Uitspraak
Vonnis van 9 januari 2013
Behorend bij AR 3482 van 2010
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS op het verzet van:
[opposant], wonende te Aruba,
OPPOSANT, hierna ook te noemen: [opposant],
gemachtigde: de advocaat mr. D.M. Canwood,
tegen:
1. [geopposeerde sub 1],
2. [geopposeerde sub 2],
beiden domicilie kiezende te Aruba,
GEOPPOSEERDEN, hierna ook te noemen: [geopposeerden],
gemachtigde: de advocaat mr. L.J. Pieters.
1. DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het op 1 december 2010 bij verstek uitgesproken vonnis van dit gerecht;
- de conclusie van eis in oppositie, met producties;
- de conclusie van antwoord in oppositie, met producties
- de conclusie van repliek in oppositie van 1 juni 2011, abusievelijk getiteld ‘pleitaantekeningen’, met productie;
- het proces-verbaal van het pleidooi dat op 27 oktober 2011 heeft plaatsgevonden en waarbij een comparitie is gelast;
- een e-mail van het gerecht aan de raadslieden van partijen van 15 februari 2012;
- een e-mail van mr. Pieters aan het gerecht van 15 februari 2012, waarbij vonnis wordt verzocht, welk, na herhaaldelijk uitstel, is bepaald op heden.
2. DE VASTSTAANDE FEITEN
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd betwist, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde producties voorzover niet of onvoldoende bestreden, staat tussen partijen onder meer het volgende vast.
2.1 Tussen partijen is op 8 november 2002 een voorlopige huurkoopovereenkomst met betrekking tot een woning met het adres San Barbola 27 te Aruba (de woning) tot stand gekomen. In de overeenkomst is ondermeer bepaald dat de woning dient te worden overgedragen onmiddellijk na betaling van de koopsom van Afl. 231.650,43. Verder is bepaald dat [opposant] met ingang van 1 december 2002 maandelijks Afl. 2.491 dient af te lossen op de koopsom en dat overdracht van de woning en volledige (af)betaling van de woning uiterlijk eind december 2006 dient te geschieden. Artikel 19 van Pro de overeenkomst luidt:
‘indien verkoper zijn betalingen niet stipt nakomt of indien een der partijen, na bij aangetekend schrijven in gebreke gesteld te zijn, gedurende veertien (14) dagen nalatig blijft aan zijn verplichtingen ingevolge het vorenstaande te voldoen, heeft de wederpartij het recht deze overeenkomst als ontbonden te beschouwen, zonder dat de ontbinding door de rechter zal behoeven te worden uitgesproken, en zal door de nalatige, een boete van vijftig percent (50%) van de koopsom ten bate van de wederpartij verschuldigd zijn, bij wijze van vooruitbetaalde schadevergoeding, zonder dat de schade en de omvang en daarvan zullen behoeven te worden bewezen, onverminderd het recht van de wederpartij om meerdere schade te bewijzen en om deze meerdere schade van de nalatige te eisen.’
2.2 De gemachtigde van [geopposeerden] heeft [opposant] bij brief van 4 juni 2009 laten weten dat [opposant] te kort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst en dat de overeenkomst daarom wordt ontbonden. Ook wordt [opposant] gesommeerd de contractuele boete te voldoen van 50% van de koopsom en om de woning uiterlijk 18 juni 2009 te ontruimen. [opposant] heeft aan die sommatie niet voldaan.
3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN IN OPPOSITIE
3.1 [geopposeerden] hebben in de verstekprocedure gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar voorraad, te verklaren voor recht dat de voorlopige koopovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is ontbonden, althans de ontbinding daarvan uit te spreken. Verder hebben zij gevorderd [opposant] te veroordelen tot betaling aan hen van Afl. 20.667,64, te vermeerderen met de wettelijke rente tot de dag dat [opposant] de woning leeg ter beschikking stelt en te vermeerderen met de overeengekomen boete van Afl. 115.825,25 en [opposant] te veroordelen – kort gezegd – de woning te ontruimen, met veroordeling van [opposant] in de proceskosten.
3.2 [geopposeerden] hebben in de verstekprocedure aan hun vorderingen kort gezegd ten grondslag gelegd dat [opposant] zijn verplichtingen uit de voorlopige koopovereenkomst niet is nagekomen, doordat hij de overeengekomen aflossingen niet tijdig heeft voldaan. [opposant] heeft een betalingsachterstand van Afl. 20.667,64. Bovendien heeft hij ook de volledige koopsom eind december 2006 niet voldaan, zoals is overeengekomen. [geopposeerden] stellen dat zij krachtens de overeenkomst gerechtigd zijn deze te ontbinden, hetgeen zij bij brief van 4 juni 2009 hebben gedaan. Dit brengt mee dat [opposant] zonder recht of titel in de woning verblijft, zodat hij deze dient te ontruimen, aldus [geopposeerden] in de verstekprocedure.
3.3 Bij verstekvonnis van 1 december 2010 zijn de vorderingen van [geopposeerden] kort gezegd integraal toegewezen en is [opposant] veroordeeld in de kosten van de procedure, tot aan de dag van de uitspraak aan de zijde van [geopposeerden] begroot op: Afl. 1.700,00.
3.4 [opposant] vordert in het verzet hem te ontheffen van de veroordeling zoals tegen hem uitgesproken in het verstekvonnis van 1 december 2010, met veroordeling van [geopposeerden] in de kosten van het verzet.
3.5 Aan zijn vordering legt [opposant] ten grondslag dat hij elke maand het overeengekomen bedrag heeft voldaan. Subsidiair voert [opposant] aan dat hij als huurder moet worden beschouwd, dat hij voldoet aan zijn huurverplichtingen en dat hem derhalve huurbescherming toekomt. Nu [opposant] aan al zijn verplichtingen voldoet is hij ook de overeengekomen boete niet verschuldigd, aldus [opposant].
3.6 Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover nodig, nader worden ingegaan.
4. DE BEOORDELING IN OPPOSITIE
4.1 Voor wat betreft de verschuldigdheid van [opposant] aan [geopposeerden] van achterstallige maandpremies overweegt het gerecht als volgt. [opposant] voert aan dat hij gerechtvaardigd erop heeft mogen vertrouwen dat de tussen hem en [geopposeerden] bestaande overeenkomst niet meer bestond omdat [geopposeerden] hem hebben meegedeeld dat deze was ontbonden. Hij stelt ervan uit te zijn gegaan dat de overeenkomst was omgezet in een huurovereenkomst, waarbij de maandelijks te betalen termijn niet gewijzigd is, zo begrijpt het gerecht de stelling van [opposant]. Ook indien het gerecht uit zou gaan van de juistheid van de stelling van [opposant] – [geopposeerden] hebben verweer gevoerd op dit punt –, brengt dit mee dat [opposant] maandelijks het bedrag van Afl. 2.491,00 moest voldoen. [opposant] heeft weliswaar gesteld geen achterstanden te hebben in voldoening van de huurpenningen, maar dit is door [geopposeerden] gemotiveerd betwist, door overlegging van een betalingsoverzicht waaruit volgt dat [opposant] over de jaren heen in totaal Afl. 13.912,79 te weinig heeft betaald aan maandelijkse termijnen. Hierop heeft [opposant] weliswaar zijn stelling herhaald, maar hij heeft deze niet nader verificatoir onderbouwd. Hij legt wel betalingsbewijzen over, maar indien het gerecht die tot uitgangspunt zou nemen, zou dat meebrengen dat de betalingsachterstand van [opposant] nog veel groter zou zijn. Het gerecht komt daarom tot het oordeel dat [opposant] een achterstand heeft in betaling van de maandelijkse termijnen van Afl. 13.912,79.
4.2 [opposant] heeft nog gesteld dat hij [geopposeerden] heeft verzocht mee te werken aan overdracht van de woning, maar dat zij dit hebben geweigerd. Voor zover [opposant] daarmee heeft beoogd te stellen dat hij zijn betalingen heeft opgeschort wegens het niet naleven van de overeenkomst door [geopposeerden] overweegt het gerecht dat [opposant] daarmee eraan voorbij gaat dat in de overeenkomst is bepaald dat de woning eerst dient te worden overgedragen als de volledige koopsom is voldaan. [geopposeerden] hebben onbetwist aangevoerd dat de koopsom niet volledig is voldaan, zodat de [opposant] om die reden geen opschortingsrecht toekwam.
4.3 In de verstekprocedure is niet het bedrag van Afl. 13.912,79 gevorderd, maar van Afl. 20.667,64. [geopposeerden] hebben in de verstekprocedure gesteld dat dit totaal, naast de achterstand in maandelijkse termijnen, bestaat uit verzekeringspremies, deurwaarderskosten en kosten voor het opmaken van een taxatierapport. [opposant] heeft de verschuldigdheid van deze kosten betwist. Nu [geopposeerden] deze kosten niet nader hebben gespecificeerd, is het gerecht van oordeel dat de vordering in de verstekprocedure moet worden afgewezen voor zover die het bedrag van Afl. 13.912,79 te boven gaat, wegens het niet voldoen aan de stelplicht.
4.4 [opposant] heeft nog gesteld dat hij de achterstand in de door hem verschuldigde maandelijkse termijnen kan verrekenen met het bedrag dat hij in de woning heeft moeten stoppen om het bewoonbaar te maken en te verbeteren. Het gaat daarbij om een bedrag van Afl. 32.500,00, aldus [opposant]. [geopposeerden] hebben echter betwist dat [opposant] substantiële investeringen heeft gedaan. [opposant] heeft zijn stelling met een document onderbouwd, maar daaruit blijkt dat het slechts gaat om een offerte (presupuesto de obra). Nu [geopposeerden] de stelling van [opposant] op dit punt bovendien hebben bestreden is de gegrondheid van de bevoegdheid tot verrekening niet eenvoudig vast te stellen, zodat daaraan, onder verwijzing naar artikel 6:136 BW Pro, voorbij zal worden gegaan.
4.5 De slotsom van het voorgaande is dat geoordeeld wordt dat [opposant] in ieder geval Afl. 13.912,79 zal dienen te voldoen. [geopposeerden] hebben in de verstekprocedure nog gevorderd dat dit bedrag moet worden vermeerderd met wettelijke rente. Die vordering zal worden toegewezen, nu daar geen afzonderlijk verweer tegen is gevoerd, vanaf de datum van indiening van het verzoekschrift, te weten 16 juli 2010 tot aan de voldoening.
4.6 Het voorgaande leidt er ook toe dat [geopposeerden] de overeenkomst hebben mogen ontbinden, omdat [opposant] toerekenbaar tekort is geschoten. Bij brief van 4 juni 2009 hebben zij [opposant] meegedeeld de overeenkomst te ontbinden. Daarmee is voldaan aan de in artikel 6:265 BW Pro gestelde voorwaarden. Gelet hierop zal het gerecht voor recht verklaren dat de overeenkomst rechtsgeldig is ontbonden.
4.7 Met betrekking tot de verschuldigdheid van de in de verstekprocedure gevorderde boete van Afl. 115.825,25 wordt als volgt overwogen. [opposant] heeft aangevoerd dat [geopposeerden] geen aanspraak kunnen maken op de boete, omdat de overeenkomst is ontbonden. Daarmee gaat [opposant] eraan voorbij dat de overeenkomst nu juist bepaalt dat ontbinding niet in de weg staat aan verschuldigdheid van de boete, zodat deze stelling wordt gepasseerd. [opposant] heeft verder nog gesteld dat hij geen professionele partij is, dat hij geen juridisch advies heeft ingewonnen en dat de overeenkomst is opgesteld in een taal die hij niet machtig is, waardoor hij de reikwijdte van de bepaling niet heeft kunnen overzien. Hij stelt dat het aldus naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geopposeerden] een beroep doen op de boetebepaling. Het gerecht is van oordeel dat de door [opposant] aangevoerde omstandigheden niet leiden tot het oordeel dat een beroep op deze bepaling naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is waardoor [geopposeerden] in het geheel geen aanspraak zouden kunnen maken op de boete. Gesteld noch gebleken is immers dat het [opposant] niet vrij stond een andere contractstaal te kiezen, de overeenkomst te laten vertalen voordat hij die tekende en/of juridisch advies in te winnen. Dat hij de strekking van de bepaling niet kende, komt daarom voor zijn risico. In de stellingen van [opposant] leest het gerecht echter ook dat [opposant] voorstaat dat [geopposeerden] geen aanspraak kunnen maken op volledige betaling van de boete en in die zin dus een beroep doen op matiging ervan. Dat beroep slaagt. Daarbij acht het gerecht het volgende van belang. De overeengekomen boete is hoog (50% van de koopsom) en wijkt in dat opzicht af van wat in de huizenmarkt gebruikelijk is. Daarnaast is sprake van een wanverhouding tussen de door [geopposeerden] gestelde schade (Afl. 20.667,64) en de overeengekomen boete (Afl. 115.825,25). Voorts is van belang dat expliciet is overeengekomen dat het partijen vrij staat om naast het boetebedrag ook nog schadevergoeding te vorderen. Aldus is naar het oordeel van het gerecht sprake van een situatie waarin de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd (artikel 6: 94 lid 1 BW). Het gerecht ziet hierin aanleiding de boete te matigen tot 5% van de koopsom, zijnde een bedrag van Afl. 11.582,52. [opposant] zal dat bedrag dienen te voldoen.
4.8 De slotsom van het voorgaande is dat [opposant] een bedrag van Afl. 25.495,31 (namelijk Afl. 13.912,79 + 11.582,52) aan [geopposeerden] moet voldoen, te vermeerderen met wettelijke rente over Afl. 13.912,79.
4.9 In de verstekprocedure is nog ontruiming verzocht. Als gevolg van het verstekvonnis heeft [opposant] de woning ontruimd. Gesteld noch gebleken is dat hij inmiddels is teruggekeerd of wil terugkeren in de woning. [geopposeerden] hebben bij de behandeling ter zitting van de onderhavige procedure bovendien aangevoerd geen belang meer te hebben bij die vordering, zodat de vordering in zoverre zal worden afgewezen.
4.10 Gelet op het voorgaande zal het verstekvonnis worden vernietigd en zal opnieuw worden beslist. In de omstandigheid dat het verzet gedeeltelijk gegrond is verklaard ziet het gerecht aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.
5. DE UITSPRAAK IN OPPOSITIE
De rechter in dit gerecht, recht doende:
1. vernietigt het door dit gerecht op 1 december 2010 onder nummer AR 1832/2010 gewezen verstekvonnis,
en opnieuw beslissend:
2. verklaart voor recht dat de overeenkomst tussen partijen rechtsgeldig is ontbonden;
3. veroordeelt [opposant] tot betaling aan [geopposeerden] van Afl. 25.495,31, te vermeerderen met de wettelijke rente over Afl. 13.912,79 vanaf 16 juli 2010 tot aan de voldoening;
4. compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
5. verklaart de betalingsveroordeling onder 3 uitvoerbaar bij voorraad;
6. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Haeck, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 9 januari 2013 in aanwezigheid van de griffier.