ECLI:NL:HR:2014:1490

Uitspraak

20 juni 2014

Eerste Kamer

nr. 13/01861

LZ/TT

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

In de zaak van:

1. [eiser 1],

2. [eiseres 2],
beiden wonende te [woonplaats],

EISERS tot cassatie, verweerders in het incidenteel cassatieberoep,

advocaat: mr. J.H.M. van Swaaij,

t e g e n

HABITURA B.V.,
gevestigd te Oirschot,

VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het incidenteel cassatieberoep,

advocaat: mr. G.R. den Dekker.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en Habitura.

1.Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak 171792/HA ZA 08-483 van de rechtbank ′s-Hertogenbosch van 21 mei 2008, 27 januari 2010 en 23 maart 2011;

b. het arrest in de zaak HD 200.088.760/01 van het gerechtshof te ′s-Hertogenbosch van 18 december 2012.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2.Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. Habitura heeft incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.

Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor Habitura mede door mr. F.M. Dekker, advocaat bij de Hoge Raad.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt in het principale cassatieberoep tot vernietiging en in het incidentele cassatieberoep tot verwerping.

De advocaat van Habitura heeft bij brief van 18 april 2014 op die conclusie gereageerd.

3.Uitgangspunten in cassatie

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) [eiser] is eigenaar geweest van een woonboerderij te [plaats] en percelen cultuurgrond van ruim 9 hectare te [plaats], verder tezamen: het registergoed.

(ii) Habitura drijft een onderneming die zich bezighoudt met het ontwikkelen van voormalige agrarische percelen tot landgoederen.

(iii) In mei 2005 hebben partijen een overeenkomst gesloten op grond waarvan Habitura de volledige hypothecaire schuld van [eiser] aan de Rabobank zou aflossen, waartegenover Habitura de mogelijkheid kreeg het registergoed als landgoed te ontwikkelen. In de overeenkomst is onder meer bepaald:

“Als Habitura niet de medewerking krijgt van de overheid voor het beoogde project danwel van mening is dat het project financieel niet interessant is heeft Habitura de mogelijkheid om het pand onderhands te verkopen. Indien nodig geeft u daarvoor nu al een onherroepelijke volmacht voor dat geval. Bij verkoop wordt opnieuw de opbrengst boven € 750.000,- verdeeld tussen Habitura en u waarbij eerst wordt uitgekeerd hetgeen Habitura aan kosten, rente etc. heeft betaald (tegen overlegging nota 's).

Indien u in deze twee jaar zelf een herfinanciering vindt of een andere oplossing waarbij u Habitura niet meer nodig heeft, kunt u de overeenkomst ontbinden onder voorwaarde dat u de lening van Habitura aflost, aan Habitura vergoedt de kosten die Habitura heeft gemaakt (tegen overlegging specificatie) plus € 200.000- gederfde projectwinst.”

(iv) In opdracht van Habitura heeft [A] B.V. gerapporteerd dat er reële mogelijkheden zijn om het registergoed tot landgoed te ontwikkelen. In augustus 2007 heeft het college van burgemeester en wethouders van Best in beginsel ingestemd met een zodanige ontwikkeling.

(v) In het najaar van 2006 heeft Habitura het registergoed met gebruikmaking van de volmacht van [eiser] voor € 1.500.000,-- verkocht aan het echtpaar [B] (verder: [B]), onder meer onder de ontbindende voorwaarde dat [eiser] van zijn mogelijkheid tot ontbinding in de overeenkomst tussen Habitura en [eiser] gebruik zou maken.

(vi) Gedurende de periode van oktober 2006 tot juni 2007 heeft Habitura met [eiser] onderhandeld over de verkoop van het registergoed door [eiser] aan Habitura. Daarbij heeft Habitura koopsommen geboden van € 875.000,-- en € 975.000,--. [eiser] heeft deze biedingen niet aanvaard.
(vii) In oktober 2007 heeft een notaris namens [eiser] aan Habitura verzocht opgave te doen van haar vordering op [eiser] en een volmacht te geven voor doorhaling van de hypotheek in verband met de voorgenomen overdracht van het registergoed door [eiser] aan een derde. Naar aanleiding van dit verzoek heeft Habitura medegedeeld dat het [eiser] niet meer vrijstond het registergoed over te dragen.

(viii) Bij brief van 9 november 2007 heeft de advocaat van [eiser] aan Habitura medegedeeld dat [eiser] zich beroept op in die brief omschreven tekortkomingen van Habitura en dat hij gebruik maakt van zijn bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden. Uit punt 8 onder b van deze brief blijkt dat [eiser] hiermee een beroep beoogde te doen op de hiervoor in (iii) weergegeven bepaling in de overeenkomst. Daarop is namens Habitura mededeling gedaan van de hiervoor in (v) vermelde verkoop aan [B] en een voorstel voor afdoening gedaan.

(ix) Bij brief van 13 november 2007 is namens [eiser] aan Habitura medegedeeld dat, voor zover de overeenkomst niet reeds op grond van de brief van 9 november 2007 is ontbonden, [eiser] de overeenkomst buiten rechte ontbindt op grond van een ernstige tekortkoming van Habitura.

( x) [eiser] heeft het registergoed op 31 januari 2008 verkocht aan [C] (hierna: [C]) voor € 1.545.000,-- k.k.

3.2.1

In dit geding heeft [eiser] onder meer gevorderd de overeenkomst van mei 2005 ontbonden te verklaren, althans te ontbinden. Daaraan legde [eiser] onder andere ten grondslag dat Habitura is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst door gebruik te maken van de volmacht op een wijze die een goed opdrachtnemer niet betaamt.

Habitura heeft in reconventie betaling gevorderd van een bedrag van € 464.783,17 voor betaalde rente, gemaakte kosten en winstderving. Daaraan legde Habitura primair ten grondslag dat [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst doordat hij niet heeft willen meewerken aan de verkoop van het registergoed aan [B]. Subsidiair stelde Habitura dat [eiser] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door uit eigen beweging een overeenkomst met de [C] te sluiten.

3.2.2

De rechtbank heeft geoordeeld dat Habitura gehouden was [eiser] in te lichten over de voorgenomen verkoop aan [B] en de daarbij gemaakte afspraken. Na bewijslevering heeft zij vastgesteld dat Habitura niet aan die verplichting heeft voldaan en geoordeeld dat [eiser] de overeenkomst op goede gronden heeft ontbonden. De rechtbank heeft in conventie de overeenkomst ontbonden verklaard. In reconventie heeft zij aan Habitura een bedrag van € 162.431,56 toegewezen op grond van de subsidiair aan de vordering ten grondslag gelegde verbintenis tot ongedaanmaking van de door haar verrichte prestatie.

3.2.3

Het hof heeft de vonnissen in conventie bekrachtigd. Daartoe heeft het onder meer overwogen:

“4.4.3. (…) Partijen bij een overeenkomst dienen (…) in het algemeen te allen tijde rekening te houden met elkaars gerechtvaardigde belangen. Zonder dat [eiser] op de hoogte was van de (inhoud van de) contacten over verkoop die Habitura had, kon hij immers zijn eigen positie niet goed bepalen en niet inschatten of en wanneer hij van zijn ontbindingsmogelijkheid gebruik zou maken. Habitura heeft de contacten met [B] en de inhoud van de overeenkomst met [B] niet alleen pas een jaar nadat deze overeenkomst was gesloten, aan [eiser] bekend gemaakt, maar Habitura heeft [eiser] zelfs actief een verkeerd beeld voorgeschoteld door in de contacten met [eiser] in oktober 2006 en januari 2007 te vermelden dat Habitura de knoop wil gaan doorhakken, door een hypothetische verkoop tegen € 1,1 min voor te rekenen, door te stellen dat Habitura als [eiser] niet snel reageert, van haar volmacht gebruik wil gaan maken, dit alles terwijl Habitura al vóór 11 oktober 2006 in contact was met [B] als koper (…) en zij op 3 november 2006 een koopovereenkomst met [B] had gesloten voor € 1,5 min. Deze houding is in strijd met haar verplichting om [eiser] tijdig op de hoogte te brengen van de koopovereenkomst met [B] en de condities daarvan.(…)

(…)

4.5.2.(…) het uitgangspunt is dat iedere tekortkoming ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Er is geen aanleiding daarop in dit geval een uitzondering te maken. Ook als [eiser] (tijdig) gebruik had kunnen maken van de contractuele ontbindingsmogelijkheid - wat niet vast staat, temeer niet nu hij immers niet was geïnformeerd over de contacten met [B] -, dan bestond daartoe in elk geval geen verplichting voor [eiser]. Na ontbinding van de overeenkomst kan door middel van ongedaanmakingsverplichtingen worden rechtgetrokken wat reeds is nagekomen; daarop heeft Habitura ook een beroep gedaan.”

3.2.4

Met betrekking tot het geding in reconventie heeft het hof onder meer overwogen:

“4.3 Habitura heeft in hoger beroep haar (subsidiaire) eis in reconventie vermeerderd. Zij vult de feitelijke stellingen, die aan deze vorderingen ten grondslag liggen, in die zin aan, dat zij in grief VIII ook de waarde vordert van haar niet meer ongedaan te maken prestatie,inhoudend dat zij de landgoedontwikkeling mogelijk heeft gemaakt zoals overeengekomen.Die (meer)waarde kan volgens Habitura gesteld worden op € 400.000,--(het verschil tussen de waarde als landgoed van € 1,5 min en de waarde zonder dat een landgoed mogelijk is van € 1,1 min), zodat € 200.000,- voor vergoeding aan Habitura in aanmerking komt. Het is volgens Habitura onaanvaardbaar dat [eiser] beter af is met ontbinding van de overeenkomst wegens tekortschieten van Habitura, dan wanneer Habitura haar verplichtingen zoals de rechtbank die heeft opgevat, was nagekomen.

(…)

4.8.1

In grief VIII voert Habitura een nieuwe grondslag aan voor haar vordering tot betaling van € 200.000,--, waarvoor het hof verwijst naar r.o. 4.3 van dit arrest. (…)

4.8.2.

Het hof overweegt het navolgende.
In de overeenkomst van mei 2005 (…) zijn partijen overeengekomen:

Partijen zijn het erover eens dat deze mogelijkheid voor [eiser] bestond tot 30 juni 2007. [eiser] had daarmee dus de mogelijkheid om Habitura door een simpel beroep op deze ontbindingsmogelijkheid uit te kopen tegen de gestelde financiële voorwaarden.

In feite is dit ook wat uiteindelijk is gebeurd: nadat partijen tussen oktober 2006 en juni/augustus 2007 niet tot overeenstemming waren gekomen over voorstellen van Habitura, waarbij Habitura het registergoed voor € 875.000,-- dan wel € 975.000,- onder verschillende condities van [eiser] zou kopen, heeft [eiser] de contacten met Habitura verbroken en het registergoed in januari 2008 voor € 1.550.000,- verkocht aan [C], die zoals [eiser] heeft gesteld al medio 2007 in beeld waren als mogelijke koper.

Mede blijkens het feit dat tot zekerheid van de nakoming van de betaling van deze € 200.000,- op 29 juni 2005 ten behoeve van Habitura een recht van tweede hypotheek op het registergoed werd gevestigd, zijn beide partijen ervan uitgegaan dat als zij uit elkaar zouden gaan omdat [eiser] Habitura, die hem in 2005 had geholpen om aan dreigende executie door de Rabobank te ontkomen, "niet meer nodig" had, [eiser] aan Habitura een substantieel bedrag wegens "gederfde projectwinst" verschuldigd zou zijn. Partijen hebben deze gederfde projectwinst kennelijk gefixeerd op een forfaitair bedrag van € 200.000,-.

Nu de situatie zoals die zich uiteindelijk heeft voorgedaan wat dit betreft materieel niet verschilt van de situatie die er zou zijn geweest als [eiser], in verband met de voorgenomen verkoop aan [C], de overeenkomst contractueel vóór 30 juni 2007 had ontbonden, in welk geval hij Habitura € 200.000,- had moeten betalen, acht het hof het niet in overeenstemming met het te goeder trouw uitvoeren van de overeenkomst dat [eiser] aan Habitura in de situatie zoals die zich heeft voorgedaan, niets verschuldigd zou zijn wegens "gederfde projectwinst". Het door partijen daarvoor overeengekomen bedrag staat, zoals overwogen, los van de vraag welke inspanningen voor de landgoedontwikkeling Habitura heeft gepleegd of op welk bedrag de gederfde projectwinst concreet zou moeten worden becijferd.

4.8.3.

Het beroep van [eiser] op overmacht wordt verworpen omdat er niets is gesteld of gebleken waaruit kan worden geconcludeerd dat [eiser] niet in staat zou zijn deze ongedaanmakingsverplichting na te komen door een oorzaak die niet te wijten is aan zijn schuld en ook niet voor zijn rekening komt (art. 6:75 BW). Het "uitsluiten" van art. 6:272 BW ziet niet op het niet kunnen nakomen door [eiser], maar op het niet ongedaan kunnen maken van de prestatie van Habitura.

4.8.4.

Het hof is mitsdien van oordeel dat Habitura terecht aanspraak maakt op een bedrag van € 200.000,-. (…)”

4.Beoordeling van het middel in het principale beroep

4.1

Het middel is gericht tegen rov. 4.8.2 en 4.8.3.
Onderdeel 1 acht onjuist of onvoldoende gemotiveerd het oordeel dat het onderhavige geval “wat dit betreft materieel niet verschilt” van het hypothetische geval dat [eiser] in verband met de voorgenomen verkoop aan [C] voor 30 juni 2007 zijn uitkoopbevoegdheid zou hebben gebruikt. Volgens het onderdeel heeft het hof miskend dat sprake is van ontbinding van de overeenkomst wegens een tekortkoming van Habitura en is niet (vast)gesteld dat partijen hebben beoogd Habitura ook aanspraak te geven op voldoening van een bedrag van € 200.000,-- aan (gefixeerde) derving van projectwinst in geval van ontbinding van de overeenkomst wegens wanprestatie van Habitura.

Onderdeel 2 acht onjuist of onvoldoende gemotiveerd het oordeel dat het niet in overeenstemming met “het te goeder trouw uitvoeren van de overeenkomst” is dat [eiser] aan Habitura in de situatie zoals die zich heeft voorgedaan, niets verschuldigd zou zijn wegens gederfde projectwinst. Onderdeel 2.1 betoogt dat het hof heeft miskend dat ontbinding van een overeenkomst partijen bevrijdt van de daaruit voortvloeiende verbintenissen, zodat van het uitvoeren van een overeenkomst geen sprake meer kan zijn. De overige klachten van het onderdeel gaan ervan uit dat het hof zijn oordeel heeft gebaseerd op de beperkende dan wel de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW).
Onderdeel 3 neemt tot uitgangspunt dat het hof heeft geoordeeld dat de verplichting van [eiser] om € 200.000,-- aan Habitura te betalen voortvloeit uit een ongedaanmakingsverbintenis en acht dat oordeel eveneens onjuist of onvoldoende gemotiveerd.

4.2.1

Gelet op de verwijzing in rov. 4.8.1 naar de weergave van de stellingen van Habitura in rov. 4.3, en het gebruik in rov. 4.8.3 van de woorden “deze ongedaanmakingsverplichting”, kan hetgeen het hof in rov. 4.8.2 heeft overwogen niet anders worden verstaan dan dat het hof, uitgaande van de ontbinding van de overeenkomst, met toepassing van art. 6:272 lid 1 BW de door Habitura gestelde prestatie, bestaande in het mogelijk maken van landgoedontwikkeling, heeft gewaardeerd op € 200.000,--. Voor zover het middel van een andere lezing uitgaat, mist het feitelijke grondslag.

4.2.2

Het middel slaagt echter voor zover het klaagt over onbegrijpelijkheid van dit oordeel.
Daarbij dient tot uitgangspunt dat het hof heeft vastgesteld en geoordeeld (i) dat [eiser], zonder op de hoogte te zijn van de verkoop door Habitura van het registergoed aan [B] en de in dat kader gemaakte afspraken, zijn eigen positie niet goed kon bepalen en niet kon beoordelen of en wanneer hij van zijn contractuele ontbindingsmogelijkheid gebruik zou maken, (ii) dat Habitura deze informatie niet alleen heeft achtergehouden, maar [eiser] actief een verkeerd beeld heeft voorgeschoteld en (iii) dat [eiser], zo hij dat al kon, niet gehouden was van zijn contractuele ontbindingsbevoegdheid gebruik te maken, zodat (iv) [eiser] gerechtigd was de overeenkomst wegens een tekortkoming van Habitura te ontbinden.
In het licht van deze vaststellingen en oordelen valt niet in te zien op welke grond de situatie die is ontstaan na de ontbinding van de overeenkomst door [eiser] op de voet van art. 6:265, BW “materieel niet verschilt” van de situatie waarin [eiser] gebruik zou hebben gemaakt van zijn bevoegdheid tot ontbinding krachtens het uitkoopbeding. In die laatste situatie is het immers [eiser] die Habitura haar kans op winst ontneemt en voor dat geval hebben partijen voorzien in een op € 200.000,-- gefixeerde vergoeding voor het verlies van het positief contractsbelang van Habitura.

5.1 Het incidentele middel klaagt dat onjuist, althans zonder nadere motivering onbegrijpelijk is dat het hof in rov. 4.8.4 de door Habitura gevorderde wettelijke rente over het bedrag van € 200.000,-- eerst vanaf 25 februari 2009 heeft toegewezen. Volgens Habitura was wettelijke rente verschuldigd vanaf het moment waarop [eiser] met de nakoming van zijn ongedaanmakingsverbintenis in verzuim kwam, hetgeen het geval was toen Habitura op 7 mei 2008 haar eis in reconventie instelde.

6.Beslissing

De Hoge Raad:

in het principale en in het incidentele beroep:

vernietigt het arrest van het gerechtshof te ′s-Hertogenbosch van 18 december 2012;

verwijst het geding naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;

in het principale beroep:

veroordeelt Habitura in de kosten van het principale beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 2.034,-- aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris;

in het incidentele beroep:

veroordeelt [eiser] in de kosten van het incidentele beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Habitura begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, als voorzitter, A.H.T. Heisterkamp, G. Snijders, G. de Groot en T.H. Tanja-van den Broek, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president W.A.M. van Schendel op
20 juni 2014.