Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer20/04093
Datum16 juli 2021
PREJUDICIËLE BESLISSING
In de zaak van
1. [verzoeker 1],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
2. [verzoeker 2],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
in eerste aanleg eisers in conventie, verweerders in reconventie,
hierna: de huurders,
niet verschenen in de prejudiciële procedure,
tegen
de stichting WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
gevestigd te Amsterdam,
in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna: Rochdale,
advocaat in de prejudiciële procedure: J.W. de Jong.
1. De prejudiciële procedure
Bij tussenvonnis in de zaak 7971306 CV EXPL 19-17417 van 4 december 2020 heeft de kantonrechter te Amsterdam op de voet van art. 392 RV Pro prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld.
Rochdale heeft schriftelijke opmerkingen als bedoeld in art. 393 lid 1 Rv Pro ingediend.
De conclusie van de plaatsvervangend Procureur-Generaal F.F. Langemeijer strekt tot beantwoording van de prejudiciële vragen als volgt:
Vraag 1: bevestigend (zie alinea 3.5).
Vraag 2: bevestigend (zie alinea 3.7 );
Vraag 3: de beoordeling dient in beginsel per kostenpost plaats te vinden (zie alinea 3.12 );
Vraag 4: in zijn algemeenheid moet dat onderscheid inderdaad worden gemaakt (zie alinea 3.14 );
Vraag 5: bevestigend (zie alinea 3.20);
Vraag 6: voor beide onderdelen ontkennend (zie alinea 3.26).
2.Beantwoording van de prejudiciële vragen
2.1
Deze zaak gaat over kosten die een verhuurder aan huurders in rekening brengt bij het aangaan van een huurovereenkomst. De vraag is wanneer de contractuele verplichting om dergelijke kosten te voldoen, nietig is omdat zij, mede in het licht van HR 6 april 2012 (Ymere/Nellestein), [1] ‘een niet redelijk voordeel’ inhoudt als bedoeld in art. 7:264 lid 1 BW Pro.
2.2
Bij de beantwoording van de prejudiciële vragen gaat de Hoge Raad uit van de volgende feiten:
(i) Rochdale is een toegelaten instelling als bedoeld in art. 19 Woningwet Pro.
(ii) De huurders huren sinds 2016 van Rochdale ieder een woning. Het betreft verhuringen in de vrije (geliberaliseerde) sector.
(iii) Bij ondertekening van de huurovereenkomst hebben de huurders ieder € 200, aan Rochdale betaald in verband met administratiekosten. Hiervan was € 13,50 bestemd voor een naamplaatje.
2.3.1
In deze procedure vorderen de huurders een verklaring voor recht dat de bepalingen in de overeenkomst die inhouden dat zij bij het afsluiten van de huurovereenkomst administratiekosten aan Rochdale verschuldigd waren, onredelijk zijn, en uit hoofde van art. 7:264 BW Pro nietig. Wegens onverschuldigde betaling vordert ieder van hen van Rochdale betaling van € 186,50 (de betaalde € 200,-- verminderd met € 13,50 voor het naamplaatje).
2.3.2
De kantonrechter heeft overwogen dat er debat bestaat over de lezing en de uitleg van het hiervoor in 2.1 genoemde arrest van de Hoge Raad van 6 april 2012. Hij heeft aanleiding gezien de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen:
“A. In r.o. 3.5 van het arrest van de Hoge Raad van 6 april 2012 Ymere/Nellestein (ECLI:NL:HR:2012:BV1767) heeft de HR overwogen: “Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen Pro dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van ‘een niet redelijk voordeel’ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.”
1. Is er sprake van ‘geen of een verwaarloosbare tegenprestatie’ van de verhuurder indien door de verrichtingen waarvoor kosten in rekening worden gebracht uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder worden gediend?
2. Moeten onder kosten die uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder dienen mede worden begrepen kosten die geacht worden inherent te zijn aan de normale woningexploitatie?
3. Kan bij de beoordeling van vraag A.1. het geheel van tegenprestaties worden afgezet tegen een forfaitair in rekening gebracht bedrag aan administratiekosten of dient deze beoordeling per kostenpost plaats te vinden?
4. Moet onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds de vraag of de aard van de door de verhuurder geleverde prestatie zodanig is dat de kosten daarvan geheel of gedeeltelijk door de huurder moeten worden gedragen (omdat er sprake is van een niet verwaarloosbare tegenprestatie als door de Hoge Raad bedoeld) en anderzijds de vraag of de hoogte van de aan de huurder in rekening gebrachte kosten redelijk is (en dus of alle door de verhuurder gemaakte kosten aan de huurder in rekening kunnen worden gebracht)?
B. In r.o. 3.6 heeft de HR overwogen: “Onderdeel 2.2 faalt omdat het hof geen rechtsregel heeft geschonden door bij de beoordeling van de redelijkheid van de op grond van het onderhavige beding aan de huurder in rekening gebrachte kosten, de werkzaamheden die aan corporaties/toegelaten instellingen in art. 11 BBSH Pro zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen op het terrein van de volkshuisvesting vervullen, als gezichtspunt in aanmerking te nemen.”
5. Geldt het in rov. 3.5 gegeven uitgangspunt voor zowel geliberaliseerde als niet geliberaliseerde huurprijzen?
6. Betekent het in rov. 3.6 overwogene dat bij het beantwoorden van vraag A.1. een uitzondering moet worden gemaakt voor het geval de verhuurder een toegelaten instelling is? Of moet deze overweging zo worden uitgelegd dat, eerst nadat is vastgesteld dat geen sprake is van ‘geen of een niet verwaarloosbare tegenprestatie’, dit aspect kan worden meegewogen bij de beoordeling van de redelijkheid van de hoogte van de kosten?”
2.4.1
Volgens art. 7:264 lid 1 BW Pro is elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding dat niet de huurprijs betreft, nietig voor zover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. De Hoge Raad heeft in zijn hiervoor in 2.1 genoemde uitspraak van 6 april 2012 over deze bepaling overwogen (in rov. 3.5):
“Hoewel partijen bij het aangaan van een huurovereenkomst in beginsel vrij zijn om een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, stelt art. 7:264 lid 1 BW Pro grenzen aan die vrijheid om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen (Kamerstukken II 1976-1977, 14 175, nr. 3, blz. 31). Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij – veelal de aspirant-huurder – ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door die wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen Pro dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van ‘een niet redelijk voordeel’ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.”
Het genoemde uitgangspunt houdt in dat indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat, een niet redelijk voordeel aanwezig is, tenzij uit bijzondere omstandigheden anders volgt.
2.4.2
Indien de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bij de huurder een bedrag aan kosten in rekening brengt en aldus een voordeel bedingt, moet tegenover dit voordeel een prestatie van de verhuurder staan die voor de huurder een bate oplevert. Deze bate moet kunnen rechtvaardigen dat de huurder de verhuurder het voordeel verschaft. Een dergelijke bate is niet aanwezig indien de verhuurder met de prestatie die tegenover het bedongen voordeel staat, uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient. Evenmin is een dergelijke bate aanwezig indien de verhuurder een prestatie verricht waartoe hij op grond van de huurovereenkomst of de wet ook zonder het beding gehouden is, of die anderszins behoort bij een normale woningexploitatie. De huurder betaalt dan immers voor iets dat hij zonder het beding ook zou krijgen.
2.4.3
Bij de beantwoording van de vraag of het door de verhuurder bedongen voordeel niet redelijk is, dient derhalve in de eerste plaats te worden gekeken naar de aard van de tegenprestatie van de verhuurder die tegenover dat voordeel staat. Indien deze tegenprestatie naar haar aard geen bate aan de huurder oplevert die het door de verhuurder bedongen voordeel kan rechtvaardigen (zie hiervoor in 2.4.2), zal dit voordeel niet redelijk zijn. Indien de tegenprestatie naar haar aard wel een bate aan de huurder oplevert die dit voordeel kan rechtvaardigen, dient vervolgens te worden onderzocht of de hoogte van het bedongen voordeel niet redelijk is in verhouding tot die bate.
2.4.4
Uit het voorgaande volgt dat om te beoordelen of het door de verhuurder bedongen voordeel niet redelijk is, dit voordeel moet worden afgezet tegen de bate die de tegenprestatie de huurder oplevert. Deze kosten-batenanalyse zal in beginsel per afzonderlijk door de verhuurder te leveren tegenprestatie moeten plaatsvinden, opdat duidelijk is hoeveel de huurder voor die tegenprestatie betaalt. Indien tegenover een door de verhuurder bedongen voordeel meer dan een tegenprestatie staat, is evenwel niet uitgesloten dat deze tegenprestaties samen onmiskenbaar een zodanige bate aan de huurder brengen dat het bedongen voordeel niet onredelijk is. In dat geval kan een beoordeling per afzonderlijke tegenprestatie en het daarvoor te verschaffen voordeel achterwege blijven.
2.4.5
De vragen 1 tot en met 4 worden op grond van hetgeen hiervoor is overwogen als volgt beantwoord:
Vraag 1
Indien de verhuurder tegenover het voordeel dat hij heeft bedongen, een tegenprestatie verricht die uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient, staat tegenover dat voordeel geen of alleen een verwaarloosbare tegenprestatie. Als uitgangspunt volgt hieruit dat een niet redelijk voordeel in de zin van art. 7:264 BW Pro aanwezig is, tenzij uit bijzondere omstandigheden anders volgt.
Vraag 2
Onder tegenprestaties die uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder dienen, moeten mede worden begrepen prestaties die behoren bij de normale woningexploitatie.
Vraag 3
De beoordeling of een niet redelijk voordeel bestaat, dient in beginsel plaats te vinden door iedere door de verhuurder geleverde tegenprestatie afzonderlijk te bezien in verhouding tot het voordeel dat de huurder daarvoor heeft verschaft. Indien tegenover het voordeel dat de huurder heeft verschaft, meer dan een tegenprestatie staat, zonder dat de kosten aan de verschillende tegenprestaties zijn toegerekend, kan een afzonderlijke beoordeling echter achterwege blijven als de tegenprestaties samen onmiskenbaar voor de huurder zodanige baten opleveren dat dit voordeel voor de verhuurder niet onredelijk is.
Vraag 4
Het onderzoek met het oog op art. 7:264 BW Pro bestaat uit twee stappen. Eerst moet de vraag worden beantwoord of de aard van de door de verhuurder geleverde prestatie zodanig is dat het niet redelijk is dat de kosten daarvan geheel of gedeeltelijk door de huurder worden gedragen. Indien de aard van de prestatie zich niet ertegen verzet dat de kosten daarvan aan de huurder in rekening worden gebracht, moet vervolgens de vraag worden beantwoord of de hoogte van het door de huurder verschafte voordeel niet redelijk is.
2.5.1
Art. 7:264 lid 1 BW Pro geldt zowel voor woonruimte met geliberaliseerde als voor woonruimte met niet-geliberaliseerde huurprijzen. Tegen toepassing van het aan deze bepaling ontleende uitgangspunt (zie hiervoor in 2.4.1) bij geliberaliseerde huurprijzen heeft Rochdale aangevoerd dat een bedongen voordeel ook in de vorm van verhoging van de huurprijs zou kunnen worden overeengekomen. Het ligt daarom volgens Rochdale niet voor de hand een afzonderlijk beding met een dergelijk voordeel kritisch te beoordelen. Dit betoog faalt. Met het oog op de hanteerbaarheid van art. 7:264 lid 1 BW Pro en de transparantie van de huurprijs voor de aspirant-huurder, moet het genoemde uitgangspunt ook gelden als de verhuurder de kosten in de huurprijs had kunnen verwerken, maar die weg niet heeft gevolgd.
2.5.2
Het antwoord op vraag 5 luidt dus:
Vraag 5
Het hiervoor in 2.4.1 weergegeven uitgangspunt geldt zowel voor geliberaliseerde als voor niet-geliberaliseerde huurprijzen.
2.6.1
De Hoge Raad heeft in zijn hiervoor in 2.1 genoemde uitspraak van 6 april 2012 voorts overwogen:
“3.6 [Het hof heeft] geen rechtsregel (...) geschonden door bij de beoordeling van de redelijkheid van de op grond van het onderhavige beding aan de huurder in rekening gebrachte kosten, de werkzaamheden die aan corporaties/toegelaten instellingen (…) zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen op het terrein van de volkshuisvesting vervullen, als gezichtspunt in aanmerking te nemen.”
2.6.2
Voor de toepassing van art. 7:264 lid 1 BW Pro neemt een toegelaten instelling in de zin van art. 19 Woningwet Pro geen uitzonderingspositie in. Ook indien een dergelijke instelling bij het aangaan van de huurovereenkomst een voordeel heeft bedongen, dient te worden onderzocht of tegenover dit voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat die niet door bijzondere omstandigheden wordt gerechtvaardigd, en moeten de hiervoor in 2.4.3 genoemde vragen worden beantwoord. De beantwoording van deze vragen dient te geschieden met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Tot die omstandigheden kan behoren dat de verhuurder een toegelaten instelling is. Zo kunnen de aan de verhuurder bij wet opgedragen taken van belang zijn voor de vraag tot welke prestaties de verhuurder gehouden is ook zonder dat daarover een afzonderlijk beding is overeengekomen.
2.6.3
Het antwoord op vraag 6 luidt:
Vraag 6
Ook indien de verhuurder een toegelaten instelling is in de zin van art. 19 Woningwet Pro moet worden onderzocht of de tegenprestatie naar haar aard geen bate aan de huurder oplevert die het voordeel kan rechtvaardigen en, indien de tegenprestatie naar haar aard wel een dergelijke bate aan de huurder oplevert, of de hoogte van het bedongen voordeel niet redelijk is in verhouding tot de bate die de prestatie voor de huurder meebrengt. De beantwoording van deze vragen dient te geschieden met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Daartoe kan de omstandigheid behoren dat de verhuurder een toegelaten instelling is.
3.Beslissing
De Hoge Raad:
- beantwoordt de vragen op de hiervoor in 2.4.5, 2.5.2 en 2.6.3 weergegeven wijze;
- begroot de kosten van deze procedure op de voet van art. 393 lid 10 Rv Pro op nihil aan de zijde van de huurders en op € 1.800,-- aan de zijde van Rochdale.
Deze beslissing is gegeven door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren C.E. du Perron, M.J. Kroeze, H.M. Wattendorff en F.R. Salomons, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.J. Kroeze op
16 juli 2021.
16 juli 2021.