Uitspraak
Rolno. 199415-CV-00-5894
-1-
V O N N I S
van de kantonrechter te Utrecht in de zaak van:
de besloten vennootschap VESTEDA MANAGEMENT B.V., gevestigd te Maastricht, als rechtsopvolger van de stichting Stichting Pensioenfonds ABP,
eisende partij volgens dagvaarding bij exploot dat door de deurwaarder is uitgebracht op 16 juni 2000,
gemachtigde: mr. L.M. Jongerius, advocaat te Amersfoort,
tegen:
gedaagde partij, [naam gedaagde] wonende te {woonplaats en adres]
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.J.M. ten Voorde, advocaat te Utrecht.
Verloop van de procedure
De eisende partij heeft bij dagvaarding een vordering inge-steld tegen de gedaagde partij.
De gedaagde partij heeft geantwoord.
De kantonrechter heeft daarna partijen gelegenheid gegeven een schriftelijke toelichting in te dienen.
Partijen hebben een schriftelijke toelichting ingediend.
De eisende partij heeft nog een akte uitlating producties genomen.
Hierna is door de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
Beoordeling van het geschil
1.
Tussen partijen staat vast dat gedaagde van eiseres, rechtsop-volgster van de Stichting Pensioenfonds ABP, huurt de woning aan [woonplaats en adres] vanaf 16 mei 1996.
2.
Eiseres, verder te noemen Vesteda, vordert dat de huurovereen-komst met gedaagde wordt ontbonden verklaard althans wordt ontbonden op grond van toerekenbare tekortkoming aan de zijde van gedaagde en om gedaagde te veroordelen de woning, kort gezegd, te verlaten.
Aan de vordering wordt ten grondslag gelegd dat Vesteda heeft moeten vaststellen dat gedaagde bij herhaling in gebreke blijft met stipte nakoming van zijn verplichtingen terzake de tussen partijen gesloten huurover-eenkomst. Vesteda heeft moeten bemerken dat gedaagde de woning gedeeltelijk onderverhuurt terwijl hij daarvoor nimmer schrif-telijk toestemming van Vesteda heeft gekregen. Deze schrifte-lijke toestemming is vereist op grond van artikel 1.1.b van de algemene bepalingen van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst.
3.
Gedaagde voert verweer. Allereerst beroept hij zich erop dat hij Vesteda in 1997 reeds mondeling en schriftelijk heeft ingelicht omtrent zijn voornemen tot onderhuur van een deel van de woning. Vesteda heeft hier nimmer afwijzend op gereageerd. Gedaagde kon en mocht hieruit afleiden dat tegen de onderhuur geen bezwaar bestond en dat sprake was van een (stilzwijgende) instemming. Verder voert gedaagde aan dat, indien al een tekortkoming zou worden geconstateerd, deze niet van dien aard is dat een ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is. Gedaagde had een goede reden voor de onderverhuur, te weten diverse inbraken in de buurt en ook een poging tot inbraak in zijn eigen woning. Verder handelt Vesteda onredelijk door niet in te willen gaan op een voorstel van de zijde van gedaagde om te bezien of de onderhuur past in het kader van het door Vesteda gevoerde beleid en te onderzoeken of met de onderhuur alsnog kan worden ingestemd. Tot slot wijst gedaagde op het wetsvoorstel waarin de bevoegdheid van de huurder wordt geregeld om een gedeelte van de woning aan een ander in gebruik te geven vanuit de ratio dat er voldoende huurkamers op de markt ter beschikking dienen te zijn.
In voortgezet debat stelt Vesteda dat de brief van gedaagde d.d. 20 juni 1997 haar geheel onbekend is en dat zij deze brief niet ontvangen heeft. Evenmin is Vesteda bekend met de door gedaagde gestelde inbraken. Zolang het nieuwe artikel 244 niet Pro is ingevoerd kan daarop door gedaagde geen beroep worden gedaan. Vesteda heeft een rechtens te respecteren belang bij beëindiging van de onderhuur en thans dus bij de hoofdhuurovereenkomst. Ondanks de sommatie van 30 juni 1999 is gedaagde tot onderhuur overgegaan en thans staan liefst 3 personen op het onderhavige adres ingeschreven.
In voortgezet debat handhaaft gedaagde zijn verweer bij ant-woord. Gedaagde heeft niet stiekem onderverhuurd want de onder-huurders staan vermeld in de gemeentelijke basisadministra-tie. Gedaagde heeft naar aanleiding van de brief van 2 maart 2000 direct telefonisch contact gezocht met ABU. Het is voor gedaagde onmogelijk om de financiële verplichtingen uit de huur-overeenkomst na te komen als hij niet daarnaast inkomsten uit onderhuur heeft. Het argument van Vesteda dat zij belang heeft bij bewoning door een bepaald soort huurders wordt door gedaagde bestreden.
De onderhuurders van gedaagde zijn over het algemeen jonge of aankomende academici. Gedaagde heeft de helft van de woning, te weten de beneden-etage en een grote zolderkamer zelf in gebruik en heeft thans één nieuwe onderhuurster. De Hoge Raad heeft al wel geanticipeerd op het voorontwerp van de nieuwe titel, waarin ook een nieuwe regeling voor onderhuur komt te staan.
Vesteda heeft zich uitgelaten over de door gedaagde bij dupliek in geding gebrachte productie maar geen aanleiding gezien hierop nader te reageren.
Tot zover de standpunten van partijen waarop de kantonrechter indien nodig hieronder terugkomt.
4.1.
De kantonrechter komt tot het volgende oordeel.
Artikel 1 van Pro de Algemene Bepalingen van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst luidt dat de huurder zonder schrif-telijke toestemming van de verhuurder niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of aan derden af te staan waaronder begrepen het verhuren van kamers.
De omstandigheid dat ABU Vastgoed Management, de beheerder van de woning die gedaagde huurt, niet gereageerd heeft op de brief van 20 juni 1997 van gedaagde kan niet tot de conclusie leiden dat daarmee de voormelde schriftelijke toestemming is gegeven. Aan toepassing van het vertrouwensbeginsel kan in dit geval niet worden toegekomen.
4.2.
De tweede weer luidt dat de tekortkoming niet van dien aard is dat deze een ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Naar het oordeel van de kantonrechter slaagt dit verweer. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarvoor in de eerste plaats van belang dat gedaagde weliswaar geen schriftelijke toestemming van de verhuurder heeft gekregen tot onderhuur maar dat hij wel daarover met de gemachtigde van verhuurder, ABU Vastgoed Management, in discussie heeft willen treden. Vesteda kon er in dit verband naar het oordeel van de kantonrechter niet mee volstaan slechts te ontkennen dat de brief niet is ontvangen. De brief van 20 juni 1997 is immers niet alleen geschreven aan ABU Vastgoed Management aan het Herculesplein 25 te Utrecht, waarvan Vesteda tenminste had moeten betwisten dat ABU op dat adres gevestigd is, maar de brief is bovendien geschreven aan een met name genoemde mevrouw Van der Kemp die kennelijk met gedaagde contact heeft gehad en verder heeft gedaagde ook al eerder telefonisch met een plaatsvervanger van mevrouw Van der Kemp gesproken. Onder deze omstandigheden is, zoals gezegd, van schriftelijke toestemming nog geen sprake maar er is wel, bij het uitblijven van een reactie op de brief van 20 juni 1997, onvoldoende zorgvuldig met de belangen van gedaagde omgesprongen.
De door Vesteda aangevoerde omstandigheid dat de onderhuur in het onderhavige geval tot mogelijke precedentwerking zou kunnen leiden, alsmede dat klachten van derden zijn ontvangen, is van onvoldoende belang om tot een ontruiming van het gehuurde te geraken.
De klachten zijn naar het oordeel van de kantonrechter van onvoldoende betekenis omdat een mededeling aan ABU Vastgoed Management van een teleurgestelde onderhuurder geen door de hoofdverhuurder rechtens te respecteren belang meebrengt om ontbinding te vorderen. Een mogelijke precedentwerking, die kennelijk betrekking heeft op de vraag of onderhuur geheel andere groepen personen aantrekt dan welke de verhuurder in de vrije marktsector wenst aan te trekken, is weliswaar een belang van de verhuurder maar kon ook worden opgelost door, zoals gedaagde heeft aangeboden, in overleg te treden over een eventuele schriftelijke instemming met de onderhuurder van gedaagde. Gedaagde heeft zelfs, indien Vesteda dat wil, de mogelijkheid van een kennismakingsgesprek met de onderhuurder tot de moge-lijkheden laten behoren. Tenslotte is de kantonrechter van oordeel dat de verwijzing naar de nieuwe titel 7.4 BW, waarop de Hoge Raad inderdaad heeft geanticipeerd met het arrest van Bommel/Ruijgrok, juist is en dat aan de omstandigheid dat de hoofdhuurder het gehuurde als hoofdverblijf houdt, hetgeen in deze zaak ook het geval is, voorts belang moet worden gehecht.
4.3.
Van belang is naar het oordeel van de kantonrechter dat gedaagde in de brief van 20 juni 1997 spreekt over de mogelijkheid om tijdelijk een of twee kamers onder te verhuren. Bij conclusie van dupliek, die ten onrechte door Gedaagde als conclusie van antwoord is geredigeerd, heeft Gedaagde onder punt 11 aangegeven dat thans nog 1 onderhuurster in zijn woning verblijft te weten mevrouw [achternaam]. De kantonrechter is van oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst gelet op het bovenstaande (4.2.) niet gerechtvaardigd is, maar is ook van mening dat niet meer dan één onderhuurder, gelet op het onderhavige dossier, mag onderhuren. Met één onderhuurder kunnen zowel de financiële belangen van gedaagde als ook het belang van Vesteda dat zij weet wie er woont, mits Vesteda alsnog bereid is met gedaagde te spreken of met de onderhuurder kennis te maken, beide goed tot hun recht komen.
De vordering dient derhalve te worden afgewezen.
Vesteda dient als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure te worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt de eisende partij tot betaling van de proces-kosten aan de zijde van de gedaagde partij tot de uitspraak van dit vonnis begroot op ¦ 400,--, zijnde salaris gemachtigde.
Aldus gewezen door mr. J.J.M. de Laat, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting op 13 december 2000, in tegenwoordigheid van de griffier.
RL