Uitspraak
7 juni 2013
Eerste Kamer
11/05567
EE/IF
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
De publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE AMERSFOORT,
zetelende te Amersfoort,
EISERES tot cassatie,
advocaat: aanvankelijk A.E.H. van der Voort Maarschalk en mr. P.J.M. von Schmidt Auf Altenstadt, thans mr. J.F. de Groot,
t e g e n
[Verweerster],
wonende te [woonplaats],
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. J.P. van den Berg.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als de Gemeente en [verweerster].
1. Het geding in feitelijke instantie
Voor het verloop van het geding in feitelijke instantie verwijst de Hoge Raad naar de vonnissen in de zaak 220583/HA ZA 06-2427 van de rechtbank Utrecht van 29 november 2006,13 mei 2009 en 12 oktober 2011.
Het eindvonnis van de rechtbank van 12 oktober 2011 is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het eindvonnis van de rechtbank van 12 oktober 2011 heeft de Gemeente beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal in buitengewone dienst J.C. van Oven strekt tot vernietiging en verwijzing.
De advocaat van [verweerster] heeft bij brief van 28 maart 2013 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) De raad van de Gemeente heeft bij besluit van 1 juni 2005 (hierna: het besluit) ter uitvoering van het Uitwerkingsplan 'Locatie Bloemweg-Vlasakkerweg 2000' besloten tot onteigening van een aantal percelen. Het besluit is goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 22 november 2005, nr. 05.004328 (Stcrt. van 27 december 2005, nr. 251).
(ii) Tot de bij het besluit aangewezen en te onteigenen percelen behoort een perceel plaatselijk bekend [a-straat 1 en 2] te Amersfoort (hierna te noemen: het perceel). In het Koninklijk Besluit is [verweerster] als eigenaar van het perceel aangemerkt.
3.2.1 De Gemeente heeft de vervroegde onteigening gevorderd van het perceel. In haar eerste tussenvonnis heeft de rechtbank onder meer de vervroegde onteigening van het perceel uitgesproken, het door de Gemeente te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 276.300,-- en drie deskundigen benoemd.
3.2.2 In haar tweede tussenvonnis heeft de rechtbank een aanvullend deskundigenonderzoek bevolen.
3.2.3 Bij eindvonnis heeft de rechtbank het bedrag van de door de Gemeente aan [verweerster] verschuldigde schadeloosstelling bepaald op € 593.488,42.
3.3.1 De onderdelen 2.1 en 2.2 keren zich met motiveringsklachten tegen de beslissing van de rechtbank om de door de deskundigen gehanteerde intuïtieve methode niet over te nemen (eindvonnis, rov. 4.2), maar de residuele methode tot uitgangspunt te nemen (eindvonnis rov. 4.3).
3.3.2 Volgens vaste rechtspraak dient de onteigeningsrechter zelfstandig te onderzoeken welke schadevergoeding aan de onteigende partij of een derde-belanghebbende toekomt en is hij daarbij niet gebonden aan het advies van de door hem benoemde deskundigen (vgl. HR 31 maart 2006, LJN AV1684, NJ 2006/655). Bovendien is de onteigeningsrechter vrij die methode van waardering te kiezen die naar zijn oordeel voor de waardevaststelling het meest geschikt is (vgl. HR 13 augustus 2004, LJN AQ6968, NJ 2005/151).
3.3.3 De rechtbank heeft haar beslissing om in dit geval niet de door de deskundigen gehanteerde intuïtieve methode, maar de residuele methode tot uitgangspunt te nemen, gebaseerd op de volgende omstandigheden (eindvonnis, rov. 4.2 en 4.3):
(i) de deskundigen hebben zelf te kennen gegeven dat de intuïtieve methode bij voorkeur slechts aanvullend wordt gebruikt en dat het weinig bevredigend is om deze methode 'als belangrijkste methode' toe te passen;
(ii) het onteigende perceelsgedeelte vormt onderdeel van een bijzonder binnenstedelijk stadvernieuwingsproject, terwijl dergelijke projecten sterk wisselende marges laten zien;
(iii) in het convenant gemeentelijk grondprijsbeleid dat onder meer door de Vereniging Nederlandse Gemeenten is ondertekend, is afgesproken dat de residuele grondprijsmethode wordt gehanteerd bij het bepalen van de grondwaarde;
(iv) [verweerster] heeft in dit verband onweersproken gesteld dat ook de Gemeente in beginsel steeds is uitgegaan van de residuele waarde voor de door haar te betalen grondprijs voor projectmatige woningbouw, en dat partijen ook zelf deze methode in hun onderhandelingen voorafgaand aan deze procedure hebben gehanteerd; en
(v) het complex is deels gerealiseerd, waardoor er cijfermateriaal voorhanden is waarin - hoewel er variabelen resteren - de benodigde onderbouwing voor de uiteindelijk vast te stellen schadeloosstelling kan worden gevonden.
In het licht van de hiervoor in 3.3.2 genoemde vrijheid van de onteigeningsrechter heeft de rechtbank haar oordeel met betrekking tot de hier te hanteren methode ter vaststelling van de waarde van het onteigende, voldoende gemotiveerd. Daarop stuiten de klachten van de onderdelen 2.1 en 2.2 af.
3.4.1 De onderdelen 2.3 en 2.4 voeren motiveringsklachten aan tegen de beslissing van de rechtbank om voor de vaststelling van de complexwaarde het taxatierapport van [A] (hierna: rapport-[A]) tot uitgangspunt te nemen (eindvonnis, rov. 4.4) en tegen hetgeen de rechtbank heeft overwogen met betrekking tot de kritiek van de zijde van de deskundigen en van de zijde van de Gemeente op de berekening in het rapport-[A] (eindvonnis, rov. 4.5).
3.4.2 Onderdeel 2.3 onder c in verbinding met onderdeel 2.4 onder a klaagt over het oordeel van de rechtbank dat hetgeen bij pleidooi van de zijde van de Gemeente is opgemerkt over de onjuistheid van de opbrengstenkant in het rapport-[A] in verband met de verkoop van de garages, kan worden aangemerkt als een 'marginale opmerking' (eindvonnis, rov. 4.4) en over de beslissing van de rechtbank om de juistheid van deze opmerking in het midden te laten (eindvonnis, rov. 4.5).
Deze klacht faalt. De bestreden oordelen berusten op de aan de rechtbank als feitenrechter voorbehouden vaststelling (i) dat de Gemeente bij pleidooi terloops heeft doen opmerken dat de opbrengstenkant in de berekening van het rapport-[A] niet juist is, aangezien daarin ten onrechte opbrengsten van garages zijn meegerekend, (ii) dat deze opmerking verder feitelijk niet is onderbouwd, (iii) dat niet duidelijk is of deze opmerking wel juist is, en (iv) dat indien van de juistheid van deze opmerking wordt uitgegaan, onduidelijk is met welk bedrag de opbrengsten zouden moeten worden bijgesteld. Deze vaststelling is niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. De rechtbank kon de juistheid van voormelde opmerking dan ook in het midden laten.
3.4.3 Onderdeel 2.3 klaagt onder d en e over de onbegrijpelijkheid van de beslissing van de rechtbank om voor de vaststelling van de complexwaarde het rapport-[A] tot uitgangspunt te nemen, zulks in het licht van het (door de rechtbank niet gehonoreerde) verzoek van de Gemeente om de zaak aan te houden teneinde de Gemeente in de gelegenheid te stellen haar bezwaren tegen het rapport-[A] te concretiseren en uit te werken.
Dit betoog ziet eraan voorbij dat de rechtbank - in cassatie onbestreden - heeft vastgesteld dat de Gemeente het rapport-[A] voorafgaand aan het pleidooi heeft ontvangen en in de gelegenheid was dit rapport voor te leggen aan een eigen deskundige (eindvonnis, rov. 4.4). Voorts blijkt uit het proces-verbaal van de pleidooizitting dat de Gemeente bij die gelegenheid het standpunt heeft ingenomen eerst op het rapport-[A] te willen ingaan, als de rechtbank zou beslissen dat zij de deskundigen niet zou volgen in hun keuze voor de intuïtieve methode. Uit dit proces-verbaal blijkt niet - en in cassatie wordt evenmin aangevoerd - dat de Gemeente tijdens de pleidooizitting ook het standpunt heeft ingenomen dat haar onvoldoende gelegenheid was geboden om het rapport-[A] te bestuderen en te becommentariëren. Ten slotte hebben de deskundigen kans gezien om tijdens de pleidooizitting kritiek op het rapport-[A] uit te oefenen, welke kritiek de rechtbank heeft onderzocht en gedeeltelijk gegrond heeft bevonden (eindvonnis, rov. 4.5).
In het licht van deze omstandigheden en de hiervoor in 3.3.2 genoemde vrijheid van de onteigeningsrechter, is de beslissing van de rechtbank om voor de vaststelling van de complexwaarde het rapport-[A] tot uitgangspunt te nemen en om de zaak niet aan te houden, niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. De klacht van onderdeel 2.3 onder d en e faalt dan ook.
3.4.4 De overige klachten van de onderdelen 2.3 en 2.4 kunnen evenmin tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO Pro, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
3.5 De onderdelen 1.1 en 1.2 bevatten geen klacht. Onderdeel 2.5 bouwt voort op de onderdelen 2.1-2.4 en moet hun lot derhalve delen.
4 Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op € 365,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris;
Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren C.A. Streefkerk, M.A. Loth, G. de Groot en M.V. Polak, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.A. Loth op 7 juni 2013.