Uitspraak
Kantongerecht te Almelo
Zaaknummer: 92821 CV EXPL. 3184/00.
8 februari 2001
VONNIS INZAKE:
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting,
ALMELOSE WONINGSTICHTING BETER WONEN,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
nader ook te noemen Beter Wonen,
gemachtigde: mr. K.E.M. Wigger, deurwaarder te Almelo
en
[Verweerder],
wonende te Almelo,
nader ook te noemen [Verweerder],
gemachtigde: mr. A.E.B. de Hollander, advocaat te Almelo.
In deze zaak wordt het volgende vonnis gewezen.
De kantonrechter te Almelo.
Gehoord partijen.
Gezien de processtukken.
Overweegt ten aanzien van het recht:
1. In deze zaak staat het navolgende vast. Bij vonnis van de kantonrechter te Almelo van 21 augustus 1997 is [Verweerder] wegens een huurachterstand veroordeeld tot betaling aan Beter Wonen van een bedrag van f. 1.866,67 vermeerderd met rente en kosten. Per 24 augustus 2000 bedroeg de vordering in totaal f. 3.690,46. Bij vonnis van de rechtbank te Almelo van 7 maart 2000 is [Verweerder] (definitief) toegelaten tot de wettelijke schuldsaneringsregeling. [Verweerder] woont momenteel in bij haar moeder. [Verweerder] heeft Beter Wonen verzocht haar een woning ter beschikking te stellen. Beter Wonen heeft dat geweigerd, zich op het standpunt stellend dat [Verweerder] nog een schuld bij Beter Wonen had en dat deze schuld dient te zijn voldaan alvorens Beter Wonen tot bemiddeling bij en toewijzing van een woning overgaat. Beter Wonen heeft zich voorts beroepen op het door haar met de andere Almelose woningcorporaties overeengekomen beleid dat inhoudt dat er niet wordt bemiddeld voor woningzoekenden die nog bij een van hen openstaande nota’s hebben.
2. Partijen hebben conform artikel 43 Wet Pro op de Rechterlijke Organisatie de kantonrechter hun geschil voorgelegd. Zakelijk weergegeven luidt het geschil als volgt. Handelt Beter Wonen gelet op de omstandigheden van dit geval onrechtmatig jegens [Verweerder] door haar beleid als hiervoor omschreven te handhaven en te weigeren te bemiddelen bij het vinden van een woning hoewel de vordering van Beter Wonen onder de werking van de WSNP valt en/of is de weigering van Beter Wonen in strijd met de gelijkheid van schuldeisers en derhalve in strijd met de wet? Voorts wensen partijen een antwoord op deze vragen indien wordt geabstraheerd van de specifieke omstandigheden van het geval.
3. [Verweerder] stelt dat Beter Wonen gehouden is te bemiddelen bij het vinden van een woning en dat Beter Wonen gehouden is haar een woning toe te wijzen. Zij stelt daartoe onder meer het volgende. De vordering van Beter Wonen wordt erkend. Het is niet duidelijk of er enige uitkering aan crediteuren kan worden gedaan. De huidige woonsituatie van [Verweerder] is onhoudbaar geworden en van [Verweerder] noch van haar moeder kan worden gevergd dat de inwoning voortduurt. Daar komt bij dat de (uit huis geplaatste) zoon van [Verweerder] weer bij haar zal komen wonen, hetgeen in de thans door [Verweerder] medebewoonde woning niet mogelijk is. [Verweerder] heeft derhalve dringend behoefte aan eigen woonruimte. De weigering van Beter Wonen, met een beroep op het door haar met andere woningcorporaties gevoerde beleid, is onrechtmatig jegens [Verweerder]. Beter Wonen creëert door haar opstelling (“Eerst afrekenen dan bemiddelen en toewijzen”) een preferentie die haar krachtens de wet niet toekomt. Tot slot verwijst [Verweerder] naar het vonnis van de president van de rechtbank Roermond van 23 december 1999.
4. Beter Wonen stelt zich op het standpunt dat haar opstelling en het door haar gevoerde beleid niet onrechtmatig is. Zij stelt daartoe onder meer het volgende. De twee woningstichtingen te Almelo (Beter Wonen en St. Joseph) en de gemeente Almelo hebben de Gemeenschappelijke Woningzoekendenregistratie Almelo (GWA) opgericht. De GWA heeft tot taak het registreren van alle woningzoekenden die voor een huurwoning in aanmerking willen komen. De GWA heeft een aantal regels vastgesteld waaraan de woningzoekende moet voldoen. Eén van die regels is dat de betrokkene geen openstaande nota’s (bij een woningstichting) heeft. [Verweerder] voldoet niet aan dat criterium.
Het beleid van Beter Wonen is er op gericht dat er geen althans zo min mogelijk schulden ontstaan. Zij voert daartoe een actief en sociaal incassobeleid. Indien een huurder, zoals [Verweerder], ondanks dat beleid toch met achterlating van schulden vertrekt, komt die betrokkene pas weer voor bemiddeling in aanmerking indien die schuld (al dan niet grotendeels) betaald is. Onderdeel van het beleid is ook dat in bijzondere gevallen wordt bezien of er ondanks de aanwezigheid van een eerdere (huur)schuld klemmende redenen zijn om betrokkene niettemin een woning toe te wijzen. Van bijzondere omstandigheden is hier geen sprake.
[Verweerder] heeft pas nadat zij wederom in aanmerking wenste te komen voor een woning van Beter Wonen met de deurwaarder een betalingsregeling getroffen, welke zij niet is nagekomen. Mede daarop gelet heeft Beter Wonen een gegronde vrees dat [Verweerder] wederom een schuld bij Beter Wonen zal laten ontstaan.
[Verweerder] zit thans in de wettelijke schuldsaneringsregeling en de kans dat de vordering van Beter Wonen zal worden voldaan is hiermee zeer gering geworden.
Er is geen sprake van dat Beter Wonen tracht een buitenwettelijke preferentie te scheppen: Beter Wonen wordt in de wettelijke schuldsaneringsregeling hetzelfde behandeld als de overige crediteuren. Anders dan bij die andere crediteuren verlangt [Verweerder] echter van Beter Wonen dat zij nadere prestaties gaat verrichten en daartoe is Beter Wonen niet gehouden.
Honorering van het verzoek van [Verweerder] zou leiden tot een ongewenst precedent. De schadelijke gevolgen daarvan zouden dan gedragen moeten worden door de huurders die wel aan hun verplichtingen voldoen.
5. Partijen hebben de kantonrechter verzocht een uitspraak te doen over wat rechtens is, als wordt geabstraheerd van de concrete omstandigheden van dit geval. Aan dat verzoek mag de kantonrechter niet voldoen, hij is immers geen wetgever. De kantonrechter kan slechts een beslissing geven in een concreet geval. Weliswaar is het mogelijk dat bij de berechting van een specifiek geval uitspraken worden gedaan die een zekere algemene gelding hebben, maar dat geeft de kantonrechter niet de vrijheid om volkomen los van de feiten eens te gaan bepalen hoe bepaalde zaken in Nederland geregeld zouden moeten worden.
6. Het uitgangspunt bij de beoordeling is de contractsvrijheid van partijen. Partijen zijn het er op zich en terecht over eens dat een partij als Beter Wonen niet 100% vrij is om niet te contracteren met een woningzoekende: de maatschappelijke verantwoordelijkheid die zij als woningstichting heeft beperkt de vrijheid om niet te contracteren. Van de andere kant gaat die maatschappelijke verantwoordelijkheid en/of die beperking niet zo ver dat er zonder meer een contracteerplicht bestaat. De doelstelling van Beter Wonen gaat, mede gelet op het bepaalde in artikel 70c van de Woningwet, is niet zo vergaand dat zo’n plicht zou bestaan.
Beter Wonen heeft, met andere instellingen, regels gesteld, inhoudende voorwaarden waaraan haar wederpartij moet voldoen om in aanmerking te komen voor bemiddeling of toewijzing. De vraag die in deze zaak beantwoord moet worden is of die regels de toets der critiek kunnen doorstaan.
7. De kantonrechter is van oordeel dat de door Beter Wonen gestelde regels en voorwaarden de toets der critiek kunnen doorstaan en dat het handhaven van die voorwaarden jegens [Verweerder] niet onrechtmatig is.
In beginsel kan ook een partij als een woningstichting als voorwaarde voor verder presteren bedingen dat oudere onbetaald gebleven prestaties alsnog worden voldaan. Dit opschortingsrecht brengt met zich mee dat zo’n partij in beginsel ook mag weigeren een nieuwe overeenkomst aan te gaan.
Onweersproken is gebleven dat Beter Wonen door een actief incassobeleid (snel aan de bel trekken en zo snel mogelijk een afbetalingsregeling treffen) tracht het ontstaan van betekenende (huur)schulden te voorkomen. Ondanks dat beleid is in dit geval niettemin een huurschuld van betekenis ontstaan. Het is bepaald niet onredelijk of onrechtmatig om een onder deze omstandigheden ontstane schuld ten grondslag te leggen aan de weigering [Verweerder] als woningzoekende in te schrijven. Dat zou slechts anders zijn indien zo’n weigering tot onaanvaardbare gevolgen zou leiden.
8. [Verweerder] heeft terecht gesteld dat zij de huurschuld op dit moment niet kan afbetalen: artikel 306 Faillissementswet Pro staat een dergelijke aflossing in de weg. In zoverre bevindt [Verweerder] zich in een soort dwangpositie: zij mag de vordering van Beter Wonen die onder de wettelijke schuldsaneringsregeling valt niet betalen en zo lang die schuld onbetaald is, zal Beter Wonen haar geen woning verschaffen. Deze dwangpositie is echter niet te beschouwen als onaanvaardbaar gevolg: zij leidt er niet toe dat [Verweerder] dakloos zou worden of blijven. [Verweerder] kan immers trachten op de particuliere verhuurmarkt een woning te bemachtigen of zij kan zich in een andere gemeente bij een met Beter Wonen vergelijkbare woningstichting als woningzoekende laten inschrijven. Beter Wonen heeft onweersproken gesteld dat zij aan andere woningstichtingen dan St. Joseph geen informatie verschaft over eventuele huurachterstanden zodat een schuld bij Beter Wonen geen beletsel is voor inschrijving bij woningstichtingen in andere gemeenten. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat verhuizing naar een andere gemeente geen bijzondere extra kosten met zich meebrengt: [Verweerder] moet immers naar eigen zeggen in ieder geval verhuizen.
9. Het is niet zo dat Beter Wonen handelend als zij doet, een buitenwettelijke preferentie creëert. De vordering van Beter Wonen valt onder de werking van de wettelijke schuldsaneringsregeling en zij kan derhalve op dit moment niet (rechtsgeldig) worden voldaan. Voorts is het opschortingsrecht aan (vrijwel) iedere crediteur gegeven zodat Beter Wonen met een beroep op haar (in dit geval precontractueel) opschortingsrecht zich geen betere positie verschaft dan een andere crediteur van wie een nadere prestatie zou worden verlangd.
10. Voor zover [Verweerder] heeft bedoeld te betogen dat, met analoge toepassing van artikel 304 Faillissementswet Pro, Beter Wonen gehouden is haar als woningzoekende in te schrijven overweegt de kantonrechter als volgt. Allereerst is van belang dat er geen vergelijkbare wettelijke regeling is getroffen ten aanzien van verhuurders.
Het aan de energieleverancier in artikel 304 lid 1 Faillissementswet Pro gegeven verbod tot opschorting leent zich niet voor analoge toepassing op een woningstichting. Weliswaar gaat het in beide gevallen om voorziening in een eerste levensbehoefte, maar de marktsituatie is onvergelijkbaar. Tot nu toe heeft de energieleverancier min of meer een regionale monopoliepositie. Een locale woningstichting heeft die positie niet.
11. Partijen hebben zich op verzoek van de kantonrechter nog uitgelaten over de op 15 mei 1998 tussen Aedes (vereniging van woningcorporaties) en de Nederlandse Vereniging voor Volkskrediet opgestelde intentieverklaring. Met Beter Wonen is de kantonrechter van oordeel dat, ook al zou de in die intentieverklaring opgenomen regeling van toepassing zijn, dit niet met zich meebrengt dat Beter Wonen [Verweerder] als woningzoekende moet inschrijven. Die regeling schrijft voor hoe te handelen bij het ontstaan van huurschulden in nog lopende overeenkomsten en heeft geen betrekking op het aangaan van een nieuwe overeenkomst. Daarenboven kent die regeling als uitgangspunt dat de corporatie in beginsel eenmaal meewerkt aan een schuldregeling (die uitgaat van een volledige betaling van de huurschuld). In deze zaak is er door Beter Wonen en [Verweerder] eenmaal een betalingsregeling getroffen, waaraan [Verweerder] nimmer heeft voldaan.
12. Op grond van het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat Beter Wonen niet onrechtmatig jegens [Verweerder] handelt door te weigeren haar als woningzoekende in te schrijven.
In de omstandigheid dat partijen dit geschil gezamenlijk aanhangig hebben gemaakt en zij geen van beide aandringen op enige proceskostenveroordeling ziet de kantonrechter aanleiding die kosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Rechtdoende ex artikel 43 Wet Pro op de Rechterlijke Organisatie:
I. Verklaart voor recht dat Beter Wonen onder de in deze zaak vaststaande omstandigheden niet onrechtmatig jegens [Verweerder] handelt door te weigeren haar te bemiddelen bij het vinden van een woning.
II. Compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.M. Verhoeven, kantonrechter, en is op 8 februari 2001 in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken.