Uitspraak
21 december 2001
Eerste Kamer
Rek.nr. R01/060HR
AT
Hoge Raad der Nederlanden
Beschikking
in de zaak van:
[Verzoekster] gevestigd te [vestigingsplaats],
VERZOEKSTER tot cassatie,
advocaat: mr. D.H. de Witte,
t e g e n
DE GEMEENTE HELLEVOETSLUIS, gevestigd te Hellevoetsluis,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. D. Stoutjesdijk.
1. Het verloop van het geding tot dusver
Voor het verloop van het geding tot dusver verwijst de Hoge Raad naar zijn in de zaak van onder meer verzoekster tot cassatie - verder te noemen: [verzoekster] - en verweerster in cassatie - verder te noemen: de gemeente - gegeven beschikking van 14 juli 2000, NJ 2000, 715. Bij deze beschikking heeft de Hoge Raad in het door [verzoekster] in- gestelde beroep de beschikking van de Rechtbank te Rotterdam van 16 december 1999 vernietigd en het geding naar die Rechtbank verwezen ter verdere behandeling en beslissing.
Opnieuw rechtdoende na verwijzing heeft de Rechtbank te Rotterdam bij beschikking van 15 februari 2001 (nr. 99-434) de tussenbeschikking van de Kantonrechter te Brielle van 18 mei 1999 bekrachtigd en - voorts rechtdoende in hoogste ressort - de termijn waarbinnen de verplichting van [verzoekster] om na het einde van de huur het gehuurde te ontruimen is geschorst, verlengd tot 1 januari 2001. Het meer of anders verzochte heeft de Rechtbank afgewezen.
De beschikking van de Rechtbank van 15 februari 2001 (nr. 99-434) is aan deze beschikking gehecht.
2. Het tweede geding in cassatie
Tegen de beschikking van de Rechtbank van 15 februari 2001 heeft [verzoekster] beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.
De gemeente heeft verzocht het beroep te verwerpen.
De conclusie van de Advocaat-Generaal F.F. Langemeijer strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van de middelen
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) De gemeente heeft bij twee huurovereenkomsten sedert 1 juli 1986 onderscheidenlijk 1 januari 1991 een gedeelte, groot in totaal 1470 m2, van de loswal aan de [a-straat] te [vestigingsplaats] aan [verzoekster] verhuurd. Het gehuurde is bestemd voor het plaatsen van trechters en de op- en overslag van zand en grind. [Verzoekster] drijft een onderneming die onder meer handelt in zand en grind.
(ii) Bij brief van 30 juni 1998 heeft de gemeente aan [verzoekster] geschreven:
"Met u is een huurovereenkomst gesloten inzake een gedeelte van de loswal ter grootte van ongeveer 0.14.70 ha, gelegen aan de [a-straat] in [vestigingsplaats].
Hierbij willen wij u mededelen dat wij in onze vergadering van 30 juni 1998 besloten hebben om het huurcontract dat wij met uw bedrijf hebben gesloten per 1 januari 1999 op te zeggen."
(iii) Bij brief van 23 oktober 1998 heeft de gemeente aan [verzoekster] onder meer geschreven:
"Bij faxbrieven d.d. 30 juni 1998 hebben wij de met u gesloten huurovereenkomsten inzake een gedeelte van de loswal (...) opgezegd tegen 1 januari 1999. Daarmee loopt deze huurovereenkomst op deze datum af.
Bij deze verzoeken en sommeren wij u en de uwen het gehuurde op uiterlijk 31.12.1998 te ontruimen en op 1 januari 1999 leeg en ontruimd op te leveren. U dient deze aanzegging als een ontruimingsaanzegging te beschouwen. (...)".
3.2 Na verwijzing heeft de Rechtbank bij haar thans in cassatie bestreden beschikking de door [verzoekster] tegen de tussenbeschikking van de Kantonrechter aangevoerde grieven verworpen. Daartoe heeft de Rechtbank, kort weergegeven, ten aanzien van de beëindiging van de huurovereenkomst overwogen dat de gemeente in redelijkheid tot de huuropzegging kon besluiten en dat van willekeur of misbruik van recht geen sprake is. Voorts heeft de Rechtbank geoordeeld dat de gemeente door opzegging van de huurovereenkomst zonder enige vergoeding het evenredigheidsbeginsel niet heeft geschaad. De Rechtbank is tot de slotsom gekomen dat de gemeente de huurovereenkomst geldig heeft beëindigd per 1 januari 1999 en de zaak ter verdere afdoening aan zich gehouden. Zij heeft de ontruimingstermijn verlengd tot 1 januari 2001.
3.3.1 Middel I richt zich met een reeks van klachten tegen hetgeen de Rechtbank heeft overwogen in haar rov. 2.4.1 en 2.4.2.
3.3.2 Onderdeel 1a strekt ten betoge dat de Rechtbank een onjuiste maatstaf heeft aangelegd waar zij in haar rov. 2.4.2, in het voetspoor van de Kantonrechter, heeft geoordeeld dat niet valt in te zien waarom de gemeente zich bij haar besluit (tot beëindiging van de huur) niet zou mogen laten leiden door een kosten-baten analyse teneinde te onderzoeken of voortzetting van de huurovereenkomst verantwoord is.
Het onderdeel faalt. Het gaat in het onderhavige geval om de huur van een, naar de Kantonrechter in zijn beschikking van 18 mei 1999 onbestreden heeft vastgesteld, gebouwde onroerende zaak. Deze zaak is niet een woning of een bedrijfsruimte. De Rechtbank heeft in haar rov. 2.4.2 onder het hoofd: "Terzake het evenredigheidsbeginsel", alinea 3, in cassatie niet bestreden geoordeeld dat [verzoekster] de loswal huurt op basis van het liberale regime van de Huurwet. Ingevolge art. 28a Huurwet was Hoofdstuk V van deze wet derhalve niet van toepassing. De gemeente was dan ook in beginsel vrij de huurovereenkomst te beëindigen. De vraag waarvoor de Rechtbank zich zag gesteld was of aan de opzegging door de gemeente een kennelijk onredelijke belangenafweging ten grondslag lag. De Rechtbank heeft in haar door het onderdeel bestreden rechtsoverweging de belangen van [verzoekster] bij voortduring van de huurovereenkomst afgewogen tegen die van de gemeente bij beëindiging ervan. Daarbij is de Rechtbank tot de slotsom gekomen dat in het onderhavige geval de belangen van de gemeente zwaarder moeten wegen dan die van [verzoekster]. Aldus oordelende heeft de Rechtbank niet van een onjuiste rechtsopvatting blijkgegeven. Haar oordeel is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.
3.3.3 Onderdeel 1b strekt ten betoge dat onbegrijpelijk is dat de Rechtbank voor de rentabiliteit van de investering door de gemeente is uitgegaan van een afschrijvingsperiode van tien jaren.
De Rechtbank heeft in haar rov. 2.4.2, pagina 5, vijfde en zesde alinea en pagina 6 eerste alinea, geoordeeld dat, uitgaande van de huidige huurprijs, een investering van ƒ 700.000,-- à ƒ 800.000,--, niet binnen redelijke tijd - tien jaar - uit de opbrengst van de huur bekostigd kan worden. De vaststelling welk tijdsverloop in het onderhavige geval als redelijk moet worden aangemerkt was voorbehouden aan de Rechtbank, als rechter die over de feiten oordeelt. Dit oordeel kan derhalve in cassatie niet op juistheid worden beoordeeld. Het is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering. Onderdeel 1b faalt daarom.
3.3.4 Onderdeel 1c strekt ten betoge dat de Rechtbank in het hiervoor onder 3.3.3 bedoelde gedeelte van haar rov. 2.4.2 heeft miskend dat het niet aan [verzoekster] was om een concreet aanbod tot huurverhoging te doen maar aan de gemeente.
Hetgeen de Rechtbank in het slot van de bedoelde rechtsoverweging heeft overwogen moet aldus worden begrepen dat de enkele mededeling van de kant van de huurders tijdens een bespreking op 10 september 1998, dat "een redelijke huurprijsverhoging" voor [verzoekster] bespreekbaar zou zijn, niet voldoende was om aan te nemen dat deze bereid zou zijn een huurverhoging te aanvaarden die in een redelijke verhouding zou staan met een investering door de gemeente van ƒ 700.000,-- à ƒ 800.000,--. Dit feitelijke en niet onbegrijpelijke oordeel brengt mee dat niet van belang is van welke partij een voorstel tot huurverhoging diende uit te gaan. Het onderdeel kan daarom niet tot cassatie leiden.
3.3.5 De in de onderdelen 1d en 1e aangevoerde klachten kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 101a RO, geen nadere motivering nu deze klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
3.4.1 Middel II is gericht tegen de verwerping door de Rechtbank van het beroep van [verzoekster] op het evenredigheidsbeginsel. De Rechtbank bespreekt dit beroep van [verzoekster] in haar rov. 2.4.2 onder het hoofd: "Terzake het evenredigheidsbeginsel". Het middel gaat in al zijn onderdelen ervan uit dat de huuropzegging door de gemeente is gedaan omdat de gemeente beëindiging van de huur noodzakelijk achtte in het algemeen belang, in het bijzonder in het belang van de realisatie van een bestemmingsplan.
3.4.2 De Rechtbank heeft op pagina 8, derde alinea, overwogen dat de gemeente gelet op de, bescheiden, huurprijs van ƒ 15.118,48 per jaar (door [verzoekster] verschuldigd) afgezet tegen de te verwachten investeringen, in redelijkheid tot huuropzegging kon besluiten omdat de gemeente bij uitgifte van de gronden aan kleinschalige watergebonden bedrijven, als door de gemeente wordt voorgestaan, wel een aanmerkelijk deel van de investeringen kan bekostigen. De Rechtbank heeft aldus niet vastgesteld dat de gemeente de huur heeft opgezegd omdat zij dit in het algemeen belang noodzakelijk achtte. Uit deze overweging en uit hetgeen de Rechtbank voorts nog heeft overwogen in haar hiervoor onder 3.3.1 - 3.3.5 reeds ter sprake ge- komen rov. 2.4.2, volgt daarentegen dat de Rechtbank haar hier bedoelde oordeel erop heeft gegrond dat de door [verzoekster] verschuldigde huur niet in redelijke verhouding stond tot de kosten van de door de gemeente te treffen voorzieningen. Het middel gaat derhalve uit van een onjuiste lezing van het vonnis van de Rechtbank en kan daarom, bij gebrek aan feitelijke grondslag, niet tot cassatie leiden.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [verzoekster] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de gemeente begroot op ƒ 525,-- aan verschotten en ƒ 2.500,-- voor salaris.
Deze beschikking is gegeven door de vice-president F.H.J. Mijnssen als voorzitter en de raadsheren A.E.M. van der Putt-Lauwers, J.B. Fleers, H.A.M. Aaftink en A. Hammerstein, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 21 december 2001.