Uitspraak
Vonnis van 18 september 2013.
Behorend bij A.R. no. 2912 van 2011.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS in de zaak van:
de naamloze vennootschap
NATURA DEVELOPMENT N.V.,
te Aruba,
hierna ook te noemen: Natura Development,
gemachtigde: de advocaat mr. D.G. Kock en mr. D.G. Illes,
tegen:
de rechtspersoon naar publiekrecht
LAND ARUBA,
te Aruba,
hierna ook te noemen: het Land,
gemachtigde: mr.P.D. Langerak.
1.DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek;
- de conclusie van dupliek.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Bij brief van 3 oktober 2006 werd een verzoek van [x] (verder: [x]) om vestiging van een erfpachtrecht op een perceel grond ten westen van de J.E. Irausquin Boulevard ter hoogte van Palm Beach afgewezen. Wel werd toestemming verleend om met betrekking tot een perceel ter plekke ten oosten van de boulevard voorstudies te laten uitvoeren.
2.2
Bij beschikking van 28 februari 2007 (DIP/1183) heeft de (toenmalige) Minister van Onderwijs, Sociale Zaken en Infrastructuur (verder: minister [a]) besloten aan [x] een recht van optie te verlenen tot het verkrijgen van het recht van erfpacht op een perceel domeingrond, gelegen te Palm Beach, groot circa 27.500 m2, zoals aangegeven in een situatietekening. Het optierecht werd verleend voor het op de desbetreffende grond optrekken van een hoogwaardig “boutique hotel” en daarbij behorende voorzieningen. Het optierecht werd verleend voor de duur van zes maanden na datum beschikking, tegen betaling van AWG 39.188,. [1]
2.3
Op 31 mei 2007 schreef de (toenmalige) directeur van de Directie Infrastructuur en Planning (verder: de directeur) aan [x]:
In bovenaangehaalde brief verzoekt u om het aan u afgegeven optierecht op een perceel domeingrond aan de J.E. Irausquin Boulevard op naam van de naamloze vennootschap Natura Development N.V. te stellen.Teneinde de minister (…) hierover te adviseren wordt u verzocht op korte termijn de volgende stukken aan ons voor te leggen:(…)
de originele aandeelhoudersregister van voornoemde vennootschap.
de originele aandeelhoudersregister van voornoemde vennootschap.
2.6
Bij brief van 11 juni 2007 heeft [x] de directeur geïnformeerd dat:
Nature Development NV has been established in Aruba on Jan 30, 2007 in the presence of Notary Mr. Yarzagaray, with the undersigned([x]; toevoeging GEA)
as the major shareholder and managing director of the company and Ms. [b] as a minor shareholder. The shares of Ms. [b] have been transferred to on the same day.
as the major shareholder and managing director of the company and Ms. [b] as a minor shareholder. The shares of Ms. [b] have been transferred to on the same day.
2.9
Bij brief van 11 september 2009 heeft de directeur aan Natura Development en [x], geschreven:
Bij ministeriële beschikking op 28 februari 2007 (…) is aan u het recht van optie verleend op een perceel domeingrond, gelegen te Palm Beach, om uw plannen voor de bouw van een boutique hotel, fractional(ownership?; toevoeging GEA)
, time share en condominium project met bijbehorende voorzieningen uit te werken.Het recht van optie is komen te vervallen zonder dat u aan de optievoorwaarden heeft voldaan.Bij ministeriële beschikking d.d. 8 mei 2008 no. DIP.1762 is het recht van optie verlengd met een termijn van Eén (1) jaar en de optietermijn is op 26 augustus 2008(lees: 2009?; toevoeging GEA)
vervallen zonder dat u aan alle optievoorwaarden heeft voldaan.In het licht van bovenstaande verzoek ik u alsnog om binnen dertig (30) dagen na dagtekening van deze brief de nog ontbrekende projectdocumentatie ter goedkeuring voor te leggen.Bij gebreke hieraan te voldoen, wordt uw grondaanvraag definitief als afgedaan beschouwd.
, time share en condominium project met bijbehorende voorzieningen uit te werken.Het recht van optie is komen te vervallen zonder dat u aan de optievoorwaarden heeft voldaan.Bij ministeriële beschikking d.d. 8 mei 2008 no. DIP.1762 is het recht van optie verlengd met een termijn van Eén (1) jaar en de optietermijn is op 26 augustus 2008(lees: 2009?; toevoeging GEA)
vervallen zonder dat u aan alle optievoorwaarden heeft voldaan.In het licht van bovenstaande verzoek ik u alsnog om binnen dertig (30) dagen na dagtekening van deze brief de nog ontbrekende projectdocumentatie ter goedkeuring voor te leggen.Bij gebreke hieraan te voldoen, wordt uw grondaanvraag definitief als afgedaan beschouwd.
2.12
Bij brief van 29 oktober 2009 aan Natura Development en [x] berichtte de directeur het volgende:
Bij beslissing van de minister (…) van 27 oktober 2009 is uw project voor een boutique hotel, fractional, time-share en condominium (mixed use project) goedgekeurd met dien verstande dat:1. Aan u het recht van erfpacht werd verleend op een perceel van 14.075 m2 te Palm Beach zoals omschreven in meetrapport CSCS nr. 48-2009 van 29 oktober 2009, welk perceel deel uitmaakt van het kadastraal perceel met veldwerk no. 20090092 kavel 1 met een totale grootte van 32.219 m2.2. Dit erfpachtsperceel bestemd is voor de bouw van fase 1 van uw project, zijnde een hoogwaardig condominiumcomplex van maximaal 20 units met een minimale investering in de bouw van $ 2.000,= per m2 en $ 150.000,= per unit.3. Het restant van het kadastraal perceel met veldwerk no. 20090092 kavel 1 met een totale grootte van 32.219 m2 voor een periode van maximaal 2 jaar voor u wordt gereserveerd voor fase 2 van het mixed-use project.4. Aan u toestemming wordt verleend voor overdracht van 80% van de aandelen aan Basiruti Properties N.V.
2.15
Op 11 november 2009 werd het erfpachtrecht op een perceel grond ter grootte van 14.075 m2 te Palm Beach voor de duur van 60 jaar aan Natura Development overgedragen. Het perceel betrof een deel van een moederperceel kadastraal bekend als Eerste Afdeling Sectie K nummer 3850, oorspronkelijk groot 833.489 m2.
2.16
Bij brieven vanaf medio 2011 heeft Natura Development aan de (huidige) minister van Integratie, Infrastuctuur en Milieu (verder: minister [z]), verzocht tot uitgifte in erfpacht van het resterende deel van het kadastraal perceel met veldwerk no. 20090092 kavel 1 met een totale grootte van 32.219 m2 over te gaan ten behoeve van fase 2 van het bouwproject. In haar brief van 21 september 2011 schreef Natura Development daartoe:
In the absence of a reply to our letters dated June 8th, 2011 and September 5th, 2011 we would like to inform his Excellency of the following:We reiterate that a land sized 14,075 m2 form a total 32,219 m2 has been issued to our company Natura Development N.V. in long lease for the development of Phase 1 for a mixed-use project consisting of a boutique hotel, fractional ownership, time-share and condominium. The 1st Phase entails the development of high-end condominiums which are already in construction.Furthermore, we want to emphasize that according to a decision made on October 27th, 2009 by the Minister of Infrastructure, the rest of the land (approximately 18,144 m2 of the total 32,219 m2) has been reserved for two years for our company for the development of the 2nd phase of the previously mentioned mixed-use project. Based on the letter of October 29th, 2009 from the Directorate of Infrastructure and Planning (DIP) on behalf of the Minister of Infrastructure, we have exercised our right to the remaining land of approximately 18,144 m2 for the 2nd phase of our project as stated in both the abovementioned letters.
2.17
Bij brief van 21 oktober 2011 heeft de raadsman van Natura Development minister [z] vergeefs tot toekenning van een optierecht met betrekking tot het resterende perceeldeel gesommeerd.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
Natura Development vordert – uitvoerbaar bij voorraad – primair het Land te veroordelen tot vestiging van een recht van erfpacht ten behoeve van Natura Development op een nader aangeduid perceel grond, subsidiair te verklaren voor recht dat het Land wanprestatie heeft gepleegd door dat recht niet te vestigen en het Land te veroordelen tot vergoeding van schade en meer subsidiair voor recht te verklaren dat het Land onrechtmatig heeft gehandeld, met veroordeling tot schadevergoeding, met veroordeling van het Land tot vergoeding van de proceskosten.
3.2
Natura Development grondt de vordering erop dat het Land bij brief van 29 oktober 2009 aan Natura Development gedurende twee jaar een recht heeft verleend om het desbetreffende perceel in erfpacht te verkrijgen.
3.3
Het Land voert hiertegen verweer, met vordering tot veroordeling van Natura Development in de proceskosten.
4.DE BEOORDELING
4.1
Het Land wijst er terecht op dat voor het verlenen van een optierecht, waarmee naar het gerecht oordeelt kennelijk bedoeld wordt, een enkel van de wil van de gerechtigde afhankelijk, gedurende een bepaalde periode aan de gerechtigde toekomend vorderingsrecht tot nakoming van een verbintenis tot het sluiten van een overeenkomst tot vestiging van erfpacht, met strikte wettelijke waarborgen is omkleed. Die waarborgen zijn neergelegd in de Landsverordening uitgifte eigendommen, AB 1989, no. GT 21 (verder: de verordening). De optie wordt, kort gezegd, slechts verleend bij ministeriële beschikking, de gronden waarvoor de optie geldt worden aangeduid in meetbrieven en de beschikking vermeldt de duur van de optie, die een totale termijn van vijf jaar niet mag overschrijden. Ten slotte wordt de optie verleend onder de verplichting een vergoeding te betalen van 3% van de door de desbetreffende Minister vastgestelde grondwaarde.
4.2
In het onderhavige geval is wel sprake geweest van een ministeriële beschikking van 28 februari 2008 tot het verlenen van een optie op een perceel domeingrond aan een Arubaanse vennootschap die wordt bestuurd door een te Aruba woonachtige directeur. Die beschikking heeft ook een dienovereenkomstige uiterlijke verschijningsvorm. Het optierecht werd verleend voor een periode van 6 maanden. Daarvoor was Natura Development, overeenkomstig de verordening, een vergoeding verschuldigd van AWG 39.188,. Daarnaast werden aan de optie een groot aantal nadere voorwaarden verboden.
Nadien is, zo valt uit de brief van de directeur van 29 oktober 2009 te ontnemen, door minister [a] op 27 oktober 2009 besloten – kort gezegd – het mixed-use project van Natura Development goed te keuren en in dat kader over te gaan tot uitgifte in erfpacht van een perceel van 14.075 m2. Dat besluit is kennelijk genomen op het verzoek van Natura Development naar aanleiding van de brief van de directeur van 11 september 2009; het besluit is voor het gerecht slechts kenbaar uit de brief van 29 oktober 2009. Het recht van erfpacht is vervolgens bij notariële akte van 11 november 2009 gevestigd ten behoeve van Natura Development.
Nadien is, zo valt uit de brief van de directeur van 29 oktober 2009 te ontnemen, door minister [a] op 27 oktober 2009 besloten – kort gezegd – het mixed-use project van Natura Development goed te keuren en in dat kader over te gaan tot uitgifte in erfpacht van een perceel van 14.075 m2. Dat besluit is kennelijk genomen op het verzoek van Natura Development naar aanleiding van de brief van de directeur van 11 september 2009; het besluit is voor het gerecht slechts kenbaar uit de brief van 29 oktober 2009. Het recht van erfpacht is vervolgens bij notariële akte van 11 november 2009 gevestigd ten behoeve van Natura Development.
4.3
De vraag is thans of aan Natura Development een optierecht toekomt op een perceel(deel) van 18,144 m2.
4.4
Naar het gerecht begrijpt betoogt het Land - op welk verweer Natura Development blijkens het inleidend verzoekschrift ook heeft geanticipeerd – dat aan een “reservering” geen recht kan worden ontleend omdat geen sprake is van een optie in de zin van de verordening. Natura Development meent dat de term “gereserveerd” slechts een door het Land gehanteerd begrip is.
4.5
Dat laatste is juist, maar dat betekent niet dat aan het gebruik van de term “gereserveerd” in dit geval geen andere betekenis kan toekomen dan dat aan Natura Development een optie werd verleend als bedoeld in de verordening. Bij de uitleg van wilsverklaringen en mededelingen die (beoogde) contractspartijen elkaar doen en bij de beantwoording van de vraag of en in welke zin een rechtens afdwingbare optie is verleend (enerzijds) en geaccepteerd (anderzijds) geldt de Haviltexmaatstaf [2] . Volgens deze maatstaf dient uitleg niet plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het contract of de betrokken wilsverklaring of mededeling is gesteld (alhoewel die taalkundige betekenis vaak wel van groot belang is), maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis. Met de omstandigheden van het concrete geval wordt met name gedoeld op de omstandigheden ten tijde van het aangaan van de optie-overeenkomst.
4.6
Naar oordeel van het gerecht is in het licht van de hiervoor aangehaalde maatstaf allereerst relevant dat in de brief van 29 oktober 2009 het woord “optie” niet gebruikt wordt, maar een meer omvattend begrip “gereserveerd”, dat ook – zoals ook het Land betoogt [3] - kan betekenen dat het Land een perceel(deel) bestemd houdt voor een bepaald project zodat geen met die bestemming strijdige ontwikkelingen plaatsvinden. Er is geen goede reden aangevoerd waarom de directeur, die naar moet worden aangenomen over de nodige ter zake relevante kennis en ervaring beschikt, de niet-wettelijke term ‘gereserveerd’ zou gebruiken, als ‘optie’ in de zin van de verordening wordt bedoeld. Anders dan Natura Development in haar inleidend verzoekschrift meent [4] , betekent “reserveren” dan ook niet noodzakelijk dat daarmee een eenzijdig wilsrecht aan Natura Development is verleend, maar kan daaraan ook (slechts) de betekenis toekomen dat het Land de desbetreffende grond gedurende de aangegeven periode niet aan derden en/of voor een ander project in erfpacht zal uitgeven of ter zake een optierecht zal verlenen. Het gerecht is van oordeel dat het woord “gereserveerd” in die laatste zin (door partijen) diende te worden begrepen.
In het onderhavige geval komt daarbij dat aan Natura Development eerder wel een optierecht was verleend dat het Land ook heeft gehonoreerd toen Natura Development haar daarop betrekking hebbende wilsrecht uitoefende. Natura Development, een Arubaanse vennootschap met een lokaal bestuur, was er dus mee bekend dat een optierecht werd verleend middels een als zodanig herkenbare ministeriële beschikking en niet in een enkele slechts door de directeur ondertekende passage in een brief. Natura Development was er ook mee bekend dat voor het recht van optie betaald moest worden en dat er nadere voorwaarden aan het optierecht werden verboden, althans dat het onaannemelijk was dat haar een optierecht zonder nadere voorwaarden of vergoedingsverplichting zou zijn verleend. Zij kon daarom redelijkerwijs niet menen dat een ‘recht van reservering’ in de door de directeur ondertekende brief eenzelfde rechtsgevolg zou hebben als een optierecht in de zin van de verordening.
Daarenboven wijst het Land er terecht op dat minister [a] (destijds) van een andere politieke signatuur was dan de partij die op 25 september 2009 de verkiezingen had gewonnen en in de Staten de absolute meerderheid had verworven. Natura Development, een Arubaanse vennootschap met een lokaal bestuur, diende er daarom rekening mee te houden dat minister [a] namens het Land geen langdurige verplichtingen aan zou gaan met betrekking tot het “mixed-use project”. Ook daarom mocht Natura Development er redelijkerwijze niet vanuit gaan dat met “gereserveerd” in de brief van 29 oktober 2009 werd bedoeld, dat aan haar een optierecht als bedoeld in de verordening werd verleend.
In het onderhavige geval komt daarbij dat aan Natura Development eerder wel een optierecht was verleend dat het Land ook heeft gehonoreerd toen Natura Development haar daarop betrekking hebbende wilsrecht uitoefende. Natura Development, een Arubaanse vennootschap met een lokaal bestuur, was er dus mee bekend dat een optierecht werd verleend middels een als zodanig herkenbare ministeriële beschikking en niet in een enkele slechts door de directeur ondertekende passage in een brief. Natura Development was er ook mee bekend dat voor het recht van optie betaald moest worden en dat er nadere voorwaarden aan het optierecht werden verboden, althans dat het onaannemelijk was dat haar een optierecht zonder nadere voorwaarden of vergoedingsverplichting zou zijn verleend. Zij kon daarom redelijkerwijs niet menen dat een ‘recht van reservering’ in de door de directeur ondertekende brief eenzelfde rechtsgevolg zou hebben als een optierecht in de zin van de verordening.
Daarenboven wijst het Land er terecht op dat minister [a] (destijds) van een andere politieke signatuur was dan de partij die op 25 september 2009 de verkiezingen had gewonnen en in de Staten de absolute meerderheid had verworven. Natura Development, een Arubaanse vennootschap met een lokaal bestuur, diende er daarom rekening mee te houden dat minister [a] namens het Land geen langdurige verplichtingen aan zou gaan met betrekking tot het “mixed-use project”. Ook daarom mocht Natura Development er redelijkerwijze niet vanuit gaan dat met “gereserveerd” in de brief van 29 oktober 2009 werd bedoeld, dat aan haar een optierecht als bedoeld in de verordening werd verleend.
4.7
Op grond van het bovenstaande moet de primaire vordering worden afgewezen. Ook de subsidiaire vordering zal op die grond worden afgewezen. De stelling dat het Land door “stilzitten en vervolgens over te gaan tot afgifte van de bouwvergunning” voor een gebouw in fase I van het project “de overeenkomst heeft erkend” is onvoldoende toegelicht en met stukken onderbouwd.
Voor zover Natura Development haar vordering baseert op een niet nakomen van de “reservering” in de betekenis zoals uiteengezet in dit vonnis, faalt dat betoog omdat gesteld noch gebleken is dat het perceel(deel) gedurende twee jaar na 29 oktober 2009 niet in die zin “gereserveerd” is geweest.
Voor zover Natura Development haar vordering baseert op een niet nakomen van de “reservering” in de betekenis zoals uiteengezet in dit vonnis, faalt dat betoog omdat gesteld noch gebleken is dat het perceel(deel) gedurende twee jaar na 29 oktober 2009 niet in die zin “gereserveerd” is geweest.
4.8
Ten overvloede overweegt het gerecht nog als volgt.
4.9
Aangenomen dat het onder 3. van de door de directeur ondertekende brief van donderdag 29 oktober 2009 geschrevene dient te worden aangemerkt als het verlenen van een optie tot verkrijging van een erfpacht op een perceel groot 32.219 m2 -/- 14.075 m2 = 18.144 m2 is sprake van het verlenen en verkrijgen van een optierecht in strijd met de goede zeden en de openbare orde en zijn de rechtshandelingen mitsdien nietig.
Daartoe is redengevend dat het optierecht voor een periode van twee jaar – in plaats van de onbestreden gangbare termijn van zes maanden – om niet werd verleend en verkregen terwijl de waarde van het optierecht 3% van de grondwaarde op jaarbasis diende te bedragen.
Dat het optierecht toen een waarde had van minder dan AWG 10.000, is niet gesteld en ook niet aannemelijk; de beschikking van 28 februari 2007 gaat uit van een toenmalige grondwaarde van AWG 95, per m2. De – niet overgelegde maar uit de brief van 11 september 2009 kenbare – beschikking van 8 mei 2008 no. DIP/1762 kennelijk ook. Dat sprake is van een schenking krachtens bij landsverordening verkregen machtiging als bedoeld in de Comptabiliteitsverordening 1989 is evenmin gesteld of aannemelijk. Niet weersproken is voorts dat het (veronderstelde) optierecht is verkregen in een periode dat – in de toenmalige politieke verhoudingen – duidelijk was dat minister [a] niet zou terugkeren als minister in het kabinet dat vanaf maandag 1 november 2009 diende te steunen op een parlementaire meerderheid, gevormd door een partij die niet de (toenmalige) politieke signatuur had van die van minister [a]. Evenmin is weersproken dat in de media na de verkiezingen van 25 september 2009 aandacht is geweest voor de demissionaire status van het alstoen regerende kabinet, met daarin minister [a], en is gewezen op de omstandigheid dat het kabinet geen belangrijke beslissingen mocht nemen. Ten slotte is ook niet weersproken dat dhr. M. Neme in oktober 2009 niet alleen directeur en aandeelhouder was van Basiruti N.V. – aan welke vennootschap ingevolge de brief van 29 oktober 2009 80% van de aandelen Natura Development mochten worden overgedragen – maar destijds ook “politiek adviseur” van minister [a].
Alles bijeengenomen heeft de beslissing van 29 oktober 2009, als inderdaad sprake was van de verlening van een optierecht, zodanige kenmerken van politiek favoritisme binnen het zogeheten “afscheidsbeleid”, dat de strekking van de rechtshandeling zowel in strijd komt met de goede zeden als met de openbare orde. [5]
Daartoe is redengevend dat het optierecht voor een periode van twee jaar – in plaats van de onbestreden gangbare termijn van zes maanden – om niet werd verleend en verkregen terwijl de waarde van het optierecht 3% van de grondwaarde op jaarbasis diende te bedragen.
Dat het optierecht toen een waarde had van minder dan AWG 10.000, is niet gesteld en ook niet aannemelijk; de beschikking van 28 februari 2007 gaat uit van een toenmalige grondwaarde van AWG 95, per m2. De – niet overgelegde maar uit de brief van 11 september 2009 kenbare – beschikking van 8 mei 2008 no. DIP/1762 kennelijk ook. Dat sprake is van een schenking krachtens bij landsverordening verkregen machtiging als bedoeld in de Comptabiliteitsverordening 1989 is evenmin gesteld of aannemelijk. Niet weersproken is voorts dat het (veronderstelde) optierecht is verkregen in een periode dat – in de toenmalige politieke verhoudingen – duidelijk was dat minister [a] niet zou terugkeren als minister in het kabinet dat vanaf maandag 1 november 2009 diende te steunen op een parlementaire meerderheid, gevormd door een partij die niet de (toenmalige) politieke signatuur had van die van minister [a]. Evenmin is weersproken dat in de media na de verkiezingen van 25 september 2009 aandacht is geweest voor de demissionaire status van het alstoen regerende kabinet, met daarin minister [a], en is gewezen op de omstandigheid dat het kabinet geen belangrijke beslissingen mocht nemen. Ten slotte is ook niet weersproken dat dhr. M. Neme in oktober 2009 niet alleen directeur en aandeelhouder was van Basiruti N.V. – aan welke vennootschap ingevolge de brief van 29 oktober 2009 80% van de aandelen Natura Development mochten worden overgedragen – maar destijds ook “politiek adviseur” van minister [a].
Alles bijeengenomen heeft de beslissing van 29 oktober 2009, als inderdaad sprake was van de verlening van een optierecht, zodanige kenmerken van politiek favoritisme binnen het zogeheten “afscheidsbeleid”, dat de strekking van de rechtshandeling zowel in strijd komt met de goede zeden als met de openbare orde. [5]
4.1
Aan het voorgaande doet niet af dat Natura Development al sinds eind 2006 bezig was met het realiseren van haar “mixed-use” project en haar in februari 2007 een optierecht (voor de duur van zes maanden) werd verleend voor een perceel van 27.500 m2 ter plaatse, noch dat Natura Development van de directeur bij brief van 11 september 2009 nog dertig dagen kreeg om de documenten over te leggen op grond waarvan haar (alsnog) een erfpachtrecht kon worden verleend. Met betrekking tot die laatste brief merkt het gerecht nog op dat daaruit slechts kan blijken dat Natura Development niet optiegerechtigd was maar minister [a] toch bereid zou zijn tot verlening van een erfpachtrecht over te gaan mits alsnog aan bepaalde voorwaarden, welke voorwaarden ook bij de eerdere optieverlening en verlenging/herleving daarvan in 2008 speelden, zou voldoen. Niet blijkt uit die brief dat het optierecht nog bestond of op een of andere wijze herleefd was.
Dat de aanpak van het “mixed-use” project in de loop van de tijd ten gevolge van de wereldwijde economische crisis gewijzigd werd en Natura Development koos voor een gefaseerde realisering, ter zake waarvan overigens niet voldoende gemotiveerd en onderbouwd is dat sprake was van “aanbeveling en samenspraak met de overheid”, maakt niet dat niet in de laatste dagen van het bewind van minister [a] kennelijk aan politiek favoritisme is gedaan door het gewijzigde project te faciliteren door het verlenen van een erfpachtrecht op een kleiner perceel dan waarvoor eerder een – toen al vervallen – optierecht werd verleend en het ‘reserveren’ van een ander deel van het perceel. Natura Development wijst in dit verband slechts op een aantal brieven van haar aan het Land maar uit dit eenrichtingverkeer kan niet worden afgeleid dat sprake was van een gangbare handelwijze bij de verlening van een optierecht of een recht van erfpacht, zonder dat daaraan overigens op dat moment een nog lopend optierecht vooraf ging.
Dat de aanpak van het “mixed-use” project in de loop van de tijd ten gevolge van de wereldwijde economische crisis gewijzigd werd en Natura Development koos voor een gefaseerde realisering, ter zake waarvan overigens niet voldoende gemotiveerd en onderbouwd is dat sprake was van “aanbeveling en samenspraak met de overheid”, maakt niet dat niet in de laatste dagen van het bewind van minister [a] kennelijk aan politiek favoritisme is gedaan door het gewijzigde project te faciliteren door het verlenen van een erfpachtrecht op een kleiner perceel dan waarvoor eerder een – toen al vervallen – optierecht werd verleend en het ‘reserveren’ van een ander deel van het perceel. Natura Development wijst in dit verband slechts op een aantal brieven van haar aan het Land maar uit dit eenrichtingverkeer kan niet worden afgeleid dat sprake was van een gangbare handelwijze bij de verlening van een optierecht of een recht van erfpacht, zonder dat daaraan overigens op dat moment een nog lopend optierecht vooraf ging.
4.11
Daarmee resteert de meer subsidiaire vordering tot verklaring voor recht dat het Land jegens Natura Development onrechtmatig heeft gehandeld en schadeplichtig is. Natura Development grondt die vordering erop dat de onderhandelingen dermate ver gevorderd waren dat het Land dezen niet zonder nadere onderhandelingen met betrekking tot fase II mocht staken.
4.12
Ook die vordering sneuvelt. Voorop staat dat als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen — die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen — vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen.
4.13
De onderhavige zaak kenmerkt zich hierdoor dat Natura Development het Land aanvankelijk heeft verzocht om over te gaan tot uitgifte in erfpacht van een perceel ten behoeve van de realisering van een “boutique hotel” met bijbehorende voorzieningen. Het Land heeft in het kader van de optieverlening van 28 februari 2007 een aantal voorwaarden gesteld. Niet blijkt dat over deze voorwaarden is onderhandeld. Vervolgens zag Natura Development zich door de (vooral Amerikaanse) economische crisis van 2008 genoodzaakt haar project aan te passen en te faseren. Zij heeft dat herhaaldelijk aan het Land gecommuniceerd. Haar daarop betrekking hebbende brieven kenmerken zich evenwel mede door de herhaalde verzuchting dat het Land, althans minister [a] en/of de directeur, niet reageert. In de brieven wordt door Natura Development uitgelegd dat en waarom de aanvankelijke plannen moeten worden aangepast en realisering in (vertraagde) fases nodig is, waarbij, zo blijkt uit een brief van 16 juli 2009 [6] , Natura Development bij voorkeur twee jaar wacht, waarna haar een nieuw en/of hernieuwd optierecht voor zes maanden moet worden verleend om een eerste fase te realiseren. De enige uit het dossier kenbare reacties daarop zijn de onder 2 aangehaalde brieven, met name die van 11 september 2009 en 26 oktober van dat jaar. Daaruit kan niet worden geconcludeerd dat partijen in zodanige fase van onderhandelingen met betrekking tot het sluiten van een erfpachtovereenkomst waren dat het Land zich uit die onderhandelingen niet meer terug kon trekken. De grondslag voor deze vordering is mitsdien onvoldoende gemotiveerd en met stukken onderbouwd.
4.14
In zoverre de vordering uit hoofde van onrechtmatige overheidsdaad nog zou zijn gestoeld op de stelling dat het Land had moeten ingrijpen om te voorkomen dat Natura Development met de eerste fase zou beginnen, miskent Natura Development dat zij als ondernemer het risico neemt het “mixed-use” project in fasen te plannen en met de realisering van fase I te beginnen voordat haar het erfpachtrecht met betrekking tot fase II is verleend.
Hoe het Land had moeten ingrijpen wordt overigens niet duidelijk gemaakt zodat de vorderingsgrondslag ook daarom ondeugdelijk is.
Hoe het Land had moeten ingrijpen wordt overigens niet duidelijk gemaakt zodat de vorderingsgrondslag ook daarom ondeugdelijk is.
4.15
Gezien het bovenstaande komt het gerecht aan nadere bewijslevering niet toe. Als de in het ongelijk te stellen partij zal Natura Development de proceskosten van het Land hebben te vergoeden. Nu het Land procedeert middels een van haar ambtenaren worden de kosten op nihil begroot.
5.DE UITSPRAAK
De rechter in dit gerecht, recht doende:
wijst de vordering af;
veroordeelt Natura Development in de kosten van de procedure, welke kosten tot op heden aan de zijde van het Land worden begroot op nihil aan griffierecht, nihil aan explootkosten en nihil aan salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. Noordhuizen, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 18 september 2013 in aanwezigheid van de griffier.