Uitspraak
K.G. no. 2618 van 2011.
Vonnis van 21 november 2011
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in KORT GEDING tussen:
de coöperatieve vereniging LA CABANA BEACH & RACQUET CLUB, gevestigd te Aruba,
EISERES, hierna ook te noemen: La Cabana,
gemachtigde: de advocaat mr. P.R.C. Brown,
en
de naamloze vennootschap COCOLISHI GIFT & DRUGSTORE N.V., gevestigd te Aruba,
GEDAAGDE, hierna ook te noemen: Cocolishi,
gemachtigde: de advocaat mr. E.R. Zeppenfeldt.
1. DE PROCEDURE:
La Cabana heeft op 1 november 2011 een verzoekschrift ingediend ter griffie van dit gerecht. Op 14 november 2011 is de daarin vervatte eis ter terechtzitting behandeld en waarbij door partijen stukken zijn overgelegd. Partijen zijn over en weer in de gelegenheid gesteld op elkaar te reageren. Vervolgens heeft La Cabana vonnis verzocht.
2. DE VASTSTAANDE FEITEN:
2.1 Sinds 1 november 2004 huurt Cocolishi een winkelruimte in het resort La Cabana Beach & Racquet Club van La Cabana, steeds door middel van huurovereenkomsten met een looptijd van één jaar. De laatste overeenkomst loopt van 1 november 2010 tot en met 31 oktober 2011. Artikel 5 van Pro die huurovereenkomst luidt (onder meer):
‘Each party to this agreement shall have the option to terminate this agreement at the end of each (extended) term. Notice of a party’s intention to terminate this lease under this article 5 must be given to the other party in writing by registered mail at least four months prior to the expiration date of any extended term of this lease. Upon such termination, at the end of the (extended) term, the Tenant is bound to surrender and deliver the leased premises on the expiration date as stated in section 19 of This Lease.’
2.2 La Cabana heeft op 29 juni 2011 Cocolishi bij brief laten weten dat zij de op dat moment geldende de huurovereenkomst, die op 31 oktober 2011 zou eindigen, niet zal verlengen.
2.3 Cocolishi heeft de winkel niet ontruimd.
3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN:
3.1 La Cabana vordert dat, in kort geding bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, Cocolishi – kort gezegd – wordt veroordeeld tot ontruiming van de winkelruimte binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, met machtiging van La Cabana de ontruiming te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm en met veroordeling van Cocolishi in de kosten van de procedure.
3.2 Cocolishi voert verweer, strekkende tot afwijzing van de vordering, kosten rechtens, met veroordeling van La Cabana in de kosten van de procedure.
3.3 Op de stelling van partijen zal hierna, voor zover relevant, nader worden ingegaan.
4. DE BEOORDELING:
4.1 La Cabana stelt dat Cocolishi onrechtmatig in de winkel blijft zitten, omdat La Cabana de huurovereenkomst heeft opgezegd. Daarmee is het spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming gegeven.
4.2 De gevorderde voorlopige voorziening van ontruiming komt slechts voor toewijzing in aanmerking als in dit geding aan de hand van de feiten en omstandigheden de verwachting gerechtvaardigd is dat in een tussen partijen te voeren bodemprocedure een vordering van La Cabana tot ontruiming van de winkelruimte zal worden toegewezen.
4.3 Cocolishi heeft zich tegen de vordering verzet door aan te voeren dat La Cabana geen toestemming voor opzegging heeft gevraagd aan de huurcommissie. Dat toestemming moet worden gevraagd volgt uit artikel 10 lid 2 van Pro de Huurcommissieverordening. La Cabana stelt echter dat zij een hotel is, zodat de Huurcommissieverordening krachtens artikel 17a van die verordening niet op haar van toepassing is.
4.4 Artikel 17 van Pro de Huurcommissieverordening luidt, voor zover hier van belang, als volgt: ‘Deze landsverordening vindt overeenkomstige toepassing ten aanzien van winkels, magazijnen, tapperijen, koffiehuizen, logementen, sociëteiten, bierhuizen, ijshuizen, restaurants en kantoren (…). Deze landsverordening is niet van toepassing ten aanzien van zeehavens, luchthavens, hotels en op de eerder genoemde panden voor zover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel zijn gevestigd.’ De vraag die aldus thans ter beoordeling voorligt is of op dit moment voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter La Cabana als een hotel zal aanmerken in de zin van de Huurcommissieverordening. Is dat immers het geval, dan is de verwachting gerechtvaardigd dat de bodemrechter zal oordelen dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd, zodat Cocolishi de winkelruimte per 1 november 2011 had moeten ontruimen, en dat de gevorderde ontruiming derhalve zal worden toegewezen. Naar voorlopig oordeel is dit het geval. De volgende omstandigheden zijn daarbij van belang.
4.5 De winkelruimte van Cocolishi bevindt zich in het hoofdgebouw van La Cabana en de huuropbrengst van de winkel komt ten goede aan eiseres, dit is niet in geschil. La Cabana heeft sinds 2006 een hotelvergunning, waaronder ook de winkelruimtes vallen. Dat zij die vergunning eerst heeft aangevraagd toen zij die nodig bleek te hebben om een casinovergunning te kunnen krijgen, doet daar niet aan af. Kennelijk is bij het verstrekken van de hotelvergunning geoordeeld dat La Cabana voldoet aan de criteria om een hotelvergunning te krijgen en in de vergunning wordt La Cabana aangemerkt als een hotel met 449 kamers. Daarnaast heeft La Cabana dus een casinovergunning en zij heeft onweersproken aangevoerd dat vast beleid van de overheid is om slechts hotels met tenminste 350 kamers daarvoor in aanmerking te laten komen. Onweersproken heeft La Cabana verder gesteld dat zij in verband met de winkelsluitingstijden en arbeidstijden wordt behandeld overeenkomstig de regelgeving die geldt voor hotels en winkels in hotels. Dat geldt eveneens voor de logeerbelasting. Verder is van belang dat de Huurcommissieverordening geen definitie geeft van wat onder een hotel wordt verstaan in de zin van artikel 17a van de verordening. Wat de ratio is van de opgenomen uitzondering blijkt echter uit de Memorie van Toelichting (Staten van de Nederlandse Antillen, Zitting 1975-1976-15, Landsverordening tot wijziging van de Huurcommissie-Regeling (PB 1948 no. 135), MvT, no. 3). De invoering van het huidige artikel 17a Huurcommissieverordening werd, zo blijkt uit de MvT, meegenomen met een aanpassing van de Huurcommissieregeling die beoogde de nieuwbouw van huurwoningen en –panden te stimuleren, omdat daar een tekort aan was. De MvT luidt op dit punt: ‘Van de gelegenheid werd tevens gebruik gemaakt zeehavens, hotels en zakenpanden, voor zover zij in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn aan de competentie van de huurcommissie te onttrekken (…). Ondergetekende is van oordeel dat zeehavens, luchthavens, hotels en zakenpanden, voorzover deze in een zeehaven, luchthaven of in een hotel gevestigd zijn, bezwaarlijk aan de beslissing van een huurcommissie kunnen worden onderworpen aangezien het hier gaat om grote complexen die in hun totaliteit minimaal kostendekkende opbrengsten moeten ontvangen. Het spel van vraag en aanbod zal dan kunnen bepalen welke huurprijs of welk tarief gehanteerd moet worden.’ Aldus heeft de wetgever kennelijk beoogt een gunstig economisch klimaat te scheppen voor dit soort complexen, door de Huurcommissieverordening niet van toepassing te laten zijn op winkels, tapperijen, koffiehuizen, restaurants en dergelijke voor zover die zich bevinden in de uitgezonderde complexen. Uit de Huurcommissieverordening, noch uit de toelichting blijkt dat de uitzondering alleen betrekking zou moeten hebben op de eerste investeerders van die complexen en niet ook op (een groep van) latere investeerders, zoals (een vereniging van) timeshare eigenaren.
4.6 Gelet op voornoemde omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, is het gerecht voorlopig van oordeel dat de uitzondering van artikel 17a van de Huurcommissieverordening tevens van toepassing is op La Cabana, ongeacht de vraag of zij alle kenmerken heeft van een hotel in traditionele zin (zoals door La Cabana is gesteld en door Cocolishi is betwist). Dat brengt mee dat La Cabana voor de opzegging van de huurovereenkomst geen toestemming nodig had van de Huurcommissie en dat die dus rechtsgeldig is geschied. Nu Cocolishi ondanks de rechtsgeldige opzegging de winkelruimte niet aan het eind van de huurperiode heeft verlaten ligt de vordering in beginsel voor toewijzing gereed.
4.7 Cocolishi heeft nog aangevoerd dat zij door een ontruiming ernstig in haar belang wordt getroffen, omdat zij geen andere bron van inkomsten heeft dan de onderhavige winkel, dat haar werknemers zonder werk zullen komen te zitten en dat zij failliet zal gaan, terwijl de gevolgen van niet ontruimen voor La Cabana volgens haar gering zijn. Ook een belangenafweging leidt echter niet tot het oordeel dat de gevorderde ontruiming moet worden afgewezen. De omstandigheid dat Cocolishi niet zomaar een andere winkelruimte heeft, komt voor haar risico. De huurovereenkomst biedt immers onomwonden de mogelijkheid voor de verhuurder om op te zeggen en dit is tijdig gebeurd. Door de overeenkomst aan te gaan met La Cabana heeft Cocolishi als professionele partij met deze voorwaarde ingestemd en het bedrijfsrisico dat dit met zich meebrengt kennelijk voor lief genomen. Dat Cocolishi zich heeft ingespannen om na de opzegging door La Cabana – inmiddels meer dan vier maanden geleden – een andere winkelruimte te vinden is gesteld noch gebleken, terwijl zij, door in weerwil van de opzegging de winkelruimte niet te ontruimen, inbreuk maakt op het eigendomsrecht van La Cabana. Onder die omstandigheden leiden noch een belangenafweging, noch de maatstaven van redelijkheid en billijkheid ertoe dat moet worden afgeweken van hetgeen partijen in heldere bewoordingen zijn overeengekomen. Cocolishi heeft nog verzocht bij een veroordeling het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, maar dit verdraagt zich niet met het spoedeisende karakter van de gevraagde maatregel. Ook voor het laten stellen van zekerheid door La Cabana ziet het gerecht geen aanleiding. Niet gesteld is immers dat La Cabana bij een eventuele veroordeling tot schadevergoeding in een bodemprocedure, geen verhaal zou bieden. De belangenafweging brengt wel mee dat de termijn voor de ontruiming niet zal worden bepaald op twee dagen na betekening van dit vonnis, maar op twee weken. La Cabana heeft ook dan nog voldoende tijd de door haar voorgenomen werkzaamheden aan de winkelruimte vóór de feestdagen van december uit te voeren.
4.8 Cocolishi zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de zijde van la Cabana tot op heden begroot op: Afl. 2.169,00 (Afl. 450,00 aan griffierecht + Afl. 219,00 aan exploitkosten + Afl. 1.500,00 aan salaris advocaat).
DE UITSPRAAK:
De rechter in dit gerecht, recht doende in kort geding:
1. veroordeelt Cocolishi om binnen twee weken na betekening van deze uitspraak de winkelruimte te ontruimen, met medeneming van al hetgeen van harentwege zich in de winkelruimte bevindt, met overgave van de sleutels ter vrije beschikking van La Cabana;
2. machtigt La Cabana om bij gebreke van voornoemde ontruiming deze te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;
3. veroordeelt Cocolishi in de kosten van dit geding, aan de zijde van La Cabana tot op heden begroot op Afl. 2.169,00;
4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Haeck, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting op maandag 21 november 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.