Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer22/03225 en 22/03236
Datum8 maart 2024
ARREST
In de zaak met zaaknummer 22/03225 van
[verkoopster],
wonende te [woonplaats],
EISERES tot cassatie,
hierna: [verkoopster],
advocaat: R.T. Wiegerink,
tegen
[de gemeente],
zetelende te […],
VERWEERSTER in cassatie,
hierna: de Gemeente,
advocaat: N.E. Groeneveld-Tijssens.
en in de zaak met zaaknummer 22/03236 van
[de gemeente],
zetelende te […],
EISERES tot cassatie,
hierna: de Gemeente,
advocaat: N.E. Groeneveld-Tijssens,
tegen
[verkoopster],
wonende te [woonplaats],
VERWEERDER in cassatie,
hierna: [verkoopster],
advocaat: R.T. Wiegerink.
1.Procesverloop
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
a. de vonnissen in de zaak C/01/314749 / HA ZA 16-728 van de rechtbank Oost-Brabant van 29 maart 2017 en 18 oktober 2017;
b. de arresten in de zaak 200.230.946/01 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 21 april 2020 (tussenarrest), 31 mei 2022 (eindarrest) en 2 augustus 2022.
In de zaak met zaaknummer 22/03225 heeft [verkoopster] tegen de arresten van het hof van 21 april 2020 en 31 mei 2022 beroep in cassatie ingesteld. De Gemeente heeft een verweerschrift tot verwerping ingediend.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal T. Hartlief strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De advocaten van partijen hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.
In de zaak met zaaknummer 22/03236 heeft de Gemeente tegen de arresten van het hof van 21 april 2020 en 31 mei 2022 beroep in cassatie ingesteld. [verkoopster] heeft een verweerschrift tot verwerping ingediend.
De zaak is voor [verkoopster] toegelicht door zijn advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal T. Hartlief strekt tot vernietiging van het tussenarrest en het eindarrest en tot afdoening op de wijze als in de conclusie in randnummers 3.38, 3.63 en 3.64 vermeld.
De advocaten van partijen hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.
2.Uitgangspunten en feiten
2.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) In het Streekplan Noord-Brabant 2002 is een zoekgebied aangewezen voor de ontwikkeling van een nieuw glastuinbouwgebied. In het bestemmingsplan ‘[…]’ is uitgegaan van een realisering van dat gebied vanaf 2010. De Gemeente is in 2005 gestart met het verwerven van in het plangebied gelegen gronden, waaronder de hierna vermelde percelen van [verkoopster].
(ii) Op 28 juni 2005 hebben [verkoopster] en de Gemeente een koopovereenkomst gesloten, waarbij [verkoopster] onder meer vier percelen cultuurgrond aan de Gemeente heeft verkocht. Deze koopovereenkomst bepaalt voorts:
“
Nabetaling bij hogere prijs elders
Nabetaling bij hogere prijs elders
ARTIKEL 22B
Indien koper binnen 5 jaar na datum passering transportakte van onderhavige overeenkomst met andere eigenaren in het plangebied (glastuinbouw) binnen de [de gemeente] een hoger bedrag overeenkomt dan € 6,--/m² voor soortgelijke landbouwgrond (zonder bestemming die de realisering van een glastuinbouwgebied toelaat) bestemd in de toekomst voor de realisering van een glastuinbouwgebied, zal het verschil tussen het hogere bedrag per m2 en het in deze overeenkomst overeengekomen bedrag worden nabetaald door koper aan verkoper. (…)”
(iii) Op 10 juli 2007 is de akte van levering gepasseerd. Deze bevat onder meer de volgende bepaling:
“
Artikel A.16
Artikel A.16
Nabetaling bij hogere prijs elders
Indien koper binnen vijf (5) jaar na heden met andere eigenaren in het plangebied (glastuinbouw) binnen de [de gemeente] een hoger bedrag overeenkomt dan zes euro (€ 6,00) per centiare voor soortgelijke cultuurgrond (zonder bestemming die de realisering van een glastuinbouwgebied toelaat) en in de toekomst bestemd voor de realisering van een glastuinbouwgebied, zal het verschil tussen het hogere bedrag per centiare en het in de koopovereenkomst overeengekomen bedrag worden nabetaald door koper aan verkoper. (…)”
(iv) [Verkoper 2] en de Gemeente hebben in 2006 een ‘overeenkomst van ruiling & levering’ gesloten.
(v) In 2008 hebben [Verkoper 3] en de Gemeente een ‘overeenkomst van ruiling & levering’ gesloten.
2.2
[verkoopster] vordert in dit geding de Gemeente onder meer te veroordelen tot het doen van een nabetaling aan haar ten bedrage van € 255.755,--, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente dan wel de wettelijke rente daarover vanaf 27 mei 2006.
2.3
De rechtbank heeft de vorderingen van [verkoopster] afgewezen.
2.4
Het hof heeft bij tussenarrest [1] [verkoopster] opgedragen te bewijzen dat de Gemeente aan [Verkoper 2] voor de gronden meer heeft betaald dan € 6,-- per vierkante meter. Het heeft bij dit tussenarrest daartoe het volgende overwogen:
“3.5 (…) De gemeente heeft als algemeen verweer tegen de stellingen van [verkoopster] over de door de gemeente met [Verkoper 2] en [Verkoper 3] gesloten overeenkomsten aangevoerd, dat het niet gaat om de – achteraf vastgestelde – getaxeerde waarde van de bij die transacties betrokken gronden, maar om de prijs zoals die daadwerkelijk met [Verkoper 2] en [Verkoper 3] is overeengekomen. Die prijs, aldus de gemeente, was € 6,00 per vierkante meter. Taxatie is geen geschikt middel om vast te stellen wat de prijs is of wat met derden is overeengekomen.
De gemeente heeft hierbij verder aangevoerd dat het, anders dan de deskundigen in deze zaak hebben gedaan, ook niet gaat om de ‘ruilprijzen’, zeker niet als die ruilprijs pas jaren later wordt geschat. Er is immers, aldus de gemeente, niet overeengekomen om te verrekenen op basis van een taxatie, laat staan op basis van een taxatie van door de gemeente ingebrachte zaken. Verder stelt de gemeente dat de marktwaarde een getaxeerde schatting is die geen rekening houdt met bijzondere aspecten die in de onderhandelingen tussen partijen spelen. Er dient volgens de gemeente grote terughoudendheid te worden betracht bij het achteraf toerekenen van waarde aan cultuurgronden. Taxeren is geen exacte wetenschap. Taxaties kunnen verschillen en zolang de getaxeerde waarden binnen een marge van 10% blijven is er geen grond om van de met [Verkoper 2] en [Verkoper 3] overeengekomen prijzen af te wijken. Er zijn, aldus nog steeds de gemeente, geen bijzondere feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die zouden nopen tot enige afwijking van de daadwerkelijk overeengekomen prijzen.
Het hof verwerpt dit algemene betoog van de gemeente en overweegt daarbij het volgende.
- Niet in debat is dat het de bedoeling van de nabetalingsclausule is dat de gemeente, als zij een hogere prijs voor soortgelijke gronden zou overeenkomen met derden dan de prijs per vierkante meter die zij met [verkoopster] was overeengekomen, te weten € 6,00 per vierkante meter door de gemeente gekochte grond, het verschil tussen € 6,00 en de meerprijs zal nabetalen aan [verkoopster].
- De stelling van de gemeente komt er in de kern op neer dat voor de beoordeling slechts relevant zou zijn welke prijs per vierkante meter in de overeenkomsten met in dit geval [Verkoper 2] en [Verkoper 3] met betrekking tot de aan de gemeente verkochte gronden is vermeld. Deze beperkte uitleg van de betekenis van de nabetalingsclausule gaat er ten onrechte aan voorbij dat het zonder meer duidelijk is dat het [verkoopster] en de gemeente bij het sluiten van de overeenkomst met de gemeente er om ging dat [verkoopster] net zoveel voor de aan de gemeente verkochte cultuurgrond zou ontvangen als derden na hem voor soortgelijke gronden zouden ontvangen. Het gaat er daarom om wat die derden daadwerkelijk aan prijs per vierkante meter zouden ontvangen van de gemeente, niet slechts om wat er op papier staat. Dat [verkoopster] heeft moeten uitgaan van een andere, beperktere, uitleg is daarmee door de gemeente onvoldoende onderbouwd gesteld.
- Bij de beoordeling van de daadwerkelijk door [Verkoper 2] en [Verkoper 3] ontvangen tegenprestatie van de gemeente voor de door hen aan de gemeente geleverde grond doet zich in dit geval de bijzonderheid voor dat in beide gevallen (dus zowel bij [Verkoper 2] als [Verkoper 3]) er sprake was van wederzijdse inbreng van gronden (anders gezegd: ruiling van gronden). Beide onderdelen, dus de levering van gronden door de derde aan de gemeente en de levering door de gemeente van gronden aan de derde, hangen onlosmakelijk met elkaar samen.
- Vast staat dat de gemeente met betrekking tot de door haar van [Verkoper 2] en [Verkoper 3] ontvangen gronden een prijs van € 6,00 per vierkante meter is overeengekomen. Vast staat ook dat [Verkoper 2] voor de van de gemeente ontvangen grond een prijs moest betalen van € 3,06 per vierkante meter en dat [Verkoper 3] voor de van de gemeente ontvangen grond een bedrag van € 3,75 per vierkante meter heeft moeten betalen.
- Indien en voor zover zou komen vast te staan dat de waarde van de door [Verkoper 2] en [Verkoper 3] van de gemeente ontvangen gronden hoger was dan de € 3,06 respectievelijk € 3,75 die zij hebben betaald, hebben [Verkoper 2] en [Verkoper 3] bij de ruiltransacties met de gemeente (indirect) een voordeel ontvangen en hebben zij, de wederzijdse levering/ruiling in onderling verband en samenhang bezien, feitelijk meer ontvangen dan € 6,00 per vierkante meter.
- Uit het voorgaande volgt dat het daarom wel degelijk van belang is wat destijds de waarde in het vrije economisch verkeer was van de door de gemeente aan [Verkoper 2] respectievelijk [Verkoper 3] geleverde gronden. Het door deskundigen laten taxeren van die waarde is, anders dan de gemeente heeft bepleit, in deze een geschikte methode en een in de praktijk ook gebruikelijk middel om die waarde vast te stellen.”
2.5
“6.11. Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel, dat niet is komen vast te staan dat sprake was van waarde drukkende effecten die de deskundigen bij de waardering van de percelen hadden moeten verdisconteren in hun rapport bij de waardebepaling. Het hof is van oordeel dat daarmee, gelet op de inhoud van het deskundigenbericht, ook is komen vast te staan dat de waarde van het perceel dat de gemeente aan [Verkoper 2] heeft verkocht hoger is dan € 3,06 per vierkante meter. Door ten onrechte in de transactie met [Verkoper 2] van dit te lage bedrag uit te gaan, heeft de gemeente bij de grondtransacties met [Verkoper 2] per saldo meer betaald aan [Verkoper 2] dan € 6,00 per vierkante meter. Dat meerdere dient de gemeente in het kader van de met [verkoopster] overeengekomen nabetalings-clausule aan [verkoopster] te betalen.”
2.6
Vervolgens heeft het hof de hiervoor in 2.2 genoemde vordering van [verkoopster] toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro vanaf 3 juli 2016. Over de ingangsdatum van de rente heeft het hof overwogen dat [verkoopster] aan de Gemeente een ingebrekestelling heeft verzonden in de brief van 23 juni 2016. Het verzuim is ingetreden op 3 juli 2016. Het hof heeft de wettelijke rente daarom toegewezen vanaf die datum. (rov. 6.13)
3.Beoordeling van het middel in zaak 22/03236
3.1
Onderdeel 2 van het middel richt zich tegen de uitleg die het hof in rov. 3.5 van het tussenarrest heeft gegeven aan de zinsnede “een hoger bedrag overeenkomt dan € 6,--/m2” in art. 22B van de koopovereenkomst en art. A.16 van de leveringsakte (hierna: de nabetalingsclausule). Het onderdeel klaagt onder meer dat het hof niet is ingegaan op de omstandigheid dat in de overeenkomsten tussen de Gemeente en [Verkoper 2] en [Verkoper 3] de waarde van de ingebrachte gronden is bepaald door middel van taxatie door beëdigd taxateurs.
3.2
De klacht slaagt. De Gemeente heeft aangevoerd dat bij de toepassing van de nabetalingsclausule dient te worden gekeken naar de met andere verkopers overeengekomen prijs, welke prijs destijds na taxatie door beëdigd taxateurs is tot stand gekomen. Zij heeft betoogd dat met die clausule niet is beoogd dat jaren later door middel van taxaties de waarde van geruilde gronden ter discussie zou kunnen worden gesteld en dat daardoor tot op zekere hoogte appels (een prijs gebaseerd op objectieve actuele gegevens) met peren (getaxeerde marktwaarden die jaren na dato zijn geschat) worden vergeleken. Op dit betoog is het hof niet kenbaar ingegaan. Daarmee is zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd.
3.3
De overige klachten van onderdeel 2 en de klachten van onderdeel 3 behoeven geen behandeling.
3.4
De klachten van onderdeel 1 kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO Pro).
4.Beoordeling van het middel in zaak 22/03225
4.1
Onderdeel II van het middel klaagt onder 2.2 dat het oordeel van het hof in rov. 6.13 dat het verzuim is ingetreden op 3 juli 2016 onvoldoende is gemotiveerd, aangezien [verkoopster] heeft aangevoerd dat zij de Gemeente bij brief van 3 oktober 2012 in gebreke heeft gesteld. Deze ingebrekestelling brengt mee dat het verzuim op 18 oktober 2012 is ingetreden.
4.2
[verkoopster] heeft slechts belang bij deze klacht indien het hof na verwijzing haar vordering geheel of gedeeltelijk toewijst. De klacht slaagt. Het hof kon niet zonder motivering voorbijgaan aan de in het onderdeel genoemde stellingen van [verkoopster]. Weliswaar heeft de Gemeente bij memorie van antwoord bestreden dat de brief als ingebrekestelling voor de door [verkoopster] ingestelde vordering kan gelden, op welk betoog [verkoopster] niet meer heeft gereageerd, maar dat neemt niet weg dat het hof op de stellingen van [verkoopster] diende te responderen.
4.3
De overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO Pro).
5.Beslissing
De Hoge Raad:
in zaak 22/03236:
- vernietigt de arresten van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 21 april 2020 en 31 mei 2022;
- verwijst het geding naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;
- veroordeelt [verkoopster] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 2.240,35 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [verkoopster] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;
in zaak 22/03225:
- vernietigt het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 mei 2022;
- verwijst het geding naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;
- veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verkoopster] begroot op € 480,03 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien de Gemeente deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
Dit arrest is gewezen door de raadsheren T.H. Tanja-van den Broek, als voorzitter, C.E. du Perron, C.H. Sieburgh, A.E.B. ter Heide en S.J. Schaafsma, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.J.P. Lock op
8 maart 2024.
8 maart 2024.