Uitspraak
9 augustus 2002
Eerste Kamer
Nr. C00/317HR
JMH
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiser], wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. G.C. Makkink,
t e g e n
1. [Verweerder 1], en
2. [Verweerster 2],
beiden wonende te [woonplaats],
VERWEERDERS in cassatie,
advocaat: mr. R.F. Thunnissen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerders in cassatie - verder te noemen: [verweerder] c.s. - hebben bij exploit van 6 april 1998 eiser tot cassatie - verder te noemen: [eiser] - gedagvaard voor de Kantonrechter te Utrecht en na aanvulling van de eis - verkort weergegeven - gevorderd:
- een verklaring voor recht waarin vastgelegd zal worden dat de navolgende rechten deel uitmaken van de huurovereenkomst die zij met [eiser] gesloten hebben: het wandelen in het park van landgoed Queekhoven te [woonplaats], het houden van een waakhond, het houden van pluimvee (klein aantal) en twee schapen op een eiland in het park van dit landgoed, het gebruik van een strook grond van plusminus 1 meter breed, welke strook aan de noordzijde van de door [verweerder] c.s. gehuurde woning op het landgoed Queekhoven is gelegen, alsmede het recht op het onbelemmerd gebruik van een wasruimte en kelderruimte in het koetshuis van het landgoed Queekhoven;
- [eiser] een gebod op te leggen tot het verlenen van toegang tot het park, het toegankelijk maken van het kippenhok op het eiland, het nalaten van belemmeringen bij het voederen en verzorgen van de twee schapen en het pluimvee, de verwijdering van een hek, het verbod om de dieren te verwijderen en een gebod om de hiervoor bedoelde strook grond van 1 meter terug te brengen in de vóór 1 juni 1998 bestaande staat, zulks op verbeurte van een dwangsom van ƒ 500,-- per dag, althans een in goede justitie te bepalen bedrag.
[Eiser] heeft de vorderingen bestreden.
De Kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 23 december 1998 [verweerder] c.s. tot bewijslevering toegelaten, een bezichtiging gelast en iedere verdere beslissing aangehouden.
Tegen dit vonnis heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Utrecht. [Verweerder] c.s. hebben incidenteel hoger beroep ingesteld.
Bij vonnis van 19 juli 2000 heeft de Rechtbank:
- het vonnis waarvan beroep vernietigd voorzover de Kantonrechter in rov. 8.2 [verweerder] c.s. heeft opgedragen te bewijzen dat het toestaan van het houden van pluimvee en schapen door partijen is bedoeld als het toekennen van een recht aan eisers, dat onmiddellijk met het recht van gebruik van de woning verband hield;
- de zaak ter verdere behandeling met inachtneming van hetgeen in dit vonnis is overwogen en beslist teruggewezen naar de Kantonrechter voor verdere behandeling;
- het vonnis waarvan beroep voor het overige bekrachtigd;
- het meer of anders gevorderde afgewezen.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerder] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.
3.2 De vordering van [verweerder] c.s. strekt, voorzover in cassatie nog van belang, tot het verkrijgen van een verklaring voor recht dat van de met [eiser] bestaande huurovereenkomst deel uitmaakt het beding dat [verweerder] c.s. gerechtigd zijn tot het houden van pluimvee (klein aantal) en twee schapen op het eiland in het park, alsmede tot het verkrijgen van geboden en een verbod teneinde de uitoefening van dit recht te waarborgen. De Kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 23 december 1998 aan [verweerder] c.s. opgedragen te bewijzen dat het toestaan van het houden van pluimvee en schapen door partijen bedoeld is als het toekennen van een recht aan hen, dat onmiddellijk met het recht van gebruik van de woning verband hield. De Rechtbank heeft bij haar vonnis van 19 juli 2000 het vonnis van de Kantonrechter in zoverre vernietigd en de zaak voor verdere behandeling met inachtneming van hetgeen in haar vonnis is overwogen en beslist naar de Kantonrechter terugverwezen.
3.3 Aan hun vordering hebben [verweerder] c.s. ten grondslag gelegd dat het recht tot het houden van pluimvee en schapen op het eiland een onderdeel vormt van de huurovereenkomst, die zij met de rechtsvoorgangster van [eiser] gesloten hebben, en dat [eiser] gezien het bepaalde in art. 7A:1612 BW in de verplichtingen van de vorige verhuurster is getreden, zodat [verweerder] c.s. dit recht jegens [eiser] kunnen uitoefenen, dit omdat de verplichting en het recht onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van het gehuurde tegen de door [verweerder] c.s. te betalen huurprijs.
3.4 De door de Rechtbank toegepaste maatstaf of de betrokken rechten en verplichtingen onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van het gehuurde tegen de door de huurder te betalen huurprijs, wordt in het middel terecht niet bestreden.
3.5 De Rechtbank heeft met betrekking tot de bewijslastverdeling overwogen dat de strekking van art. 7A:1612 BW - bescherming van de huurder tegenover de verkrijger - meebrengt dat, zeker daar waar rechten en verplichtingen in een schriftelijke huurovereenkomst zijn vastgelegd, de toe te passen maatstaf aldus moet worden uitgelegd dat de verkrijger in beginsel in deze rechten en verplichtingen treedt, tenzij deze bewijst dat het desbetreffende recht c.q. de desbetreffende verplichting niet onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen huurprijs. Deze uitleg strookt volgens de Rechtbank ook met het in Wetsvoorstel 26 089 opgenomen art. 7:226 BW Pro. Voorts oordeelde de Rechtbank dat de Kantonrechter ten onrechte voorshands bewezen heeft geacht dat het desbetreffende recht niet onmiddellijk verband hield met het recht van gebruik van de woning, zodat [verweerder] c.s. door de Kantonrechter ten onrechte zijn belast met het hiervóór in 3.2 vermelde bewijs.
3.6 Het middel stelt in onderdeel A aan de orde dat de Rechtbank zonder bewijslevering tot het oordeel had moeten komen dat van het vereiste onmiddellijke verband geen sprake was, omdat de vaststaande feiten geen andere gevolgtrekking toelaten dan dat de bepaling betreffende het houden van pluimvee en schapen op het eiland niet onmiddellijk verband houdt met het gebruik van het tuinmanshuis tegen de door [verweerder] c.s. te betalen huurprijs. Het onderdeel faalt. De Rechtbank heeft kennelijk en, anders dan het middel bepleit, terecht tot uitgangspunt genomen dat de vraag of de uit het beding voortvloeiende rechten en verplichtingen onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van het tuinmanshuis tegen de door [verweerder] c.s. te betalen huurprijs niet kan worden beantwoord alleen aan de hand van de inhoud van het beding betreffende het houden van pluimvee en schapen, maar dat daarbij tevens de omstandigheden van het geval in aanmerking moeten worden genomen. Voorzover het middel anders betoogt, berust het op een onjuiste rechtsopvatting. Verder dwingen de in het onderdeel aangevoerde feiten en omstandigheden niet zonder meer tot de gevolgtrekking dat hier van een onmiddellijk verband geen sprake is. Dit geldt in het bijzonder voor de omstandigheid dat [verweerder] c.s. slechts het tuinmanshuis huren, aangezien die omstandigheid geenszins in de weg staat aan het oordeel dat in onmiddellijk verband daarmee het recht wordt verleend het eiland te gebruiken voor het houden van enig pluimvee en twee schapen. Aan een dergelijk oordeel staat evenmin in de weg dat het eiland op enige afstand is gelegen van het tuinmanshuis. De Rechtbank heeft voorts geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door te oordelen dat in dit verband ter zake dienend is de betwisting door [verweerder] c.s. van de stellingen dat het recht om het eiland aldus te gebruiken samenhing met enige door [verweerder] c.s. aanvaarde persoonlijke verplichtingen en dat de rechtsvoorgangster van [eiser] alle onderhoud van het eiland voor haar rekening nam. Ook in zoverre faalt het middel derhalve.
3.7.1 Onderdeel B richt zich tegen het hiervóór in 3.5 samengevatte oordeel van de Rechtbank ten aanzien van de bewijslastverdeling. Bij de beoordeling van dit onderdeel moet het volgende worden vooropgesteld. Het gaat hier om een geval waarin in de met de rechtsvoorgangster van de verhuurder gesloten huurovereenkomst betreffende woonruimte het beding is opgenomen dat de huurder toestemming heeft tot het gebruik van in de nabijheid van het gehuurde gelegen grond op een bepaalde wijze, waarvan in het algemeen kan worden aangenomen dat dit aansluit bij het gebruik van het gehuurde als woonruimte, zoals het houden van enkele dieren. In een dergelijk geval moet voor de toepassing van art. 7A:1612 BW als regel worden aangenomen dat het aldus aan de huurder toegestane gebruik onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van het gehuurde tegen een door de huurder te betalen prijs, behoudens door de wederpartij te stellen en, zo nodig, te bewijzen bijzondere omstandigheden, die het aannemen van een uitzondering rechtvaardigen.
3.7.2 [Eiser] heeft bijzondere omstandigheden als hiervóór bedoeld gesteld, te weten dat de toegestane wijze van gebruik van het eiland niet samenhing met het gebruik van het gehuurde tuinmanshuis maar met de werkzaamheden die [verweerder] c.s. ten behoeve van de rechtsvoorgangster van [eiser] verrichtten. Nu [verweerder] c.s. dit betwistten, heeft de Rechtbank, naar uit het hiervóór in 3.7.1 overwogene volgt, terecht [eiser] met het bewijs van het door hem gestelde belast. Het onderdeel kan derhalve niet tot cassatie leiden.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] c.s. begroot op € 286,88 aan verschotten en € 1.365,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president G.G. van Erp Taalman Kip-Nieuwenkamp als voorzitter en de raadsheren C.H.M. Jansen, D.H. Beukenhorst, A. Hammerstein en P.C. Kop, en in het openbaar uitge-sproken door de raadsheer O. de Savornin Lohman op 9 augustus 2002.