Uitspraak
28 juni 2002
Eerste Kamer
Nr. C00/293HR
WS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiser], wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: aanvankelijk mr. M.C. van Drempt,
thans mr. D. Stoutjesdijk,
t e g e n
[Verweerster], gevestigd te [woonplaats],
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. M.J. Schenck.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiser tot cassatie - verder te noemen: [eiser] - heeft bij exploit van 18 april 1994 verweerster in cassatie - verder te noemen: [verweerster] - gedagvaard voor de Kantonrechter te Rotterdam en gevorderd bij vonnis, voorzover de wet het toelaat uitvoerbaar bij voorraad, de door [verweerster] verschuldigde huurprijs van de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de [a-straat 1] te [plaats] met ingang van 1 oktober 1994 nader vast te stellen op een bedrag van ƒ 320.760,--, te vermeerderen met BTW, althans op een zodanige hoger bedrag dan de thans geldende huurprijs, als de Kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren.
[Verweerster] heeft de vordering bestreden en harerzijds in reconventie gevorderd:
a. de huurprijs van voormelde bedrijfsruimte met ingang van 1 oktober 1994 nader vast te stellen op een bedrag van ƒ 240.570,-- per jaar, exclusief B.T.W., althans op een zodanig bedrag als de Kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren;
b. primair: dat [eiser] zal worden veroordeeld om de in deze conclusie onder 10 genoemde onderhoudswerkzaamheden c.q. reparaties aan de genoemde onroerende zaak voor haar rekening uit te doen voeren binnen twee maanden na het in deze te wijzen vonnis en dat zij zal worden veroordeeld om de buitengevel jaarlijks, voor het eerst binnen twee maanden na het in deze te wijzen vonnis, voor haar eigen rekening te (laten) reinigen;
c. subsidiair: [verweerster] zal worden gemachtigd om de in de conclusie onder 10 genoemde onderhoudswerkzaamheden c.q. reparaties aan de hiervoor genoemde onroerende zaak zelf voor rekening en ten laste van [eiser] uit te (doen) voeren, dat [eiser] zal worden gelast de hieraan verbonden kosten op vertoon van de facturen die [verweerster] ontvangen heeft voor de uitvoering van de hiervoor omschreven werkzaamheden, althans op vertoon van zodanige bescheiden als de Kantonrechter geraden zal oordelen, aan [verweerster] te voldoen, voorzover deze kosten nog niet met de huurprijs verrekend mochten zijn, en dat zal worden bepaald dat [verweerster] de gemaakte kosten van deze onderhoudswerkzaamheden c.q. reparaties maandelijks tot een bedrag dat de huur maandelijks bedraagt per maand, ingaande op de eerste betaaldag vanaf de datum van het in deze te wijzen vonnis, met de huurprijs voor de onderhavige onroerende zaak mag verrekenen totdat zij op die wijze algehele betaling van de door haar gemaakte kosten ontvangen heeft.
[Eiser] heeft in reconventie de vorderingen van [verweerster] bestreden.
De Kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 2 maart 1995 in conventie en in reconventie de Bedrijfshuuradviescommissie bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Rotterdam om rapport en advies verzocht en in reconventie de zaak naar de rol verwezen teneinde [verweerster] de gelegenheid te bieden zich nader uit te laten bij akte of nadere conclusie omtrent de gang van zaken met betrekking tot het reinigingsonderhoud en een nadere specificatie van de gevorderde herstelwerkzaamheden over te leggen.
[Verweerster] heeft vervolgens haar eis in reconventie verminderd voorzover het gaat om de reiniging van de buitengevel.
Vervolgens heeft de Kantonrechter bij tussenvonnis van 20 juli 1995 in reconventie een comparitie van partijen gelast.
[Verweerster] heeft daarna de reconventionele eis met betrekking tot de aan het gehuurde uit te voeren reparatie aan de aluminium gevelplaten ingetrokken.
Na deskundigenbericht heeft [verweerster] haar eis in reconventie vermeerderd met een vordering tot vaststelling van de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 oktober 1994 op ƒ 227.414,-- per jaar exclusief BTW.
Bij tussenvonnis van 25 september 1997 heeft de Kantonrechter wederom een comparitie van partijen gelast.
Bij eindvonnis van 17 juni 1999 heeft de Kantonrechter in conventie de vorderingen afgewezen en in reconventie de huurprijs van de onderhavige bedrijfsruimte met ingang van 1 oktober 1994 vastgesteld op ƒ 227.414,-- per jaar, exclusief BTW.
Tegen de vonnissen van de Kantonrechter van 25 september 1997 en 17 juni 1999 heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Rotterdam. Daarbij heeft hij gevorderd voormelde vonnissen te vernietigen en opnieuw rechtdoende na vermeerdering van eis in conventie gevorderd:
1. de huurprijs voor de onderhavige bedrijfsruimte per 1 oktober 1994 nader vast te stellen op ƒ 317.400,90, althans op ƒ 300.190,00 telkens exclusief BTW, althans op een door de Rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, voorzover nodig na de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel te Rotterdam dan wel een andere bedrijfshuuradviescommissie een gecorrigeerd c.q. nieuw advies te hebben laten uitbrengen;
2. [verweerster] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van het bedrag van de uit de vordering sub 1 voortvloeiende huurprijsverhoging over de periode van 1 oktober 1994 tot en met 5 januari 1999.
[Verweerster] heeft incidenteel hoger beroep ingesteld en daarbij haar eis in reconventie aangevuld met een vordering tot terugbetaling van het bedrag aan teveel betaalde huur conform de vaststelling door de Kantonrechter in zijn vonnis van 17 juni 1999, waarbij de hoofdsom is bepaald op ƒ 227.414,--, te vermeerderen met de wettelijke rente.
Bij vonnis van 29 juni 2000 heeft de Rechtbank de vonnissen van de Kantonrechter van 25 september 1997 en 17 juni 1999 zowel in conventie als in reconventie bekrachtigd, in dier voege dat de Rechtbank in reconventie tevens rechtdoende in hoogste ressort [eiser] heeft veroordeeld om aan [verweerster] te betalen het bedrag van ƒ 169.172,83, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 11 november 1999 tot aan de dag der voldoening.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal D.W.F. Verkade strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis, met verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage.
De advocaat van [verweerster] heeft bij brief van 12 april 2002 op deze conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Sedert 1 oktober 1984 huurt [verweerster] van [eiser] dan wel van een van zijn rechtsvoorgangers een bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW, gelegen aan de [a-straat 1] te [plaats]. Het gehuurde heeft een grootte van ongeveer 1.557 m² op de begane grond en ongeveer 225 m² op de eerste verdieping; het omvat 26 parkeerplaatsen en is bestemd tot gebruik als detailhandelsruimte.
(ii) De huurovereenkomst is aangegaan op 1 oktober 1984 voor de duur van 5 jaren, waarna deze verlengd werd met wederom 5 jaren. Daarna is de huurovereenkomst per 1 oktober 1994 voor onbepaalde tijd voortgezet.
(iii) De huurprijs bedroeg per 1 oktober 1994 ƒ 264.509,48 per jaar, te vermeerderen met BTW. De huurprijs per m² bedraagt ongeveer ƒ 148,--.
3.2 In dit geding vordert [eiser] in conventie dat de door [verweerster] verschuldigde huurprijs van deze bedrijfsruimte met ingang van 1 oktober 1994 nader wordt vastgesteld op een bedrag van ƒ 320.760,-- per jaar, te vermeerderen met BTW, althans op een zodanig hoger bedrag dan de geldende huurprijs, als de Kantonrechter in goede justitie zal vaststellen.
[Verweerster] vordert in reconventie dat de huurprijs met ingang van 1 oktober 1994 wordt vastgesteld op een bedrag van ƒ 227.414,-- per jaar exclusief BTW, althans op een in goede justitie te bepalen bedrag.
3.3 De Kantonrechter heeft de vorderingen in conventie afgewezen en in reconventie de huurprijs overeenkomstig het op verzoek van de Kantonrechter door de Bedrijfshuuradviescommissie (Bhac) gegeven advies, vastgesteld op ƒ 227.414,-- per jaar exclusief BTW met ingang van 1 oktober 1994.
De Rechtbank heeft in hoger beroep de desbetreffende vonnissen bekrachtigd en [eiser] veroordeeld tot betaling aan [verweerster] van ƒ 169.172,83 met wettelijke rente. Zij heeft daartoe, voorzover in cassatie van belang, het volgende overwogen. Met betrekking tot de als vergelijkingsobject geldende bedrijfsruimte aan de [a-straat 2] te [plaats], heeft de Bhac niet de huurprijs van het gehele pand in de berekening betrokken, maar slechts dat gedeelte dat door de hoofdhuurder feitelijk wordt gebruikt. Nu dit gedeelte, anders dan het gehele pand, qua grootte vergelijkbaar is met het gehuurde, is deze handelwijze naar het oordeel van de Rechtbank juist. De omstandigheid dat de hoofdhuurder de rest van het pand onderverhuurt doet daaraan niet af. Nu voor het overige geen grieven zijn gericht tegen het aanmerken van de in het vonnis vermelde bedrijfsruimten als vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, en evenmin tegen de wijze waarop deze in de berekening zijn betrokken, zijn deze naar het oordeel van de Rechtbank op de juiste wijze in de berekening opgenomen (rov. 5.5).
3.4 Het middel keert zich met rechts- en motiveringsklachten tegen dit oordeel. Voorzover het middel erover klaagt dat niet duidelijk is of de Bhac - en daarmee de Rechtbank - met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [a-straat 2] is uitgegaan van de hoofdhuurprijs verminderd met de huurprijs die door de onderhuurders aan de hoofdhuurder wordt betaald, dan wel van het gedeelte van de hoofdhuurprijs dat moet worden toegerekend aan het door de hoofdhuurder feitelijk gebruikte gedeelte van het pand, mist het feitelijke grondslag. In het nadere advies van de Bhac van 30 november 1998, naar welk advies de Rechtbank in de bestreden overweging kennelijk verwijst, wordt immers vermeld dat het pand aan de [a-straat 2] ten tijde van de opname werd gebruikt door meerdere ondernemingen en dat de hoofdhuur is gecorrigeerd met (kennelijk wordt bedoeld: door aftrek van) de huur die door de andere gebruikers wordt betaald, waarbij in de vergelijking alleen de ruimte is betrokken die feitelijk wordt gebruikt en de (aldus gecorrigeerde) huurprijs die voor deze ruimte wordt betaald. De klacht kan derhalve niet tot cassatie leiden.
3.5 Het middel richt zich voorts met een rechts- en een motiveringsklacht tegen het oordeel van de Rechtbank dat het verschil tussen de door de hoofdhuurder van het pand [a-straat 2] aan de verhuurder verschuldigde huurprijs en de huurprijzen die hij van de onderhuurders ontvangt, kan gelden als de huurprijs van het van dat pand deel uitmakende, bij de hoofdhuurder in gebruik zijnde, vergelijkingsobject. Vooropgesteld moet worden dat wanneer, zoals in dit geval, slechts een gedeelte van een in zijn geheel verhuurde bedrijfsruimte als vergelijkbare bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1631a lid 8 BW kan worden aangemerkt, de huurprijs van dat gedeelte alleen dan kan worden betrokken bij de bepaling van de gemiddelde huurprijs als bedoeld in dit artikellid, indien deze naar objectieve maatstaven kan worden afgeleid van de huurprijs van de gehele bedrijfsruimte. Daarbij dient rekening gehouden te worden met de verschillen in kwaliteit van de verschillende bedrijfsruimten, daaronder begrepen de door de hoofdhuurder zelf gebruikte en vergelijkbaar geachte bedrijfsruimte. Ook de huurprijzen van de in onderhuur gegeven bedrijfsruimten kunnen daarbij van belang zijn, zij het dat dan tevens gelet moet worden op de wijze waarop en de omstandigheden waaronder deze tot stand zijn gekomen. In het licht hiervan en in aanmerking genomen dat [eiser] gemotiveerd heeft aangevoerd dat in dit geval de door de hoofdhuurder daadwerkelijk betaalde huurprijs (vorenbedoeld saldo) in verband met de onderhuur een te lage huurprijs was, klaagt het onderdeel terecht over het oordeel van de Rechtbank dat de totale huurprijs, verminderd met hetgeen in onderhuur wordt ontvangen, kan gelden als huurprijs van het vergelijkbare bedrijfsgedeelte en dat de omstandigheid dat de hoofdhuurder de rest van het pand onderverhuurt, daaraan niet afdoet. Aldus oordelend heeft de Rechtbank immers hetzij vorenbedoelde maatstaf miskend, hetzij onvoldoende inzicht gegeven in haar gedachtengang.
3.6 Gegrondbevinding van de in 3.5 vermelde klachten brengt mee dat ook de klacht, die gericht is tegen rov. 5.15, terecht wordt aangevoerd.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te Rotterdam van 29 juni 2000;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 323,43 aan verschotten en € 1.590,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president G.G. van Erp Taalman Kip-Nieuwenkamp als voorzitter en de raadsheren C.H.M. Jansen, H.A.M. Aaftink, A.G. Pos en A. Hammerstein, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 28 juni 2002.