ECLI:NL:OGEAA:2015:498

• Datum uitspraak: 11 november 2015
• Publicatiedatum: 19 november 2015
• Zaaknummer: K.G. 2321 van 2015
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W.J. Noordhuizen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil tussen Marriott en Marron over opzegging huurovereenkomst

In deze zaak, die voor de Rechtbank in Eerste Aanleg van Aruba werd behandeld, gaat het om een huurgeschil tussen de naamloze vennootschap Marriott Resorts Hospitality of Aruba N.V. (hierna: Marriott) en de naamloze vennootschap Marron N.V. (hierna: Marron). De procedure betreft een kort geding dat op 11 november 2015 werd behandeld, waarbij Marriott ontruiming van de gehuurde winkelruimte door Marron vorderde. De huurovereenkomst, die op 20 mei 2009 werd ondertekend, had een looptijd van een jaar en werd daarna jaarlijks verlengd. In mei 2015 was er een huurachterstand van Afl. 25.296,69, waarop Marriott een betalingsvoorstel aan Marron deed. Marron voldeed echter niet aan dit voorstel, wat leidde tot de opzegging van de huurovereenkomst door Marriott op 28 augustus 2015.

De kortgedingrechter oordeelde dat de opzegging van de huurovereenkomst door Marriott niet gerechtvaardigd was. Hoewel Marron in gebreke was met de huurbetalingen, speelde de redelijkheid en billijkheid een belangrijke rol in de beoordeling. De rechter nam in overweging dat Marron al sinds 2009 de winkelruimte huurde en dat de persoonlijke problemen van de directeur van Marron een rol speelden in de betalingsachterstand. De rechter concludeerde dat de belangenafweging in het voordeel van Marron uitviel, omdat de opzegtermijn van drie dagen te kort was voor een onderneming om zich te verplaatsen, vooral gezien het feit dat de huurovereenkomst per 30 april 2016 van rechtswege zou eindigen.

De vordering van Marriott werd afgewezen, en de rechter veroordeelde Marriott tot betaling van de proceskosten aan Marron. Dit vonnis benadrukt het belang van redelijkheid en billijkheid in huurrelaties, vooral in situaties waarin huurders tijdelijk in financiële problemen verkeren.

Uitspraak

Vonnis in kort geding van 11 november 2015

Behorend bij K.G. 2321 van 2015

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS IN KORT GEDING

in de zaak van:

de naamloze vennootschap

MARRIOTT RESORTS HOSPITALITY OF ARUBA N.V. ,

te Aruba,

hierna ook te noemen: Marriott,

gemachtigde: de advocaat mr. M.E.D. Brown,

tegen:

de naamloze vennootschap

MARRON N.V. ,

te Aruba,

hierna ook te noemen: Marron,

gemachtigde: de advocaat mr. R. Marchena.

DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift;

- de pleitnota van Marriott;

- de pleitnota van Marron;

- de aantekeningen van de mondelinge behandeling op 30 oktober 2015.

Aan partijen is meegedeeld dat vandaag vonnis zou worden gewezen.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1

Marriott als verhuurster en Marron als huurster hebben op 20 respectievelijk 11 mei 2009 een akte ondertekend getiteld “Concession Agreement”. De akte belichaamt (mede) de tussen partijen overeengekomen huurovereenkomst waarbij Marron van Marriott van een ruimte in het door Marriott geëxploiteerde hotel huurt ten behoeve van de exploitatie van een winkel.

2.2

De huur is aangegaan voor de periode 1 mei 2009 tot en met 30 april 2010, waarna de overeenkomst conform contract van jaar tot jaar verlengd is. Artikel 2 van de overeenkomst luidt in dit verband:
If the term has extended its full duration, it may be continued thereafter from year to year unless, before the beginning of any continuation, either party gives thirty (30) day’s prior written notice of termination to the other party. De huurrprijs bedraagt US$ 2.682,.
Rent shall be payable (…) in advance on the first day of each calendar month of the term hereof, aldus de overeenkomst. Partijen zijn verder overeengekomen dat de huurprijs mag worden verrekend met “room charges”, waarbij de klant van Marron de koopsom betaalt door deze ten laste van zijn hotelrekening te laten komen.

2.3

Artikel 17 van de overeenkomst luidt:
Conditons of Limitation. Under any of the following circumstances, Marriott may terminate this Agreement upon three (3) days notice to Operattor by means of a written termination letter adressed to Operator: (…) b) If Operator continues in any default in the payment of rent or keeping of any covenant or provision under this Agreemen five (5) day’s after receiving notice thereof form Marriott.

2.4

In mei 2015 was de huurachterstand opgelopen tot Afl. 25.296,69. In verband met de persoonlijke problemen waarmee de directeur/eigenaar van Marron zich geconfronteerd zag heeft Marriott bij e-mail van 14 mei 2015 aan Marron termijn verleend tot eind augustus mits uiterlijk 31 mei een betalingsvoorstel zou worden gedaan en de eerste betaling per 1 juni binnen zou zijn. Bij gebrek aan een betalingsvoorstel en betaling heeft Marriott bij e-mail van 2 juni aangezegd dat Marron als eerste stap niet meer mocht deelnemen aan de vlooienmarkt, welke overigens niet contractueel geregeld was.
Bij e-mail van 4 juni heeft Marron een betalingsplan aan Marriott toegezonden. Dat behelsde, samengevat, betaling van Afl. 10.000, op 5 juni, gevolgd door drie termijnen van Afl. 5.000, per eind juli, augustus en september. De lopende huur zou Marron steeds op de 15e van elke maand betalen.

2.5

Aan dat betalingsschema heeft Marron niet geheel voldaan.

2.6

Bij brief van 28 augustus 2015 heeft Marriott de huurovereenkomst opgezegd met in achtneming van de contractuele termijn van drie dagen.

3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

3.1

Marriott vordert – kort gezegd – ontruiming door Marron van het gehuurde, met veroordeling van Marron tot vergoeding van de proceskosten.

3.2

Marriott grondt de vordering – samengevat erop dat Marron tekortschiet in de nakoming van de uit de overeenkomst voortvloeiende betalingsverplichting en zij daarom de overeenkomst heeft opgezegd.

3.3

Marron voert hiertegen verweer, met vordering tot veroordeling van Marriott in de proceskosten.

4. DE BEOORDELING

4.1

De kortgedingrechter stelt vast dat gehuurd is een winkel in een hotel zodat op grond van artikel 17a laatste zin de Huurcommissieverordening op de huurovereenkomst niet van toepassing is. Of Marriott voor afloop van de overeengekomen duur mocht beëindigen wordt daarom allereerst beheerst door hetgeen partijen daarover hebben afgesproken. Partijen zijn het er verder over eens dat artikel 17 van de overeenkomst voorziet in de mogelijkheid van tussentijdse opzegging wegens, onder meer, wanbetaling.

4.2

Volgens Marriott is daarvan sprake.

4.3

Dat kan aan Marriott worden toegegeven. De verhouding tussen Marriott en Marron wordt echter niet alleen beheerst door hetgeen letterlijk is overeengekomen maar ook door de redelijkheid en billijkheid en in dat kader de wederzijdse belangen waarmee partijen binnen een goede huurverhouding rekening moeten houden.

4.4

Bij de afweging van die belangen speelt een grote rol dat Marron al vanaf 2009 winkelruimte huurt en door persoonlijke problemen van haar directeur/aandeelhouder in de problemen is gekomen. Die problemen zijn kennelijk inmiddels weer overwonnen. Op de datum van de behandeling van het verzoek is niet van huurbetalingsachterstand gebleken. Marron is voor haar inkomsten volledig afhankelijk van de omzet die zij genereert in de van Marriott gehuurde ruimte. Inclusief de directeur zijn drie werknemer voor hun inkomen van de winkel afhankelijk. Niet aannemelijk is dat Marron op korte termijn over alternatieve winkelruimte zal kunnen beschikken. De overeengekomen opzegtermijn van drie dagen, zelfs al zou die door Marriott mondeling zijn verlengd tot eind september, is voor de verhuizing van een onderneming kort en partijen zijn het er over eens dat aan de huurovereenkomst wegens het verstrijken van de tijd per 30 april 2016 hoe dan ook een einde komt.

4.5

Daar staat tegenover dat Marriott in beginsel niet hoeft te accepteren dat haar huurders hun betalingsverplichting niet tijdig nakomen. Marriott heeft in het bijzonder belang bij ontruiming van het door Marron gehuurde omdat zij die onmiddellijk of op zeer korte termijn kan verhuren aan de exploitant van een andere winkel in het hotel die graag wil uitbreiden. In het bijzonder speelt daarbij dat die potentiële huurder dan meteen een naastgelegen ruimte wil mee huren die nu leeg staat. En wel vóór de start van het toeristische hoogseizoen.

4.6

Dat deze huurder anders afhaakt is door Marriott echter niet aannemelijk gemaakt. Het komt er onder die omstandigheden op neer dat Marriott door het ‘uitzitten’ van de resterende duur van de huurovereenkomst met Marron het voordeel mist dat zij met verhuur van de nu leegstaande ruimte had kunnen genieten. Dit voordeel, dat overigens niet nader financieel geconcretiseerd is, is van onvoldoende gewicht om de vordering toe te wijzen. Anders gezegd: het is in kort geding onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter niet zal oordelen, dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en de inhoud van de overeenkomst en de overige omstandigheden van het geval meebrengen, dat voor de opzegging een onvoldoende zwaarwegende grond bestaat.

4.7

Marriott heeft tot slot nog aangevoerd dat Marron de huuropzegging per 30 september 2015 zou hebben geaccepteerd. Dat wordt evenwel ontkent terwijl voor nadere bewijslevering geen plaats is in dit kort geding.

4.8

De vordering zal worden afgewezen met veroordeling van Marriott tot vergoeding van de proceskosten van Marron.

4.9

Ten overvloede overweegt de kortgedingrechter nog, dat verdere wanbetaling zijdens Marron ook kan resulteren in een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Marriott zodat het, voor Marron, van het grootste belang is tijdig aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen.

5. DE UITSPRAAK

De rechter in dit gerecht:

wijst het gevorderde af;

veroordeelt Marriott in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van Marron worden begroot op Afl. 1.500, aan salaris van de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. Noordhuizen rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 11 november 2015 in aanwezigheid van de griffier.