ECLI:NL:HR:2023:332

• Datum uitspraak: 3 maart 2023
• Publicatiedatum: 2 maart 2023
• Zaaknummer: 22/02928
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: R.J. Koopman; J. Wortel; M.T. Boerlage
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Cassatie over de vaststelling van de waarde van onroerende zaak in het kader van de Wet waardering onroerende zaken

In deze zaak heeft de Hoge Raad op 3 maart 2023 uitspraak gedaan in een cassatieprocedure over de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak in Amsterdam. De belanghebbende, eigenaar van de onroerende zaak aan [a-straat 1] te [Z], had beroep ingesteld tegen de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam, dat op 23 juni 2022 de eerdere uitspraak van de Rechtbank Amsterdam had bevestigd. De heffingsambtenaar had de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 502.000, gebaseerd op een taxatierapport dat drie vergelijkbare woningen in dezelfde straat betrok. De belanghebbende betwistte deze waarde en stelde dat de waarde op € 457.209 moest worden vastgesteld, gebaseerd op de verkoopprijzen van zes andere woningen in de straat.

De Hoge Raad oordeelde dat het Hof onvoldoende had gemotiveerd waarom de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog had vastgesteld, gezien de onderbouwde stelling van de belanghebbende dat de verkoopprijzen van de andere objecten lager waren. De Hoge Raad verklaarde het beroep in cassatie gegrond, vernietigde de uitspraak van het Hof en verwees de zaak naar het Gerechtshof Den Haag voor verdere behandeling. Tevens werd het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam veroordeeld in de proceskosten en het griffierecht van de belanghebbende.

Deze uitspraak benadrukt het belang van een zorgvuldige motivering door de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van onroerende zaken, vooral wanneer er alternatieve waarderingen worden aangedragen door belanghebbenden.

Uitspraak

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

BELASTINGKAMER

Nummer 22/02928

Datum 3 maart 2023

ARREST

in de zaak van

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen

het COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE AMSTERDAM

op het beroep in cassatie tegen de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 23 juni 2022, nr. 21/01133 ^[1] , op het hoger beroep van belanghebbende tegen een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (nr. AMS 21/177) betreffende de ten aanzien van belanghebbende gegeven beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2020 betreffende de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z].

1. Geding in cassatie

Belanghebbende, vertegenwoordigd door A. Oosters, heeft tegen de uitspraak van het Hof beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam (hierna: het College), vertegenwoordigd door [P], heeft een verweerschrift ingediend.

2. Uitgangspunten in cassatie

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam heeft op grond van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 502.000.

2.2.

Na tevergeefs bezwaar te hebben gemaakt heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Het Hof heeft de uitspraak van de Rechtbank bevestigd.

2.3.1.

Zowel voor de Rechtbank als voor het Hof heeft de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde verdedigd onder verwijzing naar een taxatierapport. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 502.000, als resultaat van een vergelijking van de onroerende zaak met drie woningen die zijn gelegen in dezelfde straat als de onroerende zaak en die alle drie zijn verkocht enige tijd voor de waardepeildatum.

2.3.2.

Belanghebbende heeft in beroep en in hoger beroep gewezen op zes andere woningen, gelegen in dezelfde straat, die enige tijd voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. Een vergelijking met alle negen verkoopcijfers leidt volgens belanghebbende tot de conclusie dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld op € 457.209.

2.3.3.

Het Hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar kon deze waarde afleiden uit het gewogen gemiddelde van drie vergelijkbare objecten. Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd doet daaraan geen afbreuk, aldus het Hof.

3. Beoordeling van de middelen

3.1

De middelen zijn gericht tegen het hiervoor in 2.3.3 genoemde oordeel.

3.2

Dit oordeel behoefde nadere motivering in het licht van belanghebbendes met bewijsmiddelen onderbouwde stelling dat de opbrengst van de verkoop van zes andere objecten, waarvan de vergelijkbaarheid overigens niet in geschil is, lager was dan die van de drie panden waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan.

3.3

In zoverre slagen de middelen. Voor het overige behoeven zij geen behandeling. De bestreden uitspraak kan niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen.

4. Proceskosten

Het College zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie.

5. Beslissing

De Hoge Raad:

- verklaart het beroep in cassatie gegrond,

- vernietigt de uitspraak van het Hof,

- verwijst het geding naar het Gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest,

- draagt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam op aan belanghebbende te vergoeden het griffierecht dat belanghebbende voor de behandeling van het beroep in cassatie heeft betaald van € 136, en

- veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam in de kosten van belanghebbende voor het geding in cassatie, vastgesteld op € 1.674 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

Dit arrest is gewezen door de vice-president R.J. Koopman als voorzitter, en de raadsheren J. Wortel en M.T. Boerlage, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier F. Treuren, en in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2023.

Voetnoten

1. ECLI:NL:GHAMS:2022:2753.