Uitspraak
15 juni 2007
Eerste Kamer
Nr. C06/011HR
MK/RM
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
MAXEDA NEDERLAND B.V., voorheen genaamd VENDEX KBB NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
EISERES tot cassatie,
advocaat: aanvankelijk mr. G.C. Makkink, thans mr. D.M. de Knijff,
t e g e n
STICHTING "C.A.S." KAMPEN,
gevestigd te Kampen,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. D. Stoutjesdijk.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie (hierna: Vendex) heeft bij exploot van 16 mei 2003 verweerster in cassatie (hierna: C.A.S.) gedagvaard voor de kantonrechter te Zwolle en gevorderd C.A.S. te veroordelen om aan Vendex te betalen een bedrag van € 304.870,62, met rente en kosten.
C.A.S. heeft de vordering bestreden en in reconventie gevorderd Vendex te veroordelen om aan C.A.S. de schade te vergoeden die zij heeft geleden, lijdt en nog zal lijden ten gevolge van de door Vendex gelegde beslagen, deze schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 2 maart 2004 in conventie de vordering van Vendex afgewezen en in reconventie Vendex veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan C.A.S., op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
Tegen dit vonnis heeft Vendex hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem.
Bij arrest van 13 september 2005 heeft het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft Vendex beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
C.A.S. heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het beroep.
De advocaat van Vendex heeft bij brief van 29 maart 2007 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Vendex heeft in 1991 een bedrijfspand aan de [a-straat 1] in [plaats] gehuurd van Beheer- en Beleggingsmaatschappij [A] B.V. (hierna: [A]).
(ii) Art. 11 van de huurovereenkomst kende aan Vendex als huurster een voorkeursrecht van koop toe in de navolgende bewoordingen:
"Indien de verhuurder, gedurende de overeengekomen huurtijd, verlengingen daaronder begrepen, voornemens is het gehuurde te verkopen, te vervreemden, te ruilen en/of in te brengen in een maatschap is hij verplicht huurster hiervan onverwijld bij aangetekend schrijven als eerste in kennis te stellen onder opgave van de koopsom en de verdere voorwaarden en bedingen.
Huurster heeft alsdan het recht van voorkeur om het gehuurde voor genoemde koopsom, voorwaarden en bedingen te kopen, welk recht vervalt na verloop van 30 dagen na dagtekening van verhuurders mededeling als is bedoeld.
Huurster zal haar voorkeursrecht slechts kunnen uitoefenen door middel van een aangetekend schrijven, aan verhuurder verzonden binnen de in het tweede lid genoemde termijn. Indien huurster verklaart van haar recht geen gebruik te maken danwel zich daaromtrent binnen de gestelde termijn niet verklaart is verhuurder bevoegd tot verkoop aan derden over te gaan, mits dit niet geschiedt tegen een lagere prijs danwel op voor de koper minder bezwarende voorwaarden en bedingen.
Indien verhuurder het gehuurde verkoopt zonder huurster op de voorgeschreven wijze in de gelegenheid te hebben gesteld diens voorkeursrecht uit te oefenen ofwel het gehuurde verkoopt aan een derde tegen een lagere prijs dan de aan de huurster opgegeven koopsom, zal verhuurder aan huurster een direkt opvorderbare boete van f 500.000 (zegge: vijfhonderdduizend gulden) verbeuren, onverminderd huursters rechten op schadevergoeding. Voornoemde boete zal jaarlijks worden geïndexeerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3 van de Algemene Bepalingen.
(..)
Een eventuele verkoop van de onderhavige huurovereenkomst door verhuurder laat onverlet het recht van huurder zoals bepaald in dit artikel."
(iii) In 1997 heeft [A] het bedrijfspand verkocht. Daarbij is Vendex in de gelegenheid gesteld, het onder (ii) bedoelde voorkeursrecht uit te oefenen. Vendex heeft toen van aankoop afgezien. In 1998 is het pand nogmaals verkocht, en is Vendex weer in de gelegenheid gesteld om het voorkeursrecht uit te oefenen. Ook toen heeft Vendex van aankoop afgezien.
(iv) Later in het jaar 1998 is het pand verkocht en geleverd aan C.A.S. De verkoopster heeft daarna bij brief de eigendomsoverdracht aan Vendex medegedeeld. Vendex heeft zich toen niet uitgelaten over (schending van) een nog bestaand voorkeursrecht.
(v) In april 2002 zijn Vendex en C.A.S. in het kader van een nadere huurprijsvaststelling op de voet van art. 7A:1632a (oud) BW (thans: art. 7:303 BW) in een allonge bij de huurovereenkomst overeengekomen als volgt:
"1. De termen in deze allonge hebben dezelfde inhoud en strekking als de termen in de huurovereenkomst;
2. Verhuurder en huurder zijn overeengekomen dat de nieuwe huurprijs per 1 november 2001 NLG 340.000,--/EURO 154.323,09 zal bedragen;
3. De huurovereenkomst loopt nog tot en met 31 augustus 2006;
4. Voorzover in deze allonge niet van de bepalingen van de huurovereenkomst is afgeweken, blijven deze onverkort van kracht."
(vi) In maart 2003 heeft C.A.S. het bedrijfspand aan N.V. Wonen Boven Winkels Zwolle verkocht en geleverd en daarvan bij brief mededeling gedaan aan Vendex. In reactie daarop heeft Vendex zich jegens C.A.S. beroepen op haar voorkeursrecht en aanspraak gemaakt op de haar bij schending van dat recht toekomende boete.
3.2 Vendex vordert in dit geding veroordeling van C.A.S tot betaling van de in art. 11 van de huurovereenkomst geregelde (geïndexeerde) boete. C.A.S. heeft ten verwere aangevoerd, kort gezegd, dat het voorkeursrecht van Vendex is uitgewerkt nadat Vendex het recht heeft genoten jegens [A] haar voorkeur uit te spreken en dat een verkrijger van een verhuurde onroerende zaak niet krachtens art. 7A:1612 (oud) BW van rechtswege gebonden is aan een beding als het onderhavige. Het hof heeft, evenals de kantonrechter, geoordeeld dat het onderhavige beding niet krachtens art. 7A:1612 (oud) BW is overgegaan op C.A.S. Het middel bestrijdt dit oordeel met diverse klachten.
3.3 De Hoge Raad stelt voorop dat de vraag of het beding houdende het aan Vendex verleende voorkeursrecht van rechtswege is overgegaan op de opvolgende eigenaren van het bedrijfspand, krachtens art. 205 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek dient te worden beoordeeld naar het tot 1 augustus 2003 geldende art. 7A:1612 BW.
3.4 Met betrekking tot de reikwijdte van de regel van art. 7A:1612 overweegt de Hoge Raad het volgende. In zijn arrest van 5 januari 1923, NJ 1923, blz. 305, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de bepaling van art. 1612 een afwijking inhoudt van de algemene regel dat overeenkomsten slechts van kracht zijn tussen de handelende partijen, dat die afwijking alleen betrekking heeft op huur zodat de bepaling uitsluitend een opvolging regelt in die rechten en verplichtingen die het doen hebben van het genot van een zaak gedurende een bepaalde tijd en tegen een bepaalde prijs betreffen, en dat daarom de in art. 1612 vervatte rechtsopvolging niet bedingen omvat als die betreffende het recht tot koop van het goed. In de rechtsontwikkeling sedertdien ziet de Hoge Raad geen gronden om thans anders te oordelen. De regel van art. 1612 is sedert 1 augustus 2003, in gemoderniseerde vorm, neergelegd in art. 7:226 BW, waarvan lid 3 bepaalt dat de verkrijger slechts gebonden wordt door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Blijkens de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 1997-1998, 26 089, nr. 3, blz. 36) heeft de wetgever hiermee de rechtspraak van de Hoge Raad over koopopties in een huurovereenkomst willen codificeren met dien verstande dat bedingen houdende een koopoptie waarbij het door de huurder periodiek te betalen bedrag naast een gebruiksvergoeding ook een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging in zich bergt, zoals in leaseovereenkomsten, wel van rechtswege gelden tussen de huurder en de opvolgende verhuurder, omdat daarbij wel degelijk aan de eis van voldoende verband is voldaan.
3.5 Van een zodanig beding is hier evenwel, naar het oordeel van het hof (rov. 4.6), geen sprake. Het hof oordeelde dat het onderhavige beding geen onmiddellijk verband houdt met het gebruik van het gehuurde tegen de door Vendex te betalen prijs. Aan Vendex kan, aldus het hof, wel worden toegegeven dat een beding dat is gericht op verwerving van de eigendom van het gehuurde en daarom op beëindiging van de huurovereenkomst, desondanks zou kunnen worden aangemerkt als een beding dat onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van het gehuurde tegen de door de huurder te betalen prijs, maar dan dient het beding wel min of meer direct te zijn gekoppeld aan de hoogte van de huurprijs (rov. 4.7).
3.6 Onderdeel A neemt terecht tot uitgangspunt dat - ook onder het recht van voor 1 augustus 2003 - de opvolgend verhuurder slechts wordt gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie.
Het klaagt dat het hof ten onrechte heeft overwogen dat als subnorm geldt dat de bedoelde gebondenheid slechts bestaat indien het desbetreffende beding min of meer direct is gekoppeld aan de hoogte van de huurprijs.
Die gebondenheid kan volgens het onderdeel, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, ook bestaan zonder dat het beding min of meer direct is gekoppeld aan de hoogte van de huurprijs. Het onderdeel kan, wat er zij van de overweging van het hof waartegen het is gericht, niet tot cassatie leiden. In het oordeel van het hof ligt in ieder geval besloten dat, gezien de omstandigheden van het geval, niet kan worden aangenomen dat de door Vendex met [A] overeengekomen huurprijs naast een gebruiksvergoeding ook nog een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging van het bedrijfspand behelst. De daaraan door het hof verbonden gevolgtrekking dat het beding niet kan worden aangemerkt als een beding dat onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van het bedrijfspand tegen een door Vendex te betalen prijs, en dat daarom het beding, nadat Vendex ervan had afgezien haar voorkeursrecht uit te oefenen toen [A] het pand wilde verkopen, niet is overgegaan op de opvolgende verkrijgers, geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting.
3.7 Voorzover onderdeel B de klacht van onderdeel A in andere bewoordingen herhaalt, deelt het het lot van dat onderdeel. Het onderdeel benadrukt voorts het zwaarwegende belang dat Vendex heeft bij aanvaarding van haar opvatting dat de opvolgende eigenaren en verhuurders van het pand wel degelijk aan het beding zijn gebonden.
Dat belang kan evenwel niet meebrengen dat het andersluidende oordeel van het hof onjuist is.
Dit onderdeel is daarom ongegrond.
3.8 Onderdeel C wijst op drie omstandigheden waarop Vendex in feitelijke instanties een beroep heeft gedaan ter ondersteuning van haar standpunt, te weten (a) dat het voorkeursrecht in de schriftelijke huurovereenkomst is vastgelegd (b) dat de oorspronkelijke partijen in de formulering van het beding tot uitdrukking hebben gebracht dat ook opvolgende eigenaren aan het beding gebonden zouden zijn en (c) dat de rechtsvoorgangers van C.A.S. zich aan het voorkeursrecht gebonden achtten. Het onderdeel klaagt dat het hof door aan deze feiten en omstandigheden geen kenbare aandacht te schenken, heeft miskend dat het bij de vaststelling van de strekking van het beding aankomt op de betekenis die de oorspronkelijke contractspartijen aan het beding hebben toegekend, althans dat het oordeel van het hof zonder nadere motivering onbegrijpelijk is. Ook deze klachten falen. Het hof heeft niet miskend dat het bij de vaststelling van de strekking van het beding aankomt op de betekenis die de oorspronkelijke contractspartijen daaraan hebben toegekend. De beantwoording van de vraag of opvolgende verhuurders al of niet zijn gebonden aan het beding, heeft het hof echter - terecht - niet daarvan laten afhangen of de oorspronkelijke contractspartijen zo'n binding beoogden, maar daarvan of art. 7A:1612 BW die binding van rechtswege meebrengt. De omstandigheid dat eerdere opvolgende verhuurders zich wel gebonden achtten, heeft het hof wel degelijk (aan het slot van rov. 4.7) onder ogen gezien, maar - eveneens terecht - evenmin van belang geacht voor de te beantwoorden vraag.
3.9 Voorzover de klachten van onderdeel D voortbouwen op de klachten van de onderdelen A-C, delen zij het lot van die klachten. Ook voor het overige kan dit onderdeel niet tot cassatie leiden, nu daarin geen concrete klachten tegen het oordeel van het hof worden aangevoerd.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt Vendex in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van C.A.S. begroot op € 362,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren E.J. Numann, J.C. van Oven, C.A. Streefkerk en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 15 juni 2007.