Uitspraak
12 juli 2002
Eerste Kamer
Nr. C01/269HR
JMH
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
CONSUMENTENCOÖPERATIE CO-OP NEDERLAND U.A., voorheen genaamd: Coöperatieve Verbruiksvereniging "Co-op '82 U.A."., gevestigd te Arnhem,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. M.J. Schenck,
t e g e n
VOMAR VOORDEELMARKT B.V., gevestigd te IJmuiden, gemeente Velsen,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie - verder te noemen: Vomar - heeft bij exploit van 1 april 1999 eiseres tot cassatie - verder te noemen: Co-op - gedagvaard voor de Kantonrechter te Zaandam en - kort gezegd - gevorderd het tijdstip vast te stellen, waarop de huurovereenkomst tussen haar als verhuurster en Co-op als huurster betreffende de winkelruimte aan de Faunastraat 84 te Wormer zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming daarvan en met veroordeling van Co-op om deze bedrijfsruimte te verlaten en te ontruimen.
Co-op heeft de vordering bestreden en van haar kant in voorwaardelijke reconventie gevorderd Vomar op de voet van art. 7A:1635a lid 1 BW, resp. art. 6:212 te Pro veroordelen tot betaling van een vergoeding aan Co-op van een bedrag van ƒ 9.750.000,-- althans een in goede justitie vast te stellen bedrag.
Vomar heeft de vordering in reconventie bestreden.
De Kantonrechter heeft bij vonnis van 13 januari 2000 de vordering in conventie afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft Vomar hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Haarlem.
Bij vonnis van 22 mei 2001 heeft de Rechtbank het bestreden vonnis vernietigd en, opnieuw rechtdoende, in conventie:
- het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen Vomar als verhuurster en Co-op als huurster betreffende de winkelruimte gelegen aan de Faunastraat 84 te Wormer zal eindigen vastgesteld op 1 oktober 2001;
- het tijdstip van de ontruiming daarvan eveneens vastgesteld op 1 oktober 2001;
- Co-op veroordeeld om deze bedrijfsruimte voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen onder afgifte van de sleutels aan Vomar en vervolgens ontruimd te houden.
Voorts heeft de Rechtbank Co-op in reconventie niet-ontvankelijk verklaard.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft Co-op beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Vomar heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor Vomar toegelicht door haar advocaat en voor Co-op namens haar advocaat door mr. M.A. Leijten, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Procureur-Generaal strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van de middelen
3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten die de Procureur-Generaal in zijn conclusie onder 1 heeft vermeld.
3.2 De Kantonrechter heeft de vordering van Vomar, die - kort gezegd - strekt tot beëindiging van de huur van een als supermarkt verhuurde bedrijfsruimte wegens gesteld dringend nodig hebben voor eigen gebruik, afgewezen op grond van zijn oordeel dat de opzegging van de huur door Vomar onder de gegeven omstandigheden misbruik van bevoegdheid jegens Co-op oplevert. De Rechtbank heeft de grieven tegen dat oordeel gegrond bevonden en de vordering van Vomar alsnog toegewezen. In de voorwaardelijk in reconventie ingestelde vordering van Co-op tot het vaststellen van een vergoeding op de voet van art. 7A:1635a BW, aan welke vordering de Kantonrechter niet was toegekomen, heeft de Rechtbank Co-op niet-ontvankelijk verklaard. De middelen I en II betreffen de toewijzing van de vordering van Vomar tot beëindiging van de huur, middel III betreft de niet-ontvankelijkverklaring van Co-op in de vordering op grond van art. 7A:1635a.
3.3.1 Middel I voert rechts- en motiveringsklachten aan tegen rov. 4.10 van het vonnis van de Rechtbank, waar deze, kort samengevat, de stelling van Vomar heeft aanvaard dat zij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik in verband met de bedrijfseconomische noodzaak tot schaalvergroting. Volgens onderdeel 1.1 is de Rechtbank daarbij voorbijgegaan aan het betoog van Co-op over de andere mogelijkheden van Vomar om te voorzien in haar behoefte aan schaalvergroting en volgens onderdeel 1.2 heeft Co-op, anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld, de door Vomar gestelde noodzaak om ongeveer 40 filialen te bezitten, wel voldoende betwist.
3.3.2 Het middel faalt op de in de conclusie van de Procureur-Generaal onder 8 en 9 uiteengezette gronden.
3.4.1 Middel II is gericht tegen de verwerping door de Rechtbank van de stelling van Co-op dat Vomar de huur in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft opgezegd, althans daarbij misbruik van haar bevoegdheid heeft gemaakt.
3.4.2 De in dat verband door Co-op aangevoerde omstandigheid dat Vomar het winkelpand in 1996 heeft aangekocht met de vooropgezette bedoeling het op termijn zelf te betrekken, heeft de Rechtbank daartoe onvoldoende geoordeeld op grond van de overweging dat de wetgever in art. 7A:1631 lid 2, onder b, uitdrukkelijk met deze mogelijkheid rekening heeft gehouden en dat niet valt in te zien waarom Co-op een ruimere bescherming zou toekomen dan in de wet voorzien. Onderdeel 2.1 bestrijdt deze overweging met het betoog dat het doel van de door de Rechtbank genoemde bepaling juist is te voorkomen dat verhuurde onroerende zaken worden aangekocht met het vooropgezette doel om op grond van dringend eigen gebruik de huur te kunnen opzeggen.
3.4.3 Het onderdeel berust op een onjuiste rechtsopvatting. Gelet op de in de conclusie van de Procureur-Generaal onder 12 aangehaalde wetsgeschiedenis heeft de wetgever in het hier toepasselijke art. 7A:1627 lid 2, onder b, - evenals in het kennelijk bij vergissing door de Rechtbank en het middel genoemde art. 7A:1631 lid 2, onder b, - de opzeggingsbevoegdheid van de verhuurder niet zo ver willen beperken als in het onderdeel wordt verdedigd. Die bevoegdheid wordt daarin slechts in zoverre beperkt dat de verhuurder de huur niet terstond na de (kennisgeving van de) rechtsopvolging als verhuurder op grond van dringend eigen gebruik kan opzeggen, maar pas na verloop van drie jaren daarna. Weliswaar is blijkens de wetsgeschiedenis van de regeling betreffende de huur van woonruimte waaraan de onderhavige regeling is ontleend, beoogd kopers "in voldoende mate" ervan te weerhouden verhuurde woonruimte te kopen voor eigen gebruik en de koop van verhuurde ruimten met de bedoeling die zelf in gebruik te nemen "in belangrijke mate" af te remmen, en moet worden aangenomen dat hetzelfde geldt voor art. 7A:1627 lid 2, onder b, maar van een bedoeling om zulke aankopen geheel te voorkomen blijkt niet. In de wet is dan ook, om het gestelde doel te bereiken, geen verdergaande beperking neergelegd dan hiervoor is vermeld en noch uit de tekst noch uit de strekking van de wet volgt dat is bedoeld de nieuwe eigenaar te verhinderen na verloop van drie jaren na de kennisgeving van de rechtsopvolging de ruimte in gebruik te nemen. In die situatie levert de omstandigheid dat de verhuurder het gehuurde met dit vooropgezette doel heeft verworven en vervolgens met inachtneming van de wettelijke beperkingen de huur opzegt, geen misbruik van bevoegdheid of handelen in strijd met redelijkheid en billijkheid op. Onderdeel 2.1 is derhalve ongegrond.
3.4.4 Onderdeel 2.2 klaagt over de verwerping van de stelling van Co-op dat Vomar in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelt of misbruik van haar bevoegdheid maakt door met gebruikmaking van het huurrecht, dat daarvoor niet geschreven is, een directe concurrent uit te schakelen. Vomar heeft het pand immers, aldus het middel, gekocht met de vooropgezette bedoeling een einde te maken aan de huur door haar directe concurrent Co-op, terwijl zij wist dat de gemeente Wormer geen vestigingsvergunningen voor supermarkten meer verstrekt.
3.4.5 Voorzover het onderdeel betoogt dat de hiervoor besproken bepalingen van huurrecht beogen gedrag van verhuurders als hier bedoeld te voorkomen, faalt het omdat die bepalingen, mede gelet op wat hiervoor in 3.4.3 is overwogen, die strekking niet hebben. In aanmerking genomen dat, als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde duurzaam in gebruik wil nemen als bedrijfsruimte en daartoe dringend nodig heeft, geen plaats is voor een afweging van de belangen van de huurder tegen die van de verhuurder, geeft het bestreden oordeel van de Rechtbank ook voor het overige geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het is met feitelijke waarderingen verweven, toereikend gemotiveerd en niet onbegrijpelijk. Verder kan het in cassatie niet worden getoetst. Ook onderdeel 2.2 faalt derhalve.
3.5.1 Middel III is gericht tegen rov. 5.3 voorzover de Rechtbank daarin overweegt dat Co-op niet-ontvankelijk is in haar op art. 7A:1635a gegronde vordering in reconventie, omdat die vordering moet worden ingesteld in een aparte procedure nadat de huurovereenkomst is beëindigd.
3.5.2 Zoals het middel terecht betoogt, wordt een procedure tot huurbeëindiging, anders dan ten tijde van het arrest van de Hoge Raad van 10 maart 1989, nr. 7368, NJ 1989, 490, thans niet meer bij verzoekschrift ingeleid, zodat de omstandigheid dat art. 7A:1635a lid 1 spreekt van "vorderen", nu niet meer in de weg staat aan de door het middel bepleite mogelijkheid om een vordering als deze in reconventie in te stellen in de procedure tot huurbeëindiging. Dat neemt echter niet weg dat (nog steeds) uit tekst en strekking van art. 7A:1635a volgt dat deze bepaling het oog heeft op een door de gewezen huurder na beëindiging van de huur, dus afzonderlijk, in te stellen vordering. Voor de uitleg van art. 7A:1635a in die zin bestaat ook overigens goede grond, omdat pas na beëindiging van de huur kan worden vastgesteld of de verhuurder het verhuurde daadwerkelijk is gaan gebruiken voor een gelijksoortig bedrijf en daarvan voordeel geniet, en zo ja, in welke mate. In dat verband is het gevaar van complicaties en vertragingen van het hoofdgeding, als deze vordering daar in reconventie zou kunnen worden ingesteld, niet denkbeeldig. Ook dit middel faalt derhalve.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt Co-op in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Vomar begroot op € 284,61 aan verschotten en € 1.365,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren J.B. Fleers, A.G. Pos, O. de Savornin Lohman en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 12 juli 2002.