Uitspraak
25 juni 2004
Eerste Kamer
Nr. C03/080HR
JMH/AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
DUPOMEX B.V.,
gevestigd te Alphen aan den Rijn,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
t e g e n
1. [Verweerster 1],
wonende te [woonplaats],
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. G.C. Makkink.
2. [Verweerder 2],
wonende te [woonplaats],
3. [Verweerster 3],
wonende te [woonplaats],
4. [Verweerder 4],
wonende te [woonplaats],
VERWEERDERS in cassatie,
niet verschenen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: Dupomex - heeft bij twee exploten van 18 en 19 juli 2000 verweerster in cassatie sub 1 - verder te noemen: [verweerster 1] - en de verweerders in cassatie sub 2, 3 en 4, verder te noemen: de overige verhuurders, gedagvaard voor de kantonrechter te Alphen aan den Rijn en gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [verweerster 1] te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Dupomex te betalen haar aandeel van 50% en de overige verhuurders hun aandeel van respectievelijk 25% en tweemaal 12,5% in de door hen aan Dupomex uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking verschuldigde schadevergoeding ten bedrage van ƒ 470.000,--, althans een bedrag aan schadevergoeding als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2000 tot aan de dag der algehele voldoening, en te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van ƒ 18.260,--, althans een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren.
Alleen [verweerster 1] heeft de vordering gemotiveerd bestreden.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 15 mei 2001 [verweerster 1] tot bewijslevering toegelaten.
Tegen dit tussenvonnis heeft [verweerster 1] hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te 's-Gravenhage.
De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 5 maart 2002 een comparitie van partijen gelast en bij eindvonnis van 9 oktober 2002 het vonnis van de kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de vordering van Dupomex afgewezen.
Het vonnis van de rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de rechtbank heeft Dupomex beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerster 1] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Tegen de niet verschenen overige verhuurders is verstek verleend.
De zaak is voor Dupomex en [verweerster 1] toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Betrokkene 1] heeft met ingang van 1975 een aan de [a-straat 1] te [plaats] gelegen bedrijfspand - een montagehal met een kantoorgedeelte - verhuurd aan [...] voor Pompen B.V., thans genaamd Dupomex B.V. De tussen partijen in 1978 opgemaakte huurovereenkomst houdt onder meer in:
"Artikel 4
1. (...)
2. (...)
3. Huurster is gerechtigd voor eigen rekening veranderingen aan te brengen in of aan het pand, mits overeenkomend met de bestemming en de waarde van het pand hierdoor niet vermindert.
Ter harer keuze kan zij bij het einde der huurovereenkomst deze veranderingen wegnemen - mits zonder beschadiging - danwel in het bedrijf achterlaten.
4. Huurster is verplicht de tot het gehuurde behorende bedrijfsruimte van binnen te onderhouden en schoon te houden.
5. Verhuurster is verplicht het gebouw waterdicht te houden. Het buiten onderhoud is voor rekening van verhuurster.
6. (...)"
De huursom bedroeg laatstelijk ƒ 11.750,-- per maand.
(ii) In of omstreeks 1978 is op het kantoorgedeelte een tweede verdieping geplaatst en is de montagehal uitgebreid. In 1990/1991 is het dak van de oorspronkelijke montagehal verhoogd. Sedertdien heeft Dupomex het gehuurde aan een derde onderverhuurd.
(iii) Op 11 juli 1999 is [betrokkene 1] overleden. [Verweerster 1] is als erfgenaam voor 50% gerechtigd in haar nalatenschap. De andere erfgenamen, te weten [verweerder 2], die tevens directeur en grootaandeelhouder van Dupomex is, [verweerder 4] en [verweerster 3], zijn voor onderscheidenlijk 25%, 12,5% en 12,5% in de nalatenschap gerechtigd.
(iv) Dupomex heeft de huurovereenkomst per 30 september 1999 opgezegd.
(v) Dupomex heeft de in 1978 gerealiseerde uitbreiding van de montagehal inmiddels gesloopt. Zij heeft de betonnen vloer van dat gedeelte van de montagehal niet verwijderd.
3.2 In het onderhavige geding heeft Dupomex gevorderd de verhuurders - de erfgenamen van [betrokkene 1] - te veroordelen tot een schadevergoeding van ƒ 470.000,--. Aan deze vordering heeft zij ten grondslag gelegd dat de verhuurders ongerechtvaardigd zijn verrijkt ten koste van Dupomex als gevolg van de door Dupomex gedane investeringen in het bedrijfspand, waaronder de installaties, de uitbreiding en verhoging van de montagehal en de uitbreiding van de kantoorruimte. [Verweerster 1] heeft deze vordering bestreden. Van de andere erfgenamen heeft [verweerder 2], kort gezegd, zich gerefereerd, en hebben [verweerder 4] en [verweerster 3] het standpunt ingenomen dat er een redelijke vergoeding voor Dupomex moet komen.
De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 15 mei 2001 geoordeeld dat op de erven in beginsel de verplichting rust de schade van Dupomex, bestaande uit de waarde van de toevoegingen, te vergoeden, en vervolgens [verweerster 1] toegelaten tot bewijs. De rechtbank heeft dit vonnis vernietigd en de vordering van Dupomex afgewezen.
3.3 Het tegen het vonnis van de rechtbank gerichte middel stelt de vraag aan de orde in hoeverre de wettelijke regeling met betrekking tot het wegneemrecht van de huurder bij het einde van de huur en hetgeen in de huurovereenkomst is bepaald omtrent aan het gehuurde aangebrachte veranderingen, in de weg staan aan een vordering tot schadevergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking ter zake van veranderingen aan het gehuurde die de huurder bij het einde van de huur niet ongedaan heeft gemaakt.
Vooropgesteld moet worden dat hierbij in een geval als het onderhavige als uitgangspunt heeft te gelden dat de vraag of aan de eisen voor een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking is voldaan, zoals de rechtbank heeft geoordeeld (rov. 3.5) en in cassatie terecht niet is bestreden, moet worden beoordeeld met toepassing van het sinds 1 januari 1992 geldende art. 6:212 BW Pro, en dat met betrekking tot het wegneemrecht van de huurder het tot 1 augustus 2003 geldende art. 7A:1603 BW van toepassing is.
In het onderhavige geval behoeft niet de vraag te worden beantwoord in hoeverre het ingevolge de tot 1 augustus 2003 geldende wettelijke regeling aan een huurder toegestaan was veranderingen aan het gehuurde aan te brengen, nu Dupomex blijkens art. 4 lid 3 van Pro de huurovereenkomst gerechtigd was binnen de aldaar gestelde grenzen veranderingen aan te brengen in of aan het pand.
De als "wegneemrecht" aangeduide bevoegdheid van de huurder hield ingevolge art. 7A:1603 (oud) BW in dat de huurder na het einde van de huur bij de ontruiming van het gehuurde de op zijn kosten aangebrachte veranderingen mag wegnemen en tot zich nemen, mits dit geschiedt zonder beschadiging van het gehuurde. De strekking van deze bepaling moet in de eerste plaats hierin worden gezien dat, nu in vele gevallen, te weten indien de verhuurder eigenaar is van het gehuurde, het aanbrengen van deze veranderingen meebrengt dat deze door natrekking eigendom worden van de verhuurder, de huurder bevoegd is door het feitelijk wegnemen van de verandering de natrekking ongedaan te maken. Aldus beschouwd strekt deze bepaling ertoe een ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder ten koste van de huurder te voorkomen. Tegenover deze bevoegdheid van de huurder staat de bevoegdheid van de verhuurder te verlangen dat het gehuurde aan hem wordt teruggegeven in de toestand die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht (vgl. art. 7A:1598 (oud) en art. 7:216 lid 1 BW Pro), en dat met het oog daarop de huurder de daarmee niet strokende veranderingen wegneemt. Zowel de huurder als de verhuurder kan ervan afzien zijn hiervoor omschreven bevoegdheden uit te oefenen.
Bij dit een en ander verdient nog opmerking dat het wegnemen van de verandering in de praktijk met kosten gepaard gaat onder meer voor het herstel van de beschadiging van de gehuurde zaak, die veelal een onvermijdelijk gevolg van het wegnemen van de verandering is. Het wegnemen van de verandering kan voorts tot resultaat hebben dat de gewezen huurder een zaak (terug)krijgt die voor hem niet meer van veel nut is, terwijl de verhuurder of een opvolgend huurder deze zaak voor het gehuurde zou hebben willen behouden. In dit een en ander kunnen de betrokken partijen, ook als de huurovereenkomst dienaangaande niets inhoudt, aanleiding vinden nader overeen te komen dat de verandering niet zal worden weggenomen en dat de verhuurder of de opvolgend huurder daarvoor aan de gewezen huurder een vergoeding betaalt.
Met betrekking tot de vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, moet worden vooropgesteld dat deze vraag slechts bevestigend kan worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij kan onder meer van belang zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen, in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd, en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte verandering, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht.
Het onderhavige geval wordt hierdoor gekenmerkt dat Dupomex, zoals hiervoor al aangestipt, ingevolge de huurovereenkomst bevoegd was veranderingen aan te brengen, dat zij, zoals eveneens in de huurovereenkomst is bepaald, bij het einde van de huurovereenkomst mag kiezen deze veranderingen - mits zonder beschadiging - weg te nemen dan wel deze in het bedrijf achter te laten, alsmede dat zij, afgezien van de sloop van de uitbreiding van de montagehal (zie hiervoor in 3.1 onder (v)), de aangebrachte veranderingen niet heeft weggenomen. De huurovereenkomst bevat niet een bepaling die Dupomex een vergoeding toekent voor niet weggenomen veranderingen en een dergelijke vergoeding is tussen partijen ook later niet overeengekomen.
Tegen deze achtergrond overweegt de Hoge Raad omtrent de in de onderdelen vervatte klachten als volgt.
3.4 Onderdeel 1 klaagt dat de rechtbank door haar ontkennende beantwoording van de vraag of aan Dupomex een vergoeding moet worden betaald uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking, blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, althans een onvoldoende begrijpelijke of ontoereikend gemotiveerde beslissing heeft gegeven, en haar taak als appelrechter heeft miskend. Deze klachten worden in de volgende onderdelen nader uitgewerkt.
3.5.1 Onderdeel 1.1 strekt kennelijk ten betoge dat de rechtbank heeft miskend dat een vordering wegens ongerechtvaardigde verrijking ook voor toewijzing vatbaar is ingeval een tegenover een ongerechtvaardigde vermogensverschuiving staande vergoeding redelijkerwijze had behoren te worden overeengekomen. Het onderdeel kan reeds bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden, aangezien de rechtbank niet heeft vastgesteld dat in het onderhavige geval een vergoeding redelijkerwijze had behoren te worden overeengekomen. Voor zover het onderdeel bedoelt te klagen dat de rechtbank had dienen te oordelen dat een vergoeding redelijkerwijze had moeten zijn overeengekomen, kan het evenmin slagen, omdat beoordeling van deze klacht mede een onderzoek van feitelijke aard vergt, waarvoor in cassatie geen plaats is. In dit verband is nog van belang dat de in 1978 gesloten overeenkomst niets inhoudt over een vergoeding door de verhuurder voor veranderingen die bij het einde van de huur niet worden weggenomen. In aanmerking genomen dat ook naar het toen geldende recht een huurder in beginsel, behoudens bijzondere omstandigheden, niet een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking toekwam voor veranderingen aan het gehuurde die niet zijn weggenomen (vgl. HR 17 september 1993, nr. 15081, NJ 1994, 740), kan niet ervan worden uitgegaan dat de verhuurder op grond van de strekking van de overeenkomst of de redelijke verwachtingen van partijen wèl zonder meer op zodanige vergoeding aanspraak kan maken.
3.5.2 De huurovereenkomst wijkt in art. 4, derde lid, af van de wettelijke regeling in die zin dat, weliswaar binnen de daar getrokken grenzen, aan de huurder een bevoegdheid tot het aanbrengen van veranderingen wordt verleend, die ruimer is dan uit de destijds geldende wet voortvloeit. Ook wat betreft het wegnemen van aangebrachte veranderingen wijkt deze bepaling af van de wettelijke regeling, niet in die zin dat in verband met de bevoegdheid van de huurder de veranderingen weg te nemen de eis wordt gesteld dat dit zonder beschadiging kan geschieden, maar wel dat de verhuurder bij voorbaat afstand heeft gedaan van zijn bevoegdheid van de huurder te verlangen de veranderingen weg te nemen, zodat de huurder vrijelijk ervoor kan kiezen de veranderingen in het gehuurde te laten. Hieraan kan niet afdoen dat achteraf blijkt dat een belangrijk gedeelte van de veranderingen naar zijn aard niet kàn worden weggenomen. Onderdeel 1.2 faalt derhalve.
3.5.3 Voor zover de onderdelen 1.2.1 en 1.2.2 voortbouwen op onderdeel 1.2 moeten zij het lot daarvan delen.
Voor zover onderdeel 1.2.1 aanvoert dat de toestemming bij voorbaat tot het aanbrengen van veranderingen meebrengt dat niet kan worden gesproken van een aan de verhuurder opgedrongen verrijking, ziet het eraan voorbij dat, wat overigens van deze stelling zij, de omstandigheid dat een verandering op grond van een daarvoor gegeven toestemming geoorloofd is, niet zonder meer meebrengt dat een huurder die de verandering niet wegneemt, aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking (vgl. voor het huidige recht art. 7: 215 en 7:216 lid 3 BW).
Voor zover onderdeel 1.2.2 klaagt dat de rechtbank uit het oog heeft verloren dat het wegneemrecht van de huurder is gebonden aan de voorwaarde dat het wegnemen zonder beschadiging kan geschieden, terwijl het (over)grote deel van de door Dupomex gedane investeringen niet kan worden weggenomen zonder beschadiging van de zaak, is het eveneens tevergeefs voorgesteld. Dupomex heeft voor het eerst bij memorie van antwoord in hoger beroep, en dan nog terloops, aangevoerd dat het "technisch vrijwel onmogelijk was" de investeringen en uitbreidingen uit het bedrijfspand weg te breken zonder het bedrijfspand volledig te slopen. Onder deze omstandigheden stond het de rechtbank niet vrij aan te nemen dat een groot deel van de veranderingen niet kon worden weggenomen zonder beschadiging van het gehuurde.
3.5.4 Voor zover onderdeel 1.3 voortbouwt op onderdeel 1.2.2 met het betoog dat de rechtbank heeft miskend dat het wegneemrecht is geclausuleerd in die zin dat het wegnemen zonder beschadiging moet kunnen geschieden, moet het het lot daarvan delen.
Voor zover het onderdeel klaagt dat de rechtbank een onjuiste uitleg heeft gegeven aan het wettelijke wegneemrecht en heeft miskend dat dit recht niet in de weg staat aan een vordering wegens ongerechtvaardigde verrijking, kan het bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden, aangezien de door het onderdeel verdedigde opvatting dat art. 7A:1603 (oud) BW ertoe strekt dat een vermogensverschuiving als gevolg van het feit dat veranderingen aan het gehuurde moeten achterblijven omdat zij niet zonder beschadiging kunnen worden weggenomen, ongedaan moet worden gemaakt door de huurder een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking toe te kennen, in haar algemeenheid niet als juist kan worden aanvaard. In zoverre faalt het onderdeel derhalve.
3.5.5 Onderdeel 1.4 bestrijdt de overweging van de rechtbank dat in het kader van de vraag wat partijen op basis van het huurcontract op het punt van rechten en verplichtingen in verband met achterblijvende veranderingen redelijkerwijze van elkaar mochten verwachten, van belang is dat ten tijde van de totstandkoming van het contract (1978) in de wet en in de rechtspraak in dergelijke gevallen geen recht op vergoeding werd aangenomen. Het onderdeel voert daartoe aan dat de rechtbank aldus buiten de grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep is getreden, en dat haar oordeel ook overigens onjuist is, omdat niet zonder meer relevant is wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst in verband met de wet en de rechtspraak omtrent rechten en verplichtingen inzake achterblijvende veranderingen redelijkerwijze van elkaar mochten verwachten. Deze klachten missen doel. Door deze omstandigheid in aanmerking te nemen bij de beoordeling van de vraag wat partijen destijds redelijkerwijze van elkaar mochten verwachten, heeft de rechtbank niet een onjuiste maatstaf gehanteerd. Aldus heeft de rechtbank niet de grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep overschreden, nu in hoger beroep de vraag aan de orde was of de vordering van Dupomex voor toewijzing vatbaar was en niet kan worden gezegd dat de uitleg van de destijds gesloten overeenkomst voor de beantwoording van deze vraag niet van belang is.
Uitgaande van haar hiervoor weergegeven en tevergeefs bestreden overweging heeft de rechtbank geoordeeld dat van Dupomex mocht worden verwacht dat zij bij het doen van investeringen in het pand rekening zou houden met de periode dat zij daarvan gebruik zou maken en met de afschrijvingstermijn. Aldus heeft de rechtbank tot uitdrukking gebracht dat Dupomex haar verarming als gevolg van de gedane investeringen had kunnen voorkomen door geen investeringen te doen waarvan de afschrijvingstermijn langer zou zijn dan de periode dat zij nog het gebruik van het gehuurde zou hebben. Deze gedachtegang geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en behoefde geen nadere motivering om begrijpelijk te zijn.
3.5.6 De rechtbank heeft voor haar oordeel niet van belang geacht of [betrokkene 1] ook tussentijds toestemming zou hebben gegeven voor de investeringen/uitbreidingen, nu gesteld noch gebleken is dat daarbij over een eventuele vergoeding bij het einde van de huurovereenkomst is gesproken. Onderdeel 1.5 klaagt dat de rechtbank door aldus te overwegen heeft miskend dat het zwijgen over een vergoeding van belang kan zijn bij de beoordeling van het verweer dat de verrijking is opgedrongen, en dat ook bij een zwijgen over een vergoeding een aanspraak uit ongerechtvaardigde verrijking in de rede ligt, nu het hier gaat om veranderingen die niet zonder schade aan de gehuurde zaak kunnen worden weggenomen. Het onderdeel faalt op grond van hetgeen hiervoor in 3.5.2 omtrent de onderdelen 1.2.1 en 1.2.2 is overwogen.
3.5.7 Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat de omstandigheden die de rechtbank hebben geleid tot haar oordeel dat de vordering van Dupomex moet worden afgewezen, in cassatie tevergeefs zijn bestreden. De rechtbank heeft door niet tot een ander oordeel te komen op grond van de door Dupomex in onderdeel 1.6 naar voren gebrachte omstandigheden, niet miskend dat bijzondere omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat de voormalige huurder wel een vordering tot vergoeding van schade in verband met aangebrachte veranderingen kan hebben. Kennelijk heeft de rechtbank geoordeeld dat de aangevoerde omstandigheden niet kunnen worden aangemerkt als bijzondere omstandigheden zoals hiervoor bedoeld. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en kan voor het overige, verweven als het is met waarderingen van feitelijke aard, in cassatie niet op juistheid worden onderzocht. Het is niet onbegrijpelijk en behoefde in het licht van het debat van partijen geen nadere motivering. Het onderdeel is derhalve tevergeefs voorgesteld.
3.6 De onderdelen 2.1 en 2.2 bouwen voort op de hiervoor behandelde onderdelen en moeten het lot daarvan delen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt Dupomex in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster 1] begroot op € 996,34 aan verschotten en € 1.365,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren J.B. Fleers, A.M.J. van Buchem-Spapens, A. Hammerstein en E.J. Numann, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president P. Neleman op 25 juni 2004.