ECLI:NL:HR:2024:1663

• Datum uitspraak: 15 november 2024
• Publicatiedatum: 14 november 2024
• Zaaknummer: 23/02859
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Cassatie
• Rechters: T.H. Tanja-van den Broek; H.M. Wattendorff; A.E.B. ter Heide; F.R. Salomons; K. Teuben
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg huurgarantie bij verkoop bedrijfspand en aanvullende werking redelijkheid en billijkheid

Westinvest kocht in 2000 een kantoorgebouw van [verweerster 1] met een huurgarantie voor leegstaande ruimtes, waarbij [verweerster 1] zich verbond om gedurende zeven jaar een minimumhuurprijs te garanderen. Na levering in 2002 werd een huurovereenkomst gesloten die deze garantie nader invulde.

Vanaf 2005 ontstond discussie over onderhuurovereenkomsten die na de garantietermijn liepen, omdat marktconforme huurprijzen aanzienlijk lager waren dan de garantiehuurprijs. Westinvest stelde dat [verweerster 1] ook na de garantietermijn het risico droeg dat huurders de garantiehuurprijs zouden betalen, maar het hof verwierp dit standpunt.

Het hof oordeelde dat Westinvest zich te afhoudend en traag opstelde bij het goedkeuren van onderhuur die buiten de garantietermijn viel, waardoor [verweerster 1] beperkt werd in haar mogelijkheden om de huurprijs te beperken. Daarom werd de aanspraak van Westinvest op de huurgarantie met 50% gereduceerd op grond van redelijkheid en billijkheid.

De Hoge Raad bevestigde dat de huurgarantie niet ziet op risico's na de garantietermijn en dat het hof terecht de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid toepaste. Het cassatieberoep van Westinvest werd verworpen en zij werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep van Westinvest en bevestigt de reductie van de huurgarantieaanspraken met 50%.

Uitspraak

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

CIVIELE KAMER

Nummer 23/02859

Datum 15 november 2024

ARREST

In de zaak van

WESTINVEST GESELLSCHAFT FÜR INVESTMENT-FONDS MBH,

gevestigd te Düsseldorf, Duitsland,

EISERES tot cassatie, verweerster in het voorwaardelijke incidentele cassatieberoep,

hierna: Westinvest,

advocaat: B.F.L.M. Schim,

tegen

1. [verweerster 1] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

hierna: [verweerster 1],

2. [verweerster 2] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

3. [verweerder 3],

wonende te [woonplaats], België,

VERWEERDERS in cassatie, eisers in het voorwaardelijke incidentele cassatieberoep,

hierna gezamenlijk: [verweerders],

advocaat: D. Rijpma.

1. Procesverloop

Voor het verloop van het geding tot dusver verwijst de Hoge Raad naar:

a. zijn arrest in de zaak 15/03609, ECLI:NL:HR:2016:2748 van 2 december 2016;

b. het arrest in de zaak 200.305.560/01 van het gerechtshof Den Haag van 25 april 2023.

Westinvest heeft tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld.

[verweerders] hebben voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld.

Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor Westinvest mede door L. Jamalov.

De conclusie van de Advocaat-Generaal T. Hartlief strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing.

De advocaten van partijen hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.

2. Uitgangspunten en feiten

2.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Op 31 oktober 2000 heeft Westinvest, een Duitse bankinstelling die beleggingsfondsen beheert, van [verweerster 1] (als projectontwikkelaar/verkoper) het [kantoorgebouw] gekocht. Hierbij zijn partijen uitgegaan van een bruto aanvangsrendement (BAR) van ten minste 7% van de koopprijs.

(ii) In art. 20 lid 2 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) is bepaald dat [verweerster 1] de leegstaande ruimte van het kantoorgebouw in nauw overleg met Westinvest en met goedkeuring van Westinvest aan derden te huur zal aanbieden op basis van een aantal uitgangspunten. Tot die uitgangspunten behoort (art. 20 lid 2, onder c, koopovereenkomst) dat dit gebeurt tegen een jaarlijks te indexeren minimum netto huurprijs van ƒ 385,-- p/m2 per jaar voor kantoorruimte.

(iii) In art. 20 lid 3 van de koopovereenkomst heeft [verweerster 1] aan Westinvest een huurgarantie verleend voor de op de datum van levering leegstaande kantoorruimte, opslagruimte en parkeerplaatsen voor een periode van vijf jaren (voor 30% van de kantoorruimte) respectievelijk tien jaren (voor 70% van de kantoorruimte) op basis van de minimum huurprijs van ƒ 385,-- p/m2 per jaar (hierna: de garantiehuurprijs).

(iv) Art. 20 lid 4 van de koopovereenkomst bepaalt dat [verweerster 1] ervoor kan kiezen om, in plaats van het voldoen van betalingen uit hoofde van de huurgarantie, de leegstaande kantoorruimte zelf te huren tegen de garantiehuurprijs.

(v) Op 27 maart 2002 is het kantoorgebouw geleverd en de koopprijs betaald. De koopprijs is op de datum van levering bepaald op € 37.639.666,81 op grond van een in de koopovereenkomst opgenomen berekeningswijze. Daarbij was sprake van een verband tussen de hoogte van de huurprijzen en de koopprijs. Op dat moment was 50% van het kantoorgebouw overeenkomstig art. 20 lid 2 van de koopovereenkomst door [verweerster 1] namens Westinvest voor tien jaar verhuurd aan PeopleSoft B.V. (hierna: PeopleSoft).

(vi) Op dezelfde dag zijn partijen in een addendum bij de koopovereenkomst onder meer het volgende overeengekomen:

“Artikel 4 Huurovereenkomst Westlnvest/[verweerster 1]

(1) In afwijking van de artikel 20 (2) sub b, (3), (4) (...) van de Overeenkomst komen partijen het volgende (nader) overeen:

a) de huurovereenkomst die [verweerster 1], ter vervanging van de huurgarantie met Westlnvest op de datum van juridische levering sluit, wordt aangegaan voor de duur van 7 jaar (…)”

(vii) Ter uitvoering van art. 4 van het addendum bij de koopovereenkomst hebben partijen op de hiervoor onder (v) genoemde leveringsdatum een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten voor de periode van 1 april 2002 tot en met 31 maart 2009 (hierna: de huurgarantietermijn of de garantieperiode). De door [verweerster 1] verschuldigde huurprijs was een jaarlijks te indexeren huurprijs van € 1.310.362,29 per jaar, overeenkomend met een huurprijs van € 187,42 p/m2 per jaar. [verweerster 1] had de goedkeuring van Westinvest nodig voor het sluiten van (onder)huurovereenkomsten.

(viii) Westinvest is in 2003 akkoord gegaan met de door [verweerster 1] aangedragen (onder)huurder TUI. De met TUI overeengekomen huurprijs kwam overeen met de toen geldende marktprijs en was bijna € 22 p/m2 per jaar lager dan de huurprijs van € 187,45 p/m2 per jaar die [verweerster 1] aan Westinvest moest betalen onder de huurovereenkomst. De huurovereenkomst met TUI zou – behoudens de optietermijn van vijf jaar met ingang van 5 oktober 2008 – nog binnen de garantieperiode aflopen. [verweerster 1] was tegenover Westinvest gehouden de door TUI betaalde huurprijs aan te vullen tot de garantiehuurprijs.

(ix) PeopleSoft is in januari 2005 overgenomen door Oracle Corporation (hierna: Oracle), waarna het personeel van PeopleSoft naar een andere locatie is verplaatst. Oracle heeft vervolgens met toestemming van Westinvest het door PeopleSoft gehuurde deel van het kantoorgebouw onderverhuurd aan derden tegen een huurprijs die aanzienlijk beneden de garantiehuurprijs lag.

(x) Vanaf 2005 is de hoogte van de huurprijs van met derden te sluiten (onder)huurovereenkomsten een punt van discussie geweest tussen [verweerster 1] en Westinvest. Dat hield ermee verband dat marktconforme huurprijzen op dat moment aanzienlijk lager lagen dan de garantiehuurprijs en dat zich de situatie ging voordoen dat huurovereenkomsten aangegaan zouden (moeten) worden met een looptijd langer dan tot 31 maart 2009 (de einddatum van de huurgarantie / huurovereenkomst met [verweerster 1]) wegens de in dit segment gebruikelijke huurperiodes van (ten minste) vijf en tien jaar.

(xi) [verweerster 1] heeft in 2005 Nedeximpo voorgesteld als onderhuurder. Nedeximpo was bereid om tegen een huurprijs van € 175,-- p/m2 per jaar voor vijf jaar een verdieping van het gebouw te huren. Het antwoord van Westinvest bevatte onder meer de vraag of [verweerster 1] bereid was ook voor de periode na 31 maart 2009 het verschil ten opzichte van de garantiehuurprijs aan te zuiveren. [verweerster 1] is daar niet op ingegaan. De huurovereenkomst met Nedeximpo is niet tot stand gekomen.

(xii) Westinvest stelde zich op het standpunt dat zij slechts was gehouden om goedkeuring te verlenen voor onderhuurovereenkomsten geïnitieerd door [verweerster 1], indien de onderhuurovereenkomsten voldeden aan de voorwaarden neergelegd in art. 20 lid 2 van de koopovereenkomst, waaronder de garantiehuurprijs (zie hiervoor onder (iii)).

(xiii) Vanaf 1 december 2005 heeft [verweerster 1] geen (huur)bedrag uit hoofde van de huurgarantie / de huurovereenkomst meer aan Westinvest betaald.

2.2

In deze procedure gaat het om de nakoming van de huurgarantie die nader is uitgewerkt in de huurovereenkomst. Westinvest heeft in verband daarmee diverse vorderingen ingesteld tegen [verweerders] De kantonrechter heeft die vorderingen grotendeels toegewezen. Het hof Amsterdam heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. De Hoge Raad heeft de uitspraak van het hof Amsterdam vernietigd bij arrest van 2 december 2016. ^[1] De Hoge Raad heeft het geding verwezen naar het gerechtshof Den Haag (hierna: het hof) ter verdere behandeling en beslissing.

2.3

Het hof ^[2] heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Daartoe heeft het, samengevat, het volgende overwogen.

Het hof acht geen leemte aanwezig in de koopovereenkomst of de huurovereenkomst. Vast staat dat de huurovereenkomst met [verweerster 1] een invulling was van de huurgarantie. Hierbij heeft [verweerster 1] zich verbonden om de bij de levering niet verhuurde ruimten (50% van het gebouw) voor zeven jaar te huren tegen de garantiehuurprijs. [verweerster 1] mocht daarbij na toestemming van Westinvest onderverhuren. Voor zover in de betreffende zeven jaar de garantiehuurprijs niet zou worden behaald, zou [verweerster 1] het tekort aanvullen tot de garantiehuurprijs. Deze constructie brengt met zich mee dat het risico van onverhuurbaarheid en dalende huurprijzen binnen de garantietermijn bij [verweerster 1] is gelegd. Westinvest wist zich immers contractueel verzekerd van vaste (huur)inkomsten gedurende die jaren, terwijl een dalende huurmarkt in zoverre alleen [verweerster 1] aanging. Hierin ziet het hof geen leemte. De tekst van de overeenkomst is helder en wijst erop dat partijen het risico van de (on)verhuurbaarheid gedurende de eerste zeven jaar bij [verweerster 1] hebben gelegd. (rov. 7.3)

Bij de uitvoering van de overeenkomsten zijn partijen gestuit op de complicatie dat de door [verweerster 1] af te sluiten (onder)huurovereenkomsten op een gegeven moment de looptijd van de huurovereenkomst gingen overschrijden. Deze complicatie heeft zich voorgedaan omdat commerciële huur als deze veelal wordt aangegaan voor een termijn van vijf tot tien jaar. (rov. 7.4)

[verweerster 1] heeft zich niet contractueel jegens Westinvest verbonden om ervoor te zorgen dat zittende huurders vanaf 1 april 2009 de inmiddels niet meer marktconforme (hogere) garantiehuurprijs zouden gaan betalen en evenmin om zelf alsdan een lagere huur aan te zuiveren tot de garantiehuurprijs. In feite is dit echter wél de consequentie van de eisen die Westinvest bleek te stellen aan de (vanaf midden 2005) door [verweerster 1] aangedragen onderhuurders. (rov. 7.7)

Vast staat immers:

(i) dat Westinvest ondanks de (zeker na 2002) fors dalende huur(prijs)markt en de toenemende leegstand van kantoorgebouwen in de praktijk slechts bereid is gebleken om incidenteel lagere huurprijzen te accepteren mits de betreffende huurovereenkomst de einddatum 31 maart 2009 niet zou overschrijden;

(ii) dat deze bereidheid bij Westinvest begon te ontbreken, althans dat Westinvest uiterst terughoudend en langzaam in haar reacties bleek, toen huurovereenkomsten deels buiten de huurgarantietermijn in beeld kwamen;

(iii) dat Westinvest in haar communicatie met [verweerster 1] veelal als voor haar acceptabele huurprijs een bedrag overeenkomend met de geïndexeerde huurprijs uit de huurovereenkomst van tenminste € 198,-- p/m2 per jaar is blijven noemen, terwijl dit bedrag ver boven de toen geldende markthuurprijs lag;

(iv) dat Westinvest voor huurovereenkomsten die na de einddatum 31 maart 2009 zouden doorlopen, in feite van [verweerster 1] vergde dat zij ervoor zorgdroeg (al dan niet door incentives van de zijde van [verweerster 1], zoals stapsgewijze verhoging, huurprijsvrije periodes) dat de huurinkomsten aan het eind van de garantietermijn, wanneer het risico van verhuur op Westinvest zou overgaan, tenminste € 198,-- p/m2 per jaar zouden bedragen, dit ondanks het feit dat de markthuurprijs inmiddels aanzienlijk lager lag;

(v) dat Westinvest niet schroomde om in het geval van de door [verweerster 1] in 2005 voorgestelde huurder Nedeximpo (die bereid was om € 175,-- p/m2 per jaar te betalen) aan [verweerster 1] te verzoeken om ook na afloop van de garantietermijn de huurprijs te blijven suppleren. Weliswaar stelt Westinvest dat dit een onderhandelingsvoorstel was maar uit de formulering ervan is dit niet kenbaar. En gelet op het standpunt van Westinvest – dat er op neerkomt dat [verweerster 1] instond voor de garantiehuur, ook voor contracten die door zouden lopen na de garantietermijn – is het ook niet waarschijnlijk dat Westinvest bereid zou zijn geweest om hierover te onderhandelen.

(rov. 7.8)

Het standpunt van Westinvest dat in de huurgarantie besloten ligt dat [verweerster 1] het risico heeft aanvaard dat zich geen huurder aandient die ook na 31 maart 2009 bereid is de garantiehuurprijs te betalen, wordt verworpen. (rov. 7.9)

[verweerster 1] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij geen/nauwelijks huurders kon vinden die vanaf 2005 bereid waren om de garantiehuurprijs te betalen, ook niet met de door Westinvest genoemde ‘incentives’. Deze incentives waren redelijkerwijs niet toereikend om het grote verschil met de markthuurprijzen te overbruggen, zodat een (onder)huurder niet bereid was om vanaf 1 april 2009 de aanzienlijk hogere garantiehuurprijs te gaan betalen. Bovendien kon Westinvest niet van [verweerster 1] verlangen dat zij deze ‘incentives’ zou verstrekken om de (onder)huurder te bewegen voor de periode na 31 maart 2009 een huur gelijk aan de garantiehuurprijs te accepteren. [verweerster 1] droeg het financiële risico van onverhuurbaarheid tegen de garantiehuurprijs immers alleen binnen de huurgarantietermijn. (art. 7.10)

Voor [verweerster 1] was het daarom vanaf midden 2005 aanzienlijk moeilijker geworden om geschikte onderhuurders te vinden en zo haar huurlasten te verlichten, zoals tussen partijen was beoogd. (art. 7.11)

Anderzijds is het begrijpelijk dat Westinvest jegens beleggers gehouden was om de beleggingswaarde van de gekochte kantoorruimte zoveel mogelijk veilig te stellen, en dat zij daarom per 1 april 2009 geen huurders wilde hebben die onder de garantiehuurprijs zouden huren. Per 1 april 2009 zou de huurovereenkomst met [verweerster 1] immers eindigen en zouden de door [verweerster 1] aangetrokken onderhuurders rechtstreeks bij Westinvest gaan huren. Vanaf dat moment zou Westinvest met de lagere marktprijzen worden geconfronteerd. Dit dilemma speelde hiervóór niet, omdat vóór 1 april 2009 een lagere huurprijs van de onderhuurders door [verweerster 1] werd aangezuiverd. (art. 7.12)

Westinvest heeft in dit verband gesteld zij niet eenzijdig over lagere huurprijzen kon beslissen en dat zij op grond van Duitse beleggingswetgeving toestemming nodig had van gespecialiseerde Duitse taxateurs,
Gutachters , voor afwijking van de garantiehuurprijs. Westinvest heeft voorts gesteld dat aanvaarding van een lagere huurprijs dan de garantiehuurprijs zou leiden tot een neerwaartse aanpassing van de beleggingswaarde van het kantoorgebouw, terwijl bij het door de
Gutachters gehanteerde waarderingssysteem onverhuurd oppervlak geen negatief effect voor de waarde had. (rov. 7.13)

Het gerechtshof Amsterdam heeft in dit verband als volgt geoordeeld. “
Dat Westinvest op grond van Duitse beleggingswetgeving toestemming van gespecialiseerde Duitse taxateurs, zogenaamde Gutachters, moest hebben voor afwijking van de garantiehuur, komt in de verhouding met [verweerster 1] voor rekening en risico van Westinvest. ” Dit oordeel is in cassatie niet aangevochten, zodat het hof hiervan uitgaat.

Overigens hoefde [verweerster 1] redelijkerwijs niet te verwachten dat afwijking van de garantiehuurprijs buiten de huurgarantietermijn aan zulke strenge eisen was verbonden als Westinvest heeft betoogd. In ieder geval valt dit maar in beperkte mate aan [verweerster 1] tegen te werpen. (rov. 7.14)

Dit geldt temeer nu Westinvest tegenover het verweer van [verweerster 1] onvoldoende heeft toegelicht waarom (i) de onderhuurovereenkomsten afgesloten door Oracle en (ii) huurder TUI sinds 2003 kennelijk niet op doorslaggevende bezwaren van de
Gutachters stuitten, hoewel deze (onder)huurovereenkomsten deels buiten de huurgarantietermijn konden doorlopen en de (onder)huurprijs beneden de garantiehuurprijs lag. (rov. 7.15)

Tot slot verdient aandacht dat Westinvest niet heeft toegelicht hoe het verloop van de verhuur is geweest vanaf 1 april 2009. Weliswaar heeft zij betoogd dat in het door de taxateurs gehanteerde waarderingssysteem onverhuurd oppervlak geen negatief effect had voor de beleggingswaarde van het kantoorgebouw, maar aldus is voor het hof niet inzichtelijk geworden hoe lang deze ‘papieren waarderingsmethode’ stand kon houden. (7.16)
Slotsom ten aanzien van de uitvoering van de huurgarantie

De door Westinvest aangevoerde belangen verdienen al met al aanzienlijke relativering, terwijl zij bovendien maar in beperkte mate [verweerster 1] aangaan. (rov. 7.17)

Bij de uitvoering van de huurgarantie heeft zich een complicatie voorgedaan, namelijk voor zover de onderhuur zich uitstrekte buiten de garantieperiode. In het licht van de verplichting van partijen om zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 BW) valt, gelet op de wederzijdse belangen waarbij die van [verweerster 1] zwaarder wegen, aan Westinvest tegen te werpen dat zij zich te afhoudend, te traag en te weinig meedenkend heeft opgesteld toen voormelde complicatie zich voordeed. In dit verband laat het hof meewegen, zoals hiervoor is vastgesteld (i) dat het kantoorgebouw was bedoeld voor de verhuur, (ii) dat het risico van leegstand en dalende markthuren voor zeven jaar was afgedekt door de huurgarantie/huurovereenkomst maar niet méér dan dat, (iii) dat de opzet van de afspraken tussen partijen was dat [verweerster 1] met onderhuur haar huurlasten aanzienlijk zou verminderen en (iv) dat zij daarbij de medewerking van Westinvest nodig had. (rov. 7.18)

Westinvest heeft zich bij de van haar te vergen medewerking de gerechtvaardigde belangen van [verweerster 1] tegenover die van haarzelf onvoldoende aangetrokken. Daardoor heeft Westinvest [verweerster 1] wezenlijk beperkt in haar mogelijkheden om onderhuurovereenkomsten te sluiten waarmee zij de huurprijs die zij aan Westinvest moest betalen in ieder geval gedeeltelijk had kunnen terugwinnen. (rov. 7.19)

In voormelde omstandigheden heeft Westinvest geen aanspraak op het volledige bedrag onder de huurgarantie maar is op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid reductie van de aanspraken op zijn plaats. Het hof acht de reductie met 50% aangebracht door de kantonrechter en het gerechtshof Amsterdam redelijk en sluit zich daarbij aan. (7.21)

3. Beoordeling van het middel in het principaal beroep

3.1.1

Onderdeel 1 van het middel is gericht tegen de verwerping van het betoog van Westinvest dat in de huurgarantie besloten ligt dat [verweerster 1] het risico heeft aanvaard dat zich geen huurder aandient die ook na het einde van de huurgarantietermijn bereid is de garantiehuurprijs te betalen. Onderdeel 1.1 klaagt dat dit oordeel blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting of onvoldoende is gemotiveerd. Het hof heeft volgens het onderdeel miskend dat voor deze door Westinvest bepleite risicoverdeling rechtens niet vereist is dat [verweerster 1] een verbintenis op zich heeft genomen om ervoor te zorgen dat zittende huurders vanaf 1 april 2009 de garantiehuurprijs zouden betalen of om dan een lagere huur aan te zuiveren tot het garantieniveau, althans dat het ontbreken van een dergelijke verbintenis van [verweerster 1] onverlet laat dat [verweerster 1] het financieel risico draagt of kan dragen dat geen huurder bereid is de garantiehuurprijs te betalen na 31 maart 2009. Onderdeel 1.2 klaagt dat het oordeel in elk geval onvoldoende gemotiveerd is in het licht van de gemotiveerde stelling van Westinvest dat de huurgarantie ertoe strekt de beleggingswaarde van het kantoorgebouw en het overeengekomen bruto aanvangsrendement van minstens 7% te garanderen.

3.1.2

De klacht van onderdeel 1.1 kan wegens gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. Het hof heeft zijn verwerping van het hiervoor in 3.1.1 weergegeven betoog van Westinvest op meer gebaseerd dan de overweging dat op [verweerster 1] niet een verbintenis rustte die inhield dat zij de huurovereenkomsten die zouden doorlopen na de garantieperiode moest aangaan tegen de garantiehuurprijs. Het hof heeft kennelijk, en tegen de achtergrond van het partijdebat niet onbegrijpelijk, geoordeeld dat voor de door Westinvest gestelde risicoverdeling ook overigens onvoldoende aanknopingspunten bestaan. Daarbij heeft het hof kennelijk en niet onbegrijpelijk verworpen de stelling van Westinvest dat de huurgarantie tot strekking had ook na afloop van de huurgarantietermijn de beleggingswaarde van het kantoorgebouw in stand te houden, zodat die stelling niet kon bijdragen aan de conclusie dat tussen partijen de door Westinvest gestelde risicoverdeling gold. Het hof heeft (in rov. 7.14) overwogen dat [verweerster 1] redelijkerwijs niet behoefde te verwachten dat afwijking van de garantiehuur buiten de garantietermijn aan zulke strenge eisen was verbonden als Westinvest heeft betoogd en dat de door Westinvest in verband met de beleggingswaarde aangevoerde belangen maar in beperkte mate [verweerster 1] aangaan. Dit oordeel komt erop neer dat de door Westinvest gestelde strekking van de huurgarantie om ook na afloop van de huurgarantietermijn de beleggingswaarde van het kantoorgebouw en het bruto aanvangsrendement waarop de koopprijs was gebaseerd in stand te houden, voor [verweerster 1] niet kenbaar was en daarom onvoldoende gewicht in de schaal legt bij de door Westinvest bepleite uitleg van de huurgarantie. Dit oordeel is in het licht van de gedingstukken, waaronder de gemotiveerde betwisting door [verweerster 1] van de stelling van Westinvest dat het begrip bruto aanvangsrendement ook ziet op de periode na afloop van de huurgarantietermijn, niet onbegrijpelijk. De klacht van onderdeel 1.2 faalt daarom eveneens.

3.1.3

Onderdeel 1.4 klaagt dat het hof, voor zover het heeft geoordeeld dat geen sprake is van een leemte in de koop- en huurovereenkomst, in het bijzonder niet ten aanzien van de verdeling van het financiële risico met betrekking tot (onder)huurovereenkomsten die doorlopen na de huurgarantietermijn, blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door de koopovereenkomst/huurovereenkomst aan te vullen op grond van de redelijkheid en billijkheid. Het onderdeel betoogt dat een overeenkomst alleen in het geval dat daarin een leemte is geconstateerd, kan worden aangevuld op grond van de redelijkheid en billijkheid.

3.1.4

Het oordeel van het hof (in rov. 7.3) dat het geen leemte aanwezig acht in de koopovereenkomst of de huurovereenkomst, ziet uitsluitend op de vraag op wie van partijen binnen de huurgarantietermijn het risico van onverhuurbaarheid en dalende huurprijzen rustte. Het oordeel van het hof dat (in zoverre) geen leemte aanwezig is, belette het hof dus niet om de vraag hoe Westinvest met haar goedkeuringsbevoegdheid moest omgaan bij huurovereenkomsten die zowel tijdens de huurgarantietermijn als daarna zouden lopen, te beantwoorden aan de hand van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 1 BW). De klacht faalt derhalve.

3.2.1

Onderdeel 2.1 bevat de klacht dat het hof met zijn oordelen in rov. 7.10-7.19, op grond waarvan het hof in rov. 7.21 concludeert dat Westinvest geen aanspraak heeft op het volledige bedrag onder de huurgarantie en dat een reductie met 50% van de aanspraak van Westinvest op zijn plaats is, heeft miskend dat de rechtsgevolgen die op de voet van art. 6:2 lid 1 BW en/of art. 6:248 lid 1 BW voortvloeien uit de eisen van redelijkheid en billijkheid, (mede) moeten worden beoordeeld naar de aard en strekking van de overeenkomst. Het hof heeft immers nagelaten enige kenbare betekenis eraan toe te kennen dat de huurgarantie ertoe strekt de beleggingswaarde van het kantoorgebouw en het overeengekomen bruto aanvangsrendement van tenminste 7% te garanderen, en dat de huurovereenkomst uitsluitend ter uitvoering van deze huurgarantie is aangegaan, aldus de klacht. Het onderdeel klaagt voorts dat voor zover het hof dit niet heeft miskend, het dat oordeel nader had moeten motiveren in het licht van de aard en strekking van de huurgarantie en de ter uitvoering daarvan gesloten huurovereenkomst.

3.2.2

Deze klachten falen omdat het hof de stelling van Westinvest dat de aard en strekking van de huurgarantie waren om ook na de garantieperiode de beleggingswaarde en het bruto aanvangsrendement in stand te houden, kennelijk en niet onbegrijpelijk heeft verworpen (zie hiervoor in 3.1.2).

3.2.3

Onderdeel 2.2 klaagt dat de oordelen van het hof (in rov. 7.18 en 7.19)

- dat Westinvest zich te afhoudend, traag en te weinig meedenkend heeft opgesteld met betrekking tot onderhuurovereenkomsten waarvan de looptijd zich uitstrekte buiten de garantieperiode,

- dat Westinvest zich bij de van haar te vergen medewerking de gerechtvaardigde belangen van [verweerster 1] tegenover die van haarzelf onvoldoende heeft aangetrokken, en

- dat Westinvest daardoor [verweerster 1] wezenlijk heeft beperkt in haar mogelijkheden om onderhuurovereenkomsten te sluiten waarmee zij de huurprijs die zij aan Westinvest moest betalen in ieder geval gedeeltelijk had kunnen terugwinnen, iedere nauwkeurigheid en concretisering ontberen. Het hof beperkt zich ten onrechte tot deze vage, in algemene bewoordingen gestelde overwegingen, aldus de klacht.

3.2.4

De gedachtegang van het hof moet aldus worden verstaan dat het op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid een medewerkingsplicht van Westinvest heeft aangenomen, die inhoudt dat Westinvest zich bij de uitoefening van haar goedkeuringsbevoegdheid mede moest laten leiden door de gerechtvaardigde belangen van [verweerster 1] om (onder)huurovereenkomsten te kunnen aangaan teneinde haar garantieverplichtingen te beperken. Het oordeel van hof in rov. 7.8 (zie hiervoor in 2.3) komt erop neer dat Westinvest ten onrechte in feite onverkort heeft vastgehouden aan de garantiehuurprijs voor door [verweerster 1] voorgestelde (onder)huurovereenkomsten die zich mede uitstrekten over de periode na afloop van de garantiehuurtermijn. Dat oordeel is tegen de achtergrond van de gedingstukken niet onbegrijpelijk. Bij die stand van zaken behoefde het hof niet te beoordelen wat concreet van Westinvest gevergd kon worden, om het oordeel dat Westinvest is tekortgeschoten in die medewerkingsplicht begrijpelijk te doen zijn. Hierop stuit de hiervoor in 3.2.3 weergegeven klacht af.

3.2.5

Onderdeel 2.5.1 is gericht tegen het oordeel van het hof (in rov. 7.14) dat in de eerste cassatie niet is aangevochten het oordeel van het hof Amsterdam dat het in de verhouding met [verweerster 1] voor rekening en risico komt van Westinvest dat zij op grond van Duitse beleggingswetgeving toestemming van gespecialiseerde Duitse taxateurs moest hebben voor afwijking van de garantiehuur.

Deze klacht kan wegens gebrek aan belang niet tot cassatie leiden omdat de overweging van het hof (in rov. 7.14, slot) dat [verweerster 1] redelijkerwijs niet behoefde te verwachten dat afwijking van de garantiehuur buiten de huurgarantietermijn aan zulke strenge eisen was verbonden, zijn oordeel dat Westinvest die omstandigheid niet aan [verweerster 1] kan tegenwerpen, zelfstandig kan dragen.

3.2.6

Onderdeel 2.5.2 is gericht tegen het oordeel van het hof in rov. 7.14 dat [verweerster 1] redelijkerwijs niet behoefde te verwachten dat afwijking van de garantiehuur buiten de garantietermijn aan zulke strenge eisen was gebonden als Westinvest heeft betoogd. Volgens het onderdeel is dit oordeel onbegrijpelijk, onder meer omdat het onverenigbaar is met het vaststaande feit dat art. 20 lid 2 (aanhef) van de koopovereenkomst [verweerster 1] verplichtte de goedkeuring van Westinvest te vragen voor het sluiten van (onder)huurovereenkomsten, waarbij de daarvoor geldende uitgangspunten zijn bepaald.

Deze klacht faalt, omdat het hof kennelijk het standpunt van [verweerster 1] heeft gevolgd dat partijen met het sluiten van het addendum (zie hiervoor in 2.1 onder (vi)) en de huurovereenkomst in zoverre zijn afgeweken van art. 20 lid 2 van de koopovereenkomst dat de garantiehuurprijs voor door [verweerster 1] met derden te sluiten (onder)huurovereenkomsten, niet langer gold. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk nu [verweerster 1] uit hoofde van de huurovereenkomst een huurprijs gelijk aan de garantiehuurprijs verschuldigd was en een met derden overeengekomen lagere huurprijs moest aanvullen tot de garantiehuurprijs.

3.3

De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).

3.4

Het incidentele beroep, dat is ingesteld onder de voorwaarde dat het middel in het principale beroep tot vernietiging van het arrest van het hof leidt, behoeft gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen behandeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

- verwerpt het principale beroep;

- veroordeelt Westinvest in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerders] begroot op € 7.115,-- aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien Westinvest deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren T.H. Tanja-van den Broek, als voorzitter, H.M. Wattendorff, A.E.B. ter Heide, F.R. Salomons en K. Teuben, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.E.B. ter Heide op
15 november 2024 .

Voetnoten

1. HR 2 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2748.

2. Gerechtshof Den Haag 25 april 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:647.