ECLI:NL:OGEAA:2016:480

• Datum uitspraak: 18 mei 2016
• Publicatiedatum: 27 juli 2016
• Zaaknummer: A.R. 2786 van 2014
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W.J. Noordhuizen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussentijdse opzegging van een huurovereenkomst en de gevolgen daarvan

In deze zaak, die voor het Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba werd behandeld, gaat het om een huurovereenkomst tussen Eiser, de verhuurder, en Gedaagde, de huurder. De huurovereenkomst was aangegaan voor een periode van drie jaar, van 1 oktober 2013 tot 30 september 2016. Gedaagde heeft de huurovereenkomst tussentijds willen beëindigen, maar er ontstond onduidelijkheid over de wijze van opzegging. Eiser stelt dat de opzegging pas geldig was na een aangetekende brief van 30 juni 2014, terwijl Gedaagde beweert dat de opzegging al eerder, per e-mail op 13 mei 2014, was gedaan.

Het Gerecht heeft vastgesteld dat de huurovereenkomst inderdaad tussentijds is opgezegd, maar dat dit pas per brief van 30 juni 2014 effectief was. De contractuele opzegtermijn van twee maanden betekent dat de huurovereenkomst eindigde op 1 september 2014. Eiser vorderde betaling van huur over de opzegtermijn en een boete van drie maanden huur, omdat Gedaagde de overeenkomst tussentijds had beëindigd. Gedaagde voerde verweer en stelde dat hij geen boete verschuldigd was, omdat de opzegging niet correct was gedaan en dat er geen aanmaning was verzonden.

Het Gerecht oordeelde dat Gedaagde inderdaad een boete van drie maanden huur verschuldigd was, omdat de opzegging niet op de juiste wijze was gedaan. De vordering van Eiser tot betaling van Afl. 9.800, werd toegewezen, verminderd met de waarborgsom. Gedaagde werd ook veroordeeld in de proceskosten. De uitspraak werd gedaan op 18 mei 2016, waarbij het vonnis uitvoerbaar bij voorraad werd verklaard.

Uitspraak

Vonnis van 18 mei 2016

Behorend bij A.R. 2786 van 2014

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

Eiser ,

te Aruba,

hierna ook te noemen: Eiser,

gemachtigde: de advocaat mr. A.E. Barrios,

tegen:

Gedaagde ,

te Aruba,

hierna ook te noemen: Gedaagde,

gemachtigde: de advocaat mr. G. de Hoogd.

1. DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift;

- de conclusie van antwoord;

- de conclusie van repliek;

- de conclusie van dupliek;

- de akte uitlating producties.

De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1

Partijen hebben op 12 september 2013 een akte getiteld ‘huurovereenkomst’ getekend. Voor zover voor de beslissing van belang luidt de tekst van de overeenkomst:
(…) Eiser (…) hierna te noemen “verhuurder” en (…) Gedaagde (…) hierna te noemen “huurder”, verklaren het volgende te zijn overeengekomen A Verhuurder verhuurt aan de huurder, (…) het ongemeubileerde woonhuis (…) [adres]. (…) B De huurovereenkomst wordt, behoudens het bepaalde in deze overeenkomst, aangegaan voor de periode van drie jaar ingaande 1 oktober 2013 en eindigend op 30 september 2016, met dien verstande dat huurder een opzegtermijn van drie maanden in acht wenst te nemen, in geval dat huurder niet langer gebruik wenst te maken van het verhuurde. (…) Op deze huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Bepalingen behorende bij deze overeenkomst. (…) H, Gedurende de periode van deze huurovereenkomst is huurder verplicht het gebouw en de daaraan verwante in goede staat te handhaven, met dien verstande dat alle kosten voor de rekening van huurder komen. (…) I. Huurder verklaart het gehuurde te aanvaarden overeenkomstig het door hem en de verhuurder ondertekende inspectierapport.

2.2

Een inspectierapport is niet opgesteld.

2.3

De algemene bepalingen luiden, voor zover voor de beslissing van belang:
Artikel 9 Tussentijdse beëindiging/in gebreke zijn (…) 3 Huurder kan de huur 2 maanden na het aangaan van deze overeenkomst tussentijds beëindigen. Bij tussentijdse opzegging zal huurder een termijn van twee maanden in acht nemen. Bij tussentijdse beëindiging zal huurder aan verhuurder een boete betalen gelijk aan drie maanden huur.

2.4

Bij e-mail van 13 mei 2014 schreef Gedaagde aan Eiser:
Graag willen wij via dit schrijven de huurovereenkomst van [adres] tussentijds beëindigen. (…) Wij willen graag z.s.m. het huis verlaten maar zouden dit graag in persoonlijk gesprek willen kortsluiten.

2.5

In antwoord daarop schreef Eiser:
Een tussentijdse beëindiging van onze huurovereenkomst, zoal u ons hebt laten weten in uw schrijven, kan volgens de in het contract opgenomen clausules n.l. twee volle maanden ingaande 1 juni 2014 en een boeteclausule van drie maanden huur.

2.6

Op 4 juli 2014 schreef Eiser aan Gedaagde, voor zover nu van belang:
Het is mij vandaag opgevallen dat jullie het gehuurde huis hebben verlaten en dat de water aansluiting is opgeheven. Dit betekent dat jullie tussentijds het huurcontract hebben beëindigd. Dit is mogelijk door een speciale clausule die wij akkoord mee zijn gegaan. Maar er blijven toch condities die de huurder verplichten tot uitbetaling van twee maanden huur als opzegging en een boete van drie maanden huur voor tussentijdse contract beëindiging voor verloop van een jaar. Je zou volgens je mail van 13 mei opbellen om alles netjes te regelen, maar dit is niet gebeurd. Dus heb je officieel niet opgezegd en loopt de huur nog. En wij hebben de sleutels van het huis ook niet van je ontvangen. De huur wordt berekend in volle maanden, dus jullie zijn verplicht huur voor juli h te betalen ook nog. Bovendien heb je de verplichting om bij overhandiging van de sleutels om samen met de verhuurder het huis te controleren.

2.7

Bij ongedateerde brief, door Eiser ontvangen op 7 juli 2014 heeft Gedaagde onder meer geschreven:
Intussen hebben wij ook de woning verlaten. Wij zullen hierbij de woning doorbetalen ondanks dat wij er niet meer woonachtig zijn om toch onze kant van de afspraak na te komen wat betreft de opzegtermijn. De huur van de maand Juni heeft u ontvangen en de huur van de maand Juli kunt uw verrekenen met de ontvangen borg dat overeenkomt met één maand huur. De boeteclausule is niet van toepassing vanwege de hierboven vermelde situatie. (…) De sleutels van de woning zijn ingesloten in deze aangetekende brief.

2.8

In antwoord daarop schreef Eiser op 10 juli 2014:
Deze week (op 7 juli) heb ik het aangetekend stuk van je ontvangen met de opzegging van de huurovereenkomst voor [adres]. Artikel 9 lid 5 van onze overeenkomst bepaalt dat opzegging gebeurt middels een aangetekende brief, of een deurwaardersbevel. Dus moeten wij aannemen dat opzegging heeft plaatsgevonden op de dag van verzending van de aangetekende brief n.l. 30 juni 2014. Verder hebben wij overeengekomen dat als de huurder de huurovereenkomst tussentijds wil beëindigen (wat in dit geval is gebeurd op 30 juni 2014), de huurder verplicht is een opzegtermijn van twee maanden te handhaven, plus is de huurder verplicht een boete van drie maanden huur te betalen als deze opzegging binnen twaalf maanden gebeurt.

3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

3.1

Eiser vordert – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van Gedaagde tot betaling van Afl. 9.800,, te vermeerderen met wettelijke rente, met veroordeling van Gedaagde tot vergoeding van de proceskosten.

3.2

Eiser grondt de vordering erop dat Gedaagde huur over de opzegtermijn en de boete schuldig is, te verminderen met de waarborgsom, ad Afl. 9.200,. Daarnaast is Gedaagde volgens Eiser Afl. 600, schuldig wegens – kort gezegd – tekortkoming in de nakoming van de opleveringsverplichting.

3.3

Gedaagde voert hiertegen verweer, met vordering – uitvoerbaar bij voorraad – tot veroordeling van Eiser in de proceskosten.

4. DE BEOORDELING

4.1

Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst tussentijds door de huurder is opgezegd. De vraag is wanneer. Is dat bij e-mail van 13 mei 2014, zoals de huurder stelt, of bij brief van (vermoedelijk) 30 juni 2014, zoals de verhuurder betoogt.

4.2

Voor de vraag naar de betekenis van de e-mail van 13 mei 2014 komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden aan die e-mail redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij komt naar oordeel van het gerecht doorslaggevende betekenis toe aan het feit dat Gedaagde in de e-mail aangeeft graag de overeenkomst te willen beëindigen – maar daarmee niet eenduidig daadwerkelijk beëindigt - en in een persoonlijk gesprek het verlaten van het huis met Eiser te willen kortsluiten. Tot dat gesprek, waartoe Eiser het initiatief zijdens Gedaagde mocht afwachten, is het niet gekomen. Daarenboven mocht Eiser betekenis toekennen aan het feit dat partijen waren overeengekomen dat de huurovereenkomst tussentijds kon worden opgezegd bij aangetekende brief of deurwaardersexploot en dus in beginsel niet per e-mail. Anders dan Gedaagde aanvoert hoeft dat voorschrift niet enkel betekenis te hebben voor de vraag of de opzegging bewijsbaar is ontvangen maar ook voor de uitleg van de betekenis van de handeling zelf; een middels aangetekende brief of deurwaardersexploot ontvangen wellicht niet geheel duidelijke mededeling over huurbeëindiging zal in het licht van de in de overeenkomst voorgeschreven procedure voor opzegging eerder als zodanig moeten worden begrepen dan een e-mail.

4.3

Het gerecht gaat er dus vanuit dat de overeenkomst per brief van 30 juni 2014 is opgezegd zoals Eiser verdedigt. De contractuele opzegtermijn bedraagt twee maanden, dat wil zeggen dat de huurovereenkomst is geëindigd op 1 september 2014. Volgens Gedaagde heeft hij tot en met 31 juli 2014 huur betaald. Volgens Eiser is de huur tot en met 30 juni 2014 betaald. Daarop is Gedaagde bij dupliek niet teruggekomen. Evenmin heeft Gedaagde, op wie de stelplicht met betrekking tot de bevrijdende betaling rust, een overzicht of bewijsstukken van betaling overgelegd. Als niet voldoende gemotiveerd weersproken komt daarmee vast te staan dat Gedaagde de huur over de maanden juli en augustus 2014 niet heeft betaald. Partijen zijn het erover eens dat de maand borg met een maand verschuldigde huur kan worden verrekend zodat in dit opzicht nog Afl. 2.300, te betalen resteert.

4.4

Partijen zijn verder overeengekomen dat de huurder, in geval van tussentijdse opzegging, een boete verbeurt gelijk aan drie maanden huur. Gedaagde beroept zich erop dat hij die boete niet verschuldigd is omdat een tekortkoming Gedaagde niet kan worden toegerekend zoals artikel 6:92 lid 3 BW eist. Verder ontbreekt de voor verschuldigdheid van boete vereiste aanmaning (artikel 6:92 lid 3 BW). Tenslotte beroept Gedaagde zich op matiging van de boete tot nihil op grond van artikel 6:94 lid 1 BW omdat Eiser de woning per 1 augustus 2014 aan een derde heeft verhuurd.

4.5

Partijen zijn overeengekomen dat Gedaagde een boete ter hoogte van drie maanden huur verschuldigd is als hij de voor drie jaar gesloten huurovereenkomst tussentijds opzegt. De vergoedingsverplichting vloeit rechtstreeks voort uit artikel 9 lid 3 van de algemene bepalingen. Voor de verschuldigdheid daarvan is geen aanmaning nodig. Waarom niet aan Gedaagde kan worden toegerekend dat hij het huurcontract voor ommekomst van de overeengekomen termijn heeft opgezegd is niet voldoende toegelicht. Dat het woongenot door overlast zodanig was aangetast dat Gedaagde niet anders restte dan de huur voortijdig op te zeggen is niet voldoende toegelicht. De overgelegde e-mails zijn daarvoor niet voldoende concreet en worden ook niet door nadere stukken, zoals verklaringen van derden en/of professionals op het gebied van bouwconstructie of ongediertebestrijding waaruit concrete stellingen kunnen blijken ondersteund. Dat de woonkamer geen airco heeft is niet relevant. De woning is zonder airco in de woonkamer verhuurd. Dat geldt ook voor de hordeuren. Waarom Gedaagde zelf niet tijdelijk hordeuren liet plaatsen is niet duidelijk. Dat het onkruid in de tuin kennelijk snel groeit en mogelijk mede debet is aan overlast van ongedierte kan niet op het conto van de verhuurder worden geschreven nu Gedaagde zelf voor het tuinonderhoud verantwoordelijk is. De enkele omstandigheid dat Eiser de woning per 1 augustus 2014 aan een derde heeft verhuurd brengt niet mee dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd. Dat leidt ertoe dat Gedaagde een boete van drie maanden ad 3x2.300 = Afl. 6.900, verschuldigd is.

4.6

Ten slotte vordert Eiser nog Afl. 600, schadevergoeding wegens opleveringskosten. Die vordering zal worden afgewezen nu Eiser die onvoldoende heeft toegelicht en met stukken onderbouwd.

4.7

Als de in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij zal Gedaagde de proceskosten van Eiser moeten vergoeden.

5. DE UITSPRAAK

De rechter in dit gerecht:

veroordeelt Gedaagde tot betaling aan Eiser van een bedrag van Afl. 9.200,, te vermeerderen met de wettelijke rente, steeds over het saldo van de dan openstaande hoofdsom vanaf 30 juni 2014 tot de dag waarop volledig zal zijn betaald;

veroordeelt Gedaagde in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van Eiser worden begroot op Afl. 450, aan griffierecht, Afl. 191, aan explootkosten en Afl. 1.000, aan salaris van de gemachtigde;

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. Noordhuizen rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 18 mei 2016 in aanwezigheid van de griffier.