Uitspraak
19 november 2004
Eerste Kamer
Nr. C03/190HR
AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
1. [Eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2. CRS PROJECTEN B.V., voorheen genaamd Corubouw B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
EISERS tot cassatie,
advocaat: mr. D. Rijpma,
t e g e n
1. [Verweerster 1], in zijn hoedanigheid van notaris te [plaats A],
wonende te [woonplaats],
2. de gezamenlijke erfgenamen van wijlen [betrokkene 1], laatstelijk gewoond hebbende te [woonplaats],
3. [Verweerster 3],
laatstelijk gevestigd te [vestigingsplaats],
VERWEERDERS in cassatie,
advocaat: mr. M.H. van der Woude.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eisers tot cassatie (verder: Corubouw c.s.) hebben bij exploten van 30 november en 1 december 1999 verweerders in cassatie (verder: [verweerder] c.s.) gedagvaard voor de rechtbank te Haarlem. Na vermeerdering, inperking/vermindering en wijziging van eis bij akte hebben Corubouw c.s. gevorderd, dat de rechtbank bij vonnis
A met betrekking tot de vorderingen van Corubouw ten aanzien van alle gedaagden:
primair
(i) [verweerder] c.s. zal veroordelen des dat de een betaalt de ander zal zijn bevrijd tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Corubouw te betalen de somma van ƒ 250.173,-- en de somma van ƒ 15.000,-- ter zake van juridische bijstand, te vermeerderen met de wettelijke rente over eerstgenoemd bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
(ii) [verweerder] c.s. zal veroordelen des dat de een betaalt de ander zal zijn bevrijd tot betaling van een schadevergoeding aan Corubouw, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; en
(iii) [verweerder] c.s. zal veroordelen des dat de een betaalt de ander zal zijn bevrijd tot voldoening van de door Corubouw gemaakte proceskosten
subsidiair
(i) [verweerder] c.s. ieder voor zijn deel zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Corubouw te betalen de somma van ƒ 250.173,-- en de somma van ƒ 15.000,-- ter zake van juridische bijstand, te vermeerderen met de wettelijke rente over eerstgenoemd bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
(ii) [verweerder] c.s. ieder voor zijn deel jegens Corubouw te veroordelen tot een schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; en
(iii) [verweerder] c.s. te veroordelen, gedaagde sub 3 ieder voor zijn deel, in de door Corubouw c.s. gemaakte kosten;
B met betrekking tot de vorderingen van eiser tot cassatie sub 1 (hierna: [eiser 1]) ten aanzien van gedaagde(n) sub 2:
(i) gedaagde(n) sub 2 ieder voor zijn deel zal veroordelen om aan [eiser 1] ter zake van het gestelde onrechtmatig handelen te vergoeden de schade voor zover deze schade een uitvloeisel is van het tegen [eiser 1] gepleegde onrechtmatig handelen en deze schade nader te bepalen bij staat en te vereffenen volgens de wet; en
(ii) gedaagde(n) sub 2 ieder voor zijn deel te veroordelen in de proceskosten van [eiser 1].
[Verweerder] c.s. hebben de vordering bestreden.
De rechtbank heeft bij vonnis van 21 augustus 2001 verweerders in cassatie onder 2 (verder: de erfgenamen) veroordeeld, ieder voor zijn deel, tot vergoeding van de schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, die eiser tot cassatie onder 2 (verder: Corubouw) heeft geleden als gevolg van de discrepantie tussen enerzijds de saneringsverplichting van Benzine- en Oliehandel [A] B.V. (verder: [A]) jegens levering van 18 juni 1993 en anderzijds de saneringsverplichting van Corubouw jegens [betrokkene 2] zoals vastgesteld in de akte van 18 juni 1993. Het meer of anders gevorderde heeft de rechtbank afgewezen.
Tegen dit vonnis hebben [verweerder] c.s. hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.
Bij arrest van 27 maart 2003 heeft het hof het vonnis waarvan beroep, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, vernietigd en, in zoverre opnieuw rechtdoende, alle vorderingen van Corubouw jegens de erfgenamen afgewezen.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof hebben Corubouw c.s. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[verweerder] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Corubouw heeft op 15 januari 1993 een in de dorpskern van Zuid-Scharwoude gelegen perceel gekocht van [A], die daarop een benzine- en LPG tankstation alsmede een garagebedrijf exploiteerde. De desbetreffende koopovereenkomst is neergelegd in een door wijlen notaris [betrokkene 1] (verder: de notaris) opgestelde akte. Corubouw kocht het perceel teneinde daarop vier woningen te bouwen.
(ii) Aan de koop zijn in 1991 en in 1992 onderhandelingen voorafgegaan. Corubouw heeft zich bij die onderhandelingen laten bijstaan door de accountant/bedrijfsadviseur [betrokkene 3] (verder: [betrokkene 3]), die aanvankelijk ook als adviseur van [A] optrad. Later, in ieder geval in en na december 1992, werd [A] bijgestaan door [betrokkene 4], advocaat te [plaats B].
(iii) In de tweede helft van 1992 heeft Adviesbureau Geomechanica B.V. (verder: Geomechanica) op het perceel bodemonderzoeken uitgevoerd. Met betrekking tot de daarbij geconstateerde bodemverontreiniging en de omvang daarvan heeft zij op 1 september en 20 oktober 1992 rapporten uitgebracht. Bij brief van 3 november 1992 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Holland [A] medegedeeld zich te kunnen verenigen met de conclusies en aanbevelingen in de rapportage van Geomechanica.
(iv) Artikel 11 lid 4 van de koopovereenkomst tussen [A] en Corubouw, als neergelegd in de door de notaris opgestelde akte, bepaalt:
"De verontreiniging van het verkochte, welke thans is geconstateerd in de rapportage van Adviesbureau Geomechanica, moet voor rekening van de verkoper op eerste verzoek van de koper worden gesaneerd conform de conclusies en aanbevelingen die in de laatstgenoemde rapportage zijn opgenomen en dient de verkoper voorts nog de bepalingen na te leven die de Provincie Noord-Holland bij haar schrijven van 3 november 1992 heeft gesteld."
(v) Het perceel is vervolgens ontruimd, waarna sanering heeft plaatsgevonden onder leiding van Milieutechniek [B] B.V. (verder: [B]), die daarbij de rapportage van Geomechanica en enige opmerkingen van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland in de brief van 3 november 1992 tot uitgangspunt heeft genomen. [B] heeft terzake in april 1993 een evaluatierapport uitgebracht. Bij brief van 11 mei 1993 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Holland aan [B] meegedeeld op grond van de hun bekende gegevens uit het saneringsplan en het evaluatierapport te concluderen dat er geen sprake meer is van ernstig gevaar voor de volksgezondheid of het milieu.
(vi) Nadien heeft Corubouw met [betrokkene 2] en [betrokkene 5] (verder gezamenlijk: [betrokkene 2]) een koop/aannemingovereenkomst gesloten die inhield dat Corubouw op een aan [betrokkene 2] over te dragen gedeelte van het perceel een woning zou bouwen. Bij akte van 18 juni 1993, opgesteld door en verleden ten overstaan van de notaris, is het door Corubouw aan [betrokkene 2] verkochte deel van het perceel door [A] overgedragen aan Corubouw en heeft Corubouw dat deel vervolgens overgedragen aan [betrokkene 2]. In artikel 7 lid 4 van die akte is tussen "verkrijgers" ([betrokkene 2]) en "de ondernemer" (Corubouw) het navolgende geregeld:
"Indien de tot de onroerende zaak behorende grond verontreinigingen mocht blijken te bevatten, die de gezondheid van mens, dier en/of planten kunnen schaden, hebben de verkrijgers het recht de ontbinding van de koop/aannemingsovereenkomst in te roepen of te vorderen, tenzij de redelijkheid en billijkheid zich wegens de geringe ernst van de verontreiniging daartegen verzet en/of de ondernemer zich verplicht op haar kosten passende maatregelen te nemen tot opheffing van de verontreiniging casu quo de schadelijke gevolgen daarvan, zulks onverminderd het recht van de verkrijgers tot schadevergoeding, indien daartoe gronden zijn."
Corubouw heeft vervolgens op het aan [betrokkene 2] overgedragen deel van het perceel een woning gebouwd, die in maart 1994 aan [betrokkene 2] is opgeleverd.
(vii) In de loop van 1994 is, bij nieuw uitgevoerd bodemonderzoek, gebleken dat het perceel van [betrokkene 2] op diverse plaatsen verontreinigingen bevatte. Inmiddels waren de referentienormen voor bodemverontreiniging gewijzigd; ten tijde van het onderzoek van Geomechanica golden de zogenaamde ABC-waarden. [Betrokkene 2] heeft Corubouw in een procedure betrokken voor de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven in Nederland. Nadat de Raad Corubouw onder meer veroordeeld had tot het meedragen in de kosten van de nader noodzakelijk blijkende sanering, hebben Corubouw en [betrokkene 2] hun geschil (dat niet slechts betrekking had op vorenbedoelde sanering) uiteindelijk geschikt op basis van een betaling van ƒ 41.000,-- door Corubouw aan [betrokkene 2].
(viii) Corubouw heeft in verband met de in de loop van 1994 gebleken verontreinigingen (onder meer) [A] in rechte betrokken voor de rechtbank te Alkmaar. Deze heeft bij vonnis van 2 april 1998 de vorderingen van Corubouw tegen [A] afgewezen, na te hebben overwogen dat [A] ingevolge de (hiervoor bij (iv) geciteerde) bepaling van artikel 11 lid 4 van de koopovereenkomst tussen [A] en Corubouw niet verplicht was om grond met een schonegrondverklaring te leveren en evenmin om het perceel integraal te reinigen. Dat vonnis is in kracht van gewijsde gegaan.
3.2 Aan de vorderingen van Corubouw c.s. als hiervoor onder 1 bij A weergegeven hebben Corubouw c.s. ten grondslag gelegd, voorzover in cassatie nog van belang en naar de kern genomen, dat de notaris in zijn zorgplicht jegens Corubouw toerekenbaar is tekortgeschoten doordat een discrepantie bestaat tussen, enerzijds, hetgeen [A] jegens Corubouw verplicht is ingevolge artikel 11 lid 4 van de tussen hen gesloten koopovereenkomst van 15 januari 1993 en, anderzijds, hetgeen waartoe Corubouw jegens [betrokkene 2] is verplicht ingevolge artikel 7 lid 4 van de leveringsakte van 18 juni 1993. Het hof kwam, anders dan de rechtbank, tot het oordeel dat de notaris in de bedoelde zorgplicht niet is tekortgeschoten en dat de vorderingen van Corubouw c.s., voorzover in hoger beroep nog aan de orde, daarom moeten worden afgewezen.
3.3 Het middel is uitsluitend gericht tegen de oordelen van het hof in de rov. 5.6 - 5.9. Hierin heeft het hof geoordeeld over de - naar zijn oordeel meest verstrekkende - stelling van Corubouw c.s. in verband met het door haar gestelde tekortschieten van de notaris, namelijk dat die de saneringsverplichting van [A] jegens Corubouw in artikel 11 lid 4 van de koopovereenkomst van 15 januari 1993 verwoord heeft op een wijze die niet strookt met hetgeen partijen te dier zake waren overeengekomen, te weten dat [A] aan Corubouw schone grond garandeerde. Corubouw c.s. hebben zich in dit verband beroepen op een brief van [betrokkene 3] van 20 december 1991 waarin deze namens Corubouw en [A] aan de notaris verzocht de koopovereenkomst tussen [A] en Corubouw op te stellen en waarin als een der bepalingen die in de overeenkomst opgenomen dienden te worden, genoemd werd "schoongrondverklaring, zodanig dat woonhuizen gebouwd mogen worden". [Verweerder] c.s. hebben hiertegen aangevoerd dat hetgeen door de notaris in artikel 11 lid 4 van de koopovereenkomst is vastgelegd, overeenkomt met hetgeen [A] en Corubouw waren overeengekomen.
3.4 Het hof heeft dienaangaande overwogen als is vermeld in de rechtsoverwegingen 5.7 - 5.9 van zijn arrest.
3.5 Onderdeel 1 van het middel voert aan dat het hof bij de behandeling van de stelling van Corubouw c.s. dat de wijze waarop de notaris de saneringsverplichting van [A] jegens Corubouw in artikel 11 lid 4 van de koopovereenkomst heeft verwoord, niet strookt met hetgeen partijen te dier zake waren overeengekomen, is voorbijgegaan aan de stellingen van Corubouw c.s. die er volgens het onderdeel op neerkomen dat van de notaris mocht worden gevergd dat hij bij Corubouw (en bij [A]) nadere informatie inwon omtrent de reikwijdte van de in de koopovereenkomst op te nemen "schoongrondverklaring", nu uit de brief van [betrokkene 3] van 20 december 1991 niet blijkt wat met die term precies wordt bedoeld en nu die term voor meer dan een uitleg vatbaar is. Het onderdeel klaagt dat het hof, door aan die stellingen voorbij te gaan, van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan met betrekking tot de zorgplicht van de notaris zoals die in het arrest van de Hoge Raad van 20 december 2002, nr. C01/049, NJ 2003, 325, is verwoord, althans zijn oordeel niet naar behoren heeft gemotiveerd. Deze klacht gaat niet op. Het hof heeft, in cassatie (terecht) onbestreden, geoordeeld dat Corubouw c.s. de bewijslast dragen van hun (door [verweerder] c.s. betwiste) stelling dat [A] en Corubouw met betrekking tot de verontreiniging van het perceel iets anders zijn overeengekomen dan in artikel 11 lid 4 van de overeenkomst is verwoord, en wel dat [A] aan Corubouw schone grond garandeerde en aldus jegens Corubouw aansprakelijk zou zijn voor eventuele resterende verontreiniging na sanering. Omdat Corubouw c.s. bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep hebben laten weten niet in staat te zijn vorenbedoeld bewijs te leveren, heeft het hof die stelling verworpen en tevens geoordeeld dat hetzelfde geldt voor het op die stelling gebaseerde, aan de notaris gemaakte, verwijt. Het hof is dus ervan uitgegaan dat de meergenoemde bepaling van de koopovereenkomst het terzake overeengekomene niet verkeerd weergeeft en behoefde bij die stand van zaken niet verder in te gaan op de in het middel bedoelde stellingen van Corubouw c.s. Het onderdeel faalt derhalve.
3.6 Onderdeel 2 klaagt dat het hof de in onderdeel 1 bedoelde stellingen onbegrijpelijk heeft uitgelegd voorzover het hof die heeft opgevat als (slechts) betrekking hebbend op de vraag of [A] en Corubouw betreffende de verontreiniging iets anders zijn overeengekomen dan in artikel 11 lid 4 is verwoord, en niet (ook) op de vraag of de notaris heeft voldaan aan zijn zwaarwegende zorgplicht. Deze klacht mist zelfstandige betekenis, nu het hof - in cassatie tevergeefs bestreden - heeft geoordeeld dat de notaris het tussen [A] en Corubouw overeengekomene niet verkeerd in de akte heeft weergegeven. Naar 's hofs oordeel zou verdere navraag naar de bedoelingen van partijen derhalve niet tot een andere redactie van de desbetreffende bepaling hebben geleid. Ook dit onderdeel kan niet tot cassatie leiden.
3.7 De onderdelen 3 en 4 zijn gericht tegen 's hofs oordeel dat het in de omstandigheid dat [verweerder] c.s., naar Corubouw c.s. hebben aangevoerd, niet de volledige inhoud van het dossier van de notaris over deze kwestie op tafel hebben gelegd, geen aanknopingspunten ziet voor de veronderstelling dat Corubouw c.s. zouden worden gehinderd in het bewijs van hetgeen Corubouw destijds, al dan niet via [betrokkene 3], met [A] is overeengekomen. Onderdeel 3 verwijt het hof hierbij te hebben miskend dat op de notaris een processuele informatieplicht rust, die erop neerkomt dat van de notaris kan worden verlangd dat hij voldoende feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van zijn wederpartij, teneinde deze aanknopingpunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Dit verwijt is onterecht. Uit het bestreden oordeel blijkt immers dat het hof wel degelijk heeft onderzocht of [verweerder] c.s. de aan de notaris verweten beroepsfout voldoende gemotiveerd hebben betwist, al hebben zij niet de volledige inhoud van het dossier van de notaris over deze kwestie in het geding gebracht. Het kennelijke oordeel van het hof dat de processuele informatieplicht van [verweerder] c.s. in dit geval niet zo ver gaat dat zij de volledige inhoud van het desbetreffende dossier in het geding moesten brengen, geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is zozeer verweven met de omstandigheden van het geval, dat het voor het overige niet op juistheid kan worden getoetst. Daarom falen ook de motiveringsklachten van de onderdelen 3 en 4.
3.8 De in onderdeel 5 benadrukte omstandigheid dat het hof als tussen partijen vaststaand ervan had moeten uitgaan dat de notaris geen nadere informatie heeft ingewonnen bij Corubouw omtrent de reikwijdte van de "schoongrondverklaring" brengt evenmin mee dat het in de onderdelen 3 en 4 bestreden oordeel van het hof rechtens onjuist of onvoldoende gemotiveerd is. Ook het in dit onderdeel bedoelde uitgangspunt behoefde het hof niet ervan te weerhouden de stelling van Corubouw c.s. dat artikel 11 lid 4 van de koopovereenkomst van 15 januari 1993 het tussen [A] en Corubouw overeengekomene verkeerd weergeeft, te verwerpen. Bedoeld uitgangspunt maakt 's hofs oordeel ook niet onbegrijpelijk. Dit onderdeel faalt derhalve eveneens.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt Corubouw c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] c.s. begroot op € 316,34 aan verschotten en € 1.365,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren O. de Savornin Lohman, D.H. Beukenhorst, E.J. Numann en J.C. van Oven, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president P. Neleman op 19 november 2004.