Uitspraak
29 juni 2012
Eerste Kamer
11/01282
EE/MD
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiser], (handelend onder de naam [A]),
wonende te [woonplaats], België,
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. A.H.M. van den Steenhoven,
t e g e n
De stichting STICHTING BERREGRATTE,
gevestigd te Maastricht,
VERWEERSTER in cassatie,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en Berregratte.
1. Het geding in feitelijke instanties
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
a. de vonnissen in de zaak 264688 CV EXPL 07-2593 van de kantonrechter te Maastricht van 5 maart 2008 en 25 juni 2008;
b. het arrest in de zaak HD 200.009.819 van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch van 14 december 2010.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen Berregratte is verstek verleend.
De zaak is voor [eiser] toegelicht door zijn advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging, met verdere beslissingen als gebruikelijk.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Berregratte huurt een terrein aan de [a-straat] te Maastricht van de Vereniging tot behoud van natuurmonumenten in Nederland.
(ii) Berregratte exploiteert een gedeelte van het terrein zelf als speeltuin. Een ander gedeelte heeft zij verhuurd aan [eiser]. Deze exploiteert op dat deel een bedrijf dat zich toelegt op outdoor-activiteiten.
(iii) Het door [eiser] gehuurde gedeelte van het terrein is uitsluitend bereikbaar via de speeltuin van Berregratte.
(iv) De huurovereenkomst is mondeling aangegaan.
Een bepaalde duur is niet overeengekomen, evenmin als een bepaalde opzegtermijn. [Eiser] betaalt als tegenprestatie een bedrag van € 3,50 per gast per dag aan Berregratte.
(v) Berregratte heeft in juni 2007 aan [eiser] de huur van het terrein opgezegd tegen 31 augustus 2007.
Als redenen voor de opzegging zijn genoemd: ernstige overlast jegens de bezoekers van de speeltuin, veroorzaakt door de deelnemers aan de activiteiten van [eiser], en de wens van Berregratte om het aan [eiser] verhuurde gedeelte van het terrein zelf in gebruik te gaan nemen.
3.2 De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat de opzegging geen effect heeft gesorteerd. Daartoe heeft hij overwogen dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de concrete omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging slechts tot beëindiging van de overeenkomst leidt indien een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat.
Door Berregratte is volgens de kantonrechter niet dan wel volstrekt onvoldoende gemotiveerd weersproken dat [eiser] voor de voorziening in zijn bestaan voor een groot gedeelte afhankelijk is van de onderhavige bedrijvigheid, die is geworteld in deze locatie, dat de zogenoemde goodwill direct is gerelateerd aan de locatie en dat werkgelegenheid voor een tiental personen op de tocht staat. Daartegenover staat volgens de kantonrechter dat de belangen van Berregratte nauwelijks gematerialiseerd zijn, en zo op het oog voornamelijk pour besoin de la cause zijn gesteld of door gevoelsmatige motieven zijn ingegeven. Wat betreft de structurele overlast volstaat Berregratte met een bewering die niet of nauwelijks met feiten of omstandigheden is onderbouwd, aldus de kantonrechter.
3.3 Het hof heeft vooropgesteld dat Berregratte op grond van art. 7:228 lid 2 BW Pro bevoegd is de huurovereenkomst door opzegging te beëindigen. Dit zou volgens het hof slechts anders zijn indien Berregratte misbruik heeft gemaakt van haar opzeggingsbevoegdheid, maar daarvan is geen sprake. Berregratte heeft als opzeggingsgrond aangevoerd dat de bezoekers van de speeltuin ernstige overlast ondervinden van de deelnemers aan de activiteiten op het terrein van [eiser] en dat Berregratte zelf gebruik wil gaan maken van het aan [eiser] verhuurde deel van het terrein. Volgens het hof heeft [eiser] onvoldoende weersproken dat deze gronden daadwerkelijk bestaan. Daarbij komt, aldus het hof, dat uit het procesdossier genoegzaam blijkt dat de verhoudingen tussen partijen ernstig zijn verstoord, ook reeds ten tijde van de huuropzegging. Wel heeft het hof de opzegtermijn van twee maanden onredelijk kort geacht, gelet op de aard van het bedrijf van [eiser] en de lange duur van de huurrelatie. Het heeft een opzegtermijn van zes maanden wel redelijk geacht.
3.4 Het middel bevat onder meer de klacht dat het hof heeft miskend dat niet alleen het bepaalde in art. 3:13 BW Pro (misbruik van bevoegdheid) in de weg kan staan aan de mogelijkheid een huurovereenkomst op grond van art. 7:228 lid 2 BW Pro op te zeggen.
Deze klacht is gegrond. Weliswaar geeft art. 7:228 lid 2 de Pro bevoegdheid een huurovereenkomst als de onderhavige op te zeggen tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van ten minste een maand, maar de eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat (vgl. laatstelijk HR 28 oktober 2011, LJN BQ9854).
[Eiser] heeft in de feitelijke instanties uitdrukkelijk en gemotiveerd aangevoerd dat gelet op de omstandigheden van het onderhavige geval niet een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat.
Dat betoog is door de kantonrechter aanvaard. Het hof heeft evenwel met het oog op de beantwoording van de vraag of de huuropzegging door Berregratte effect heeft gesorteerd, de door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden niet beoordeeld aan de hand van de hiervoor vermelde maatstaf, maar uitsluitend aan de hand van de (beperktere) maatstaf of Berregratte misbruik heeft gemaakt van haar opzeggingsbevoegdheid. Het heeft daarmee blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting.
3.5 De bestreden uitspraak kan niet in stand blijven. De overige klachten van het middel behoeven geen behandeling. Nu Berregratte de bestreden beslissing van het hof niet heeft uitgelokt of verdedigd, zullen de kosten van het geding in cassatie worden gereserveerd.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch van 14 december 2010;
verwijst het geding naar het gerechtshof te Arnhem ter verdere behandeling en beslissing;
reserveert de beslissing omtrent de kosten van het geding in cassatie tot de einduitspraak;
begroot deze kosten tot op de uitspraak in cassatie aan de zijde van [eiser] op € 465,99 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, en aan de zijde van Berregratte op nihil.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, J.C. van Oven, C.A. Streefkerk en A.H.T. Heisterkamp, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 29 juni 2012.