ECLI:NL:HR:2022:628

• Datum uitspraak: 22 april 2022
• Publicatiedatum: 21 april 2022
• Zaaknummer: 20/03066
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Cassatie
• Rechters: T.H. Tanja-van den Broek; C.H. Sieburgh; F.J.P. Lock; S.J. Schaafsma; F.R. Salomons
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging van vergoedingsregeling erfpachtafhankelijk opstalrecht en digitale zitting tijdens COVID-19

In deze zaak vordert erfpachtster vernietiging van artikel 15 van de vestigingsakte en een marktconforme vergoeding voor opstallen bij beëindiging van erfpacht. De erfpacht werd in 1978 uitgegeven en in 2003 verlengd tot 2018. De stichting weigert verlenging na 2018.

De rechtbank wees de meeste vorderingen af, de Hoge Raad bekrachtigt dit oordeel. Het hof oordeelde dat artikel 5:99 BW, dat vergoeding bij erfpacht regelt, niet van toepassing is op erfpachtcontracten van vóór 1992 en dus ook niet via artikel 5:105 BW op erfpachtafhankelijke opstalrechten. De Hoge Raad bevestigt dit, ondanks het onmiddellijke karakter van art. 5:105 BW, en wijst het beroep van erfpachtster af.

Daarnaast is geoordeeld dat de digitale zitting via Skype in juni 2020, vanwege COVID-19, rechtmatig en openbaar was, ook al was het niet fysiek. Dit is in overeenstemming met de Tijdelijke wet COVID-19 en grondwettelijke bepalingen over openbaarheid van zittingen.

De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep en veroordeelt erfpachtster in de proceskosten.

Uitkomst: Het cassatieberoep wordt verworpen en de vergoedingsregeling uit de vestigingsakte blijft van toepassing; de digitale zitting was rechtmatig.

Uitspraak

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

CIVIELE KAMER

Nummer 20/03066

Datum 22 april 2022

ARREST

In de zaak van

[erfpachtster] ,
wonende te [woonplaats] ,

EISERES tot cassatie,

hierna: erfpachtster,

advocaat: J.F. de Groot,

tegen

STICHTING HET UTRECHTS LANDSCHAP,
gevestigd te De Bilt, gemeente Bilthoven,

VERWEERSTER in cassatie,

hierna: de stichting,

advocaat: D.M. de Knijff.

1. Procesverloop

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:

de vonnissen in de zaak NL17.15225 van de rechtbank Midden-Nederland van 5 maart 2018 en 9 mei 2019;

de arresten in de zaak 200.260.743 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 10 september 2019 en 30 juni 2020.

Erfpachtster heeft tegen het arrest van het hof van 30 juni 2020 beroep in cassatie ingesteld.

De stichting heeft een verweerschrift tot verwerping ingediend.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor erfpachtster mede door R.R. Oudijk.

De conclusie van de Advocaat-Generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De advocaat van erfpachtster heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.

2. Uitgangspunten en feiten

2.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Bij notariële akte van 14 november 1978 (hierna: vestigingsakte) heeft de stichting met ingang van 1 november 1978 een perceel grond in erfpacht uitgegeven.

(ii) In de vestigingsakte is bepaald dat de erfpacht is aangegaan voor een periode van dertig jaar, met de mogelijkheid tot verlenging van de duur met tien jaar. Daarnaast is in de vestigingsakte, voor zover in cassatie van belang, het volgende bepaald:

“Artikel 15

1. Bij het beëindigen van het erfpachtsrecht zal de erfpachter de op het erfpachtsgoed aanwezige gebouwen, werken, andere opstallen en beplantingen niet mogen verwijderen, maar ten behoeve van de grondeigenaar laten staan en de grondeigenaar verplicht zich om de aanwezige opstallen en werken over te nemen tegen een prijs en onder de voorwaarden vast te stellen door drie deskundigen, (...), een en ander met inachtneming van het navolgende.

2. De deskundigen zullen bij hun prijsvaststelling dienen uit te gaan van de herbouwwaarde van de opstallen en daarbij in aanmerking nemen de staat van onderhoud, de gedane investeringen indien en voor zover de in artikel 7 vereiste goedkeuring is verleend, en de gebruikelijke afschrijvingen; de ligging en het gebruik der opstallen zullen niet in aanmerking genomen worden.

3. De aldus vastgestelde prijs zal niet meer mogen bedragen dan den som van:

a. de koopsom ad TIENDUIZEND GULDEN (f. 10.000,--) bedoeld in artikel 20 van dit contract, en

b. de door de erfpachter met goedkeuring van de grondeigenaar in de opstallen geïnvesteerde bedragen, waarvan de grootte door de grondeigenaar en de erfpachter op een en dertig december van ieder jaar in overleg zullen worden vastgesteld.

Deze bedragen sub a en b zullen - alvorens gesommeerd te worden - geïndexeerd worden, het sub a gemelde bedrag vanaf heden, de sub b bedoelde bedragen vanaf een januari van het pachtjaar, volgend op het jaar waarin de investering heeft plaats gehad.

(...)

4. Indien de aldus vastgestelde prijs lager is dan de onder 2 bedoelde taxatie waarde zal de op de wijze onder 3 vastgestelde som de prijs zijn die de grondeigenaar verplicht is te voldoen.”

(iii) Bij notariële akte van 21 januari 2003 zijn het erfpacht- en opstalrecht van het hiervoor onder (i) genoemde perceel grond aan erfpachtster verkocht en geleverd. De door erfpachtster betaalde koopprijs bedraagt € 560.670,--.

(iv) Bij akte van dezelfde datum zijn het erfpacht- en opstalrecht tot 30 oktober 2018 verlengd. In deze akte (hierna: verlengingsakte) staat, voor zover in cassatie van belang, het volgende:

“ Voorzover daarvan niet bij deze akte is afgeweken blijven de voorwaarden van gemelde akte van uitgifte in erfpacht en gemelde akte van canonverhoging ongewijzigd van kracht.

(…)

Voorts verklaarde[n] de grondeigenaar en de erfpachter dat de in artikel 15 lid 4 der erfpachtsvoorwaarden bedoelde, door de grondeigenaar bij het eindigen van het recht te vergoeden, waarde per een december tweeduizendtwee tweehondervijfenzeventigduizend euro (€ 275.000,00) bedraagt.

(…)”

(v) De stichting heeft bij brief van 28 januari 2016 aan erfpachtster bericht dat zij na afloop van de overeenkomst per 30 oktober 2018 niet opnieuw met erfpachtster wil contracteren.

2.2

In deze procedure vordert erfpachtster, voor zover in cassatie van belang, (i) een verklaring voor recht dat art. 15 vestigingsakte en het in de verlengingsakte vermelde bedrag van € 275.000,-- nietig zijn, althans dat erfpachtster die bepalingen rechtsgeldig heeft vernietigd, althans dat deze in rechte worden vernietigd, en (ii) een verklaring voor recht dat de stichting aan erfpachtster de marktconforme waarde van de opstallen, werken en beplanting dient te vergoeden. Meer subsidiair vordert erfpachtster een verklaring voor recht dat de stichting aan haar dient te vergoeden een bedrag van € 275.000,--, geïndexeerd naar 1 november 2018 en tevens de naar die datum geïndexeerde investeringen die zij heeft gedaan. De rechtbank ^[1] heeft de meer subsidiaire vordering gedeeltelijk toegewezen en de overige vorderingen afgewezen.

2.3

In hoger beroep heeft de mondelinge behandeling digitaal plaatsgevonden via Skype. Het hof heeft in zijn arrest van 30 juni 2020 (hierna: het eindarrest) ^[2] hierover het volgende opgemerkt:

“De comparitie is vanwege de maatregelen rondom COVID-19 digitaal gehouden op 15 juni 2020. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt.”

Het proces-verbaal van de zitting vermeldt in de aanhef:

“Vandaag, 15 juni 2020, zijn ter openbare terechtzitting (…).”

2.4

Voor zover in cassatie van belang heeft het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. Het heeft daartoe als volgt overwogen:

“4.19 Het hof is van oordeel dat artikel 15 van de vestigingsakte bepalend is voor de vaststelling van de hoogte van de door het [de stichting] aan [erfpachtster] te betalen vergoeding en licht dat als volgt toe.

In artikel 5:99 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is bepaald dat de erfpachter na het einde van de erfpacht recht heeft op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding van de waarde zijn overgenomen.

Dit artikel is echter niet van toepassing op erfpachtcontracten die vóór de inwerkingtreding van deze wettelijke bepaling, 1 januari 1992, waren gesloten (zie artikel 170 Overgangswet NBW). Vaststaat dat deze erfpacht is uitgegeven op 14 november 1978, ruimschoots voor 1 januari 1992.

Anders dan [erfpachtster] stelt en de rechtbank heeft overwogen, is artikel 5:99 BW niet van toepassing via de band van artikel 5:105 BW. In artikel 6 van de vestigingsakte is vermeld dat het erfpachtrecht, zoals in die akte omschreven, tevens het zakelijk recht van opstal, als bedoeld in de zesde titel van het derde boek van het oude Burgerlijk Wetboek, inhoudt. Het in artikel 6 van de vestigingsakte vermelde recht van opstal moet dan ook worden aangemerkt als een erfpachtafhankelijk opstalrecht, dat niet los van het verleende recht van erfpacht kan worden gezien en ook eindigt als het recht van erfpacht eindigt. Het strookt dan niet met de achterliggende gedachte achter artikel 170 Overgangswet NBW om artikel 5:99 BW alsnog van toepassing te verklaren op zo’n erfpachtafhankelijk opstalrecht. In oude erfpachtcontracten kon immers geen rekening worden gehouden met de vergoedingsverplichting die de wetgever heeft opgenomen in artikel 5:99 BW.

De conclusie luidt dat [erfpachtster] geen recht heeft op een vergoeding, anders dan in de vestigingsakte bepaald.

(…)

Beroep op verjaring

Ten overvloede overweegt het hof nog dat [erfpachtster] geen afwerend beroep op artikel 5:99 BW heeft gedaan, maar een aanvallend beroep bij haar brief van 7 september 2017 (…). De verjaringstermijn is begonnen in 2003, na het tekenen van de verlengingsakte, omdat het [erfpachtster] toen al duidelijk moet zijn geweest dat het in de verlengingsakte genoemde bedrag van € 275.000,- aanzienlijk lager was dan het door haar betaalde bedrag van € 560.670,-. De rechtbank heeft dus terecht overwogen dat de vordering tot vernietiging van artikel 15 van de vestigingsakte is verjaard.”

3. Beoordeling van het middel

3.1.1

Onderdeel 2 van het middel is gericht tegen de overweging van het hof (in rov. 4.19) dat art. 5:99 BW in verbinding met art. 5:105 BW niet van toepassing is op erfpachtafhankelijke opstalrechten die zijn gesloten vóór 1 januari 1992 (de inwerkingtreding van voornoemde wettelijke bepalingen). Het onderdeel betoogt daartoe onder meer dat het hof heeft miskend dat art. 170 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek (Ow NBW) slechts bepaalt dat art. 5:99 BW niet van toepassing is op erfpachtrechten die ten tijde van het in werking treden van de wet reeds bestaan, en dus niet ziet op opstalrechten en de regeling van art. 5:105 BW. Aan de regeling van art. 5:105 lid 3 BW in verbinding met art. 5:99 lid 1 BW komt op de voet van art. 68a Ow NBW onmiddellijke werking toe, ook ten aanzien van een erfpachtafhankelijk opstalrecht, aldus het onderdeel.

3.1.2

Art. 68a Ow NBW neemt voor de overgangsregeling in verband met de Boeken 3-10 BW onmiddellijke werking tot uitgangspunt. Art. 5:105 BW heeft betrekking op het recht van opstal. Er is geen overgangsbepaling die aan art. 5:105 BW onmiddellijke werking ontzegt. Dat art. 5:99 BW op grond van art. 170 Ow NBW niet van toepassing is op een erfpacht die ten tijde van het in werking treden van art. 5:99 BW reeds bestond, staat niet in de weg aan onmiddellijke werking van art. 5:105 BW. Op grond van art. 171 Ow NBW zijn art. 166-169 Ow NBW van overeenkomstige toepassing op een recht van opstal in dezelfde gevallen waarin die artikelen op een recht van erfpacht van toepassing zijn en voor zover het opstalrecht aan de daar bedoelde regels voor erfpacht is onderworpen. Art. 171 Ow NBW verklaart dus niet art. 170 Ow NBW van overeenkomstige toepassing op de bepalingen ten aanzien van een recht van opstal. Blijkens de toelichting op art. 171 Ow NBW heeft de wetgever gemeend dat art. 5:105 BW zonder bezwaar van toepassing kan worden met betrekking tot lopende opstalrechten. ^[3] Noch uit de wet, noch uit de wetsgeschiedenis volgt dat het voorgaande anders is voor een erfpachtafhankelijk opstalrecht.

3.1.3

De hiervoor in 3.1.1 weergegeven klacht is dus terecht voorgesteld. De klacht kan gelet op hetgeen hierna in 3.2 met betrekking tot onderdeel 3 wordt overwogen evenwel niet tot cassatie leiden.

3.2

Onderdeel 3 is gericht tegen het ten overvloede gegeven oordeel (in rov. 4.31) dat de vordering tot vernietiging van art. 15 vestigingsakte is verjaard. Het onderdeel kan niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).

Aangezien dit oordeel van het hof zijn beslissing zelfstandig kan dragen, mist de hiervoor in 3.1.1 weergegeven klacht belang.

Digitale zitting wegens COVID-19

3.3.1

Onderdeel 5.1 komt op tegen de beslissing van het hof om de zitting van 15 juni 2020 digitaal, via Skype, te laten plaatsvinden. Daarmee heeft het hof, mede gelet op het uitdrukkelijke verzoek van erfpachtster om een fysieke zitting te houden, miskend dat het art. III Tijdelijke regeling handelszaken in hoger beroep, waarop het zijn beslissing volgens het onderdeel kennelijk heeft gebaseerd, buiten toepassing had moeten laten omdat deze bepaling strijdig en onverenigbaar is met art. 27 Rv, art. 6 EVRM en art. 121 Grondwet. Het onderdeel voert daartoe aan dat een digitale zitting naar haar aard, en zo ook feitelijk in het onderhavige geval, beperkt is tot diegenen die beschikken over de inloggegevens voor de zitting, en (daarmee) niet openbaar is.

3.3.2

Art. 2 Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid bepaalt dat indien in verband met de uitbraak van COVID-19 in burgerlijke en bestuursrechtelijke gerechtelijke procedures het houden van een fysieke zitting niet mogelijk is, de mondelinge behandeling kan plaatsvinden door middel van een tweezijdig elektronisch communicatiemiddel. Ook als de mondelinge behandeling plaatsvindt door middel van een tweezijdig elektronisch communicatiemiddel, kan zij openbaar zijn. Evenals in geval van een fysieke zitting kan in geval van een digitale zitting aan derden die de zitting willen bijwonen toegang worden gegeven (vgl. de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 3.115). Voor zover het onderdeel berust op de veronderstelling dat een digitale zitting naar haar aard niet openbaar is, faalt het dus.

3.3.3

Art. 121 Grondwet bepaalt onder meer dat met uitzondering van de gevallen bij de wet bepaald terechtzittingen in het openbaar plaatsvinden. Op de regel dat een zitting openbaar is, kunnen ingevolge art. 27 lid 1, aanhef en onder a-d, Rv uitzonderingen worden gemaakt. Het proces-verbaal van de zitting bij het hof vermeldt dat zij openbaar is geweest (zie hiervoor in 2.3). Indien dit niet of beperkt het geval zou zijn geweest, is dat gezien het belang van continuïteit van rechtspraak aan het begin van de coronapandemie aan te merken als een geval waarin de rechter heeft bevolen dat de zitting slechts met toelating van bepaalde personen - aan wie de rechter daartoe inloggegevens heeft verstrekt - wordt gehouden, omdat openbaarheid het belang van een goede rechtspleging ernstig zou schaden (art. 27 lid 1, aanhef en onder d, Rv). Dat is niet in strijd met art. 27 lid 1 Rv, art. 6 EVRM of art. 121 Grondwet. De daarop gerichte klachten van het onderdeel treffen dus geen doel.

3.4

De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).

4. Beslissing

De Hoge Raad:

- verwerpt het beroep;

- veroordeelt erfpachtster in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de stichting begroot op € 902,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren T.H. Tanja-van den Broek, als voorzitter, C.H. Sieburgh, F.J.P. Lock, S.J. Schaafsma en F.R. Salomons, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer H.M. Wattendorff op
22 april 2022 .

Voetnoten

1. Rechtbank Midden-Nederland 9 mei 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:2280.

2. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 juni 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4935.

3. MvT Inv., Parl. Gesch. Overgangsrecht (Inv. 3, 5 en 6), p. 295.