Uitspraak
KANTONGERECHT TE HAARLEM
zaaknummer/rolnummer: 127115\CV EXPL 00-3166
datum vonnis : 25 april 2001
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER TE HAARLEM
in de zaak van:
[eiser],
te Bloemendaal,
EISER,
hierna: [eiser],
gemachtigde mr. B.P. van Overeem,
--tegen--
de vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid WILLY WORTEL WORKSHOP,
te Haarlem,
GEDAAGDE,
hierna: Willy Wortel,
gemachtigde mr. J. Brons.
1. Het verloop van de procedure
Voor de loop van het geding verwijst de kantonrechter naar de volgende stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd is te beschouwen:
- de dagvaarding van 20 april 2000,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- de aantekeningen van de griffier van de op 27 maart 2001gehouden comparitie van partijen en de bij die gelegenheid door beide partijen nog overgelegde producties.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende betwist en/of op grond van de onweersproken inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partijen het volgende vast:
a. Willy Wortel huurt van [eiser] de "bedrijfsruimte parterre te Haarlem aan de [adres]".
b. Het door partijen op 17 december 1990 ondertekende schriftelijke huurcontract bepaalt dat Willy Wortel het gehuurde uitsluitend zal gebruiken als "bedrijfsruimte ten behoeve van de vereniging".
c. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren ingaande 1 januari 1991.
d. Per 1 januari 1996 is de huurovereenkomst voortgezet voor een tweede periode van vijf jaren tot 1 januari 2001.
e. Artikel 3.4 van de schriftelijke huurovereenkomst bepaalt dat opzegging van de overeenkomst uitsluitend kan plaatsvinden bij deurwaardersexploit of aangetekende brief en met inachtneming van een termijn van ten minste twaalf maanden voorafgaand aan het verstrijken van de lopende periode.
f. Een wervingstekst van Willy Wortel houdt onder meer het volgende in:
"Op 28 oktober 1990 richtten wij een vereniging op met als doelstelling: "het uitdenken en vervaardigen van functionele decoratie". Al spoedig had het kind een naam en sinds 13 november van dit jaar staan we in die hoedanigheid ingeschreven onder de ons op het lijf geschreven titel: WILLY WORTEL WORKSHOP.
Na intensief speuren en onderhandelen zij wij erin geslaagd het meest geschikte pand voor dit unieke project te vinden.
Dit 325 vierkante meter grote bedrijfspand, gelegen aan de [adres] is niet alleen groot, de indeling is zodanig dat gesteld kan worden dat we binnen een maand kunnen realiseren wat we op papier hebben uitgewerkt.
Het is de bedoeling dat we het gebouw onderverdelen in vier segmenten, te weten:
1) De werkplaats.
Deze ruimte van circa 100 vierkante meter wordt ingericht met werkbanken in boxen voor o.a. metaalbewerking, modellenbouw, airbrush etc. met daarnaast een grote werkruimte voor alle bedenkbare werkstukken alsmede een kiosk voor de uitgifte van gereedschap en de planning van de werkboxen.
2) De galerie- annex verkoopruimte
In dit gedeelte wordt gelegenheid gegeven om wat voor artistieke bedenksels dan ook te exposeren.
Daarnaast willen we door middel van verkoop van door ons vervaardigde werkstukken de vereniging in staat stellen meer en speciale gereedschappen, machines en materialen aan te schaffen.
3) De inspirerende recreatiekantine
Hier vind je rust en ontspanning na gedane arbeid, een bakkie koffie, een broodje en een biljart.
Deze uitspanning wordt in gedeeltes aangekleed door verschillende ploegjes mensen die daarmee aan willen tonen tot welke daden zij in staat zijn, met andere woorden een mengeling van kunstzinnige stijlen.
4) Het zenuwcentrum
Het dragende onderdeel van Willy Wortel Workshop, de bestuursruimte met de daaraan verbonden administratie- en contributieverwerking.
Om dit alles financieel haalbaar te maken en vooral te houden hebben we berekend dat we de kosten ruim kunnen dekken met 120 betalende leden en medewerkers.
Voor een maandelijkse contributie van ƒ25,00 maak je deel uit van dit veelomvattende projekt, je kunt dan gebruik maken van de beschikbare ruimtes en gereedschappen, je eigen creativiteit en die van anderen toepassen.
Wij beschikken nu al over vele specialisten, van een edelsmid tot een schoenmaker, maar dan wel aangepast aan deze tijd.
(...)
Je helpt ons en jezelf voor een geeltje per maand."
g. Bij aangetekende brief van 24 december 1999 heeft de gemachtigde van [eiser] namens deze het volgende aan Willy Wortel geschreven:
"Hierbij zeg ik namens cliënt de huurovereenkomst per 1 januari 2001 op. Cliënt heeft hiertoe meerdere gronden die ieder afzonderlijk en in combinatie met elkaar reden vormen om tot beëindiging te komen.
Ten eerste is cliënt van oordeel dat u het gehuurde niet hebt gebruikt zoals een goed huurder betaamt. Dat geldt zowel voor de wijze waarop u uw bedrijf voert alsmede de nakoming van uw betalingsverplichtingen jegens cliënt. U handelt daarnaast ook nog in strijd met de contractuele bestemming van het gehuurde.
Tenslotte wenst cliënt zijn door u gehuurde ruimte ingrijpend te verbouwen en daaraan een andere bestemming te geven. De belangen van cliënt wegen zwaarder dan uw belangen bij voortzetting van de huurovereenkomst.
Er is naar het oordeel van cliënt in deze sprake van een huurovereenkomst waarop de bepalingen van de Huurwet van toepassing zijn. Op grond van die bepalingen zeg ik u hierbij eveneens de ontruiming per 1 januari 2001 aan. U dient alsdan het door u gehuurde ontruimd te hebben en de sleutel bij cliënt te hebben ingeleverd.
U zou zich op het (onjuiste) standpunt kunnen stellen dat er sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 BW (middenstandsbedrijfsruimte). Daarom verneem ik gaarne binnen zes weken na dagtekening van deze brief schriftelijk van u of u al dan niet toestemt in de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2001."
h. Willy Wortel verkoopt in de bedrijfsruimte sedert zes jaar softdrugs, niet alleen aan haar leden maar ook aan het publiek in het algemeen.
3. De vordering
3.1 [eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
voor recht zal verklaren dat de tussen partijen op 17 december 1990 gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te Haarlem op 31 december 2000 eindigt en dat op die huurovereenkomst de bepalingen van artikel 7A:1624 BW niet van toepassing zijn;
subsidiair:
zal bepalen dat de huurovereenkomst eindigt per 31 december 2000, althans op enig tijdstip dat de kantonrechter vaststelt, met veroordeling van Willy Wortel tot ontruiming van het gehuurde op dat tijdstip desnoods te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
primair en subsidiair met veroordeling van Willy Wortel in de proceskosten.
3.2 [eiser] heeft tegen de achtergrond van de vaststaande feiten het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd:
Opzegging van de huurovereenkomst heeft bij aangetekende brief plaatsgevonden.
Willy Wortel heeft laten weten zich te verzetten tegen de beëindiging van de huurovereenkomst.
Primair verzoekt [eiser] een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 31 december 2000 eindigt.
Voor het geval Willy Wortel het standpunt inneemt dat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 BW vordert [eiser] vaststelling van het moment waarop de huurovereenkomst eindigt.
De redenen voor beëindiging staan vermeld in de brief van 24 december 1999.
Inmiddels heeft [eiser] zijn plannen in zoverre gewijzigd dat hij het gehuurde niet aan een derde (projectontwikkelaar) gaat verkopen, maar de projectontwikkeling zelf zal realiseren.
4. Het verweer
Willy Wortel heeft het volgende tegen de vordering aangevoerd:
Willy Wortel is een vereniging waar jongeren klusjes kunnen uitvoeren, waarbij Willy Wortel sinds zes jaar jongeren de gelegenheid biedt om op een verantwoorde wijze in aanraking te komen met het gebruik van cannabisproducten.
Daarover wordt in Haarlem al jarenlang gepubliceerd, hetgeen dus bij alle betreffende instanties bekend is. Dat is dus ook bekend bij [eiser] en dat was ook bekend bij [eiser] toen er sprake was van het verlengen van de huurovereenkomst.
[eiser] meent een argument voor het beëindigen van de huurovereenkomst te kunnen ontlenen aan het feit dat ook softdrugs worden verkocht aan leden en publiek, dat op enigerlei wijze een relatie heeft met die leden. Nu echter die verkoop geschiedt met medeweten en toestemming van de autoriteiten en het handelen van Willy Wortel past binnen het gedoogbeleid van de gemeente Haarlem kan [eiser] na zes jaar op die grond geen beroep doen.
Er is sprake van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 BW. Daarvoor verwijst Willy Wortel naar het gebruik van de ruimte op het moment van de verlenging van de huurovereenkomst. Op dat moment ging [eiser] er in ieder geval van uit dat sprake was van het runnen van een koffieshop door Willy Wortel.
De wens om de huurovereenkomst te beëindigen is niet gebaseerd op de gronden zoals die thans door [eiser] naar voren worden gebracht. De bedrijfsruimte wordt immers overeenkomstig de bestemming gebruikt. Voorts voldoet Willy Wortel aan haar betalingsverplichtingen.
Het gaat in deze kwestie echter om het feit dat het pand aan de [adres] moet worden gesloopt in het kader van projectontwikkeling. In dat verband kan [eiser] zijn pand voor veel geld verkopen aan de projectontwikkelingsmaatschappij. [eiser] heeft er daarom voor gekozen om op basis van ongefundeerde gronden de huur op te zeggen, zonder enige tegemoetkoming aan Willy Wortel. Daarmede gaat Willy Wortel uiteraard niet akkoord. In een belangenafweging dienen de belangen van Willy Wortel te prevaleren.
5. De beoordeling van het geschil
5.1 Voor alles moet de vraag worden beantwoord of hier sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 BW.
5.2 Onderzocht moet daarom worden of de verhuurde bedrijfsruimte, mede in aanmerking genomen de inrichting ervan en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf zoals bedoeld in artikel 7A:1624 lid 2 BW.
5.3 Voor de beantwoording van de vraag wat partijen omtrent het gebruik voor ogen stond levert de hierboven onder 2.f. geciteerde wervingstekst van Willy Wortel aanknopingspunten.
5.4 Uit die wervingstekst blijkt dat twee van de vier ruimten bedoeld waren om jongeren in de gelegenheid te stellen zich te ontplooien (werkplaats) en om ontspanning te zoeken (inspirerende recreatieruimte) onder het genot van een kopje koffie, een broodje en het biljartspel. Daarnaast was een derde ruimte bestemd voor het bestuur en administratie van de vereniging. Tenslotte was de vierde ruimte (galerie- annex verkoopruimte) bedoeld om de artistieke bedenksels van de leden te exposeren en door de leden vervaardigde werkstukken te verkopen.
5.5 De formulering uit de schriftelijke overeenkomst "bedrijfsruimte ten behoeve van de vereniging" sluit aan bij de doelstellingen zoals die uit de wervingstekst van Willy Wortel blijken.
5.6 Naar het oordeel van de kantonrechter lag het zwaartepunt van het gebruik van de ruimte daarom bij activiteiten ten behoeve van de leden van de vereniging teneinde hen ontplooiingsmogelijkheden en ontspanning te bieden. Het verkopen van koffie en broodjes aan de leden van de vereniging was daaraan ondergeschikt. Hetzelfde geldt voor de verkoop van door de leden vervaardigde werkstukken, mede gelet op het feit dat die verkoop (blijkens de wervingstekst) ten doel heeft de vereniging in staat te stellen meer en speciale gereedschappen, machines en materialen aan te schaffen.
De bedrijfsruimte werd daarom in overwegende mate gebruikt voor een ander doel dan voor de uitoefening van een bedrijf als bedoel in artikel 7A:1624 lid 2 BW.
5.7 Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was daarom op grond van het vorenstaande geen sprake van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 BW.
5.8 Het verweer van Willy Wortel impliceert dat de aard van de bedrijfsruimte ten tijde van de verlenging van de huurovereenkomst is gewijzigd. Zij heeft zich er immers op beroepen dat zij sedert zes jaar softdrugs aan haar leden en ook aan het publiek verkoopt en dat [eiser] daarmee bekend was en dat heeft gedoogd.
5.9 De kantonrechter verwerpt die stelling van Willy Wortel. Willy Wortel kan immers niet eigenmachtig door haar verkoopactiviteiten uit te breiden naar anderen dan haar leden bewerkstelligen dat op de gehuurde bedrijfsruimte alsnog artikel 7A:1624 BW toepasselijk wordt. Voor die toepasselijkheid is immers beslissend of partijen een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten gericht op de genoemde uitbreiding van de verkoopactiviteiten. Een dergelijke nieuwe overeenkomst hebben partijen echter niet gesloten.
5.10 Het enkele feit dat [eiser] ten tijde van de verlenging van de huurovereenkomst geen actie heeft ondernomen om de verkoop aan anderen dan alleen de leden van de vereniging te beletten is onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat thans het regime van artikel 7A:1624 BW geldt.
5.11 Dat de overheid gedoogt dat Willy Wortel softdrugs verkoopt is een omstandigheid die in de relatie tussen [eiser] en Willy Wortel geen rol speelt en dus voor de beoordeling van de onderhavige vordering niet relevant is.
5.12 Op grond van het vorenstaande komt de kantonrechter tot de conclusie dat ten tijde van het aangaan van de overeenkomst geen sprake was en ook thans nog steeds geen sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 BW.
5.13 Vaststaat dat [eiser] overeenkomstig het contract en met inachtneming van de wettelijke vereisten voor de opzegging de huur tijdig en op de juiste wijze heeft opgezegd.
5.14 De primaire vordering van [eiser] is daarom toewijsbaar.
6. De slotsom en kosten
De primaire vordering wordt toegewezen. Willy Wortel zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.
7. De beslissing
De kantonrechter:
Verklaart voor recht dat de tussen partijen op 17 december 1990 gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te Haarlem op 31 december 2000 is geëindigd en dat op die huurovereenkomst de bepalingen van artikel 7A:1624 BW niet van toepassing zijn.
Veroordeelt Willy Wortel in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op (238,40 (exclusief omzetbelasting voor zover verschuldigd over onderdelen van dat bedrag) aan verschotten en (1.000,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. F.J.P. Veenhof, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken ter terechtzitting van 25 april 2001, in tegenwoordigheid van de griffier.