Uitspraak
KANTONGERECHT
HEERLEN
BESCHIKKING OP VERZOEK EX ART. 5:91 EN Pro 104 BURGERLIJK WETBOEK
Beschikking d.d. 28 februari 2000
zaak/rep.nr. 67895 ej 3135/99
De kantonrechter te Heerlen
gezien het op 27 december 1999 ontvangen verzoek, met bijlagen, van:
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam verzoekster]
statutair gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats verzoekster],
gemachtigde: mr. G.C. Makkink,
voorts gezien het op 21 januari 2000 ontvangen verweerschrift, met bijlagen, van:
1 De naamloze vennootschap [naam verweerder],
statutair gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats verweerder],
2 De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam verweerder 2],
statutair gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats verweerder2],
gemachtigde: mr. A. Moret.
verder gezien de overige stukken, waaronder het proces-verbaal van de zitting d.d. 27 januari 2000;
gehoord partijen.
1 De feiten
Tussen partijen staat, voorzover in deze procedure van belang, het volgende vast.
1.1 Verzoekster, hierna te noemen "[naam verzoekster]", heeft het recht van erfpacht en opstal van een perceel grond, gelegen te [H.], met het zich daarop bevindende kantoorpand.
Gerequestreerde sub 2, hierna te noemen "[naam verweerder 2]", is juridisch en economisch eigenaar van het perceel grond.
1.2 Het perceel is door de [naam verweerder] uitgegeven bij notariële akte d.d. [datum akte] voor een periode van vijfenzeventig jaren. Deze akte kent ondermeer de volgende bepalingen:
"4. Het onroerend goed mag alleen worden gebruikt voor de
realisatie van het thans goedgekeurde bouwproject, waarop
bouwvergunning is verleend. In geval van structurele
wijzigingen van voornoemde opstallen is goedkeuring van
[verweerders] vereist in verband met de belangen van [verweerders] ten aanzien
van opstallen en belendende percelen;
5. Het zakelijk recht mag slechts worden ingebracht,
overgedragen of bezwaard, drie maanden na aangetekende,
schriftelijke kennisgeving aan [verweerders] van het voornemen
daartoe. [verweerders] heeft het recht binnen deze periode van
drie maanden een dergelijke inbreng of overdracht of
bezwaring te verbieden, indien haar belangen in
vergelijking met de belangen van de erfpachtster
onevenredig worden geschaad. In het geval, dat [verweerders] de bedoelde
inbreng, overdracht of bezwaring niet toestaat, zullen partijen
te rade gaan over de voorwaarden voor een eventuele beëindiging
van het zakelijk recht...
Indien partijen geen overeenstemming bereiken omtrent de
voorwaarden der beëindiging dan wordt de bemiddeling van de
in artikel 2b genoemde commissie ingeroepen.
16. [verweerders] heeft het recht, indien en zodra zij een of meer van
de uitgegeven perceelsgedeelten/percelen voor andere
doeleinden wil gebruiken of doen gebruiken, het zakelijk
recht met inachtneming van een opzegtermijn van zes
maanden te beëindigen, mits haar belangen bij conti-
nuering in vergelijking met de belangen van de
erfpachtster onevenredig zouden worden geschaad. In het
geval van een dergelijke beëindiging zal het uitgegeven
onroerend goed, inclusief de opstallen, in volle en vrije
eigendom aan de [verweerders] overgaan, waarbij [verweerders] aan de
erfpachtster vergoedt de schade welke het gevolg is van
de opzegging...Deze door [verweerders] te betalen vergoeding zal
in overleg tussen partijen worden opgesteld.
17. Wordt ten aanzien van de vergoeding, bedoeld in artikel 16
tussen partijen geen overeenstemming bereikt, dan wordt
het bedrag hiervan bepaald door een commissie van drie
deskundigen, zoals bedoeld in artikel 2b."
1.3 [naam verzoekster] heeft voormeld recht van erfpacht en opstal bij schriftelijke overeenkomst van [datum overeenkomst] verkocht aan de BV [naam besloten vennootschap]., hierna te noemen "[S.]", voor een koopsom van
fl. 8.325.000,- k.k.. Artikel 15 lid 2 van Pro de koopovereenkomst behelst de volgende ontbindende voorwaarde:
"Het is koper bekend dat voor de overdracht van het erfpachtrecht de goedkeuring van de [naam verweerder] vereist is. Deze goedkeuring wordt door verkoper onmiddellijk na ondertekening van deze overeenkomst aangevraagd. Indien deze goedkeuring niet wordt verleend, is de koop ontbonden en hebben partijen over en weer niets van elkaar te vorderen."
1.4 [naam verweerder 2] heeft [naam verzoekster] bij brief van [datum brief] meegedeeld niet accoord te gaan met de voorgenomen overdracht van het kantoorpand aan [S.], waarop [naam verzoekster] aan [S.] dit standpunt bij schrijven van 28 december 1998 kenbaar heeft gemaakt. [S.] heeft [naam verzoekster] daarop doen weten niet met de ontbinding in te stemmen en heeft op [datum beslag] conservatoir beslag tot levering doen leggen op het kantoorgebouw, gelegen te [H.].
In april 1999 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen de betrokken partijen over de voorwaarden, waaronder [naam verweerder 2] alsnog haar toestemming aan de transactie zou geven. Daarbij werd geen overeenstemming bereikt.
2 Het verzoek en het verweer
2.1 [naam verzoekster] verzoekt de kantonrechter op de voet van artikel 5:91 lid 4 en Pro, naar wordt aangenomen, artikel 104 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek om haar machtiging te verlenen om het recht van erfpacht en opstal van voormeld perceel met het zich daarop bevindende kantoorpand, gelegen te [H.], in eigendom over te dragen aan [S.], met bepaling dat deze machtiging in de plaats treedt van de ingevolge de erfpachtakte vereiste toestemming van gerequestreerden, met veroordeling van gerequestreerden in de proceskosten.
Zij legt hieraan ten grondslag dat zij als beleggingsmaatschappij aanmerkelijk belang heeft bij het effectueren van de koopovereenkomst met [S.], in het bijzonder vanwege de overeengekomen koopsom van fl. 8.325.000,- en de voorgenomen bestemming van die gelden, alsmede dat [naam verweerder 2] ten onrechte haar goedkeuring aan de transactie onthoudt, nu haar belangen, vergeleken met die van [naam verzoekster], door die transactie niet onevenredig worden geschaad. [naam verzoekster] verwijst dienaangaande naar artikel 5 van Pro de erfpachtakte.
2.2 Volgens [naam verweerder 2] worden haar belangen door de voorgenomen transactie wel onevenredig geschaad. Zij wijst op haar doelstelling, welke is het ontwikkelen van onroerend goed projecten en het rendabel beheren van de onroerend goed portefeuille, waarbij een duurzame en hoogwaardige kwaliteit wordt nagestreefd van de totale stationsomgeving. Ook dient zij rekening te houden met de belangen van het gehele [verweerders]-concern. Het gaat ondermeer om het realiseren van een behoorlijke omvang van het reizigersverkeer en de veiligheid van het station te [H.]. [naam verweerder 2] werkt sedert 1995 met de gemeente [H.] samen om te komen tot een herstructurering van de omgeving van het station te [H.], aangezien de omgeving van het station te kampen heeft met een negatief imago en een hoge mate van onveiligheid en criminaliteit, met als gevolg dat de omvang van de treinreizigers en overige bezoekers dalende is. Nadat in augustus 1996 met de gemeente [H.] een intentieverklaring is getekend werd in 1998 een derde partij bij die plannen betrokken, [derde BV]. Die onderneming heeft een stedenbouwkundig plan opgesteld voor de integrale ontwikkeling van de stationsomgeving. Het kantoorgebouw aan de Spoorsingel nr. 61 past in haar huidige vorm niet binnen die ontwikkeling en de mogelijkheid bestaat dat het moet worden gesloopt. Volgens [naam verweerder 2] zou zij zich als een ongeloofwaardige partner zou gedragen jegens de gemeente en [derde BV] door met de overdracht in te stemmen, omdat het bewuste kantoorpand in de stadsontwikkeling moet worden betrokken en die ontwikkeling door de voorgenomen transactie ernstig zal worden belemmerd, aangezien het kantoorpand in haar huidige vorm en omvang niet in de plannen past. Voorts voert zij aan dat zij bij een overdracht geconfronteerd wordt met een nieuwe partij en dat, bij een voortijdige beëindiging van het recht van erfpacht ex artikel 16 van Pro de erfpachtakte de belangenafweging voor [naam verweerder 2] nadeliger zal uitvallen, omdat [S.] als nieuwe erfpachster nieuwe investeringen doet en haar afschrijvingen daarop baseert.
Voorts is zij bereid om het recht van erfpacht en opstal voor dezelfde koopsom van fl. 8.325.000,- van [naam verzoekster] te kopen.
3 De motivering
3.1 De juridische eigendom berust niet (meer) bij [verweerders], zodat [naam verzoekster] in haar verzoek tegen gerequestreerde sub 1 niet ontvankelijk is.
3.2 Ingevolge artikel 5:91 lid 4 jo Pro art. 104 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek dient in deze zaak te worden onderzocht of [naam verweerder 2] haar toestemming zonder redelijke gronden aan de overdracht onthoudt.
Daarbij dient in aanmerking te worden genomen dat het recht van erfpacht en opstal op het perceel en het kantoorgebouw en de daarmee verband houdende genots- en gebruiks-rechten bij de vestiging van die rechten in 1979 zijn ingeperkt. Deze beperkingen houden zowel verband met de eigen positie en doelstellingen van de [verweerder], thans [naam verweerder 2], als met de plaats, waar het desbetreffende kantoorpand gelegen is, namelijk direct aan de uitgang van de voetgangerstunnel, welke onder het station doorloopt.
Dat [naam verweerder 2] haar toestemming zonder redelijke gronden aan de transactie heeft onthouden is naar het oordeel van de kantonrechter, mede gelet op de redelijkheid en billijkheid welke partijen jegens elkaar in acht dienen te nemen, niet komen vast te staan.
[naam verweerder 2] voert immers meerdere redenen aan, waaronder haar eigen verantwoordelijkheid bij de totstandkoming van de stadsontwikkeling, het bevorderen van de veiligheid in en om het station, de ligging van het kantoorpand direct aan de uitgang van de voetgangerstunnel en het bevorderen van het reizigersverkeer, alsmede het risico van het optreden van vertraging bij de voorgenomen stadsontwikkeling, doordat geen overeenstemming is bereikt met [S.] als de beoogde nieuwe erfpachtster bij het tot stand brengen van een (juridisch) kader, waarin zowel [naam verweerder 2] als [S.] zich kunnen vinden. Het feit dat in de relatie met [S.] dezelfde erfpachtvoorwaarden gelden als in de relatie met [naam verzoekster] neemt deze bezwaren naar het oordeel van de kantonrechter niet weg, nu gesteld noch gebleken is dat voormelde problemen zich ook voordoen in de relatie met [naam verzoekster].
Het eerder - in mei 1998 - door [naam verweerder 2] gewekte vertrouwen dat zij zou instemmen met verkoop aan een derde betrof niet de onderhavige transactie, zodat [naam verzoekster] daaraan geen rechten kan ontlenen. Bovendien hebben zich sedertdien nieuwe ontwikkelingen voorgedaan zoals, naar [naam verweerder 2] onweersproken aanvoert, de versnelling door de gemeente van de bestemmingsprocedure in het belang van de verdere stadsontwikkeling in de omgeving van het station.
3.3 Tegenover de belangen van [naam verweerder 2] staat het belang van [naam verzoekster] bij het incasseren van de koopsom en de herbesteding van de gelden. Nu [naam verweerder 2] bereid is dezelfde koopsom te betalen als [S.] wordt met dit belang van [naam verzoekster] voldoende rekening gehouden. Volgens [naam verzoekster] moet voormeld bedrag, gelet op de marktontwikkelingen na september 1998, aanzienlijk meer bedragen, doch zij voert niet aan dat zij van [S.] meer zou ontvangen dan voormelde koopsom. Bovendien wordt aan haar bezwaar tegemoet gekomen doordat, indien partijen niet tot overeenstemming zouden raken over de koopprijs, artikel 5 van Pro de erfpachtakte voorziet in bemiddeling door de in artikel 2b van de akte bedoelde commissie van drie deskundigen.
3.4 Het voorgaande leidt ertoe dat [naam verweerder 2] een rechtens te respecteren belang heeft bij haar weigering, zodat van misbruik van bevoegdheid geen sprake kan zijn. De gevraagde machtiging zal niet worden verleend en [naam verzoekster] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, de kosten van deze procedure moeten dragen.
Beschikt:
verklaart verzoekster niet ontvankelijk in haar verzoek ten aanzien van gerequestreerde sub 1,
wijst het verzoek jegens gerequestreerde sub 2 af;
veroordeelt [naam verzoekster] in de aan de zijde van gerequestreerden gerezen kosten, tot op heden begroot op in totaal fl. 2.400,- terzake salaris en noodzakelijke kosten van de gemachtigde
verklaart deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus op 28 februari 2000 gegeven en in het openbaar uitgesproken door mr. A.C. Oosterman-Meulenbeld, kantonrechter, in tegenwoordigheid van de griffier.