Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer23/00271
Datum5 april 2024
ARREST
In de zaak van
[Groep A] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
EISERES tot cassatie,
hierna: [Groep A],
advocaat: D. Rijpma,
tegen
1. [verkoper 1],
wonende te [woonplaats],
2. [verkoper 2],
wonende te [woonplaats],
VERWEERDERS in cassatie,
hierna gezamenlijk: [de verkopers],
advocaat: K. Aantjes.
1.Procesverloop
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
a. de vonnissen in de zaak C/03/267890 / HA ZA 19-434 van de rechtbank Limburg van 4 december 2019 en 9 juni 2021;
b. het arrest in de zaak 200.302.827/01 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 25 oktober 2022.
[Groep A] heeft tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld.
[de verkopers] hebben een verweerschrift tot verwerping ingediend.
De zaak is voor [de verkopers] toegelicht door hun advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal S.D. Lindenbergh strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De advocaat van [Groep A] heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.
2.Uitgangspunten en feiten
2.1
Deze zaak gaat over non-conformiteit bij de verkoop van een paardenhouderij. In cassatie is in het bijzonder aan de orde of een bestemmingsplan in de vorm van een ‘postzegelplan’ een bijzondere last of beperking kan opleveren in de zin van art. 7:15 lid 1 BW Pro.
2.2
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [de verkopers] hebben begin 2019 aan de [familie A] verkocht en geleverd – kort gezegd – stukken grond met daarop een woning en een paardenhouderij.
(ii) Op de verkochte percelen is van toepassing het bestemmingsplan ‘Paardenhouderij [adres]’.
(iii) In de koopovereenkomst staat onder meer:
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich hij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(…)
artikel 25 Bouwvergunning Pro.
Voor het object is een bouwvergunning voor uitbreiding van de paardenhouderij afgegeven in de vorm van een bouwblok ter grootte van 10.000 m2. (...)”
(iv) De [familie A] heeft in het midden van 2019 de paardenhouderij aan [Groep A] verkocht en geleverd. In de akte van koop en levering staat onder meer dat alle aanspraken die de verkoper ten aanzien van het verkochte kan doen gelden tegenover voormalige eigenaren overgaan op de koper.
2.3
[Groep A] vordert in deze procedure – voor zover in cassatie van belang – een verklaring voor recht dat [de verkopers] wanprestatie hebben gepleegd ten aanzien van het bouwblok bedoeld in art. 25 van Pro de koopovereenkomst. Aan het bouwvlak zijn volgens [Groep A] allerlei voorwaarden verbonden die de kopers niet behoefden te verwachten en waarover [de verkopers] hen hadden moeten informeren. [Groep A] vordert daarnaast schadevergoeding op te maken bij staat.
2.4
De rechtbank [1] heeft de vorderingen afgewezen; het hof [2] heeft dit vonnis bekrachtigd. Daaraan heeft het hof het volgende ten grondslag gelegd.
Een bouwblok en de voorwaarden voor eventuele bebouwing daarvan liggen vast in voor eenieder kenbare publiekrechtelijke gegevens, zoals in dit geval het bestemmingsplan en het daarbij behorende landschapsplan. Hierin is tot in detail vastgelegd onder welke randvoorwaarden er op die plaats in het bouwblok kan en mag worden gebouwd. Niet goed valt in te zien waarom [de verkopers] met recht kan worden verweten dat zij deze eventuele randvoorwaarden (die ook nog afhankelijk zijn van de op te richten bebouwing en die niet exceptioneel zijn, namelijk landschappelijke inpassing, dus in een bestaande situatie) niet aan de [familie A] hebben medegedeeld. Evenmin valt in te zien waarom in dit verband geen betekenis zou kunnen worden toegekend aan hetgeen bepaald staat in art. 6 lid 1 van Pro de koopovereenkomst tussen [de verkopers] en de [familie A], te weten: “de onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.” Bijzondere omstandigheden die maken dat in afwijking hiervan niettemin toch een mededelingsplicht zou moeten worden aangenomen zijn verder niet aangevoerd of zijn onvoldoende onderbouwd. (rov. 3.16.3)
3.Beoordeling van het middel
3.1
Onderdeel 1 van het middel klaagt onder meer dat het oordeel van het hof blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting ten aanzien van art. 7:15 BW Pro. Volgens het onderdeel houdt het relevante bestemmingsplan – anders dan over het algemeen het geval is bij bestemmingsplannen – een ‘bijzondere publiekrechtelijke last of beperking’ in als bedoeld in HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159 (Portsight). Het gaat hier immers om een publiekrechtelijke last of beperking die de verkochte zaak in het bijzonder betreft en die speciaal voor het verkochte is geschreven, aldus het onderdeel.
3.2
Deze klacht faalt. Zoals is overwogen in HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159 (Portsight) [3] bestaat er geen goede grond om art. 7:15 lid 1 BW Pro van toepassing te achten indien de lasten of beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals beleidsregels, verordeningen of bestemmingsplannen. Mede met het oog op de rechtszekerheid en de hanteerbaarheid van art. 7:15 lid 1 BW Pro moet aangenomen worden dat slechts sprake is van een bijzondere publiekrechtelijke last of beperking, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Anders dan het middel verdedigt, bestaat er onvoldoende reden in dit verband een uitzondering te maken voor een bestemmingsplan dat de verkochte zaak in het bijzonder betreft. Ook een dergelijk bestemmingsplan is immers geen tot de rechthebbende van de zaak gericht besluit en is door publicatie eenvoudig kenbaar voor derden. Een uitzondering zou bovendien al snel kunnen leiden tot afbakeningsproblemen. De belangen van de koper kunnen in voorkomend geval worden beschermd door de mogelijkheid de verkoper aan te spreken op grond van dwaling (art. 6:228 BW Pro) of non-conformiteit (art. 7:17 BW Pro).
3.3
De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO Pro).
4.Beslissing
De Hoge Raad:
- verwerpt het beroep;
- veroordeelt [Groep A] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [de verkopers] begroot op € 355,-- aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de raadsheren C.E. du Perron, als voorzitter, H.M. Wattendorff, A.E.B. ter Heide, S.J. Schaafsma en K. Teuben, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.J.P. Lock op
5 april 2024.
5 april 2024.