Uitspraak
Vonnis van 8 juni 2016
Behorend bij A.R. 1270 van 2015
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
REAL ESTATE CARIBISOL N.V.,
h.o.d.n. Real Estate Caribe,
gevestigd te Aruba,
Eiseres,
Gemachtigde: de advocaat mr. E.J.J. Huizing,
tegen
[naam],
wonende te Aruba,
Gedaagde,
Gemachtigde: de advocaat mr. R.T.J.M. Oomen.
1.DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek;
- het pleidooi op 13 april 2016.
Het vonnis is na aanhouding bepaald op heden.
2.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
2.1
Eiseres vordert veroordeling van gedaagde bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad tot betaling aan haar van Naf 15.688,--, te vermeerderen met de overeengekomen rente van 6% per dag, berekend vanaf 27 februari 2014 tot aan de dag der voldoening, en te vermeerderen met 15% buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van gedaagde in de kosten van de procedure, waaronder die van het gelegde beslag.
2.2
Eiseres stelt dat voornoemd bedrag opeisbaar is en dat gedaagde nalatig is dit te betalen. Het betreft makelaarscourtage in verband met de verkoop van gedaagdes huis op Curaçao.
2.3
Gedaagde voert gemotiveerd verweer, strekkende tot afwijzing van de vordering. Zij geeft aan niets aan eiseres verschuldigd te zijn. Eiseres is toerekenbaar tekort geschoten. Gedaagde heeft de tussen partijen bestaande overeenkomst op die grond in december 2013 ontbonden.
2.4
Gedaagde voert aan dat de wanprestatie uit het volgende bestond. Gedaagde ondertekende op 24 september 2013 een opdracht tot dienstverlening inzake de verkoop van haar woonhuis [adres] op Curaçao. Eiseres verplichtte zich gedurende de verkoopperiode van vier maanden foto’s van het onroerend goed te maken, een verkoopbord te plaatsen, het pand op te nemen in haar reguliere bestand, te adverteren op de website, in de lokale krant, in de makelaarskrant en aan de straatzijde van het kantoor en voorts om met gedaagde overleg te voeren over het verloop van de verkoop. Eiseres heeft volgens gedaagde nagelaten zulks te doen. Pas na drie maanden werd een minuscule advertentie geplaatst in een lokaal dagblad. Op 20 december 2013 meldde zich zonder tussenkomst van eiseres een potentiële koper bij gedaagde, het echtpaar [X]. Eiseres heeft hen verwezen naar de makelaar. Op 24 december meldden deze belangstellenden zich met een vertegenwoordiger van eiseres, mevrouw [naam 1], bij de woning van gedaagde. Tot gedaagdes verbazing hoorde zij mevrouw [naam 1] tegen de belangstellenden zeggen dat ze een andere woning moesten gaan bekijken omdat die voor hen geschikter zou zijn. Het echtpaar wenste echter een bod uit te brengen op het huis van gedaagde, waarbij de reparatiekosten van het dak voor hun rekening zouden zijn. Men wilde ook meteen na het uitbrengen van het bod duidelijkheid of het bod aanvaard zou worden. Via de makelaar vernam gedaagde op 27 december 2013 om 11.00 uur dat [X] een bod van Naf 370.000,-- had uitgebracht. Gedaagde liet eiseres diezelfde dag om 13.50 uur weten dat ze dit bod accepteerde, ervan uitgaande dat de koper, zoals al was afgesproken, de dakreparatie en de makelaarskosten voor zijn rekening zou nemen. De volgende dag vertelde [X] haar dat hij niets van de makelaar had vernomen. Later die dag stuurde mevrouw [naam 1] gedaagde een e-mail dat ze zich zou melden zodra ze iets van [X] zou vernemen, daarmee de indruk wekkend dat zij [X] de aanvaarding door gedaagde al had doorgegeven. Gedaagde kwam er zo achter dat eiseres niet te goeder trouw was omdat ze net van [X] had gehoord dat hij nog geen bericht van [naam 1] had gehad. Op dat moment was de maat voor gedaagde vol en heeft zij nog die dag, 28 december 2013, de overeenkomst ontbonden. Later bleek dat [naam 1] pas die dag om 17.28 uur een bericht stuurde aan [X]. Daarin deed [naam 1] zonder ruggespraak met gedaagde een tegenbod van Naf 400.000,--, in plaats van te melden dat gedaagde het bod van Naf. 370.000,-- had geaccepteerd. Op dat moment had [X] reeds laten weten dat hij zijn bod had ingetrokken omdat hij tegen de afspraak in niet meteen bericht had gekregen. In januari 2014 hebben gedaagde en [X] – dus na ontbinding van de overeenkomst met eiseres – alsnog een overeenkomst gesloten. Tenslotte voert gedaagde aan dat partijen nooit een rentevergoeding zijn overeen gekomen. Ook vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten is niet overeen gekomen, terwijl deze ook niet zijn gemaakt.
3.DE BEOORDELING
3.1
Het gerecht zal allereerst bespreken of er sprake is van tekortkomingen aan de zijde van eiseres die ontbinding van de overeenkomst tussen partijen rechtvaardigen. De verwijten aan eiseres heeft zij bij conclusie van repliek gemotiveerd betwist. Eiseres heeft puntsgewijs aangevoerd dat zij wel degelijk aan haar verplichtingen heeft voldaan. Er is wel degelijk een bord geplaatst (hetgeen gedaagde bij conclusie van dupliek erkent, doch zij zegt dat na twee weken het bord was weggewaaid en niet meer terug geplaatst), er is op de website geadverteerd, in de showkast, in de makelaarskrant van oktober 2013 en in de Amigoe van 12 december 2013. Ook de vermeende druppel die voor gedaagde de emmer deed overlopen (de poging tot verkoop aan [X] in december), die in combinatie met de eerdere ontevredenheid van gedaagde voor haar reden was de overeenkomst te ontbinden, is door eiseres gemotiveerd betwist. Deze betwisting treft naar het oordeel van het gerecht doel. Eiseres ontkent aan het echtpaar [X] in het bijzijn van gedaagde een andere woning te hebben aanbevolen. Maar ook al zou mevrouw [naam 1] de belangstellende hebben geadviseerd ook nog een andere woning te bezichtigen dan levert dit voor een makelaar niet zonder meer wanprestatie op, zeker wanneer de belangstellende eerder zou hebben aangegeven ook nog een andere woning te willen zien, zoals eiseres stelt en aannemelijk is nu het echtpaar [X] ook volgens de stellingen van gedaagde in de buurt aan het zoeken was. Voorts wijst eiseres er terecht op dat gedaagde, anders dan zij stelt, het bod van [X] niet gaaf had aanvaard. Zij stelde namelijk twee tegenvoorwaarden, dat koper het dak op eigen kosten zou repareren en de makelaarscourtage zou dragen. Hetgeen gedaagde benoemt als aanvaarding betrof dus in wezen een tegenbod. De stelling van eiseres is dat dit tegenbod van gedaagde inclusief makelaarscourtage ongeveer (en inclusief een kleine speling voor eventuele onderhandeling over het dak) neerkwam op de Naf. 400.000,-- die eiseres aan de belangstellende doorgaf. Eiseres kan zich met deze kleine speling naar het oordeel van het gerecht inderdaad – zoals zij stelt - gedekt achten door de aan haar verstrekte opdracht de woning voor een zo hoog mogelijke prijs te verkopen.
3.2
Dat eiseres pas daags na gedaagdes reactie dit tegenbod aan belangstellende [X] had meegedeeld, vormt in het licht van onderhandelingen als de onderhavige, waarbij partijen elkaar wel vaker onder druk zetten door termijnen te stellen en een professionele wederpartij zich niet zichtbaar wil laten opjagen, niet zonder meer een tekortkoming, althans niet een zodanige tekortkoming dat deze de ontbinding van de overeenkomst zou rechtvaardigen. Aan het gegeven dat [X] gezegd zou hebben alleen maar geïnteresseerd te zijn als hij meteen een reactie op zijn bod zou krijgen, komt bovendien weinig betekenis toe doordat hij de woning in januari 2014 alsnog heeft gekocht. Welk voor partijen kenbaar reëel belang [X] gehad zou hebben bij een stante pede reactie op 27 december 2013, waar eiseres als makelaar ter dege rekening mee had moeten houden, is door gedaagde niet aangeduid en blijkt ook niet uit de door gedaagde ingenomen stellingen en overgelegde stukken. Het lijkt dus meer op een onderhandelingstactiek waardoor een professionele makelaar zich niet zonder meer hoeft te laten imponeren.
3.3
Hetgeen hiervoor is overwogen, brengt met zich dat de stellingen van gedaagde, voor zover deze zijn komen vast te staan, niet de conclusie rechtvaardigen dat eiseres toerekenbaar tekort is geschoten op een wijze die ontbinding van de overeenkomst tussen partijen kon rechtvaardigen. Eiseres heeft voorts onweersproken gesteld dat uit de tussen partijen geldende voorwaarden volgt dat de courtage ook is verschuldigd indien het onroerend goed binnen twee jaar na afloop van de (in dit geval voor bepaalde tijd, te weten vier maanden gesloten) overeenkomst wordt verkocht aan een aspirant-koper aangedragen door eiseres, hetgeen in het onderhavige geval is gebeurd. Dit betekent dat de hoofdvordering van eiseres dient te worden toegewezen.
3.4
De vordering zal evenwel worden afgewezen wat betreft de gevorderde 6% rente per dag. Gedaagde heeft het gelijk aan haar kant dat door eiseres niet is aangetoond dat partijen dit percentage zijn overeengekomen. Eiseres heeft na betwisting slechts aangegeven dat dit percentage op de aan gedaagde verstrekte factuur staat vermeld. Zulks impliceert echter nog niet dat partijen dit percentage zijn overeengekomen. Het gerecht zal het verzoek zo lezen dat eiseres in plaats daarvan de wettelijke rente vordert.
3.5
Ook de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zal het gerecht afwijzen. Na verweer door gedaagde heeft eiseres niet aangetoond dat zij meer heeft gedaan dan het sturen van een ingebrekestelling. De kosten van het door haar gelegde derdenbeslag komen bovendien tot uitdrukking in de proceskosten, waarin gedaagde als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld. Het gerecht merkt daarbij op dat voor het pleidooi geen gemachtigdensalaris zal worden berekend, nu de gemachtigde advocaat van eiseres daar niet is verschenen.
4.DE UITSPRAAK
De rechter in dit gerecht:
Veroordeelt gedaagde tot betaling aan eiseres van Naf 15.688,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 februari 2014 tot aan de dag der algehele voldoening;
Veroordeelt gedaagde in de kosten van de procedure tot op heden begroot op Afl. 750,-- aan griffierecht, Afl. 853,42 aan verschotten en Afl. 2.250,-- aan gemachtigdensalaris;
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.A.H. Lemaire, rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 8 juni 2016 in aanwezigheid van de griffier.