ECLI:NL:HR:2017:3261

• Datum uitspraak: 22 december 2017
• Publicatiedatum: 22 december 2017
• Zaaknummer: 16/05125
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: A.M.J. van Buchem-Spapens; G. Snijders; C.E. du Perron; T.H. Tanja-van den Broek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Cassatie over verhuur bedrijfsruimte en herstelkosten met betrekking tot oplevering

In deze zaak heeft de Hoge Raad op 22 december 2017 uitspraak gedaan in een cassatieprocedure over een geschil tussen [eiseres] en Primus Ouwelfabriek B.V. betreffende de oplevering van een bedrijfsruimte en de daaruit voortvloeiende herstelkosten. De zaak is ontstaan na de beëindiging van de huurovereenkomst op 1 april 2013, waarbij Primus de bedrijfsruimte op 15 april 2013 heeft opgeleverd. [Eiseres] vorderde betaling van herstelkosten en schadevergoeding, terwijl Primus in reconventie terugbetaling van een bankgarantie eiste. De kantonrechter heeft de vorderingen van [eiseres] afgewezen, maar Primus werd veroordeeld tot betaling van herstelkosten. In hoger beroep heeft het gerechtshof Amsterdam het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd, maar in incidenteel hoger beroep de vordering van [eiseres] tot betaling van € 11.058,-- vernietigd en haar veroordeeld tot betaling van € 13.263,--.

De Hoge Raad heeft in cassatie de klachten van [eiseres] gegrond verklaard, met name omdat het hof onvoldoende rekening heeft gehouden met het bewijsaanbod van [eiseres] en essentiële stellingen niet heeft meegewogen. De Hoge Raad heeft het arrest van het gerechtshof vernietigd en de zaak verwezen naar het gerechtshof Den Haag voor verdere behandeling. Tevens is Primus veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie. Deze uitspraak benadrukt het belang van een zorgvuldige bewijsvoering en de rol van de kantonrechter in het proces.

Uitspraak

22 december 2017

Eerste Kamer

16/05125

TT/MD

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats],

EISERES tot cassatie,

advocaat: mr. K. Aantjes,

t e g e n

PRIMUS OUWELFABRIEK B.V.,
gevestigd te Oostzaan,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. J.P. Heering.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en Primus.

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak 2239640/CV EXPL 13-5338 van de kantonrechter te Zaandam van 26 september 2013, 17 april 2014 (rolbeschikking) en 10 juli 2014;

b. het arrest in de zaak 200.159.607/01 van het gerechtshof Amsterdam van 14 juni 2016.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Primus heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor Primus mede door mr. H. Boom.

De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt tot vernietiging en verwijzing.

3. Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten en omstandigheden vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 1.2-1.5. Samengevat gaat het om het volgende.

(i) [eiseres] heeft bedrijfsruimte verhuurd aan Primus. Op de huurovereenkomst waren algemene voorwaarden van toepassing. Deze houden onder meer in dat tijdig voor het einde van de huurovereenkomst het gehuurde door partijen gezamenlijk wordt geïnspecteerd, dat van deze inspectie een rapport wordt opgemaakt en dat de huurder gehouden is de op basis van dat rapport vereiste herstelwerkzaamheden te verrichten.

(ii) De huurovereenkomst is geëindigd op 1 april 2013. Primus heeft de bedrijfsruimte feitelijk opgeleverd op 15 april 2013, nadat zij in verband met de oplevering herstelwerkzaamheden had verricht.

(iii) Tussen partijen is een geschil ontstaan over de staat waarin Primus het gehuurde heeft opgeleverd. [eiseres] heeft in verband daarmee, uit hoofde van een door Primus afgegeven bankgarantie, een bedrag van € 44.625,-- ontvangen.

3.2.1

In dit geding vordert [eiseres] de veroordeling van Primus tot betaling van een bedrag van € 145.628,-- in verband met de kosten die zij stelt te hebben moeten maken voor het herstel van het gehuurde. Voorts vordert zij schadevergoeding ten bedrage van € 560.000,--; daaraan heeft zij ten grondslag gelegd dat een potentiële huurder heeft afgezegd wegens de te late oplevering door Primus. In reconventie heeft Primus, voor zover in cassatie van belang, terugbetaling gevorderd van het bedrag dat [eiseres] heeft ontvangen uit hoofde van de bankgarantie.

3.2.2

De kantonrechter heeft na een comparitie en aansluitende plaatsopneming, waarvan proces-verbaal is opgemaakt, de vorderingen in conventie afgewezen en heeft daartoe overwogen dat Primus weliswaar op een aantal herstelpunten is tekortgeschoten en gehouden is een bedrag aan herstelkosten te betalen van € 33.147,--, maar dat [eiseres] reeds € 44.625,-- heeft ontvangen uit hoofde van de bankgarantie. In reconventie is de vordering toegewezen tot een bedrag van € 11.058,--, volgens de kantonrechter het verschil tussen de twee zojuist genoemde bedragen.

3.2.3

In het door [eiseres] ingestelde principaal hoger beroep heeft het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. In het incidenteel hoger beroep is het vonnis vernietigd voor zover [eiseres] daarbij is veroordeeld tot betaling van € 11.058,-- en heeft het hof, opnieuw rechtdoende, [eiseres] veroordeeld tot betaling van € 13.263,--.

Het hof heeft, samengevat, het volgende overwogen.

Van de door [eiseres] overgelegde rapporten kan alleen het rapport van 26 maart 2013 in de beoordeling worden betrokken, omdat alleen dit rapport is aan te merken als een inspectierapport in de zin van de algemene voorwaarden. Aan de rapporten van 13 maart 2013 en 17 april 2013 lag immers geen gezamenlijke inspectie van partijen ten grondslag als in die voorwaarden bedoeld. (rov. 3.3)

Het hof betrekt voorts de waarnemingen van de kantonrechter, zoals vastgelegd in het proces-verbaal van de comparitie/plaatsopneming, in zijn beoordeling. (de eerste rov. 3.5)

Het hof verwerpt, onder verwijzing naar de waarnemingen van de kantonrechter, de grieven van [eiseres] met betrekking tot de volgende herstelpunten: werkplaatsvloer (rov. 3.5.1), toiletgroep (rov. 3.5.4), schilderwerk (rov. 3.5.7), verzakkingen straatwerk(rov. 3.5.8), gevelbeplating (rov. 3.5.9) en put schaarlift (rov. 3.5.10).

3.3.1

Onderdeel I van het middel richt zich tegen de beslissingen van het hof voor zover deze zijn gegrond op de waarnemingen van de kantonrechter. Het onderdeel klaagt onder meer dat het hof heeft miskend dat tegen het proces-verbaal van de plaatsopneming tegenbewijs is toegelaten en dat [eiseres] in hoger beroep tegenbewijs heeft aangeboden.

3.3.2

Blijkens de memorie van grieven heeft [eiseres] in verschillende grieven de juistheid van de waarnemingen van de kantonrechter bestreden en aan het slot van die memorie bewijs aangeboden van haar stellingen. De grieven en het bewijsaanbod, in onderling verband bezien, laten geen andere lezing toe dan dat [eiseres] heeft aangeboden tegenbewijs te leveren tegen (onderdelen van) de in het proces-verbaal neergelegde waarnemingen van de kantonrechter. De klacht is derhalve gegrond.

3.4.1

Onderdeel II komt op tegen rov. 3.5.1 voor zover het hof daarin heeft overwogen dat [eiseres] tegenover de waarnemingen van de kantonrechter onvoldoende heeft aangevoerd.

3.4.2

In haar memorie van grieven heeft [eiseres] de waarnemingen van de kantonrechter bestreden, mede onder verwijzing naar het rapport van 17 april 2013. Het hof heeft (in rov. 3.3-3.4) overwogen dat uitsluitend het rapport van 26 maart 2013 in de beoordeling kan worden betrokken, op de grond dat alleen dat rapport is aan te merken als inspectierapport als bedoeld in de algemene voorwaarden. Dit oordeel heeft het niet naar behoren gemotiveerd.
De omstandigheid dat de rapporten van 13 maart 2013 en 17 april 2013 niet als inspectierapporten kunnen worden aangemerkt, betekent immers nog niet dat aan die rapporten zonder meer kan worden voorbijgegaan. Tegen deze achtergrond is ook het oordeel van het hof dat [eiseres] onvoldoende heeft aangevoerd tegen de waarnemingen van de kantonrechter, ontoereikend gemotiveerd. De klacht slaagt derhalve.

3.5.1

Onderdeel IV keert zich tegen rov. 3.5.8 voor zover het hof daarin de vordering met betrekking tot de verzakkingen van het straatwerk heeft afgewezen. Het onderdeel klaagt dat het hof is voorbijgegaan aan essentiële stellingen van [eiseres].

3.5.2

Ter onderbouwing van haar stellingen ten aanzien van het straatwerk heeft [eiseres] in hoger beroep verwezen naar passages in het rapport van 17 april 2013. Aldus heeft zij haar stellingen naar behoren onderbouwd. Door aan die stellingen geen aandacht te besteden, heeft het hof zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd. De klacht slaagt dus.

3.6.1

Onderdeel V houdt in dat het hof ten onrechte en zonder enige motivering het bewijsaanbod van [eiseres] heeft gepasseerd. Het onderdeel is gericht tegen rov. 3.5.1 voor zover het hof daarin de stelling van [eiseres] heeft verworpen dat de werkplaatsvloer ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst vloeistofdicht was en dat dit bij het einde van de huurovereenkomst niet meer zo was.

3.6.2

Ook deze klacht is terecht voorgesteld, nu in de memorie van grieven uitdrukkelijk en voldoende specifiek bewijs terzake is aangeboden (zie de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 3.20-3.21).

3.7

Onderdeel VI, dat voortbouwt op de voorgaande onderdelen, is eveneens gegrond.

3.8

De overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 14 juni 2016;

verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt Primus in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 2.765,93 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, als voorzitter, G. Snijders en C.E. du Perron, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer T.H. Tanja-van den Broek op
22 december 2017 .