Uitspraak
21 september 2012
Eerste Kamer
11/01791
EE/EP
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
COHABITAT C.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
EISERES tot cassatie,
advocaten: mr. S. Kousedghi en mr. B.J. van Dorp,
t e g e n
DE GEMEENTE LISSE,
zetelende te Lisse,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. M.W. Scheltema.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Cohabitat en de Gemeente.
1. Het geding in feitelijke instanties
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
a. het vonnis in de zaak 307816/HA ZA 08-1041 van de rechtbank 's-Gravenhage van 20 mei 2009;
b. het arrest in de zaak 200.042.084/01 van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 4 januari 2011.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft Cohabitat beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
De Gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor de Gemeente mede door mr. I.C. Blomsma, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt tot verwerping.
De advocaat van Cohabitat heeft bij brief van 8 juni 2012 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) De Gemeente heeft aan Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Bouwnijverheid (hierna: BPF) bij akte van 18 oktober 1985 percelen bouwterrein te Lisse verkocht en geleverd. In art. 11 van de akte is ten laste van BPF een bouwverplichting opgenomen voor 42 premiehuurappartementen en 20 premie-C-huurwoningen.
Art. 18 van de akte houdt onder meer in dat de Gemeente aan de koopster of haar rechtverkrijgende(n) ten behoeve van de toewijzing van de 62 woningen tijdig een lijst verstrekt met kandidaat-huurders, opgesteld op basis van de door de Gemeente gehanteerde inschrijvings- en toewijzingscriteria (hierna: het verdelingsbeding).
Art. 18 bepaalt voorts, kort gezegd, dat bij vervreemding van de woningen dit beding ten behoeve van de Gemeente moet worden opgelegd aan de rechtverkrijgende(n) (hierna: het kettingbeding).
(ii) BPF heeft 20 rijtjeswoningen gebouwd en 42 portiekwoningen. De portiekwoningen zijn gerealiseerd door de daartoe bestemde complexen te splitsen in appartementsrechten. De rijtjes- en portiekwoningen zijn door BPF toegewezen en verhuurd in overeenstemming met het verdelingsbeding. Van de portiekwoningen vallen er 36 onder de huurprijsgrens als bedoeld in art. 6 Huisvestingswet.
(iii) Eind oktober 2006 heeft BPF aan de Gemeente bericht dat zij voornemens is een deel van haar woningbezit te herstructureren, waarbij uiteindelijk zal worden overgegaan tot verkoop van de rijtjes- en portiekwoningen aan derden. De Gemeente heeft laten weten dat de rijtjeswoningen zonder nadere clausules mogen worden verkocht, maar dat de portiekwoningen niet voor verkoop aan derden in aanmerking komen.
(iv) Op 15 mei 2007 heeft BPF - zonder aan de voornoemde bedingen te tornen - de economische eigendom van de rijtjes- en portiekwoningen verkocht aan Cohabitat.
De juridische eigendom heeft zij overgedragen aan haar dochtervennootschap DRI I Property B.V., die aan Cohabitat een volmacht heeft verleend tot verkoop van de woningen.
(v) Na de eerste toewijzing van de woningen is op enig moment verandering gekomen in de praktijk van het toewijzen van woningen. De Gemeente draagt sindsdien bij het vrijkomen van woningen geen kandidaat-huurders meer voor, maar de eigenaar selecteert zelf huurders of laat dat doen door een daarmee belaste derde.
3.2.1 Cohabitat betoogt, voor zover thans van belang, dat het verdelingsbeding de Huisvestingswet op onaanvaardbare wijze doorkruist en daarom nietig is op grond van art. 3:40 BW. Zij heeft in eerste aanleg onder meer een daartoe strekkende verklaring voor recht gevorderd.
De Gemeente heeft aangevoerd dat zij de portiekwoningen wil behouden voor haar voorraad huurwoningen, met name ten behoeve van ingezetenen met lagere inkomens, en dat dit een belang is als bedoeld in de Huisvestingswet.
De rechtbank heeft ten aanzien van de 36 portiekwoningen die onder de huurprijsgrens vallen, overwogen dat geen sprake is van een onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet (rov.4.8) en heeft de gevorderde verklaring voor recht in zoverre afgewezen. Slechts ten aanzien van de zes portiekwoningen die boven de huurprijsgrens liggen, is de vordering toegewezen.
3.2.2 Cohabitat is met haar tweede grief opgekomen tegen rov. 4.8 van de rechtbank. Het hof heeft deze grief verworpen en heeft het vonnis bekrachtigd. Het heeft daartoe onder meer het volgende overwogen.
De Huisvestingswet beoogt een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte te bevorderen. Daarbij is een belangrijke taak toegekend aan de gemeenten. De wet stelt de gemeentelijke overheden een aantal instrumenten ter beschikking, te weten vergunningenstelsels en de bevoegdheid om het gebruik van leegstaande woonruimten of gebouwen te vorderen.
Deze instrumenten vormen een gesloten systeem. (rov. 5.3)
De Huisvestingswet voorziet in gebruikmaking van privaatrechtelijke bevoegdheden in zoverre dat art. 4 van die wet ervan uitgaat dat een gemeente met een eigenaar van woonruimte een overeenkomst kan sluiten over het in gebruik geven daarvan. (rov. 5.4)
Het hof kan Cohabitat niet volgen in haar betoog dat het gemeenten verboden zou zijn door gebruikmaking van privaatrechtelijke bevoegdheden te pogen een evenredige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte na te streven. Een dergelijk verbod is in de wet niet te vinden en kan ook niet eruit worden afgeleid. (rov. 5.5)
Cohabitat heeft betoogd dat de Gemeente in strijd handelt met het verbod van détournement de pouvoir door het verdelingsbeding in feite niet te gebruiken als een instrument van woonruimteverdeling, maar als een instrument tot instandhouding van de te verdelen woningvoorraad. Dat is volgens Cohabitat in strijd met art. 4 Huisvestingswet.(rov. 5.14)
Het hof verenigt zich niet met dit betoog.
De beperkte strekking die Cohabitat aan art. 4 Huisvestingswet toekent, is daarin niet te lezen. En zelfs wanneer zij wel met zoveel woorden erin stond te lezen, dan nog blijft het zeer wel mogelijk het begrip woonruimteverdeling op te vatten in ruimere zin, zodat het mede de instandhouding van de woningvoorraad omvat. In de eerste plaats gebruikt de wetgever het vaker in die ruimere betekenis (zoals in de considerans van de Huisvestingswet). In de tweede plaats is het voor een evenwichtige en rechtvaardige woonruimteverdeling nodig dat er een te verdelen woningvoorraad is, en dient de instandhouding van die voorraad dus het belang van de verdeling. (rov. 5.15)
Cohabitat heeft aangevoerd dat de vraag of de Gemeente door gebruik te maken van de publiekrechtelijke regeling een vergelijkbaar resultaat kan bereiken als door gebruik te maken van de privaatrechtelijke bevoegdheid, bevestigend moet worden beantwoord. Dat is juist als men uitgaat van de thans in feite toegepaste praktijk. Daarin immers maakt de Gemeente geen gebruik van haar bevoegdheid kandidaat-huurders voor te dragen en neemt zij genoegen met een meer passief toewijzingsbeleid dat zij ook zou kunnen voeren zonder het verdelingsbeding. Daarmee geeft zij echter nog niet het recht prijs weer een meer actief toewijzingsbeleid te gaan voeren als de omstandigheden (bijvoorbeeld de omstandigheid dat Cohabitat een woning onder doorlegging van het verdelingsbeding aan een zittende huurder zou verkopen) haar daartoe aanleiding zou geven. Dat zou een resultaat zijn dat de Gemeente langs publiekrechtelijke weg niet zou kunnen bereiken. (rov. 5.16)
Op grond van het in rov. 5.3 - 5.16 overwogene is het hof van oordeel dat het verdelingsbeding en de wijze waarop dit door de Gemeente wordt toegepast, geen onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet opleveren.(rov. 5.17)
3.3 Onderdeel 1.1 betoogt dat het hof een onbegrijpelijke uitleg heeft gegeven aan de stellingen van Cohabitat voor zover het in rov. 5.14-5.15 heeft beoogd slechts het verdelingsbeding te behandelen. Uit de stellingen van Cohabitat volgt dat niet het verdelingsbeding, maar het kettingbeding Cohabitat verhindert de huurwoningen om te zetten in koopwoningen.
Het onderdeel kan bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. Het hof heeft blijkens rov. 4.6 onder "verdelingsbeding" het geheel van voorzieningen verstaan die zijn vermeld in (onder meer) art. 18 van de akte van 18 oktober 1985, derhalve met inbegrip van het in art. 18 opgenomen kettingbeding.
3.4.1 Onderdeel 1.2 (i), dat is gericht tegen rov. 5.15, komt erop neer dat het hof heeft miskend dat, gelet op art. 4 lid 1 in verbinding met art. 2 lid 1 Huisvestingswet, privaatrechtelijke bevoegdheden door gemeenten slechts mogen worden aangewend om woonruimte te verdelen en niet om de woningvoorraad in stand te houden. Het onderdeel voert daartoe aan dat ingevolge art. 2 lid 1 Huisvestingswet in de huisvestingsverordening regels kunnen worden gesteld met betrekking tot het in gebruik nemen of geven van woonruimte als bedoeld in hoofdstuk II, of met betrekking tot wijziging van de woonruimtevoorraad als bedoeld in hoofdstuk III van die wet. Nu art. 4 ziet op het in gebruik geven van woonruimte bij convenant, volgt reeds daaruit, aldus het onderdeel, dat een dergelijk convenant slechts kan strekken tot verdeling als bedoeld in hoofdstuk II en niet tot beïnvloeding van de woonruimtevoorraad als bedoeld in hoofdstuk III.
3.4.2 De klacht faalt.
Art. 4 lid 1 Huisvestingswet houdt in dat, indien de gemeente met een eigenaar van een of meer woonruimten een overeenkomst sluit over het in gebruik geven daarvan, art. 2 lid 2 van die wet van overeenkomstige toepassing is op de in zodanige overeenkomst op te nemen bepalingen. Art. 2 lid 2 strekt ertoe dat de gemeenteraad dient na te gaan hoe kan worden bewerkstelligd dat bij het in gebruik geven van woonruimten met een verhoudingsgewijs lage prijs zoveel mogelijk voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die, gelet op hun inkomen, in het bijzonder op die woonruimten zijn aangewezen.
Blijkens de wetsgeschiedenis zoals vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.11 - 2.12, is de strekking van art. 4 Huisvestingswet niet de mogelijkheid van het sluiten van overeenkomsten tussen gemeenten en eigenaren van woonruimte te beperken, maar beoogt het artikel de rechtspositie van bepaalde woningzoekenden te beschermen. Uit de toelichting op art. 4 kan niet worden afgeleid dat de wetgever van opvatting is dat dit artikel verhindert dat gemeenten privaatrechtelijke overeenkomsten sluiten waarmee de woningvoorraad in stand kan worden gehouden. Anders dan het onderdeel betoogt, leiden systematiek en strekking van de wet niet tot een ander oordeel.
3.5 Onderdeel 1.2 (iv) komt op tegen het oordeel van het hof in rov. 5.15 dat het zeer wel mogelijk is het begrip woonruimteverdeling op te vatten in ruimere zin, zodat het mede omvat de instandhouding van de woonruimtevoorraad. Volgens het onderdeel heeft het hof aldus het gesloten stelsel van de Huisvestingswet miskend. Het onderdeel verwijst in dit verband naar rov. 5.3, waarin het hof - volgens het onderdeel terecht - heeft overwogen dat de instrumenten die de Huisvestingswet de gemeenten biedt, een gesloten stelsel vormen.
Het onderdeel faalt in zoverre. Het ziet eraan voorbij dat het hof met het gesloten stelsel van de Huisvestingswet doelt op de omstandigheid dat het instrumentarium van die wet publiekrechtelijk een gesloten systeem vormt. Die omstandigheid sluit echter privaatrechtelijk optreden van gemeenten niet uit.
Van een onaanvaardbare doorkruising als in het middel bedoeld is in zoverre geen sprake.
3.6 De overige in het middel aangevoerde klachten kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt Cohabitat in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 781,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, C.A. Streefkerk, A.H.T. Heisterkamp en M.A. Loth, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 21 september 2012.