ECLI:NL:OGEAA:2016:25

• Datum uitspraak: 6 januari 2016
• Publicatiedatum: 8 januari 2016
• Zaaknummer: K.G. no. 2421 van 2015
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.H.M. van de Leur
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing ontruimingsvordering huurder wegens betalingsopschorting door gebreken in gehuurd pand

In deze zaak heeft het Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba op 6 januari 2016 uitspraak gedaan in een kort geding tussen EAGLE TOWN CENTER N.V. (hierna: ETC) en INTELLISOFT N.V. (hierna: Intellisoft). ETC vorderde ontruiming van een gehuurd bedrijfspand, omdat Intellisoft volgens haar in gebreke was gebleven met de huurbetalingen. Intellisoft voerde echter aan dat zij haar betalingsverplichtingen had opgeschort vanwege gebreken aan het pand, met name het niet functioneren van de airco en het ontbreken van elektriciteit, die door de verhuurder niet waren verholpen.

Het Gerecht oordeelde dat Intellisoft terecht haar betalingsverplichtingen had opgeschort, omdat de verhuurder zijn verplichtingen niet was nagekomen. De huurovereenkomst was oorspronkelijk gesloten op 15 november 2002 en gold tot 31 oktober 2005, maar was sindsdien telkens verlengd. Het Gerecht concludeerde dat de opzegging van de huurovereenkomst door ETC niet rechtsgeldig was, omdat dit zonder toestemming van de Huurcommissie was gebeurd. Bovendien was er onvoldoende bewijs dat Intellisoft had ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst.

Het Gerecht wees de vordering tot ontruiming af, omdat er geen sprake was van wanprestatie aan de zijde van Intellisoft. De belangenafweging tussen de partijen leidde tot de conclusie dat de belangen van Intellisoft zwaarder wogen dan die van ETC. ETC werd bovendien veroordeeld in de proceskosten van Intellisoft, die op Afl. 1.750,-- werden begroot. Dit vonnis benadrukt het belang van de verplichtingen van verhuurders om te zorgen voor een goed huurgenot en de rechten van huurders om betalingsverplichtingen op te schorten bij gebreken aan het gehuurde.

Uitspraak

Vonnis van 6 januari 2016

Behorend bij K.G. no. 2421 van 2015

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS in kort geding van:

de naamloze vennootschap

EAGLE TOWN CENTER N.V.,

gevestigd in Aruba,

eiseres,

hierna ook te noemen: ETC,

gemachtigde: de advocaat mr. N.S. Gravenstijn,

tegen:

de naamloze vennootschap

INTELLISOFT N.V.,

gevestigd in Aruba,

gedaagde,

hierna ook te noemen: Intellisoft,

gemachtigden: de advocaten mrs. A.A. Ruiz en I.R. Wever.

1. DE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

-het verzoekschrift, met producties;

-de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van de zaak ter openbare terechtzitting van 26 november 2015 en de voortzetting daarvan op 8 december 2015.

1.2

ETC is toen telkens ter zitting verschenen bij haar gemachtigde, die telkens werd vergezeld door dhr. [naam] (managing director bij ETC). Intellisoft is telkens ter zitting verschenen bij haar gemachtigde, die telkens werd vergezeld door dhr. [naam] (directeur van Intellisoft). Partijen hebben ter zitting van 26 november 2015 bij wijze van toelichting van eis en antwoord het woord gevoerd, beiden onder overlegging van pleitnota’s voorzien van toegelaten producties. Ter zitting van 8 december 2015 hebben partijen wederom het woord gevoerd bij wijze van re- en dupliek, beiden onder overlegging van toegelaten nadere producties.

1.3

Vonnis is bepaald op heden.

2. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

2.1

ETC vordert dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

-Intellisoft beveelt om de bedrijfsruimte staande en gelegen in Aruba in de [adres] (hierna: het gehuurde) binnen 24 uur na de uitspraak van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met medeneming van alle personen en goederen die zich van harentwege aldaar mochten bevinden en onder afgifte van de sleutels daarvan het gehuurde ter vrije beschikking te stellen van ETC;

-bepaalt dat Intellisoft ten behoeve van ETC een dwangsom verbeurt van

Afl. 1.000,-- voor iedere dag dat Intellisoft voormeld bevel niet opvolgt;

-Intellisoft veroordeelt om bij wijze van voorschot te betalen aan ETC Afl. 14.664,89 aan achterstallige huur en beveiligingskosten en aan “
vergoeding voor gebruik van de locatie en utiliteitskosten ”, te vermeerderen met 2% aan overeengekomen maandelijkse rente althans de wettelijke rente gerekend vanaf 19 oktober 2015;

-te dezen enige andere juist voorkomende beslissing neemt;

-Intellisoft “
hoofdelijk ” veroordeelt in de proceskosten.

2.2

Intellisoft voert verweer en concludeert tot afwijzing van het door ETC verzochte, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren kosten rechtens.

2.3

Voor zover van belang voor de beslissing worden de stellingen van partijen hierna besproken.

3. DE BEOORDELING

3.1

Het spoedeisend belang van ETC bij haar ontruimingsvordering ligt besloten in de aard van die vordering. Met betrekking tot die vordering wordt het volgende overwogen.

3.2

Vast staat tussen partijen het volgende. Intellisoft huurt krachtens een daartoe tussen partijen op 15 november 2002 gesloten huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) het gehuurde van ETC. De huurovereenkomst gold aanvankelijk tot 31 oktober 2005. Artikel 2.5 van de huurovereenkomst luidt: “
Following its expiration, the Lessee will have first option to renew this Agreement for periods on one (1) year each time, under newly to be negotiated terms and provisions, provided that, to the judgement of Sun Plaza all the stipulations herein have been complied with. ”. Artikel 2.6 van de huurovereenkomst luidt: “
The Lessee is required to give written notice of his desire to renew the Agreement one hundred and twenty (120) days prior to the termination of this Agreement. ”. Vast staat verder dat vanaf oktober 2014 in elk geval de airco van het gehuurde niet meer werkt, en dat Intellisoft ETC dienaangaande meermalen doch tevergeefs heeft gesommeerd tot reparatie of vervanging daarvan. Vast staat tot slot dat Intellisoft vanaf oktober 2014 haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst heeft opgeschort.

3.3

Het standpunt van ETC dat de huurovereenkomst is beëindigd door opzegging daarvan kan haar niet baten, omdat die opzegging is geschied zonder de daartoe vereiste toestemming van de Huurcommissie. Intellisoft heeft de stelling van ETC, dat Intellisoft bij monde of pen van haar directeur akkoord is gegaan met de door ETC beëindiging van de huurovereenkomst, gemotiveerd bestreden. Die stelling staat daarom niet vast, en komt in deze op snelheid gerichte procedure - waarin geen ruimte bestaat voor bewijslevering - niet vast te staan. Het Gerecht ziet evenmin grond om die stelling voorshands aannemelijk te oordelen. Wat betreft de door Intellisoft gemotiveerd bestreden stelling van ETC, dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd omdat Intellisoft niet heeft gehandeld zoals omschreven in het hiervoor weergegeven artikel 2.6 van de huurovereenkomst, wordt het volgende overwogen. ETC heeft erkend dat door de jaren heen de huurovereenkomst telkens voor één jaar is verlengd zonder naleving van het bepaalde in dat artikel 2.6. In dat licht is het naar het voorlopig oordeel van het Gerecht in strijd met de goede trouw althans naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat ETC thans (opeens wel) een beroep doet op artikel 2.6 van de huurovereenkomst.

3.4

De vraag die thans moet worden beantwoord is of ETC de huurovereenkomst wegens wanprestatie zijdens Intellisoft al dan niet mocht ontbinden. Die vraag moet naar het voorshandse oordeel van het Gerecht ontkennend worden beantwoord. Vast staat immers dat de airco van het gehuurde vanaf oktober 2014 niet meer functioneert en dat Intellisoft ETC dienaangaande meermalen doch tevergeefs tot reparatie of vervanging daarvan heeft gesommeerd. Gelet op de tussen (de gemachtigden van) partijen gevoerde voor hen genoegzaam bekende correspondentie oordeelt het Gerecht het daarbij voorshands niet onaannemelijk dat het gehuurde door toedoen van ETC sinds november 2014 is verstoken van elektriciteit. Aldus heeft naar het voorlopig oordeel te gelden dat sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming in de op ETC rustende verplichting tot verschaffing aan Intellisoft van het rustige en ongestoorde huurgenot met betrekking tot het gehuurde dat Intellisoft (dat als computerbedrijf volstrekt afhankelijk is van elektriciteit alsmede het als zodanig niet kan stellen zonder airco) op goede grond haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst heeft opgeschort, waardoor van de door ETC gesteld wanprestatie geen sprake kan zijn.

3.5

Bij de hiervoor geschetste stand van zaken valt in een bodemprocedure niet met grote mate van zekerheid het oordeel te verwachten dat de ontruimingsvordering van ETC zal worden toegewezen. De thans op dit onderdeel door ETC verzochte voorziening zal daarom worden afgewezen.

3.6

Afweging van de belangen van partijen maakt vorenstaande niet anders, omdat het Gerecht geen zwaarwegender belangen ziet van ETC bij toewijzing van het door haar verzochte ten opzichte van de belangen van Intellisoft bij afwijzing daarvan. Dit temeer omdat Intellisoft onbestreden heeft gesteld dat de huurovereenkomst tot nog toe telkens is verlengd onder toepassing van een inflatiecorrectie, en dat zij bereid is om de huurovereenkomst in die zin en op die voet te verlengen. Niet valt zonder meer in te zien waarom de huurprijs thans op andere dan op die grond moet worden verhoogd of aangepast.

3.7

De vordering tot betaling van achterstallige huur en kosten zal worden afgewezen omdat het Gerecht, mede in het licht van de door Intellisoft toegepaste betalingsopschorting, geen rechtens te respecteren spoedeisend belang ziet bij die vordering.

3.8

ETC zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van Intellisoft, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.750,-- aan salaris voor de gemachtigde.

4. DE BESLISSING

Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:

-wijst af het door ETC gevorderde;

-veroordeelt ETC in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van Intellisoft, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.750,-- aan salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op woensdag 6 januari 2016.