Uitspraak
Beschikking van 10 mei 2016 (bij vervroeging)
Behorend bij E.J. 157 van 2016
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
BESCHIKKING
in de zaak van:
[naam],
te [plaats], USA,
verzoeker,
hierna ook te noemen: E*,
gemachtigde: advocaat mr. C.B.A. Coffie,
tegen:
[naam],
te Aruba,
verweerder,
hierna ook te noemen: G*,
gemachtigde: advocaat mr. J. de Cuba,
1.DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift;
- het verweerschrift (tevens tegenverzoek);
- het verweerschrift op het tegenverzoek;
- de overgelegde producties aan beide zijden;
- de behandeling ter zitting van 19 april 2016 en de daarvan gemaakte aantekeningen van de griffier.
De datum van de beschikking is (nader) gesteld op heden.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Op 6 februari 2009 zijn E* als huurder en [naam] (hierna: G* Sr.) als verhuurder een huurovereenkomst aangegaan betreffende het huis met appartement aan de [adres] te Aruba. De huurovereenkomst ging in op 1 maart 2009 en had een looptijd tot 28 februari 2013. De huurprijs beliep voor de gehele periode US$ 1.650,00 per maand.
2.2
In deze huurovereenkomst was, voor zover thans van belang, opgenomen:
Art. 5. Sublease & Inspection of premise:
1. Lessee is entitled to sublease the house and the apartment;
2. All structural improvements of whatever value made on the premise by lessee with the authorization of lessor, will remain the property of lessor, unless otherwise required by lessor;
3. …
2.3
Voorafgaand aan deze huurovereenkomst is er (tenminste één) eerdere huurovereenkomst geweest tussen “Mr and Mrs. [naam A]” als verhuurder en “Mr [naam B] and also Mr. E*” als huurder. In die overeenkomst van 17 juni 2006 is opgenomen:
…
2. The lessee shall use and occupy said house for the sole purpose of living in same and for no other purpose.
…
2.4
De onder 2.1 aangeduide overeenkomst is 16 december 2014 voor de laatste maal verlengd middels een “Lease Extension”. De huurperiode is tussen partijen vastgesteld op 1 april 2015 tot 1 april 2019. De huurprijs is bepaald op US$ 2.350,00 per maand. In de overeenkomst is voorts opgenomen:
“…
6. All terms and condition will follow the lease and applicable for the extension period until April 1th 2019….”
2.5
Tussen partijen is op regelmatige basis een discussie geweest over de staat van onderhoud van het gehuurde. Ook is regelmatig een geschil gerezen over de betaling van de huur en in dat kader aan wie (bevrijdend) kon worden betaald.
2.6
G* heeft sedert 24 februari 2015 een algehele volmacht om G* Sr. te vertegenwoordigen.
2.7
G* heeft zich op 7 augustus 2015 tot de huurcommissie van Aruba gewend als vertegenwoordiger van de verhuurder, G* Sr. met het verzoek toestemming te verlenen de huurovereenkomst op te zeggen wegens een verstoorde relatie en eigen gebruik. In het aanvraagformulier is vermeld dat de huurovereenkomst geldt voor een periode van onbepaalde tijd.
2.8
De huurcommissie heeft op 24 september 2015 en op 12 november 2015 een zitting gehouden. E* is alleen verschenen op de tweede zitting en heeft de gelegenheid gehad verweer te voeren. G* heeft de gronden van zijn verzoek aangevuld met de stelling dat sprake is van een huurachterstand en dat onderverhuring plaatsvindt, zonder toestemming van de verhuurder.
2.9
Bij beslissing van 12 november 2015 heeft de huurcommissie toestemming gegeven aan de verhuurder de overeenkomst op te zeggen met inachtneming van een termijn van één maand, indien de huurachterstand niet is voldaan en van zes maanden indien de huurachterstand wel is voldaan.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
E* verzoekt het Gerecht de beslissing van de huurcommissie te vernietigen en het verzoek van G* alsnog af te wijzen, met veroordeling van G* tot vergoeding van de proceskosten.
3.2
G* voert hiertegen gemotiveerd verweer, met verzoek tot veroordeling van E* in de proceskosten.
3.3
G* verzoekt bij wijze van tegenverzoek een door de huurcommissie opgenomen voorwaarde, inhoudende dat na beëindiging van de huurovereenkomst het gehuurde voor een periode van drie jaren niet mag worden verhuurd anders dan aan bloedverwantschap tot en met de tweede graad, te vernietigen.
3.4
Op hetgeen partijen hebben aangevoerd zal het Gerecht, waar nodig, nader ingaan.
4.DE BEOORDELING
4.1
De beslissing van de huurcommissie dateert van 12 november 2015. Op grond van
art. 5 lid 2 van Pro de Huurcommissieverordening staat tegen een beslissing van de huurcommissie gedurende veertien dagen beroep open bij de rechter in eerste aanleg. Uit de door E* overgelegde beslissing van de huurcommissie blijkt dat de uitreiking van de beschikking aan G* op 18 december 2015 en aan (een vertegenwoordiger van) E* eerst op 11 januari 2016 heeft plaatsgevonden. E* was dan ook niet eerder dan na die datum in de gelegenheid beroep in te stellen, zodat het Gerecht de ontvangstdatum als aanvangsmoment van de beroepstermijn neemt, nu niet is gebleken dat de beslissing eerder aan hem was toegestuurd. G* heeft ook geen bezwaar aangevoerd tegen de ontvankelijkheid van E*.
4.2
Het Gerecht zal vervolgens moeten vaststellen wat de huurovereenkomst was, die gold ten tijde van de indiening van het verzoek door G*. Die heeft immers betoogd dat aan de huurovereenkomst van 16 december 2014 geen waarde mag worden toegekend, omdat sprake zou zijn van druk door E* op G* Sr. dan wel dat die heeft gehandeld als gevolg van een wilsgebrek. Dat verweer wordt verworpen. Allereerst stelt het Gerecht vast dat na het sluiten van deze overeenkomst G* Sr. noch zijn vertegenwoordiger de vernietiging van de huurovereenkomst van 16 december 2014 heeft ingeroepen. Voorts heeft het Gerecht geconstateerd dat partijen ook uitvoering aan de nieuwe huurovereenkomst hebben gegeven, nu vanaf april 2015 E* een hogere huurprijs heeft betaald. Daarnaast merkt het Gerecht op dat G* Sr. in die periode zelf optrad als bewindvoerder over zijn vrouw en dat hij op 24 februari 2015 in staat was om een testamentaire volmacht te geven. Tegen deze achtergrond kan niet worden volgehouden dat sprake was van een wilsgebrek. Van enige, rechtens relevante, druk is het Gerecht niet gebleken, nu daaromtrent geen feiten zijn gesteld. Dit betekent dat het Gerecht uitgaat van de rechtsverhouding die geldt op basis van de huurovereenkomst van 16 december 2014.
4.3
Het gevolg van dit uitgangspunt is dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. In art. 50 van Pro de Huurcommissieverordening is bepaald dat de verhuurder van een woning die voor onbepaalde tijd is verhuurd of waarvan de huur ingevolge de schriftelijke huurovereenkomst kan worden opgezegd en waarvan hij de huur wil opzeggen, zich vooraf moet wenden tot de huurcommissie met het schriftelijk verzoek daartoe toestemming te verlenen. Dit geval doet zich hier niet voor. Immers er is geen sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en in de overeenkomst is geen opzegmogelijkheid opgenomen. Ingevolge art. 7A:1587 BW eindigt een dergelijke huurovereenkomst van rechtswege na het verstrijken van de termijn. Dit laat onverlet de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen indien sprake is van een tekortschieten in een verbintenis, maar dat vormt hier geen onderwerp van geschil. Dit betekent dat de huurcommissie ten onrechte haar toestemming heeft verleend. Daarnaast merkt het Gerecht nog het volgende op.
4.4
Het Gerecht heeft geconstateerd dat de huurcommissie ten onrechte geen acht heeft geslagen op het beding in de huurovereenkomst onder art. 5 lid Pro 1, waarin uitdrukkelijk is opgenomen dat aan E* het recht toekomt het gehuurde, zowel het huis als het appartement, onder te verhuren. G* heeft weliswaar betoogd dat er een verschil bestaat tussen reguliere en vakantieverhuur, maar bij het aangaan van de huurovereenkomst op 6 februari 2009 stond vast dat E* niet zijn hoofdverblijf zou hebben in het gehuurde, zodat het ook toen al ging om vakantieverhuur. Dat E* daaraan een kennelijk lucratieve invulling heeft gegeven kan hem in het licht van de afspraken tussen partijen niet worden tegengeworpen. De constatering van de huurcommissie dat, kort gezegd, sprake is van onderverhuur betekent niet dat E* gehandeld heeft in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst en kan de beslissing van de huurcommissie niet dragen.
Daarnaast is de overweging omtrent het gebruik van het gehuurde in strijd met de bestemming onvoldoende geconcretiseerd. Immers vast staat dat sprake is van een verhuurde woning aan iemand die daarin niet zijn hoofdverblijf houdt. Het is dan ook onduidelijk waaruit de huurcommissie afleidt dat sprake is van strijd met de bestemming (en waarin die strijd dan zou bestaan).
Voorts merkt het Gerecht op dat de huurcommissie onvoldoende blijk heeft gegeven van een belangenafweging bij de beantwoording van de vraag of het gehuurde nodig is voor het eigen gebruik door de verhuurder of diens directe familie. Hierbij had de huurcommissie ook dienen te betrekken het gegeven dat de verhuurder over meerdere panden beschikt, zodat duidelijk moet worden waarom juist dit pand voor eigen gebruik nodig is.
4.5
Dit alles leidt ertoe dat de beslissing van de huurcommissie zal worden vernietigd en het verzoek van G* alsnog zal worden afgewezen. Diens tegenverzoek zal bijgevolg worden afgewezen.
4.6
G* zal in de kosten van E* worden veroordeeld, aan de zijde van E* bepaald op Afl. 1.800,00 aan gemachtigdensalaris.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht :
op het verzoek
vernietigt de beslissing van de huurcommissie van 12 november 2015;
wijst het verzoek van G* alsnog af;
op het tegenverzoek
wijst het verzoek af;
veroordeelt G* in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van E* worden begroot op Afl. 1.800,00 aan salaris van de gemachtigde;
Deze beschikking is gegeven door mr. J. Sap, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van dinsdag 10 mei 2016 in aanwezigheid van de griffier.