Uitspraak
20 april 2001
Eerste Kamer
Nr. C99/178HR
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
de stichting STICHTING SCHOUWBURG DE KRING, gevestigd te Roosendaal,
EISERES tot cassatie,
advocaat: jhr. mr. J.L.R.A. Huydecoper,
t e g e n
[Verweerder], wonende te [woonplaats],
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: mr. P.J.L.J. Duijsens.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: De Kring - heeft bij exploit van 24 februari 1995 verweerder in cassatie - verder te noemen: [verweerder] - gedagvaard voor de Kantonrechter te Bergen op Zoom en, na wijziging van eis, gevorderd:
te verklaren voor recht dat [verweerder] aan De Kring tijdens de gehele duur van de huur verschuldigd is als vergoeding voor inventaris van het gehuurde een bedrag ad ƒ 11.036,-- per jaar (berekend op basis van het prijsniveau van het jaar 1990) en voor wat betreft het verbruik van de omzet van gas, water en elektra op basis van 3% van de omzet van het Horecabedrijf (conform gegevens van het bedrijfschap Horeca, prijsniveau 1993), alles exclusief b.t.w. en geïndexeerd op basis van de voor huur geldende indexcijfers;
veroordeling van [verweerder] tot betaling aan De Kring van een bedrag van ƒ 64.117,02 en ƒ 3.525,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 februari 1995.
[Verweerder] heeft deze vorderingen bestreden en zijnerzijds in reconventie gevorderd:
te verklaren voor recht dat [verweerder] met ingang van 1 september 1991 een vast bedrag verschuldigd is aan De Kring als vergoeding voor gas/water/licht en gebruik van inventaris goederen ad ƒ 10.200,-- (exclusief b.t.w.) per jaar, dan wel een zodanig bedrag door de Kantonrechter in goede justitie vast te stellen;
veroordeling van De Kring tot betaling aan [verweerder] van een bedrag ad ƒ 23.738,73 (inclusief b.t.w.), alsmede van een bedrag ad ƒ 3.525,-- te vermeerderen met rente en kosten.
De Kring heeft deze vorderingen van [verweerder] bestreden.
Na een tussenvonnis van 27 september 1995 heeft de Kantonrechter bij tussenvonnis van 31 januari 1996 een deskundigenonderzoek bevolen. Na deskundigenbericht heeft De Kring haar vordering ter zake van de gebruiksvergoeding voor de inventaris wederom gewijzigd, aldus dat voor recht wordt verklaard dat deze ingaande 1 september 1991 beloopt ƒ 36.200,-- per jaar (berekend op basis van het prijsniveau van het jaar 1990), exclusief b.t.w. en voor de jaren 1991 geïndexeerd op basis van de contractueel tussen partijen geldende indexcijfers.
Vervolgens heeft de Kantonrechter na een tussenvonnis van 23 oktober 1996 bij eindvonnis van 23 juli 1997 in conventie: voor recht verklaard dat de door [verweerder] te betalen gebruiksvergoeding voor de inventaris ingaande 1 september 1991 ƒ 36.200,-- exclusief b.t.w. bedraagt, voor de jaren na 1991 geïndexeerd op basis van de contractueel tussen partijen geldende indexcijfers, en dat de door [verweerder] te betalen vergoeding voor gas, water en elektra per 1 september 1991 bedraagt het per januari 1993 geldende bedrag ad ƒ 18.220,-- exclucief b.t.w., teruggerekend naar de datum vermeerderd met de contractueel tussen partijen geldende indexcijfers en het meer of anders gevorderde afgewezen. De vordering in reconventie heeft de Kantonrechter afgewezen.
Tegen de vonnissen van 31 januari 1996, 23 oktober 1996 en 23 juli 1997 heeft [verweerder] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Breda. Bij memorie van grieven heeft [verweerder] zijn eis (wederom) vermeerderd.
Bij tussenvonnis van 2 maart 1999 heeft de Rechtbank, in conventie en in reconventie, een deskundigenbericht gelast.
Dit tussenvonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het tussenvonnis van de Rechtbank heeft De Kring beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L. Strikwerda strekt tot verwerping van het beroep.
De advocaat van De Kring heeft bij brief van 1 februari 2001 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende.
(i) De Kring exploiteert een schouwburg. Zij heeft in 1986 met [verweerder] een huurovereenkomst gesloten, door partijen aangeduid als 'pachtcontract'(verder: de pachtovereenkomst). Daarbij heeft De Kring de in de schouwburg voor de uitoefening van een horecabedrijf bestemde ruimten aan [verweerder] met ingang van 1 september 1986 verhuurd.
(ii) De pachtovereenkomst houdt onder meer het volgende in:
"Artikel 2
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren (...).
Na het verstrijken van de eerste periode van 5 jaren wordt de pachtovereenkomst verlengd onder dezelfde voorwaarden en bedingen voor een periode van wederom 5 jaren, tenzij de pachter of de verpachter uiterlijk 1 jaar voor het verstrijken van genoemde periode de pachtovereenkomst bij aangetekende brief of deurwaardersexploit heeft opgezegd.
Na het verstrijken van de tweede 5 jaren-periode, als hiervoor bedoeld, wordt de pachtovereenkomst onder dezelfde voorwaarden en bedingen opnieuw verlengd voor de duur van 5 jaren (...).
Artikel 3
De pachtprijs bedraagt ƒ 40.000,- exclusief B.T.W. per jaar (...). De hiervoor genoemde pachtprijs zal telkens na verloop van 1 jaar worden herzien. Het percentage waarmee de pachtprijs zal worden verhoogd of verlaagd wordt berekend aan de hand van de door het Centraal Bureau voor de Statistiek gepubliceerde prijsindexcijfers voor de gezinsconsumptie, de reeks voor de totale bevolking, op basis van 1975 = 100. Het zal gelijk zijn aan het percentage waarmee het 12-maandsgemiddelde van genoemde indexcijfers, berekend over de periode, welke eindigt met de laatste maand van het zojuist verlopen pachtjaar, zal zijn gestegen of gedaald ten opzichte van het 12-maandsgemiddelde over de periode welke 12 maanden voordien is geëindigd.
Mocht het Centraal Bureau voor de Statistiek te eniger tijd overgaan tot publicatie van prijsindexcijfers voor de totale bevolking op een meer recente tijdsbasis, dan zullen de cijfers van de nieuwe reeks in aanmerking worden genomen.
Artikel 4
In de onderhavige pachtovereenkomst is begrepen de beschikking over de ruimten, waarin het in artikel 1 genoemde bedrijf is gevestigd, het gebruik van gas - water - electra, alsmede de tot het bedrijf behorende inventarisgoederen als gespecificeerd op de aan deze overeenkomst gehechte, door partijen voor akkoord getekende lijst (...)."
(iii) Bij verzoekschrift van 13 augustus 1991 heeft De Kring de Kantonrechter te Bergen op Zoom, op de voet van art. 1632a BW (oud), verzocht om de huurprijs nader vast te stellen op een bedrag van ƒ 69.000,-- met inbegrip van vergoeding voor het gebruik van de inventaris en van energie (verder: vergoeding voor het servicedeel).
(iv) De Kantonrechter heeft in zijn beschikking van 23 december 1993 overwogen dat hij zich diende te beperken tot de huur van de bedrijfsruimte. Vervolgens heeft hij, op grond van twee adviezen van de Bedrijfshuuradviescommissie van 25 maart 1993 en 26 oktober 1993, de huur van de bedrijfsruimte per 1 september 1991 vastgesteld op het per 1 januari 1993 geldende bedrag van ƒ 42.250,-- per jaar, teruggerekend naar 1 september 1991 met de contractueel tussen partijen geldende indexcijfers.
3.2 In dit geding is tussen partijen in geschil welk bedrag [verweerder], na de nadere vaststelling door de Kantonrechter van de huurprijs voor de bedrijfsruimte, aan De Kring verschuldigd is als vergoeding voor het servicedeel. De Kring heeft aangevoerd dat [verweerder] krachtens de pachtovereenkomst een vergoeding voor het servicedeel verschuldigd is. Zij stelt zich op het standpunt dat de vergoeding voor het gebruik van de inventaris moet worden vastgesteld aan de hand van de door de deskundigen vastgestelde vervangingswaarde van de zaken die zijn vermeld op de inventarislijst van 24 mei 1996. De vergoeding voor gebruik van gas, water en elektriciteit moet volgens De Kring worden vastgesteld op 3% van de omzet van het horecabedrijf overeenkomstig gegevens van het Bedrijfschap Horeca, prijsniveau 1993, omdat geen overige objectief betrouwbare wijzen van berekening of vergelijkingscijfers voorhanden zijn.
De Rechtbank heeft in haar rov. 3.9 geoordeeld:
"Nu art. 1632a BW, anders dan ten aanzien van de kale huurprijs, geen grondslag biedt voor aanpassing van de in de aanvankelijk tussen partijen overeengekomen prijs opgenomen vergoeding voor gebruik van inventaris en nutsvoorzieningen (...) en voor de overige door De Kring aangevoerde methoden in de wet geen grondslag is te vinden, dienen de vorderingen van De Kring primair getoetst te worden aan hetgeen partijen indertijd zijn overeengekomen.
Vaststaat dat het pachtcontract alleen in indexering als aanpassingsmechanisme voorziet, zodat in beginsel moet worden uitgegaan van het servicedeel dat partijen bij het sluiten van die overeenkomst voor ogen stond.
Nu gesteld noch gebleken is dat partijen toen tot een uitsplitsing van een servicedeel en een huurdeel zijn gekomen en niet te verwachten is dat thans het servicedeel op zich zelf nog met enige mate van betrouwbaarheid kan worden vastgesteld, kan het servicedeel slechts worden afgeleid door op de aanvankelijk overeengekomen totale vergoeding de ten tijde van het sluiten van de overeenkomst te gelden huurprijs in mindering te brengen.
Deze huurprijs is te herleiden door de door de kantonrechter vastgestelde huurprijs per 1 september 1991 terug te rekenen aan de hand van de normstelling als vervat in art. 7A:1626 lid 3 BW."
De Rechtbank behoefde ter vaststelling hiervan voorlichting door deskundigen en heeft daartoe een deskundigenbericht gelast.
Het middel keert zich met een reeks van rechts- en motiveringsklachten tegen hetgeen de Rechtbank heeft overwogen in haar rov. 3.9.
3.3 De Rechtbank heeft naar volgt uit hetgeen zij in rov. 3.9 heeft overwogen, het aan de vordering van De Kring ten grondslag liggende betoog klaarblijkelijk aldus opgevat dat de vaststelling van de huurprijs bij de beschikking van de Kantonrechter van 23 september 1993 een, gerekend naar het tijdstip van tot stand komen van de overeenkomst, toekomstige onvoorziene omstandigheid was, van zodanige aard dat [verweerder] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van het deel van de overeenkomst dat de vergoeding voor het servicedeel betreft, niet mocht verwachten. Daarvan uitgaande heeft de Rechtbank de vordering van De Kring op- gevat als strekkende tot wijziging op de voet van art. 6:258 BW van het gedeelte van de pachtovereenkomst dat de vergoeding voor het servicedeel betreft. Oordelende als hiervoor is weergegeven heeft de Rechtbank een uitlegging gegeven van hetgeen De Kring in de feitelijke instanties had gesteld en aangevoerd. Deze uitlegging was voorbehouden aan de Rechtbank als rechter die over de feiten oordeelt en kan daarom in cassatie niet op juistheid worden getoetst. De Rechtbank heeft daarbij niet van een onjuiste rechtsopvatting blijk gegeven. Haar oordelen zijn, ook zonder nadere motivering, niet onbegrijpelijk.
3.4 Ook waar de Rechtbank in het slot van de eerste alinea van haar rov. 3.9 overweegt dat de vorderingen van De Kring primair getoetst dienen te worden aan hetgeen partijen indertijd zijn overeengekomen, heeft de Rechtbank niet van een onjuiste rechtsopvatting blijk gegeven.
Uitgangspunt moet zijn dat de rechter, wanneer hij ingevolge de verschillende daartoe strekkende bepalingen van de afdeling "Huur van bedrijfsruimte" nader de huurprijs van een bedrijfsruimte vaststelt, zulks dient te doen aan de hand van een objectieve, in de desbetreffende bepalingen telkens gelijkluidend geformuleerde maatstaf: de "huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse", welke huurprijs de uitkomst is van een in die bepalingen omschreven en in de rechtspraak nader uitgewerkte vergelijkingsmethode. Aard en strekking van deze maatstaf laten voorts in beginsel niet toe daarnaast nog rekening te houden met de oorspronkelijke overeenkomst (HR 6 november 1992, nr. 8088, NJ 1993, 578). Deze regel mist in het onderhavige geval echter toepassing. Het gaat hier immers niet om wijziging van het gedeelte van de huurprijs dat geacht wordt te strekken tot vergoeding van het gebruik van de bedrijfsruimte, maar om wijziging op de voet van art. 6:258 van het gedeelte van de huurprijs dat geacht moet worden te strekken als vergoeding voor het servicedeel. Geen rechtsregel belet de rechter bij zijn beoordeling van een daartoe strekkende vordering rekening te houden met hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan.
3.5 Voor zover de in het middel vervatte klachten zijn gericht tegen de eerste alinea van rov. 3.9 van de Rechtbank falen zij derhalve voor zover zij al feitelijke grondslag hebben.
3.6 Voor zover het middel klachten richt tegen de tweede, derde en vierde alinea van rov. 3.9, kunnen zij niet tot cassatie leiden. In deze alinea's geeft de Rechtbank slechts enige voorlopige aanwijzingen omtrent de wijze waarop het gedeelte van de bij de pachtovereenkomst overeengekomen huursom dat geacht moest worden een vergoeding te zijn voor het servicedeel, zal moeten worden berekend. De Rechtbank heeft daarmee, naar mede blijkt uit haar gebruik van het woord: "primair" in de eerste alinea van haar rov. 3.9, en van de woorden "in beginsel" in de tweede alinea, niet uitdrukkelijk en zonder voorbehoud een beslissing gegeven. De tegen de tweede - vierde alinea van rov. 3.9 gerichte klachten stuiten derhalve af op het bepaalde bij art. 399 Rv.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt De Kring in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] begroot op ƒ 632,20 aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president F.H.J. Mijnssen als voorzitter en de raadsheren R. Herrmann, P. Neleman J.B. Fleers en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer W.H. Heemskerk op 20 april 2001.