Uitspraak
Nrs. 1398 en 1399
16 april 2004
AB
in de zaak met nummer 1398, van
[Persoon 1],
wonende te [woonplaats],
eiser tot cassatie,
advocaat: mr. J.P. van den Berg,
tegen
de gemeente Hoogezand-Sappemeer,
zetelende te Hoogezand,
verweerster in cassatie,
advocaten: mrs. J.G. de Vries Robbé en J.A.M.A. Sluysmans,
en in de zaak met nummer 1399, van
de gemeente Hoogezand-Sappemeer,
zetelende te Hoogezand,
eiseres tot cassatie,
advocaten: mrs. J.G. de Vries Robbé en J.A.M.A. Sluysmans,
tegen
[Persoon 1],
wonende te [woonplaats],
verweerder in cassatie,
advocaat: mr. J.P. van den Berg.
1. Geding in feitelijke instantie
1.1. De gemeente Hoogezand-Sappemeer (hierna: de Gemeente) heeft bij exploit van 7 november 2001 verweerder in cassatie (hierna: [persoon 1]) doen dagvaarden voor de Rechtbank en in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling en de volkshuisvesting in het kader van het bestemmingsplan "De Vosholen" gevorderd de vervroegd uit te spreken onteigening ten name en ten behoeve van de Gemeente van de onroerende zaak, kadastraal aangeduid gemeente Hoogezand, sectie [A], nummer [001], groot 1 hectare en 80 are, van welke onroerende zaak [persoon 1] als eigenaar is aangewezen, alsmede de vaststelling van de aan [persoon 1] uit te keren schadeloosstelling.
1.2. Bij vonnis van 1 februari 2002, welk vonnis op 28 maart 2002 is ingeschreven in de openbare registers, heeft de Rechtbank onder meer de gevorderde onteigening vervroegd uitgesproken en het voorschot op de schadeloosstelling voor [persoon 1] vastgesteld op € 187.865,01.
1.3. Bij het thans bestreden vonnis van 21 mei 2003 heeft de Rechtbank, voor zover in cassatie van belang, de schadeloosstelling voor [persoon 1] vastgesteld op € 280.790,11 en op de wettelijke rente over € 92.925,10 vanaf 28 maart 2002 tot de dag van het vonnis. Het vonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Gedingen in cassatie
2.1. Zowel [persoon 1] als de Gemeente hebben tegen het vonnis van 21 mei 2003 beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaardingen zijn aan dit arrest gehecht, en maken daarvan deel uit.
2.2. De Gemeente heeft ten aanzien van het eerste cassatiemiddel van [persoon 1] van antwoord geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep van [persoon 1] en ten aanzien van het tweede en het derde middel tot referte. [Persoon 1] heeft van antwoord geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep van de Gemeente.
2.3. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten door hun advocaten.
2.4. De Advocaat-Generaal P.J. Wattel heeft op 16 januari 2004 geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep van de Gemeente, tot gegrondverklaring van het cassatieberoep van [persoon 1] en tot vernietiging van het vonnis van de Rechtbank en verwijzing van de zaak. De advocaat van [persoon 1] en een van de advocaten van de Gemeente hebben schriftelijk gereageerd op de conclusie.
3. Beoordeling van de cassatiemiddelen van [persoon 1]
3.1. De deskundigen hebben de onteigende grond aanvankelijk, rekening houdend met vier vergelijkingstransacties in de gemeente Hoogezand-Sappemeer, getaxeerd op ƒ 27 per m². Naar aanleiding van opmerkingen van [persoon 1] met betrekking tot die vergelijkingstransacties hebben zij echter hun mening herzien. In een aanvullend rapport lieten zij weten te hebben geconstateerd dat de opmerkingen van [persoon 1] over een "versluiering" van de verkoopprijzen, daar waar het gaat om transacties tussen projectontwikkelaars en lagere overheden, juist zijn en dat projectontwikkelaars bij de overdracht van hun grond aan een gemeente akkoord gaan met lagere verkoopprijzen in ruil voor bouwvolume. Mede rekening houdend met een aantal vergelijkingstransacties tussen gemeentelijke overheden en projectontwikkelaars in de gemeenten Slochteren/Groningen en Warffum/Uithuizen adviseerden de deskundigen, in afwijking van hun eerdere advies, de ruwe bouwgrondwaarde van het onteigende vast te stellen op een bedrag van ƒ 40 per m². De Rechtbank heeft dit nadere advies niet gevolgd maar, uitgaande van de door de deskundigen in hun eerste rapport genoemde vergelijkingstransacties in de gemeente Hoogezand-Sappemeer, de waarde van de onteigende grond vastgesteld op het oorspronkelijk geadviseerde bedrag van ƒ 27 per m², omdat de deskundigen naar haar oordeel een te groot referentiegebied hanteerden door niet alleen transacties in de gemeente Hoogezand-Sappemeer maar ook transacties in Slochteren/Groningen en Warffum/Uithuizen bij de waardering te betrekken.
3.2. Terecht klagen de onderdelen b en c van het eerste cassatiemiddel van [persoon 1] dat het vonnis van de Rechtbank onvoldoende is gemotiveerd, waar de Rechtbank is uitgegaan van de door de deskundigen in hun eerste rapport genoemde vergelijkingstransacties zonder aan te geven waarom de bezwaren van [persoon 1] dat zich daaronder een vergelijkingstransactie bevindt waarbij grond voor een te lage prijs aan de lagere overheid is verkocht in ruil voor bouwvolume, alsmede een vergelijkingstransactie ([B]) die niet maatgevend is, niet opgaan. Met name nu de deskundigen deze bezwaren in hun nadere advies en bij gelegenheid van de pleidooien onderschreven, had de Rechtbank inzicht behoren te geven in de gedachtegang die haar ertoe bracht die bezwaren niettemin te verwerpen.
3.3. De verwijzingsrechter zal de waarde van de onteigende grond opnieuw moeten vaststellen. De overige onderdelen van middel I van [persoon 1] behoeven daarom geen behandeling meer.
3.4. Bij de bepaling van de aan [persoon 1] toekomende schadeloosstelling is de Rechtbank, in het voetspoor van de deskundigen, ervan uitgegaan dat [persoon 1] in staat wordt gesteld elders vervangende grond aan te kopen en te herinvesteren in een paardenstal en een manegebak. De deskundigen hebben daarbij aangenomen - in zoverre eveneens door de Rechtbank gevolgd - dat het voor [persoon 1] mogelijk is in een gebied binnen een straal van zeven kilometer van zijn woonplaats een stuk land van 1,8 hectare te verwerven waarop hij zijn paardenhobby kan uitoefenen. De voor dat vervangende land te betalen koopprijs zou volgens de deskundigen ƒ 162.000 bedragen (inclusief ƒ 45.000 als "premie uit handen breken"). De door de deskundigen geadviseerde schadeloosstelling voorziet niet in vergoeding van deze premie en ook de Rechtbank heeft daarvoor geen vergoeding toegekend. Middel II klaagt erover dat de Rechtbank de visie van de deskundigen heeft gevolgd dat voor de herinvestering in vervangende grond aan [persoon 1] geen extra vergoeding in geld behoeft te worden toegelegd nu die herinvestering kan worden gefinancierd uit de aan [persoon 1] toekomende vergoeding voor de waarde van het onteigende en de zich daarop bevindende opstallen. Volgens het middel behoort de door de deskundigen begrote "premie uit handen breken" volledig te worden vergoed.
3.5. Het middel slaagt. De onteigende die als gevolg van de onteigening komt te verkeren in een situatie dat hij, vanwege de noodzaak om op korte termijn een vervangende onroerende zaak te verwerven, gedwongen is daarvoor een hogere prijs te betalen dan de werkelijke waarde, lijdt daardoor een vermogensnadeel dat integraal voor vergoeding in aanmerking komt. Dat wordt niet anders indien de voor de verwerving van de vervangende onroerende zaak benodigde gelden, met inbegrip van het bedrag dat de koopsom de werkelijke waarde van de vervangende onroerende zaak te boven gaat, kan worden gefinancierd uit de overigens toegekende onteigeningsvergoeding. Ook de door de Rechtbank in dit verband vermelde omstandigheid dat [persoon 1] om hem moverende redenen vervangende grond, die volgens de deskundigen medio 2002 binnen een cirkel van zeven kilometer rondom de woning van [persoon 1] te vinden was, heeft afgewezen, maakt dit niet anders. De deskundigen zijn immers, zoals hiervoor in 3.4 vermeld, ervan uitgegaan dat [persoon 1] (juist) voor deze grond een "premie uit handen breken" zou moeten betalen.
3.6. Ook middel III, dat erover klaagt dat de door de deskundigen in verband met de aankoop van de vervangende grond begrote overdrachtskosten ten bedrage van ƒ 16.000, welke begroting de Rechtbank kennelijk redelijk acht, niet apart vergoed zijn, slaagt. Die kosten behoren integraal te worden vergoed teneinde de onteigende na de onteigening in een financiële toestand te brengen die gelijkwaardig is aan die, waarin hij zich zou hebben bevonden indien de onteigening niet zou hebben plaatsgehad. De vaststelling van de Rechtbank dat de aan [persoon 1] toe te kennen schadeloosstelling ruimschoots voldoende is om voor hem hetzelfde genot te bewerkstelligen als hij eerder had van het onteigende, rechtvaardigt geen inbreuk op het beginsel dat de onteigende ten gevolge van de onteigening geen vermogensnadeel behoort te ondervinden.
4. Beoordeling van het cassatiemiddel van de Gemeente
4.1. Onderdeel 1 van het cassatiemiddel van de Gemeente komt met een rechts- en een motiveringsklacht op tegen het oordeel van de Rechtbank dat aan [persoon 1] een afzonderlijke vergoeding van ƒ 45.000 moet worden toegekend voor de op het onteigende perceel aanwezige opstallen. De Rechtbank heeft zich in dit opzicht aangesloten bij de deskundigen, die menen dat dit het bedrag zou zijn dat bij een transactie tussen redelijk handelende partijen voor die opstallen zou kunnen worden gerealiseerd. De motiveringsklacht slaagt. Waar de Rechtbank in rechtsoverweging 5.1 van haar vonnis oordeelt dat aan het onteigende geen hogere waarde kan worden toegekend dan die van ruwe bouwgrond en waar de Rechtbank de stelling van de Gemeente dat het uitgesloten is dat de opstallen in het kader van de voorziene ontwikkeling blijven bestaan niet heeft verworpen, valt zonder nadere motivering niet in te zien dat een redelijk handelend koper die de grond als ruwe bouwgrond wenst te verwerven voor die, in het kader van het bouwrijp maken van de grond te verwijderen, opstallen meer zal willen betalen dan de sloopwaarde. Het onderdeel behoeft voor het overige geen behandeling.
4.2. Onderdeel 2 van het middel van de Gemeente verwijt de Rechtbank te hebben nagelaten het voordeel van de rente van het vrijkomende kapitaal te verrekenen met de nadelen waarvoor de Rechtbank vergoeding heeft toegekend, zoals de kosten van extra afstand en eventueel de kosten van verplaatsing en herinrichting. Deze klacht is, hoewel die een kwestie aansnijdt ten aanzien waarvan niet uit de stukken valt af te leiden dat die reeds bij de Rechtbank aan de orde is gesteld, gegrond. De door de Rechtbank toegekende vergoeding zou, gezien de door de Rechtbank aanvaarde uitgangspunten van de deskundigen in hun eerste rapport, onmiskenbaar meebrengen dat [persoon 1] in het genot komt van vrijkomend kapitaal; de deskundigen berekenen op pagina 18 van hun eerste rapport immers dat [persoon 1] van de hem toe te kennen vergoeding voor grond en opstallen na aankoop van vervangende grond en herinvestering nog een bedrag overhoudt van ƒ 181.000. De Rechtbank had, ook ambtshalve, de door [persoon 1] te lijden schade wegens afstandvergroting en eventueel diens kosten van verplaatsing en herinrichting onvergoed behoren te laten voorzover die worden goedgemaakt door het hem toevallende voordeel van de rente uit het vrijkomende kapitaal.
5. Beslissing
De Hoge Raad:
in beide zaken:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te Groningen van 21 mei 2003;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;
compenseert de kosten van de gedingen in cassatie aldus dat elk van beide partijen de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door de vice-president A.G. Pos als voorzitter, en de raadsheren J.C. van Oven en C.J.J. van Maanen, en uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein ter openbare terechtzitting van 16 april 2004.