Uitspraak
28 september 2001
Eerste Kamer
Nr. C99/351HR
AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
STICHTING AMSTERDAMSE ALGEMENE LEVERANCIERS PRIVÉ LABELS & ANDERE AUTONOME TAPES h.o.d.n. Staalplaat, gevestigd te Amsterdam,
EISERES tot cassatie,
advocaat: aanvankelijk mr. H.J.H. van Meegen, thans mr. J.M. Haasnoot,
t e g e n
STICHTING FORT VAN SJAKOO, gevestigd te Amsterdam,
VERWEERSTER in cassatie,
niet verschenen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie - verder te noemen: Sjakoo - heeft bij exploit van 26 februari 1998 eiseres tot cassatie - verder te noemen: Staalplaat - gedagvaard voor de Kantonrechter te Amsterdam en gevorderd a) de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte Jodenbreestraat 24 souterrain c.a. te Amsterdam per 1 januari 1998 te ontbinden c.q. te beëindigen; b) alsmede het tijdstip te bepalen waarop het gehuurde ontruimd zal dienen te zijn onder afgifte van de sleutels, zulks onder verbeurte van een dwangsom.
Staalplaat heeft de vordering bestreden en harerzijds een reconventionele vordering ingesteld die in cassatie geen rol meer speelt.
De Kantonrechter heeft bij vonnis van 13 oktober 1998 in conventie de vordering afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft Sjakoo hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Amsterdam.
Na mondelinge behandeling heeft de Rechtbank bij vonnis van 28 juli 1999 het bestreden vonnis vernietigd en, in zoverre opnieuw rechtdoende, de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en Staalplaat veroordeeld om binnen twee weken na de betekening van dit vonnis bovengenoemde bedrijfsruimte onder afgifte van de sleutels te ontruimen.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft Staalplaat beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen de niet verschenen Sjakoo is verstek verleend.
De zaak is voor Staalplaat toegelicht door haar advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J. Spier strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Sjakoo exploiteert een boekwinkel, die in de wandeling als links of alternatief wordt aangeduid, in een door haar van de gemeente Amsterdam aan de Jodenbreestraat 24 aldaar gehuurde ruimte. Staalplaat, die zichzelf avantgarde noemt, huurt sinds 1 januari 1988 van Sjakoo het souterrain van die bedrijfsruimte voor haar winkel in geluidsdragers (platen, c.d.'s en cassettes).
(ii) Tussen Staalplaat en Sjakoo zijn in 1994 moeilijk- heden ontstaan over door Staalplaat in de door haar medegebruikte etalage uitgestalde platenhoezen, welke Sjakoo aanstootgevend vond. Hierover is een kortgeding gevoerd. Bij aangetekend schrijven van 28 augustus 1995 heeft Sjakoo aan Staalplaat de huur opgezegd en ontruiming aangezegd tegen 31 december 1997. Staalplaat heeft bij brief van 27 december 1995 aan Sjakoo medegedeeld niet met de opzegging in te stemmen; zij heeft nadien de huur van ƒ 300,-- p.m. steeds doorbetaald.
(iii) Omstreeks 1 december 1995 heeft Staalplaat een verhuisbericht verstuurd, waarop onder meer is vermeld: "Staalplaat (…...) as of december 1st 1995 nieuw adres Staalkade 6 1011 JN Amsterdam The Netherlands". Staalplaat heeft in februari 1996 feitelijk het souterrain verlaten, en heeft vanaf dat moment het souterrain niet meer als winkel gebruikt.
3.2 Bij exploit van 28 februari 1998 heeft Sjakoo Staalplaat voor de Kantonrechter gedagvaard en gevorderd - voorzover in cassatie van belang - dat de Kantonrechter de huurovereenkomst per 1 januari 1998, althans een in goede justitie vast te stellen datum, zal ontbinden c.q. beëindigen. Aan haar vordering heeft Sjakoo onder meer ten grondslag gelegd dat Staalplaat het gehuurde vanaf februari 1996 heeft verlaten en dat het souterrain sindsdien leeg staat. De Kantonrechter heeft het gevorderde afgewezen. Hij oordeelde het staken van het gebruik van het gehuurde in de omstandigheden van het geval een voor de ontbinding van de huurovereenkomst niet voldoende ernstige tekortkoming. De Rechtbank oordeelde daar anders over en heeft de huurovereenkomst ontbonden.
3.3 Aan haar beslissing de huurovereenkomst te ontbinden, heeft de Rechtbank het volgende ten grondslag gelegd:
"5. De grieven III, IV en V lenen zich eveneens voor een gezamenlijke behandeling. Sjakoo heeft ter toelichting het volgende aangevoerd. De hoezenkwestie heeft de relatie tussen partijen verstoord en nadien hebben nog andere kwesties tussen partijen gespeeld. Los van de hoezenkwestie is het enkele feit dat Staalplaat de gehuurde winkelruimte langdurig leeg laat staan en niet als zodanig gebruikt voldoende voor ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie. Ten onrechte is de kantonrechter ervan uitgegaan dat de ijselijke sfeer tussen de medewerkers van Sjakoo en Staalplaat slechts te wijten is aan Sjakoo en dat dit meebrengt dat de leegstand van onvoldoende gewicht is om tot toewijzing van de gevorderde ontruiming en ontbinding te kunnen komen. Staalplaat was in verband met de groei van haar bedrijf al op zoek naar andere winkelruimte voordat de hoezenkwestie speelde. Staalplaat houdt de ruimte alleen maar bezet om een zinvol gebruik daarvan door Sjakoo of een met haar verwante nieuwe huurder te verhinderen.
Staalplaat stelt zich op het standpunt dat noch de eenmalige hoezenkwestie, noch het niet (als winkel) gebruiken van het gehuurde een ontbinding rechtvaardigende wanprestatie oplevert. Er zijn wel plannen om de ruimte opnieuw te betrekken, maar de uitvoering daarvan wordt door Sjakoo belemmerd.
6. De rechtbank overweegt als volgt. Door Sjakoo is aan haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde een dubbel feitencomplex ten grondslag gelegd: enerzijds de "hoezenkwestie" en anderzijds het gestaakte gebruik van het souterrain. De rechtbank deelt het oordeel van [de] kantonrechter dat de eenmalige "hoezenkwestie" uit 1994 niet (meer) kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Sjakoo heeft er nadien ook zelf voor gekozen middels huuropzegging te streven naar beëindiging van de huur.
Met betrekking tot de leegstand komt de rechtbank echter tot een ander oordeel dan de kantonrechter. Staalplaat heeft erkend dat zij vanaf februari 1996 het gehuurde niet meer als winkel gebruikt. Het valt, mede gezien de hierboven in rechtsoverweging 2.g weergegeven adreswijziging, waaruit blijkt dat zij haar winkel op de Staalkade heeft voortgezet, in redelijkheid niet (langer) vol te houden dat sprake is van leegstand van tijdelijke aard. Staalplaat heeft weliswaar gesteld, ook in eerste aanleg, plannen te hebben het gehuurde opnieuw als winkel te gaan gebruiken, maar heeft dergelijke plannen onvoldoende aannemelijk gemaakt. Het staken van het gebruik als winkel duurt inmiddels al 41 maanden voort en van concrete initiatieven om het gehuurde weer overeenkomstig de bestemming in gebruik te nemen, is de rechtbank niet (voldoende) gebleken. Plannen van Helyx Helyx, die (naar ter zitting in hoger beroep is gebleken) als vrijwilliger voor Staalplaat werkzaamheden verricht, of andere individuele medewerkers van Staalplaat om een winkel in het souterrain te gaan exploiteren doen niet terzake, omdat Sjakoo daarmee niet behoeft in te stemmen. Gezien het voorafgaande is er sprake van een toerekenbare tekortkoming van Staalplaat die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Derhalve slagen de voorgestelde grieven op dit punt."
3.4 Onderdeel I voert aan dat de Rechtbank niet, althans onvoldoende is ingegaan op het verweer van Staalplaat dat de vijandige houding van Sjakoo het onmogelijk maakte om het gehuurde te gebruiken.
Het onderdeel faalt. De Rechtbank heeft kennelijk en niet onbegrijpelijk - zij heeft er in dat verband op gewezen dat Staalplaat een ander onderkomen heeft gevonden, dat zij de gehuurde ruimte al 41 maanden niet gebruikte en dat van concrete initiatieven om de winkel weer in gebruik te nemen niet was gebleken - onvoldoende aannemelijk geoordeeld dat Staalplaat plannen had het gehuurde opnieuw als winkel te gaan gebruiken. Hiervan uitgaande behoefde de Rechtbank vervolgens niet meer expliciet in te gaan op vermeld verweer van Staalplaat.
3.5 Onderdeel II onder a. betoogt dat onbegrijpelijk is dat de Rechtbank de stelling van Staalplaat dat haar medewerker Helyx Helyx namens haar de winkel in het souterrain wilde exploiteren, niet zó heeft opgevat dat Staalplaat zelf (in de persoon van namens haar handelende medewerkers) het souterrain weer in gebruik wilde nemen. Onderdeel II onder b. betoogt dat onbegrijpelijk is de overweging van de Rechtbank dat Sjakoo niet hoefde in te stemmen met de namens Staalplaat ter hand te nemen exploitatie van een winkel in het gehuurde door medewerkers van Staalplaat. Subonderdeel c van het onderdeel bouwt voort op de subonderdelen a en b.
Onderdeel II faalt. De Rechtbank heeft hetgeen Staalplaat heeft aangevoerd klaarblijkelijk aldus opgevat dat zij een of meer van haar vrijwilligers of Helyx Helyx, in staat wilde stellen de onderhavige ruimte voor zichzelf te gaan gebruiken. Dit oordeel berust op de aan de Rechtbank, als rechter die over de feiten oordeelt, voorbehouden uitlegging van hetgeen door een der partijen in het geding is gesteld of aangevoerd en kan in cassatie niet op juistheid worden getoetst. Onbegrijpelijk is dit oordeel niet en het behoefde geen nadere motivering. Hiervan uitgaande heeft de Rechtbank met juistheid geoordeeld dat dit gebruik niet terzake doet omdat Sjakoo daarmee niet behoefde in te stemmen.
3.6 Onderdeel III voert onder a. aan dat de Rechtbank een onjuiste uitleg aan art. 7A:1636 lid 1 BW en 7A:1596 BW heeft gegeven door aan te nemen dat een huurder zijn verplichtingen niet nakomt, indien hij het door hem gehuurde bedrijfspand niet gebruikt. Van een tekortkoming bestaande in het niet-gebruiken van het verhuurde kan eerst sprake zijn, aldus het onderdeel, als de verhuurder daardoor schade lijdt of dreigt te lijden. Onder b. voert het onderdeel aan dat de onderhavige tekortkoming zo weinig ernstig van aard is dat op grond daarvan de huurovereenkomst niet kan worden ontbonden. Bij de beoordeling van de ernst van de tekortkoming had de Rechtbank acht moeten slaan op alle omstandigheden van het geval, en had zij niet mogen oordelen dat het niet-gebruiken van het gehuurde gedurende 41 maanden zonder meer een tekortkoming oplevert.
Het onderdeel faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. In rov. 6 geeft de Rechtbank een oordeel over de - door haar in rov. 5 samengevatte - grieven III, IV en V van Sjakoo, waarin Sjakoo ondermeer aanvoert dat Staalplaat al op zoek was naar andere winkelruimte voordat de hoezenkwestie speelde, en dat Staalplaat de ruimte uitsluitend bezet houdt om een zinvol gebruik daarvan door Sjakoo of een met haar verwante nieuwe huurder te verhinderen. De Rechtbank heeft deze grieven kennelijk gegrond geoordeeld. Het onderdeel, dat ervan uitgaat dat de Rechtbank heeft geoordeeld dat het enkele niet-gebruiken van de gehuurde winkelruimte gedurende 41 maanden reeds een ontbinding rechtvaardigende tekortkoming oplevert, gaat dan ook uit van een onjuiste lezing van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt Staalplaat in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Sjakoo begroot op nihil.
Dit arrest is gewezen door de vice-president F.H.J. Mijnssen als voorzitter en de raadsheren A.E.M. van der Putt-Lauwers, H.A.M. Aaftink, A. Hammerstein en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 28 september 2001.