Uitspraak
22 juni 2001
Eerste Kamer
Nr. C99/169HR
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
P&C VASTGOED B.V., gevestigd te Zoetermeer,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. R.S. Meijer,
t e g e n
de vennootschap naar Luxemburgs recht IMMOCORP S.A., gevestigd te Luxemburg,Groot Hertogdom Luxemburg,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. E. Grabandt,
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie - verder te noemen: Immocorp - heeft, tezamen met anderen, bij exploit van 12 augustus 1996 eiseres tot cassatie - verder te noemen: P&C - gedagvaard voor het Kantongerecht te 's-Gravenhage en gevorderd de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de bedrijfsruimten zoals omschreven in sub 2 en sub 3 van de dagvaarding per 1 juni 1997 te beëindigen en P&C te veroordelen om de bij haar in gebruik zijnde gedeelten van deze percelen per 1 juni 1997 te ontruimen, met machtiging aan Immocorp om deze ontruiming zo nodig zelf met behulp van de sterke arm te effectueren.
Bij conclusie van antwoord heeft P&C de vordering bestreden en een voorwaardelijke vordering in reconventie ingesteld, die in cassatie niet meer van belang is. Nadat de Kantonrechter bij tussenvonnis van 31 oktober 1996 een comparitie van partijen had gelast, heeft hij bij eindvonnis van 28 augustus 1997 in conventie de vordering in alle onderdelen afgewezen.
Tegen dit eindvonnis heeft Immocorp hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 's-Gravenhage.
Bij memorie van antwoord heeft P&C voorwaardelijk incidenteel beroep tegen het eindvonnis ingesteld.
Bij vonnis van 25 november 1998 heeft de Rechtbank de zaak direct peremptoir naar de rol verwezen voor uitlaten aan de zijde van Immocorp als weergegeven in rechtsoverweging 4.8 en iedere verdere beslissing aangehouden.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft P&C beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Immocorp heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L. Strikwerda strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot verwijzing van de zaak.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Immocorp is sedert 23 december 1987 eigenaar van het winkelkantoorpand, gelegen aan de Grote Marktstraat 36, 38 en 40, en de Haagpoort 9 en 11 te 's-Gravenhage (hierna: het pand).
(ii) Immocorp heeft het pand verkocht aan International Shopping The Hague B.V. (hierna: ISH B.V.) en op 1 maart 1995 de economische eigendom aan haar overgedragen. De overdracht van de juridische eigendom heeft nog niet plaatsgevonden.
(iii) ISH B.V. heeft de economische eigendom van het pand op 9 januari 1996 ingebracht in International Shopping The Hague C.V. (hierna: ISH C.V.). Op 5 maart 1997 is deze inbreng teruggedraaid.
(iv) P&C huurt sedert 1 januari 1985 ruimten in het pand in de kelder en op de parterre van de percelen 36 en 38. Deze huurovereenkomst was aangegaan voor vijf jaren, is vervolgens voor vijf jaar verlengd en na 1 januari 1995 voortgezet voor onbepaalde tijd. Het gehuurde vormt een deel van het warenhuis van P&C aan de Grote Marktstraat. Het andere deel is eigendom van P&C. De vestiging is op de begane grond één doorlopend warenhuis zonder dat van enig onderscheid blijkt tussen het gedeelte waarvan P&C eigenaar is en het gehuurde gedeelte.
(v) In 1992/1993 heeft P&C haar vestiging, inclusief het gehuurde gedeelte, zeer ingrijpend verbouwd.
(vi) Bij brief van 31 mei 1996 hebben Immocorp, ISH B.V. en ISH C.V. (hierna tezamen: Immocorp c.s.) de huurovereenkomst met P&C opgezegd tegen 1 juni 1997.
3.2 In het onderhavige geding hebben Immocorp c.s. gevorderd de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het pand te beëindigen en P&C te veroordelen het bij haar in gebruik zijnde gedeelte van het pand te ontruimen. Zij hebben daartoe onder meer aangevoerd dat het pand sterk verouderd is en niet meer op een economisch verantwoorde manier kan worden geëxploiteerd, dat het pand in slechte staat verkeert en renovatie onevenredig kostbaar is en dat het geen aanvaardbaar rendement oplevert, zodat al met al sloop en nieuwbouw de enige reële optie is, waarvoor de belangen van P&C bij voortzetting van de huurovereenkomst zullen moeten wijken. P&C heeft ten verwere aangevoerd dat de opzegging van de huur nietig is, omdat de in art. 7A:1631 lid 2, onder b, BW neergelegde termijn van drie jaren niet in acht is genomen. De Kantonrechter heeft dit verweer gegrond bevonden en de vordering afgewezen. De Rechtbank heeft de daartegen gerichte grief van Immocorp c.s. gegrond bevonden en geoordeeld dat de opzegging niet nietig is wegens strijd met art. 7A:1631 lid 2, onder b.
3.3 De Rechtbank heeft de rechtsvraag die partijen verdeeld houdt - te weten, in de woorden van de Rechtbank, of de term 'eigen gebruik' in art. 7A:1631 lid 2, onder b, alleen ziet op 'dringend eigen gebruik' in de zin van art. 7A:1631a lid 2, onder 2o, zoals verdedigd door Immocorp c.s., dan wel overeenkomstig de opvatting van P&C ruimer moet worden uitgelegd, nl. ook omvattend 'gebruik voor eigen doeleinden', waaronder ook het voorgestane gebruik van Immocorp c.s. kan worden begrepen - in eerstgemelde zin beantwoord. De Rechtbank heeft dit oordeel gegrond op de parlementaire geschiedenis van de Wet van 4 juni 1981, Stb. 331, waaruit zij heeft afgeleid dat met de door die wet aangebrachte wijzigingen onder meer is beoogd de positie van de huurder van bedrijfsruimte op het punt van de termijn gedurende welke een rechtsopvolger van de verhuurder de overeenkomst niet kan opzeggen om het verhuurde zelf in gebruik te nemen, geheel in overeenstemming te brengen met de positie van de huurder van woonruimte. Onderdeel I bestrijdt het oordeel van de Rechtbank met een rechtsklacht.
3.4 Reeds het verschil in formulering tussen art. 7A:1631 lid 2, onder b - welke bepaling spreekt van een verhuurder die "het verhuurde in gebruik wil nemen" - en art. 7A:1631a lid 2, onder 2o - waarin als een geval waarin de rechter de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huur moet toewijzen, is vermeld dat een van de daar genoemde personen "het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen als bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624 en hij het verhuurde daartoe dringend nodig heeft" - wijst erop dat eerstgenoemde bepaling niet op dezelfde beperkte wijze moet worden uitgelegd als laatstgenoemde bepaling. Dit blijkt ook uit art. 7A:1631a lid 3, waarin met dezelfde terminologie als die van art. 7A:1631 lid 2, onder b, niet alleen wordt gedoeld op de gevallen van art. 7A:1631a lid 2, onder 2o, maar ook op andere gevallen van eigen gebruik, die worden bestreken door het eerste lid van dit artikel.
Voorts moet worden bedacht dat de bepalingen betreffende huur van bedrijfsruimte ertoe strekken de huurder te beschermen. Bij deze strekking past wel een beperkte omschrijving van het geval waarin de vordering tot beëindiging van de huur moet worden toegewezen, maar niet een beperking van de gevallen waarin een opzegging door een opvolgend verhuurder binnen de termijn van drie jaren nietig is. De door de Rechtbank gehanteerde uitleg zou ook tot het ongerijmde resultaat leiden dat een opvolgend verhuurder die een zwakker belang heeft, nl. een belang dat overeenkomstig art. 7A:1631a lid 1 slechts na afweging tegen de belangen van de huurder tot beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden, binnen de termijn van drie jaren wèl geldig kan opzeggen, maar dat de opzegging binnen die termijn door een verhuurder met een sterker belang, die tot beëindiging van de huurovereenkomst moet leiden, nietig is. Zou de Rechtbank hebben gemeend dat in eerstbedoeld geval nietigheid van de opzegging niet is vereist omdat de huurder een toereikende bescherming vindt in de belangenafweging van art. 7A:1631a lid 1, dan heeft zij miskend dat deze bescherming niet op één lijn kan worden gesteld met de bescherming die de huurder ontleent aan nietigheid van de opzegging.
Aantekening verdient ten slotte dat bij de met art. 7A:1631 lid 2, onder b, overeenkomende bepalingen voor de opzegging van de huur van woonruimte (art. 7A:1623e lid 5) en de opzegging van de huur van bedrijfsruimte na vijf jaar (art. 7A:1627 lid 2, onder b) de in het onderhavige geding aan de orde gestelde vraag zich niet voordoet, nu laatstbedoelde bepalingen betrekking hebben op alle gevallen waarin beëindiging mogelijk is op de grond dat de opvolger van de verhuurder de huur met het oog op voorgenomen eigen gebruik opzegt. Het aan de parlementaire geschiedenis ontleende argument (hiervoor in 3.3 weergegeven) dat door de Rechtbank voor haar opvatting is gebezigd, is dan ook niet doorslaggevend, nu het evenzeer kan wijzen in de richting van een ruime uitleg van art. 7A:1631 lid 2, onder b, in die zin dat ook deze bepaling ziet op alle gevallen van beëindiging van de huur op grond van voorgenomen gebruik door de opvolgend verhuurder.
Uit het vorenoverwogene volgt dat de opvatting van de Rechtbank niet als juist kan worden aanvaard, zodat onderdeel I gegrond is.
3.5 Onderdeel II is ingetrokken. Gelet op de gegrondbevinding van onderdeel I behoeft onderdeel III, dat subsidiair is voorgesteld, geen behandeling.
3.6 Hetgeen hiervoor is overwogen brengt mee dat het vonnis van de Rechtbank niet in stand kan blijven. De Hoge Raad kan zelf de zaak afdoen.
Zoals volgt uit het hiervoor overwogene faalt de appelgrief van Immocorp c.s., voor zover deze strekt ten betoge dat 'in gebruik nemen' in art. 7A:1631 lid 2, onder b, eng moet worden uitgelegd.
Anders dan Immocorp c.s. in hun appelgrief voorts hebben aangevoerd, heeft de bescherming van evengenoemde bepaling ook betrekking op het geval dat de opvolger van de verhuurder het verhuurde in gebruik wil nemen met het oog op sloop en nieuwbouw, voor zover het niet gaat om sloop en nieuwbouw ter verwezenlijking van een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming. Ook in zoverre is de grief derhalve tevergeefs voorgesteld.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te 's-Gravenhage van 25 november 1998;
bekrachtigt het vonnis van de Kantonrechter te 's-Gravenhage van 28 augustus 1997;
veroordeelt Immocorp c.s. in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van P&C begroot op ƒ 2.950,--;
veroordeelt Immocorp in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van P&C begroot op ƒ 849,54 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren R. Herrmann, C.H.M. Jansen, O. de Savornin Lohman en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer W.H. Heemskerk op 22 juni 2001.