ECLI:NL:OGEAA:2014:8

Uitspraak

Beschikking van 11 februari 2014

E.J. nr. 1432 van 2014

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

BESCHIKKING

in de zaak van:

[verhuurders],

hierna ook te noemen: [verhuurders], respectievelijk [verhuurders],

gemachtigde: de advocaat mr.E.C.P.M. Kok,

tegen:

[huurders]

te Aruba,

hierna ook te noemen: [huurders], respectievelijk [h] en [m],

gemachtigde: de advocaat mr. D.M. Passchier.

De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het beroepschrift, ingekomen ter griffie op 3 juni 2013;
het verweerschrift;
de pleitnota van [verhuurders];
de aantekeningen mondelinge behandeling van [huurders];
de behandeling ter zitting van 10 december 2013 en de daarvan door de griffier gemaakte aantekeningen.

Ter zitting is gebleken dat de naam van [m] verkeerd is weergegeven in de stukken. Die fout is in de kop van dit vonnis hersteld.

De beschikking werd aangezegd tegen vandaag.

1.DE FEITEN

1.1.

Voor zover voor de beslissing van belang wordt in deze zaak van de volgende vaststaande of niet voldoende tegengesproken feiten uitgegaan.

1.2.

Partijen hebben op 6 februari 2012 een akte getekend getiteld:
Tijdelijke huurovereenkomst voor het pand [ ] te Aruba hierna te noemen het pand.

1.3.

Voor zover van belang luidt de tekst van de overeenkomst:
de heer (…) [ ], en mevrouw (…) [ ] (…) hierna te noemen de verhuurder en (…) [ ] en mevrouw (…)[ ], hierna te noemen huurder en de heer (…) [ ], hierna te noemen garantsteller, zijn als volgt overeengekomen:met ingang van 6 februari 2012, verhuurt verhuurder aan huurder die de huur aanvaardt voor de duur van 12 maanden, en derhalve eindigende op 5 februari 2013, met (…) uitzondering van twee kamers achter incl. de porch onder de volgende voorwaarden:1. Huurprijs: de huurprijs bedraagt € 350, (…). Deze verminderde huurprijs is door partijen overeengekomen op basis van door huurder te verrichten onderhoud, inclusief achterstallig onderhoud waartoe verhuurder, alle materiaal hiervoor benodigd beschikbaar stelt. (Zie bijlage).2. Borgsom en huurbetaling: (…) Huurbetaling: de betaling van de huur gaat in op 1 maart 2012. Huurder dient uiterlijk de 1e van iedere maand de huur te storten op rekening nummer[niet ingevuld, toevoeging GEA]
van de ABN-AMRO ten name van de heer [ ], die het bedrag onmiddellijk zal overschrijven naar de rekening van huurder[lees: verhuurder, toevoeging GEA] [ ]
(nummer en bank) in Nederland.3. Opzegging van de huurovereenkomst: uiterlijk 30 dagen voor de expiratiedatum van deze overeenkomst, in casu uiterlijk 6 januari 2013, wordt de huur opgezegd en met wederzijds goedvinden stilzwijgend verlengd tot 6 januari 2015. Indien een koper zich aanmeldt, wordt het pand verkocht. Huurder krijgt in dat geval 3 maanden de gelegenheid om een andere woning te zoeken.4. Onderhoud: huurder, heeft zich verplicht het pand te onderhouden, inclusief de 2 kamers achter op de porch. De 2 kamers op de achterporch mogen door huurdernietworden gebruikt.5. Te verrichten werkzaamheden en staat van het pand: huurder, heeft zich verplicht de afgesproken werkzaamheden t.w.:- Het dak met inbegrip van dakasfalt te repareren- De boeiplanken rondom het huis- Verfwerkzaamheden aan de buitenkant van het pand te completeren uiterlijk 6 maanden na ingang van ingebruikname van het pand t.w. eind augustus 2012.Huurder dient bij beëindiging van deze overeenkomst het pand in de originele staat op te leveren conform de te maken fotoreportage bij beëindiging van de hierboven afgesproken werkzaamheden.6. Verplichte variabele lasten door de huurder:- Het ledigen van de septictank- Kosten pest control- Alle huurders onderhoud en klein onderhoud (schilderen binnenhuis, hang- en sluitwerk), zoals een goed huurder betaamt.(…)- De tuin (voor en achter) incl. bomen en planten- Het gedeelte trottoir en de oprit(…)De garantstelling is gebaseerd op de toezegging van de verhuurder aan de garantsteller dat bij verkoop van het pand door verhuurder deze garantsteller als eerste voorrang geniet bij het onderhandelen voor de verkoop van het pand. Garantsteller mag dan het pand kopen voor een bedrag van € 150.000,.

1.4.

Bij brief, gedateerd 1 augustus 2012, hebben [verhuurders]. aan [huurders], voor zover nu van belang, laten weten:
Naar aanleiding van de volgende hierna te vernoemen punten willen ondergetekenden (…) de huur enerzijds opzeggen met ingang van 6 januari 2013 a.s. volgens het huurcontract.(…)

1.5.

Kennelijk daaraanvolgend hebben [verhuurders] de Huurcommissie van Aruba, verder: de Huurcommissie, geadieerd met het verzoek de huur te beëindigen. Dat verzoek is afgewezen bij beschikking van 4 oktober 2012, gedagtekend 17 oktober 2012. De Huurcommissie overwoog:
- dat verhuurder het de ‘Huurcommissie’ niet aannemelijk heeft kunnen maken van een verstoorde relatie;- dat verhuurder het de “Huurcommissie” niet aannemelijk heeft gemaakt gegronde redenen te hebben om deze huurovereenkomst te beëindigen;- dat dit verzoek bij gebrek aan rechtmatig belang van verhuurder dient te worden afgewezen;

1.6.

Van deze uitspraak is geen beroep bij het GEA ingesteld.

1.7.

Bij brief van 23 januari 2013 heeft de advocaat van [verhuurders] aan [huurders] onder meer geschreven:
De aflooptermijn van deze huurovereenkomst is bepaald op 6 februari 2013. Cliënten hebben u in 2012 al meerdere malen laten weten dat het huurcontract niet zal worden voortgezet en tevens hebben zij tijdig de huurovereenkomst opgezegd. In de huurovereenkomst is immers bepaald dat de huurovereenkomst slechts zal worden voortgezet met wederzijdse goedkeuring, welnu deze goedkeuring ontbreekt.De opzegging is geschied vanwege herhaaldelijke toerekenbare tekortkomingen uwerzijds (waaronder het niet nakomen van afspraken en het in gebruik nemen van kamers waartoe u niet gerechtigd bent), het stelselmatig betalen van een te lage maandelijkse huurprijs, het in verval laten geraken van het huurobject en niet op de laatste plaats een verstoorde relatie tussen verhuurde en huurder.Ondanks verzoeken zijdens cliënten, blijft u in gebreke met het voldoen van de afspraken zoals deze in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Bovenstaand is voor cliënten reden om u bij deze de ontruiming aan te zeggen conform de huurovereenkomst. Aangezien u al op 7 februari 2012 de sleutels heeft gekregen, dient u op 6 februari 2013 de woning te verlaten. U heeft inmiddels al voldoende gelegenheid gehad vervangende woonruimte te vinden, nu u al ruim een half jaar er van op de hoogte bent dat cliënten de huurovereenkomst niet wensen voort te zetten.(…)Indien ontruiming door u op voormelde datum en omschreven wijze is uitgebleven, zullen zonder nadere aankondiging de daartoe geëigende rechtsmiddelen worden aangewend, (…)

1.8. [

huurders] hebben aan de sommatie in de brief niet voldaan. [verhuurders] hebben zich op 12 februari 2013 tot de Huurcommissie gewend met het verzoek de huur te beëindigen.

1.9.

De Huurcommissie heeft bij de nu bestreden beschikking van 28 maart 2013, geparafraseerd, overwogen dat zij eerder een verzoek tot huurbeëindiging afwees omdat van een rechtmatig belang niet was gebleken en voorts:
- dat nu verhuurders thans de huur conform contract niet tijdig heeft opgezegd loopt de huur conform contract door tot 6 januari 2015;- dat verhuurders, in aanmerking genomen de wederzijdse belangen en rechten van partijen in deze, een rechtmatig belang heeft bij de beëindiging van de onderhavige huurovereenkomst, weshalve de “Huurcommissie” termen aanwezig acht te beslissen als volgt:(…)In verband met eigen gebruik, toestemming te verlenen (…) om de huurovereenkomst (…) op te zeggen c.q. te beëindigen, zulks onder de bepaling dat deze huurovereenkomst mag worden beëindigd uiterlijk per 6 januari 2015.

2.HET VERZOEK EN HET VERWEER

2.1. [

verhuurders] verzoeken het gerecht – samengevat – om de beschikking van de Huurcommissie, van 28 maart 2013, gedagtekend 17 mei 2013 te vernietigen en opnieuw rechtdoende [verhuurders] toestemming te verlenen de huurovereenkomst te beëindigen met inachtneming van een minimale opzegtermijn en [huurders] te veroordelen de volledige huurprijs te voldoen tot aan de huurovereenkomst een einde is gekomen, met veroordeling van [huurders] in de proceskosten.

2.2. [

verhuurders] gronden het verzoek, samengevat, erop dat de Huurcommissie haar beslissing niet goed gemotiveerd heeft en voorts ten onrechte heeft geoordeeld dat verhuurders de overeenkomst pas tegen 5 januari 2015 kunnen beëindigen. .

2.3. [

huurders] voeren gemotiveerd verweer dat voor zover voor de beslissing van belang hieronder zal worden besproken.
Zij verzoeken voorts toegelaten te worden te procederen op basis van een bewijs van onvermogen.

3.DE BEOORDELING

3.1. [

huurders] hebben aangetoond onvermogend te zijn om de kosten van de procedure te bestrijden en zullen op die grond worden toegelaten kosteloos te procederen.

3.2. [

huurders] hebben een beroep gedaan op niet-ontvankelijkheid van [verhuurders] wegens termijnoverschrijding. Zij wijzen erop dat de mededeling van de beschikking in de zin van artikel 5 van de Huurcommissieverordening (verder: HcV) gedateerd is op 17 mei 2013 en het beroep niet binnen 14 dagen na die mededeling bij het gerecht is ingekomen.

3.3.

Het beroep op niet-ontvankelijkheid faalt. Met juistheid wijzen [huurders] erop dat de mededeling van de beschikking van 28 maart 2013 is gedateerd 17 mei 2013. De brief waarmee de uitspraak aan de advocaat van [verhuurders] is meegedeeld in de zin van artikel 70 lid 2 HcV dateert ook van die datum. Uit de ter zitting overgelegde (kopie van de) enveloppe waarmee die brief en de daarbij gevoegde beschikking aangetekend zijn verzonden blijkt evenwel, dat deze op 23 mei 2013 aan de advocaat van [verhuurders] is toegestuurd. Tussen de dag van de mededeling en de verzending daarvan zijn mitsdien 5 dagen gelegen. Verder blijkt uit het dossier dat de uitspraak zelf niet op 17 maar op 21 mei 2013 aan de advocaat per fax is toegezonden. Daarmee doet zich hier het geval voor dat de uitspraak en de mededeling daarvan bij de secretaris van de Huurcommissie is blijven liggen of een foutieve datum als dagtekening is vermeld, waardoor de dagtekening niet overeenkomt met de datum van ter postbezorging. In dat geval zal de verzoeker in beroep kunnen worden ontvangen als hij kan aantonen dat, uitgaande van de datum van ter postbezorging van de mededeling, hij wel binnen de beroepstermijn in beroep is gegaan. Een redelijke wetsuitleg brengt mee dat met de dagtekening wordt bedoeld: de dag waarop de mededeling daadwerkelijk wordt verzonden door terpostbezorging.^[1]

3.4.

Nu de beroepstermijn op 24 mei 2013 is gaan lopen is op 3 juni 2013 tijdig beroep ingesteld. Als overigens de fax van 21 mei 2013 zou moeten worden beschouwd als mededeling in de zin van artikel 70 lid 2 HcV, ondanks het feit dat niet is voldaan aan het vereiste van aangetekende verzending, zou het beroep ook nog tijdig zijn ingesteld.

3.5. [

huurders] wijzen er voorts op dat de Huurcommissie op 17 oktober 2012 een verzoek tot huurbeëindiging van [verhuurders] heeft afgewezen. Dat verzoek was gebaseerd op drie van de vier gronden die nu ook worden aangevoerd, te weten: achterstallige huur, verstoorde relatie en schending van contractuele afspraken. Die beschikking heeft gezag van gewijsde, aldus [huurders]

3.6.

Dat aan een beschikking van de huurcommissie waarvan niet in beroep is gegaan gezag van gewijsde toekomt is juist^[2]. Het gezag van gewijsde brengt evenwel niet mee dat [verhuurders] niet-ontvankelijk zijn in hun verzoek maar dat in rechte moet worden geoordeeld dat beslissingen aangaande de rechtsbetrekking in geschil, vervat in een in kracht van gewijsde gegane uitspraak, in een ander geding tussen dezelfde partijen bindende kracht hebben^[3].
De portee van het gezag van gewijsde van de uitspraak van 4 oktober 2012 kan in de onderhavige procedure overigens buiten beschouwing blijven zoals hierna zal blijken.

3.7.

Partijen in de onderhavige procedure zijn het erover eens dat de uitspraak van de Huurcommissie van 28 maart 2013 aldus moet worden begrepen dat aan de huurovereenkomst op 6 januari 2015 een einde komt. Kennelijk dient verder de brief van de advocaat van [verhuurders] te worden beschouwd als een opzegging van de huurovereenkomst nu [verhuurders] zich tot de Huurcommissie hebben gewend met het verzoek dat heeft geleid tot de beschikking van 28 maart 2013.

3.8.

De vraag dient allereerst te worden beantwoord of de huurovereenkomst na ommekomst van de periode waarvoor die aanvankelijk was gesloten, is voortgezet voor bepaalde of onbepaalde tijd. Artikel 3 van de huurovereenkomst bepaalt daaromtrent, dat de huur uiterlijk 6 januari 2013 wordt opgezegd en – kennelijk vanuit de onjuiste gedachte dat daarmee aan de huurovereenkomst een einde zou zijn gekomen – daarna met wederzijds goedvinden kan worden verlengd tot 6 januari 2015. De overeenkomst voorziet er niet in wat gebeurt als partijen niet tot overeenstemming geraken over een verlenging, terwijl de huur voortduurt zolang voor de beëindiging daarvan geen toestemming van de Huurcommissie is verkregen, zoals in deze zaak het geval is.

3.9.

Ingevolge artikel 7A:1590 BW ontstaat, na expiratie van een schriftelijke huurovereenkomst die voor bepaalde tijd is aangegaan, een nieuwe huurovereenkomst, waarvan de gevolgen geregeld worden bij de artikelen tot mondelinge verhuur betrekkelijk. Ingevolge artikel 7A:1588 BW houdt een huurovereenkomst die mondeling is aangegaan op de bepaalde tijd niet op dan wanneer deze is opgezegd. Daarmee is nog niet duidelijk voor welke termijn de huurovereenkomst is verlengd^[4].Evenmin is duidelijk of de verlengde huurovereenkomst een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid heeft in geval voor bepaalde tijd is verlengd.
De overeenkomst bevat dus een leemte die met behulp van artikel 6:248 lid 1 BW moet worden aangevuld. Nu partijen er wel in hebben voorzien dat de overeenkomst met wederzijds goedvinden kan worden verlengd tot 6 januari 2015 is het gerecht van oordeel dat, gegeven de aard van de overeenkomst in het licht van het BW en de HcV en de redelijkheid en billijkheid, de overeenkomst in die zin moet worden aangevuld dat deze voor bepaalde tijd verlengd wordt tot 6 januari 2015, onder handhaving voor het overige van de bepalingen uit de oorspronkelijke overeenkomst.

3.10.

De aldus voor bepaalde tijd verlengde huurovereenkomst kent geen tussentijdse opzeggingsbevoegdheid. Artikel 3 van de overeenkomst bepaalt slechts dat uiterlijk 30 dagen voor de expiratiedatum moet worden opgezegd. Verder bepaalt het desbetreffende artikel dat de huurder drie maanden de tijd heeft om een andere woning te vinden als zich een koper voor het gehuurde meldt en het pand wordt verkocht. Of partijen daarmee een tussentijdse opzeggingsbevoegdheid voor [verhuurders] hebben geschapen kan in het midden blijven nu niet gesteld is dat sprake is van verkoop.

3.11.

De Huurcommissie heeft dus terecht de huurovereenkomst niet beëindigd vóór ommekomst van de tot 6 januari 2015 verlengde overeenkomst. Of de Huurcommissie de huurovereenkomst terecht tegen die datum heeft beëindigd kan in het midden blijven omdat [huurders] niet in beroep gekomen zijn van de beslissing van de Huurcommissie.

3.12.

Aan het voorgaande doet niet af dat [huurders] zich volgens [verhuurders] niet hebben gedragen als goed huurders (artikel 7A:1577 aanhef en onder a BW) of de gehele huur niet op tijd hebben betaald (artikel 7A:1577 aanhef en onder b BW) of anderszins in strijd hebben gehandeld met de huurovereenkomst. Dergelijk handelen doet geen zelfstandige opzeggingsbevoegdheid ontstaan. Nu [verhuurders] kennelijk ervoor hebben gekozen om de huurovereenkomst op te zeggen en zich tot de Huurcommissie te wenden voor toestemming om de huurovereenkomst daadwerkelijk te beëindigen, hebben zij niet gekozen voor ontbinding daarvan wegens tekortkoming in de nakoming van een of meer uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Of de aan [huurders] gemaakte verwijten terecht zijn kan daarom in het midden blijven.

3.13.

Het beroep faalt mitsdien.

3.14.

Als de in het ongelijk te stellen partij zullen [verhuurders] de proceskosten van [huurders] moeten vergoeden.

DE UITSPRAAK:

De rechter in dit gerecht:

verleent [huurders] toestemming om kosteloos te procederen;

bevestigt de beslissing van de Huurcommissie van 28 maart 2013, gedagtekend 17 mei 2013;

veroordeelt [verhuurders] in de kosten van de procedure, welke kosten tot op heden aan de zijde van [huurders] worden begroot op nihil aan griffierecht, nihil aan explootkosten en AWG 1.800, aan salaris van de gemachtigde.

Deze beschikking is gegeven door mr. W.J. Noordhuizen, rechter in dit gerecht en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van dinsdag 11 februari 2014 in aanwezigheid van de griffier.