Uitspraak
18 februari 2005
Eerste Kamer
Nr. C04/222HR (1409)
JMH
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
SEXTANT B.V.,
gevestigd te Krimpen aan de Lek, gemeente Nederlek,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. J.P. van den Berg,
t e g e n
het publiekrechtelijk lichaam HOOGHEEMRAADSCHAP VAN DE KRIMPENERWAARD,
gevestigd te Krimpen aan den IJssel,
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: mr. M.E. Gelpke.
1. Het geding in feitelijke instantie
Verweerder in cassatie (hierna: het Hoogheemraadschap) heeft bij exploot van 24 januari 2002 eiseres tot cassatie (hierna: Sextant) gedagvaard voor de rechtbank te 's-Gravenhage en ten behoeve van de verbetering van de Nieuwe Maasdijk, plaatselijk bekend als Noord en Molendijk, gevorderd ten name van het Hoogheemraadschap vervroegd uit te spreken de onteigening van het in de dagvaarding omschreven gedeelte ter grootte van 0.07.54 hectare van de onroerende zaak met de kadastrale aanduiding gemeente Krimpen aan de Lek, sectie [A], nummer [001], waarvan Sextant als eigenares is aangewezen, en het bedrag van de schadeloosstelling vast te stellen op ƒ 754,-- (€ 342,15).
Bij vonnis van 23 april 2002, dat op 11 juli 2002 is ingeschreven in de openbare registers, heeft de rechtbank onder meer de gevorderde onteigening vervroegd uitgesproken, het voorschot op de schadeloosstelling voor [betrokkene 1] vastgesteld op € 342,15, bepaald dat het Hoogheemraadschap het bijkomend aanbod gestand doet, en drie deskundigen en een rechter-commissaris benoemd.
Bij vonnis van 10 december 2003 heeft de rechtbank, voorzover in cassatie van belang, de schadeloosstelling voor Sextant vastgesteld op € 17.455,50, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 342,15, alsmede op een rente van 4% over € 17.113,50 vanaf 11 juli 2002 tot 1 juli 2003 en op 3,5% daarover vanaf l juli 2003 tot 10 december 2003. Dit vonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Sextant heeft tegen het vonnis van de rechtbank van 10 december 2003 beroep in cassatie ingesteld.
De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Het Hoogheemraadschap heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal C.W.M. van Ballegooijen strekt tot vernietiging van het vonnis van de rechtbank en tot verwijzing van het geding naar het gerechtshof te 's-Gravenhage.
De advocaten van partijen hebben elk in een brief van 22 oktober 2004 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van de middelen
3.1 Het onteigende bestaat uit een waterkering, bestaande uit openbare dijk met kanteldijk, binnendijks een gedeelte weg (de Noord) en buitendijks tegen de dijk en kanteldijk aanliggend opgehoogd terrein, waarop een depot overtollige grond tegen de kanteldijk, alsmede enkele m² vlakke grond, voorzien van betonklinker-bestrating. Bij hun, door de rechtbank gevolgde, waardering van het onteigende hebben de deskundigen rekening gehouden met de omstandigheid dat op het onteigende de bestemmingen "tuin" en "waterstaatsdoeleinden" rusten, waarbij de deskundigen hebben opgemerkt dat de Keur het gebruik van de grond aanzienlijk beperkt. Sextant heeft tegen deze waardering aangevoerd dat de waarde van het onteigende perceelsgedeelte bepaald dient te worden op basis van de verkoopwaarde van het gehele perceel en naar rato van de oppervlakte van het onteigende gedeelte, omdat afzonderlijke verkoop van dat gedeelte zich niet of nauwelijks laat denken. Dit leidt in de zienswijze van Sextant tot een waardering van het onteigende waarbij rekening wordt gehouden met de bestemming van aan water gelegen bedrijfsterrein. De rechtbank heeft deze zienswijze verworpen en zich (in rov. 12) aangesloten bij de opvatting van de deskundigen dat het onteigende gedeelte zonder het overblijvende wel degelijk verkoopbaar is. De onderdelen a, b, c en d van middel I klagen dat dit oordeel onjuist en onbegrijpelijk is, met name waar de rechtbank zich aansluit bij de visie van de deskundigen dat een redelijk handelend koper rekening zal houden met de op het onteigende rustende afwijkende bestemmings- en gebruiksbepalingen en dat dit daarom in de praktijk zonder het overblijvende wel degelijk verkoopbaar is.
3.2 De onderdelen falen. Het oordeel van de rechtbank in rov. 12 van haar vonnis moet, in het licht van hetgeen de deskundigen op blz. 9 van hun rapport hebben vermeld, aldus worden begrepen dat de rechtbank zich aansluit bij de visie van de deskundigen dat bij verkoop van het geheel een redelijk handelend koper rekening zal houden met de voor het onteigende geldende bestemmings- en gebruiksbeperkingen, dat zij daarom geen reden zien om de grondprijzen van het geheel toe te rekenen aan het onteigende, en dat zij het onteigende in de praktijk zonder het overblijvende wel degelijk verkoopbaar achten. Met haar oordeel dat het onteigende zonder het overblijvende in de praktijk wel degelijk verkoopbaar is, heeft de rechtbank, in het voetspoor van de deskundigen, tot uitdrukking gebracht dat zij de waarde van de onteigende perceelsgedeelten niet op de door Sextant verlangde grondslag als aangewezen in het arrest van de Hoge Raad van 21 maart 1962, NJ 1962, 171 zal bepalen. Het oordeel dat het onteigende zonder het overblijvende in de praktijk wel degelijk verkoopbaar is, is van feitelijke aard. Het geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en behoefde geen nadere motivering.
3.3 Onderdeel e van middel I bestrijdt het in rov. 12 van het vonnis van de rechtbank neergelegde oordeel met de klacht dat de rechtbank niet of onvoldoende is ingegaan op de onderbouwde stelling van Sextant dat de op het onteigende rustende bestemmings- en gebruiksbeperkingen in de praktijk geen rol spelen, zodat een redelijk handelend koper hiermee geen rekening zal houden. Ook deze klacht faalt. De rechtbank oordeelde kennelijk dat de omstandigheid dat in de door Sextant bedoelde gevallen ander gebruik dan strookt met het bestemmingsplan en de Keur gedoogd wordt, niet meebrengt dat een redelijk handelend koper bij de bepaling van de prijs die hij voor het onteigende zou willen betalen, geen betekenis zou hechten aan de daarop rustende bestemmings- en gebruiksbeperkingen. Dat oordeel getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en behoefde ook geen nadere motivering.
3.4 Onderdeel f van middel I verwijt de rechtbank geen aandacht te hebben besteed aan de door Sextant genoemde en met gegevens onderbouwde vergelijkingstransacties. Dit verwijt faalt. De rechtbank heeft die vergelijkingstransacties buiten beschouwing gelaten en ook zonder nadere motivering buiten beschouwing mogen laten omdat zij de zienswijze van Sextant dat het onteigende als bedrijfsterrein moet worden gewaardeerd, verwierp. Zij achtte dus het onteigende onvergelijkbaar met verder van de Noord verwijderd liggende buitendijkse gronden, die blijkbaar wel als bedrijfsterrein of bouwgrond mogen worden gebruikt.
3.5 Middel II betreft de vraag in hoeverre het onteigende een bijzondere geschiktheid heeft voor het doel waarvoor onteigend is en de betekenis daarvan bij de bepaling van de waarde van het onteigende. De rechtbank heeft in dit opzicht de deskundigen gevolgd, die aan het onteigende geen meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid hebben toegekend omdat het te verbeteren dijklichaam ter plaatse van het onteigende niet hoger is dan de gemiddelde dijkhoogte in het dijkvak (dijkvak D) waartoe het onteigende behoort. Dit oordeel moet aldus worden begrepen dat het onteigende geen bijzondere geschiktheid heeft die tot enige meerwaarde zou kunnen leiden.
3.6 Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre het onteigende een bijzondere geschiktheid heeft voor het doel waarvoor onteigend wordt, heeft de rechtbank vooropgesteld dat onteigende dijklichamen, in zoverre deze met minder dan de gebruikelijke kosten kunnen voldoen aan de ter plaatse op grond van de Wet op de waterkering toepasselijke veiligheidsnorm dan een soortgelijke zaak die in de regel voor dat doel wordt gebezigd, een bijzondere geschiktheid hebben voor het doel waarvoor wordt onteigend. Onder "soortgelijke zaak" verstaat de rechtbank in dit verband een naar omvang en inhoud gemiddeld dijklichaam dat onder hetzelfde dijkversterkingsplan valt. Onderdeel b stelt dat de rechtbank van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan omdat onder "soortgelijke zaken" die in de regel worden gebezigd voor het doel waarvoor onteigend wordt, nu juist geen dijklichamen begrepen kunnen worden. Het onderdeel wil derhalve de vraag of het onteigende bijzondere geschiktheid heeft voor het doel waarvoor onteigend wordt, beantwoorden door het onteigende te vergelijken met gronden die geen deel uitmaken van een dijklichaam of de onmiddellijk daarnaast gelegen gronden.
3.7 Indien percelen of perceelsgedeelten die deel uitmaken van het dijklichaam van een waterkerende dijk of in de onmiddellijke omgeving daarvan zijn gelegen, onteigend worden ten behoeve van de verbetering van de desbetreffende dijk, dienen die percelen of perceels-gedeelten ter beantwoording van de vraag of zij een bijzondere geschiktheid hebben voor het verwezenlijken van de gewenste dijkverbetering, te worden vergeleken met in de omgeving van het onteigende liggende soortgelijke gronden die in de regel voor dijkverbetering worden gebezigd. Gronden die geen deel uitmaken van een reeds bestaand dijklichaam of de onmiddellijke omgeving daarvan, zullen in de regel niet worden gebezigd voor dijkverbetering. Dat zijn dus, anders dan het onderdeel ingang wil doen vinden, geen "soortgelijke gronden" in vorenbedoelde zin. Het onderdeel faalt dus. Hetzelfde geldt voor onderdeel a, voorzover dat ingang wil doen vinden dat het onteigende, ter vaststelling of dat een bijzondere geschiktheid heeft voor het doel waarvoor onteigend is, vergeleken moet worden met gronden die niet deel uitmaken van een reeds bestaand dijklichaam of de onmiddellijke omgeving daarvan.
3.8 Met betrekking tot de vraag met welke gronden het onteigende moet worden vergeleken teneinde uit te maken in hoeverre het onteigende een bijzondere geschiktheid heeft voor het doel waarvoor onteigend wordt, overwoog de rechtbank in rov. 13.3 van haar vonnis:
"In het hier aan de orde zijnde plan Dijkversterking Noord/Molendijk is een onderverdeling aangebracht in afzonderlijke dijkvakken A tot en met D. Volgens de deskundigen zijn de werkzaamheden in die dijkvakken verschillend van aard en omvang, maar kunnen deze binnen een zelfde dijkvak als soortgelijk worden aangemerkt. Daarom zijn alleen de dijklichamen in vak D in de vergelijking betrokken. De rechtbank heeft vastgesteld dat de dijken in de afzonderlijke dijkvakken niet steeds tot dezelfde hoogte zullen worden opgehoogd en is daarom van oordeel dat de deskundigen bij de beoordeling van de vraag of sprake is van bijzondere geschiktheid terecht de vergelijking hebben gemaakt met dijken binnen dijkvak D.
Nu voorts niet is gesteld of gebleken dat Sextant is benadeeld doordat de dijkvakken A, B en C buiten beschouwing zijn gebleven, zal de rechtbank, ter vermijding van nodeloze complicaties, zich aan dit standpunt van deskundigen conformeren."
3.9 Onderdeel c bestrijdt niet het, reeds in rov. 13.2 van het vonnis gehanteerde, uitgangspunt van de rechtbank dat het onteigende vergeleken moet worden met een naar omvang en inhoud gemiddeld dijklichaam dat onder hetzelfde dijkversterkingsplan valt, maar stelt dat de rechtbank ten onrechte van dit door haarzelf geformuleerde uitgangspunt is afgeweken door slechts de dijklichamen in dijkvak D in de vergelijking te betrekken en de dijkvakken A, B en C buiten beschouwing te laten. Onderdeel d voegt daaraan toe dat, nu volgens de deskundigen alle percelen in dijkvak D zijn opgehoogd, de rechtbank slechts verschillende percelen met een bijzondere geschiktheid voor het werk met elkaar heeft vergeleken, hetgeen volgens het onderdeel getuigt van een onjuiste rechtsopvatting.
3.10 In geval van onteigening van een deel van een waterkerende dijk teneinde die dijk te verbeteren zal, zoals uit het hiervoor bij 3.7 overwogene voortvloeit, bij het bepalen van de te vergoeden waarde, in beginsel slechts dan meerwaarde wegens bijzondere geschiktheid van het onteigende voor het doel waarvoor onteigend wordt kunnen worden toegekend, indien de dijkverbetering ter plaatse van het onteigende tengevolge van een bijzondere eigenschap van het onteigende met aanwending van minder kosten kan worden gerealiseerd dan de dijkverbetering op dijkgedeelten in de omgeving van het onteigende. Hoe ver in de omgeving gelegen dijklichamen hierbij in beschouwing worden genomen, is in beginsel overgelaten aan de onteigeningsrechter als feitenrechter.
3.11 In het licht van het voorgaande heeft de rechtbank niet van een onjuiste rechtsopvatting blijk gegeven door slechts de dijklichamen in dijkvak D te betrekken in haar beoordeling van de bijzondere geschiktheid van het onteigende. De onderdelen c en d falen derhalve.
3.12 Ook onderdeel e kan niet tot cassatie leiden, nu de rechtbank met "gebruikelijke kosten", kennelijk in het voetspoor van de deskundigen, bedoeld heeft de gemiddelde kosten van dijkversterking over het gehele tracé van dijkvak D. Anders dan het onderdeel veronderstelt, gaat het dus niet om de kosten van de dijkverbetering ter plaatse van het onteigende, maar om die van het gehele dijkvak D.
3.13 Nu de rechtbank heeft geoordeeld dat het onteigende geen bijzondere geschiktheid heeft voor het doel waarvoor onteigend wordt, en dit oordeel tevergeefs in cassatie wordt bestreden, kan onderdeel a, voorzover dat klaagt over de wijze van de bepaling van de meerwaarde, bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden. Onderdeel f, dat ervan uit gaat dat de rechtbank meerwaarde aan het onteigende heeft toegekend wegens bijzondere geschiktheid kan niet tot cassatie leiden, nu dit eraan voorbij ziet dat de rechtbank geen zodanige meerwaarde aan het onteigende heeft toegekend.
3.14 Middel III keert zich tegen het oordeel van de rechtbank dat het overblijvende geen waardevermindering ondergaat als gevolg van de onteigening. Sextant had als bezwaar tegen het dienovereenkomstige advies van de deskundigen aangevoerd dat in verband met het maximale bebouwingspercentage van 80% de uitbreidingsmogelijkheden op het overblijvende als gevolg van de onteigening zullen verminderen. De rechtbank heeft dit bezwaar (rov. 15) verworpen "aangezien als gevolg van de onteigening de bestemming van het overblijvende geen wijziging zal ondergaan". Onderdeel a van het middel betoogt dat de rechtbank ter bepaling van eventuele waardevermindering van het overblijvende de werkelijke waarde van het geheel voor onteigening had behoren te onderzoeken, onderdeel b komt met een rechts- en een motiveringsklacht op tegen de verwerping van het hiervoor bedoelde bezwaar van Sextant.
3.15 Deze onderdelen zijn gegrond. Inderdaad valt, zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet in te zien waarom de omstandigheid dat de bestemming van het overblijvende geen wijziging zal ondergaan ten gevolge van de onteigening, meebrengt dat de bebouwingsmogelijkheden op het overblijvende niet zullen verminderen in verband met het maximale bebouwingspercentage van 80%. Dat oordeel zou slechts begrijpelijk zijn indien reeds voor de onteigening het thans onteigende perceelsgedeelte niet meetelde bij het totale oppervlak waarvan 80% mag worden bebouwd. Dienaangaande heeft de rechtbank echter niets overwogen. Ook heeft de rechtbank niet onderzocht wat de waarde was van het onteigende en het overblijvende tezamen vóór de onteigening, teneinde die te vergelijken met de som van de waarde van het onteigende en de waarde van het overblijvende, aan de hand waarvan de rechtbank zou hebben kunnen vaststellen of het overblijvende ten gevolge van de onteigening in waarde is verminderd en zo ja, het op de voet van art. 41 Ow Pro. te vergoeden bedrag van die waardevermindering had kunnen bepalen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de rechtbank te 's-Gravenhage van 10 december 2003;
verwijst het geding naar het gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt het Hoogheemraadschap in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Sextant begroot op € 358,96 aan verschotten en € 1.590,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren D.H. Beukenhorst, O. de Savornin Lohman, A.M.J. van Buchem-Spapens en J.C. van Oven, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president P. Neleman op 18 februari 2005.