Uitspraak
Vonnis van 7 december 2011.
Behorend bij A.R. no. 669 van 2011.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
[eiseres], wonende in Aruba,
EISERES, hierna te noemen: [eiseres],
gemachtigde: de advocaat mr. J.A.R. Bryson,
tegen:
De openbare rechtspersoon HET LAND ARUBA, gevestigd in Aruba,
GEDAAGDE, hierna te noemen: het Land
gemachtigde: de heer A. Lumenier,
1. DE PROCEDURE
Voor het verloop van de procedure wordt verwezen naar het tussenvonnis van 7 september 2011, waarbij een comparitie van partijen is gelast welke heeft plaatsgevonden op 25 oktober 2011. Namens het Land zijn daarbij een aantal bescheiden overgelegd. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld hun standpunten nader toe te lichten en over en weer op elkaar te reageren. Vervolgens hebben zij vonnis verzocht.
2. DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1 Op 30 juli 1997 heeft Het Land aan een zekere [R.] een stuk grond (hierna: het perceel) in erfpacht uitgegeven.
2.2 Op 5 augustus 1998 heeft notaris mr. R.E. Yarzagaray een verzoek gedaan om inzage in de rechtstoestand van het perceel aan de Dienst Landmeetkunde en Vastgoedregistratie (de DLV). Dat verzoek is op 10 juli 2006 verwekt. Die inzage vermeldt dat het perceel niet is bezwaard.
2.3 Op 18 juli 2006 is door de notaris de akte verleden waarbij Het Land het perceel ook aan [eiseres] in erfpacht heeft uitgegeven.
2.4 Nadat [eiseres] in 2010 een aanvang wilde maken met het bebouwen van het perceel, constateerde de DIP dat het perceel abusievelijk aan [eiseres] in erfpacht was uitgegeven, omdat het al in 1997 aan [R.] in erfpacht is uitgegeven.
2.5 De DIP heeft vervolgens een ander stuk grond aangewezen om in erfpacht te worden uitgegeven aan [eiseres], maar dat bleek al aan een derde te zijn toegezegd.
2.6 [eiseres] heeft op 8 december 2010 Het Land gesommeerd haar verplichting tot uitgifte in erfpacht van een stuk grond na te komen en de schade te vergoeden die [eiseres] tot dat moment had geleden, ten bedrage van Afl. 10.808,65.
2.7 Bij brief van 27 september 2010 heeft de DIP de Minister van Integratie, Infrastructuur en Milieu (de Minister) geadviseerd om aan eiseres een andere perceel in erfpacht uit te geven. In augustus 2011 is dit aan [eiseres] aangeboden en zij heeft dat aanbod aanvaard.
2.8 In een ministeriële beschikking van de Minister van augustus 2011 staat onder meer vermeld dat de DIP een fout heeft gemaakt doordat het perceel al in 1997 aan iemand anders dan [eiseres] in erfpacht was uitgegeven. In deze beschikking wordt besloten de aan [eiseres] voor het perceel in rekening gebrachte erfpachtcanon in te trekken.
3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 [eiseres] vordert, na eisvermindering ter comparitie, dat het gerecht Het Land bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal veroordelen tot betaling van Afl. 28.800,00 met veroordeling van Het Land in de proceskosten.
3.2 Het Land voert verweer, strekkende tot de niet-ontvankelijk verklaring van [eiseres], dan wel afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten kosten rechtens.
3.3 Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, nader worden ingegaan.
4. DE BEOORDELING
4.1 Aan haar vordering legt [eiseres] ten grondslag dat Het Land toerekenbaar te kort is geschoten in de erfpachtovereenkomst, dan wel onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door haar een stuk grond in erfpacht te geven dat, naar later bleek, daarvoor al aan een ander in erfpacht was gegeven, waarna het jaren heeft geduurd voordat alsnog een nieuw stuk grond aan haar in erfpacht is uitgegeven. [eiseres] stelt daardoor schade te hebben gelden welke zij vergoed wenst te zien.
4.2 Het Land stelt niet tekort te zijn geschoten en niet onrechtmatig te hebben gehandeld doordat zij, vóórdat het onderhavige verzoekschrift werd ingediend behoorlijk is nagekomen door [eiseres] een nieuw stuk grond in erfpacht uit te geven. Zonder nadere toelichting – welke ontbreekt – valt niet in te zien dat de omstandigheid dat Het Land inmiddels een nieuw perceel in erfpacht heeft uitgegeven, maakt dat Het Land met betrekking tot het eerste aan [eiseres] in erfpacht uitgegeven perceel niet toerekenbaar tekort kan zijn geschoten of niet onrechtmatig kan hebben gehandeld. Vaststaat immers dat Het Land het betreffende stuk grond tegelijkertijd aan twee personen, niet zijnde deelgenoten, in erfpacht heeft uitgegeven. [eiseres] heeft hierdoor, in strijd met de erfpachtovereenkomst, niet het vrije genot over het perceel gekregen. Het gerecht is van oordeel dat aldus sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst welke verplicht tot schadevergoeding. Het Land voert nog aan dat het niet aan hem, maar aan de notaris is te wijten dat het perceel twee keer in erfpacht is gegeven, maar dit verweer kan haar niet baten. Het Land gaat daarmee eraan voorbij dat bij ministeriële beschikking van 29 augustus 2011 de Minister heeft erkend dat de DIP een fout heeft gemaakt door het perceel aan [eiseres] in erfpacht te geven terwijl het al aan iemand anders was uitgegeven. Bovendien blijkt uit de door Het Land overgelegde stukken dat de notaris die de erfpachtakte heeft verleden op 5 augustus 1998 wel degelijk bij de DLV heeft nagevraagd of het perceel al was bezwaard en in erfpacht was uitgegeven. Dat verzoek is (eerst) op 10 juli 2006 door de DLV verwerkt. De DLV maakt in die inzage kenbaar dat het perceel onbezwaard is, waarna de notaris vervolgens op 18 juli 2006 de erfpachtakte heeft verleden. De stelling van Het Land dat de notaris voor wat betreft eventuele bezwaardheid van het perceel ook navraag had moeten doen bij andere notarissen en in ieder geval zijn kantoorgenoot, dan wel bij de belastingdienst, vindt geen steun in het recht. Geoordeeld wordt dan ook dat uit hetgeen door partijen in deze procedure naar voren is gebracht niet blijkt dat de notaris iets valt te verwijten, maar wel Het Land. Het Land had immers kennelijk de registers niet op orde, waardoor het perceel twee keer in erfpacht is gegeven. De stelling dat de fout bij de erfpachtuitgifte Het Land niet valt toe te rekenen wordt dan ook gepasseerd.
4.3 [eiseres] heeft de door haar gevorderde schade verdeeld in een drietal posten, te weten 1) de kosten die [eiseres] heeft moeten maken om de erfpacht van het perceel te krijgen, het bouwrijp maken van het terrein, de door haar betaalde erfpachtscanon, administratiekosten, metingskosten en dergelijke, voor een totaal van Afl. 10.808,65; 2) de extra kosten die [eiseres] stelt te hebben doordat zij eerst vele jaren later tot bouw van een woning kan overgaan, begroot op Afl. 21.300,00 en tenslotte: 3) immateriële schade doordat [eiseres] 5 jaar heeft moeten wachten voordat zij tot bouw van een woning kon overgaan, begroot op in totaal Afl. 7.500,00. Deze verschillende posten zullen hieronder beoordeeld worden.
4.4 De kosten die [eiseres] heeft moeten maken om de erfpacht van het perceel te krijgen, het bouwrijp maken van het terrein, de door haar betaalde erfpachtscanon, administratiekosten, metingskosten en dergelijke, zijn door [eiseres] nader gespecificeerd en komen grotendeels voor vergoeding door Het Land in aanmerking. Dat [eiseres] tot betaling van (een aantal van) deze bedragen verplicht was op grond van wettelijke voorschriften, of omdat DOW en DLV bepaalde diensten hebben verricht, zoals Het Land stelt, doet hier niet aan af, nu [eiseres] niet de vrije beschikking heeft gekregen over het stuk land waar al deze kosten voor werden gemaakt, terwijl dat aan Het Land is toe te rekenen. Het Land heeft ter zitting kenbaar gemaakt een aantal posten te willen restitueren, maar gesteld noch gebleken is dat dit ook daadwerkelijk al is gebeurd, zodat de vordering ook voor die delen zal worden toegewezen. Het Land heeft verder aangevoerd dat de door [eiseres] opgevoerde kosten voor het inschakelen van een architect (Afl. 900,00 + Afl. 850,00 =Afl. 1.750,00) niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat [eiseres] het ontwerp van de architect gewoon nog kan gebruiken, ook op het nieuwe aan haar in erfpacht uitgegeven perceel. [eiseres] heeft dit niet betwist, zodat de vordering in zoverre zal worden afgewezen. Het Land heeft nog aangevoerd dat zij niet aansprakelijk is voor de kosten van de erfpachtakte. Het Land kan hierin niet worden gevolgd. Door een aan Het Land toerekenbare fout heeft [eiseres] immers kosten moeten maken voor het verlijden van de erfpachtakte, zonder daar vervolgens de vruchten van te kunnen plukken. De slotsom van het voorgaande is dat de vordering zal worden toegewezen voor het bedrag van Afl. 9.058,65 (zijnde het totaal van Afl. 10.808,65 minus Afl. 1.750,00).
4.5 De gevorderde schade die [eiseres] stelt te hebben geleden doordat zij door toedoen van Het Land vele jaren heeft moeten wachten met het bouwen van een huis, waardoor de bouwkosten zijn gestegen, zal worden afgewezen. [eiseres] zelf ving immers eerst in 2010 aan met de voorbereidingen voor de bouw. Ook indien Het Land geen fout zou hebben gemaakt bij de uitgifte van de erfpacht, zou [eiseres] aldus de extra kosten hebben moeten maken die ontstaan door het wachten met bouwen. Van schade die aan het Land is toe te rekenen is aldus geen sprake.
4.6 Ook de gevorderde immateriële schade zal worden afgewezen. Gelet op de omstandigheid dat [eiseres] zelf eerst in 2010 een aanvang wilde maken met de bouw van een woning, is de stelling dat zij ernstig emotioneel is benadeeld doordat zij heeft moeten wachten, zonder nadere toelichting (welke ontbreekt) onbegrijpelijk De vordering zal dan ook worden afgewezen wegens het niet voldoen aan de stelplicht.
4.7 Het Land zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
Kosten procedure
5. DE BESLISSING
De rechter in dit gerecht, recht doende:
- veroordeelt Het Land tot betaling aan [eiseres] van Afl. 9.058,65;
- veroordeelt Het Land in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op: Afl 2.755,00;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Haeck, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 7 december 2011 in aanwezigheid van de griffier.