo-ningen in een complex/bouwblok het "fysiek" dan wel "kijk" genot hebben; de tuin, die een "open" dan wel een "besloten" karakter kan hebben, moet in de beleving van de bewoners bij de woningen "horen".
(vii) De Tuinstadregeling werkt als volgt. De woningbedrijven en - corporaties dragen zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke tuinen die door de gemeente aan hen in erfpacht zijn uitgegeven. Zij ontvangen daarvoor uit het zogenaamde Tuinstadfonds een vast bedrag, dat is gerelateerd aan het totale aantal vierkante meters gemeenschappelijke tuin van die corporaties in de Tuin- steden. Het Tuinstadfonds legt voorts aan de woningcorporaties een bijdrageverplichting op. De hoogte van de bijdrage per corporatie is gelijk aan het aantal woningen van de corporatie in de Tuinsteden vermenigvuldigd met de zogenoemde individuele tuinstadbijdrage. Bij deze berekening speelt geen rol of bij een bepaald complex al dan niet sprake is van tuinuitgifte in erfpacht. Het enige criterium is dat een corporatiewoning zich in het Tuinstadgebied moet bevinden. De individuele bijdrage wordt vervolgens door de corporaties per woning aan de individuele huurders doorberekend. Het gaat om twee vaste bedragen voor de aanleg- en ophoogkosten onderscheidenlijk het gering en dagelijks onderhoud. Deze laatste component wordt doorberekend als onderdeel van de servicekosten en is voor alle huurders gelijk met uitzondering van de huurders van bejaardenwoningen die de helft van het normale tarief betalen.
(viii)Complex 43 is in 1983 gebouwd. Het complex bestaat uit 189 woningen, die zijn verdeeld over zes tegenover elkaar staande woonblokken. Er zijn veel tuinen, plantsoenen en bosschages in de omgeving van dit complex. Al dit groen heeft een open karakter en is voor iedereen toegankelijk. De tuinen die zich direct bij/tussen de woonblokken bevinden hebben qua inrichting een open karakter. Zij zijn eigendom van de gemeente en zijn niet in erfpacht uitgegeven aan Schaepman/Eigen Haard. Zij worden door het stadsdeel onderhouden en door Eigen Haard worden geen gelden besteed aan de onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van de direct tussen de woonblokken van complex 43 gelegen tuinen. Ook voor dit complex verlangt de gemeente van Eigen Haard deelname aan het Tuinstadfonds en moet Eigen Haard de bijdragen van de huurders innen.
3.2 Eigen Haard heeft in de onderhavige procedure - door beide partijen aangeduid als een proefprocedure - in conventie een verklaring voor recht gevorderd dat de Tuinstadbijdrage op grond van art. 12 HPW Pro als onderdeel van de bijkomende kosten aan [huurder 1] en [huurder 2] in rekening mag worden gebracht. Voorts heeft Eigen Haard be-taling gevorderd van de achterstallige bijdragen voor zover het betreft de kosten voor gering en dagelijks onderhoud. Daartoe voerde zij aan dat de grondslag van de verschuldigdheid van de bijdragen is gelegen in het feit dat de bewoners het genot hebben van de woonomgeving die zowel in de directe nabijheid als in de wijdere omtrek is voorzien van extra veel groen. De toevallige omstandigheid dat de tuinen tussen de ten processe bedoelde woonblokken niet in erfpacht aan Eigen Haard zijn uitgegeven, mag niet terzake doen, omdat de bewoners van complex 43 ook profijt hebben van de wèl in erfpacht uitgegeven gemeenschappelijke tuinen die zich elders in hun woonom-geving bevinden. Het is daarom redelijk dat zij, net als alle andere bewoners van de Westelijke Tuinsteden, gelijkelijk aan het onderhoud daarvan bijdragen.
[Huurder 1] en [huurder 2] hebben de vorderingen van Eigen Haard bestreden en in voorwaardelijke reconventie, namelijk voor het geval de vorderingen in conventie zullen worden afgewezen, gevorderd te verklaren voor recht dat door Eigen Haard ten onrechte op 1 juli 1990 een bedrag van ƒ 4,12 per maand van de tuinstadbijdrage is overgeheveld van de bijkomende kosten als bedoeld in art. 12 HPW Pro naar de kale huurprijs. Voorts hebben zij terug-betaling gevorderd van de onverschuldigd betaalde bijdragen vanaf 1 januari 1994.
De Kantonrechter heeft de vorderingen in conventie toegewezen. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de grieven tegen het vonnis in conventie falen en heeft in verband met de vermeerdering van eis in hoger beroep door Eigen Haard, waartegen [huurder 1] en [huurder 2] geen verweer hebben gevoerd, het vonnis van de Kantonrechter uit praktische overwegingen gedeeltelijk vernietigd teneinde het dictum in verband met de vermeerdering van eis te kunnen herformuleren.
Daartoe heeft de Rechtbank - samengevat weergegeven en voor zover in cassatie van belang - het volgende overwogen. Ook in hoger beroep gaat het om de vraag of de tuinstadbijdrage rechtsgeldig als onderdeel van de bij-komende kosten als bedoeld in art. 12 HPW Pro aan [huurder 1] en [huurder 2] als huurders van woningen in complex 43 in rekening kan worden gebracht. Het gaat hierbij alleen om de kosten voor gering en dagelijks onderhoud, niet om de kosten van aanleg en ophoging (rov. 7.2). De servicekosten "tuinfonds" betreffende de tuinstadbijdrage zijn tussen partijen overeengekomen (rov. 8). Deze contractuele bepaling is niet in strijd met de bepalingen, het doel en/of de strekking van de HPW. Uit de opzet van de tuinsteden volgt dat deze gemeen-schappelijke tuinen naar hun aard en bestemming geacht moeten worden planologisch deel uit te maken van de in de tuinsteden gelegen flatcomplexen en dat deze groenvoorzieningen in de eerste plaats strekken tot genot van de bewoners van de tuinsteden. Aldus moeten de gemeenschappelijke tuinen worden aangemerkt als voorzieningen die naar hun aard onlosmakelijk met de flatcomplexen en de daarin gelegen woningen zijn verbonden. Deze tuinen zijn dus aanhorigheden in de zin van art. 1 HPW Pro (rov. 9 - 11). In het licht van het stedebouwkundig concept van de Westelijke Tuinsteden is niet beslissend dat de groenvoorzieningen rond de flatwoningen ook vrij toegankelijk zijn voor anderen dan de bewoners daarvan. Hetzelfde geldt voor de vraag of die groenvoorzieningen al dan niet door de gemeente in erfpacht zijn uitgegeven aan de woningcorporaties (rov. 11). Tegen deze achtergrond is het niet onredelijk dat van de bewoners van de corporatiewoningen in de Westelijke Tuinsteden een bijdrage wordt verlangd in de kosten van het geringe en dagelijkse onderhoud van de groenvoorzieningen in de tuinsteden, voor zover in erfpacht overgedragen aan de woningcorporaties, ongeacht of zich daadwerkelijk rondom de gehuurde woning een gemeenschappelijke erfpachttuin bevindt. De tuinstadbijdrage mag dan ook als onderdeel van de bijkomende kosten als bedoeld in art. 12 HPW Pro aan de huurders in rekening worden gebracht (rov. 12).
3.3 Het middel keert zich tegen de beslissing van de Rechtbank en de gronden waarop zij berust. Blijkens art. 1 onder Pro e HPW wordt onder huurprijs verstaan de prijs welke bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woonruimte. Art. 12 HPW Pro bevat een regeling met betrekking tot de zogenaamde servicekosten. Blijkens de parlementaire geschiedenis van deze bepaling zijn dit de kosten van al die leveringen en diensten die uitgaan boven het ter beschikking stellen van de onroerende zaak (Kamerstukken II 1976/77, 14175, nr. 3, blz. 33).
In het onderhavige geval gaat het - naar in cassatie onbestreden is - om groenvoorzieningen met een open karakter die voor ieder toegankelijk zijn. Dergelijke groenvoorzieningen maken dus niet - ook niet als onroerende aanhorigheid als bedoeld in art. 1 onder Pro a HPW - deel uit van de gehuurde woonruimte. Voor zover [huurder 1] en [huurder 2] het genot van voormelde groenvoorzieningen hebben, ontlenen zij dat genot derhalve niet aan de huurovereenkomst met Eigen Haard, maar aan de openbare bestemming van die groenvoorzieningen. Dit brengt mee dat de gevorderde kosten voor gering en dagelijks onderhoud van deze groenvoorzieningen niet aangemerkt kunnen worden als bijkomende kosten voor krachtens de huurovereenkomst aan de huurder verstrekte leveringen en diensten. Deze kosten kunnen derhalve niet op de voet van art. 12 lid 1 HPW Pro aan [huurder 1] en [huurder 2] in rekening gebracht worden.
De op het vorenoverwogene gerichte klachten van het middel treffen derhalve doel. Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven. Voor het overige behoeft het middel geen behandeling meer.
3.4 De Hoge Raad kan zelf de zaak afdoen. Het vorenoverwogene leidt tot de slotsom dat de grieven II - VII in zoverre gegrond zijn dat [huurder 1] en [huurder 2] op goede gronden hebben betoogd dat de kosten voor gering en dagelijks onderhoud van de groenvoorzieningen niet op de voet van art. 12 HPW Pro aan hen in rekening kunnen worden gebracht en dat de vorderingen van Eigen Haard moeten worden afgewezen. Voor het overige behoeven de grieven derhalve geen behandeling meer.
De afwijzing van de vorderingen van Eigen Haard brengt mee dat de voorwaarde waaronder de reconventionele vorderingen van [huurder 1] en [huurder 2] zijn ingesteld, is vervuld. Zoals hiervoor in 3.3 is overwogen maken de groenvoorzieningen geen deel uit van het gehuurde en kunnen de kosten van aanleg en ophoging van die groenvoorzieningen dus niet als onderdeel van de huurprijs of servicekosten aan [huurder 1] en [huurder 2] in rekening worden gebracht. Dit brengt mee dat de vordering tot terugbetaling van de kosten van aanleg en ophoging van die groenvoorzieningen die aan [huurder 1] en [huurder 2] in rekening zijn gebracht, waarvan de omvang niet door Eigen Haard is bestreden, dient te worden toegewezen. In het midden kan derhalve blijven of die kosten op enig moment zijn overgeheveld van de servicekosten naar de kale huurprijs. Bij de gevorderde verklaring voor recht hebben [huurder 1] en [huurder 2] dus geen belang.
3.5 Nu partijen in alle instanties hebben verzocht de kosten van deze proefprocedure te compenseren, zal de Hoge Raad dienovereenkomstig beslissen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te Amsterdam van 15 april 1998;
vernietigt het vonnis van de Kantonrechter te Amsterdam van 8 november 1996;
wijst de vorderingen van Eigen Haard af;
veroordeelt Eigen Haard a) tot betaling aan [huurder 1] en [huurder 2] afzonderlijk van een bedrag van ƒ 4,12 per maand, vermeerderd met de daarover aangezegde en betaalde huurverhogingen per 1 juli 1991, 1992 en 1993, over de periode vanaf 1 januari 1994 tot en met 30 juni 1994, en over de periode vanaf 1 juli 1994 tot en met 30 april 1995, vermeerderd met de daarover aangezegd en betaalde huurverhogingen per 1 juli 1991, 1992, 1993 en 1994, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 april 1995 tot aan de dag der algehele voldoening, en b) tot betaling aan [huurder 1] en [huurder 2] afzonderlijk van een bedrag van ƒ 4,12 per maand, vermeerderd met de daarover aangezegde en betaalde huurverhogingen per 1 juli 1991, 1992, 1993 en 1994, over de periode vanaf 1 mei 1995 voor elke maand of een gedeelte daarvan dat de huurovereenkomst tussen partijen doorloopt, dan wel is doorgelopen en met inachtneming van de tussen partijen na 1 mei 1995 overeengekomen of tot stand komende huurprijswijzigingen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van de maand waarop de huurbetaling betrekking heeft tot aan de dag der algehele voldoening;
wijst af het meer of anders door [huurder 1] en [huurder 2] gevorderde;
compenseert de kosten van het geding in alle instanties aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door de vice-president F.H.J. Mijnssen als voorzitter en de raadsheren R. Herrmann, C.H.M. Jansen, J.B. Fleers en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer W.H. Heemskerk op 9 juni 2000.