Uitspraak
Vonnis in kort geding van 5 augustus 2016
Behorend bij K.G. 1035 van 2016
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
BRICKEL BAY REAL ESTATE N.V.,
te Aruba,
hierna ook te noemen: Brickel Bay,
gemachtigde: advocaat mr. J. Saade,
tegen:
[naam 1] en [naam 2] , h.o.d.n. A.K.N.
te Aruba,
de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
POSMIMO OPERATIONS V.B.A.
te Aruba,
hierna ook gezamenlijk te noemen: AKN,
gemachtigde: advocaat mr. D.C.A. Crouch,
1.DE PROCEDURE IN CONVENTIE EN IN RECONVENTIE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties, ingediend op12 mei 2016;
- de reconventionele vordering van gedaagden, ingediend op 1 juni 2016;
- de aanvullende stukken die door partijen zijn ingediend op 1 juni 2016;
- het proces verbaal van de zitting van 2 juni 2016;
- de aanvullende stukken van Brickel Bay van 30 juni 2016;
- de pleitnota van Brickel Bay;
- de pleitnota van gedaagden (met eis in reconventie);
- de aantekeningen van de griffier ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 1 juli 2016;
- de brief van mr. Crouch van 22 juli 2016, waarin namens partijen vonnis wordt gevraagd.
De datum van het vonnis is bepaald op heden.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN IN CONVENTIE EN IN RECONVENTIE
2.1
Op 12 augustus 2015, met een uitbreiding op 24 november 2015 heeft AKN van Brickel Bay een aantal horecaruimtes en bijbehorende ruimtes gehuurd (Restaurant Tomato Charlie’s; Slushi Bar Kiosk; kantoorruimte en voorbereidingsruimte en een tweetal kiosken).
2.2
De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaren, aanvangende 1 oktober 2015. De huurprijs bedraagt US$ 22.500,00 per maand. AKN heeft voor een bedrag van US$ 45.000,00 de keuken gekocht onder de verplichting bij het einde een soortgelijke keuken aan Brickel Bay over te dragen. AKN heeft een borg betaald van US$ 45.000,00 en US$ 9.000,00 voor de kiosken, waarvan is bepaald dat die aan haar zal worden terugbetaald, indien bij het einde van de overeenkomst blijkt dat zij aan alle op haar rustende verplichtingen heeft voldaan.
2.3
Bij brief van 13 april 2016 heeft [advocaat X] namens AKN de huurovereenkomst met Brickel Bay vernietigd, c.q. buitengerechtelijk ontbonden omdat zij “zich bedrogen voelt”. Bij email van 28 april 2016 heeft mr. Crouch aan de advocaat/gemachtigde van Brickel Bay, mr. Saade, laten weten dat de brief van [advocaat X] niet wordt gehandhaafd en dat de vernietiging/ontbinding wordt ingetrokken. In de brief van mr. Crouch van 2 mei 2016 wordt een aantal omstandigheden genoemd die volgens AKN leiden tot nietigheid van de overeenkomst en zij beroept zich op wilsgebreken.
2.4
In reactie hierop heeft mr. Saade bij email van 4 mei 2016 de nietigheid bestreden en is gesteld dat het voor Brickel Bay onmogelijk is zich tegen de steeds wisselende standpunten van AKN te verweren, waarna Brickel Bay op haar beurt de huurovereenkomst en het addendum buitengerechtelijk heeft ontbonden.
2.5
AKN heeft zich neergelegd bij de beëindiging van de huurovereenkomst, maar zij bestrijdt de door Brickel Bay genoemde gronden.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN IN CONVENTIE EN IN RECONVENTIE
3.1
Brickel Bay vordert in conventie de ontruiming van het gehuurde en veroordeling van AKN in de proceskosten
3.2
Brickel Bay grondt de vordering erop dat de gronden waarop AKN zich beroept de vernietiging niet rechtvaardigen en dat dit een toerekenbare tekortkoming oplevert die de ontbinding door Brickel Bay mogelijk maakt.
3.3
AKN voert hiertegen verweer, met vordering tot veroordeling van Brickel Bay in de proceskosten.
3.4
AKN vordert in reconventie betaling van een bedrag van Afl. 423.558,05 als voorschot op de door haar geleden schade, met veroordeling van Brickel Bay tot vergoeding van de proceskosten.
3.5
AKN grondt de vordering erop dat zij enerzijds veel kosten heeft moeten maken om de overeenkomst uit te voeren en dat zij waarborgsommen heeft betaald, die Brickel Bay weigert terug te geven. Zij stelt dat Brickel Bay ernstig bevoordeeld wordt en acht het in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat zij voor haar investeringen geen restitutie krijgt. Ook wist zij niet dat personeel moest overnemen, wat leidt tot een aanzienlijke schadepost.
3.6
Brickel Bay voert tegen de vordering in reconventie verweer, met vordering tot veroordeling van AKN in de proceskosten.
4.DE BEOORDELING IN CONVENTIE EN IN RECONVENTIE
4.1
Vóór 1 juli 2016 heeft AKN het gehuurde ontruimd. Bij de hoofdvordering in conventie heeft Brickel Bay geen belang meer. Wel vraagt zij nog een oordeel over de proceskosten.
4.2
In reconventie wordt in het kort geding een voorschot gevraagd op de schade die door AKN wordt geleden. De grondslag van haar vorderingen is divers en niet gemakkelijk vast te stellen. Bovendien moet in kort geding met terughoudendheid over de vorderingen tot betaling van een geldsom worden geoordeeld, waarbij enerzijds maatgevend is of de bodemrechter een soortgelijk oordeel zal geven en anderzijds rekening moet worden gehouden met het restitutierisico. Ten aanzien van de vorderingen in reconventie en ten aanzien van de resterende vordering in conventie overweegt het Gerecht het volgende.
4.3
De vraag die partijen allereerst verdeeld houdt is wat als reden voor het einde van de overeenkomst heeft te gelden. Brickel Bay heeft buitengerechtelijk ontbonden en gesteld dat AKN niet zomaar op haar eigen vernietiging kan terugkomen. Hierover overweegt het Gerecht het volgende. De buitengerechtelijke vernietiging c.q. ontbinding die door [advocaat X] is gedaan, is door mr. Crouch “herroepen”. Hoewel juist is dat Brickel Bay zich dit hoeft te laten welgevallen, heeft zij zich van meet af aan op het standpunt gesteld dat de gronden van de vernietiging c.q. ontbinding door AKN zich niet voordoen en heeft zij het rechtsgevolg (namelijk beëindiging op die grond) niet aanvaard. Dat stemt overeen met de inhoud van de brief/email van mr. Crouch van 28 april 2016. Daar zijn partijen het dus over eens. Daaruit concludeert het Gerecht dat zij beiden vinden dat er geen grond was om op basis van de brief van [advocaat X] van 13 april 2016 de overeenkomst te beëindigen. De vraag is dan vervolgens of de brief van mr. Crouch van 2 mei 2016 moet worden gezien als een vernietiging. Hoewel het er wel op lijkt, staat die expliciete mededeling niet in de brief en lijkt het niet meer dan een theoretische opsomming van problemen, waarover AKN met Brickel Bay in gesprek wil. Die heeft daarop, zonder voorafgaande ingebrekestelling bij brief van 4 mei 2016 de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Opvallend is dat in die brief de tekortkoming van AKN die daartoe aanleiding zou moeten hebben gegeven, in het midden blijft. Het innemen van één of meer onjuiste juridische standpunten is nog niet voldoende om tot een tekortkoming te kunnen geraken, zeker niet als AKN op dat moment nog aan haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst voldeed. Brickel Bay heeft weliswaar gesteld dat AKN niet alle betalingen over de maand mei heeft verricht, maar dat had ertoe moeten leiden dat zij eerst AKN daarop had moeten aanspreken en haar in gebreke zou stellen.
AKN heeft zich weliswaar neergelegd bij de beëindiging van de overeenkomst door Brickel Bay, maar dat wil niet zeggen dat zij ook toerekenbaar tekort is geschoten. In zoverre neemt het Gerecht aan dat de brief van 4 mei 2016 moet worden gezien als de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, waaraan uitvoering is gegeven, maar dat de grond van die ontbinding - een tekortkoming van AKN die zulks rechtvaardigt - voorshands niet is komen vast te staan.
4.4
Dit kan er mogelijk toe leiden dat Brickel Bay op onjuiste/ontoereikende gronden de overeenkomst heeft ontbonden en dat zou haar schadeplichtig kunnen maken. Voor dit kort geding is het in ieder geval aanleiding om de proceskosten in conventie voor haar rekening te brengen.
4.5
Ten aanzien van de vorderingen in reconventie merkt het Gerecht op dat in beginsel de overeenkomst die tussen partijen is gesloten tot uitgangspunt moet worden genomen bij de afwikkeling. Dat zou mogelijk anders kunnen zijn, indien de beëindiging is geschied op gronden die die niet kunnen dragen en zulks in de risicosfeer van Brickel Bay ligt. En, als dat het geval is, dan is het nog de vraag wat de schade is die daaruit voortvloeit. Daarvoor is echter nader onderzoek nodig, waarvoor dit kort geding zich niet leent. Dit betekent dat in zoverre de vorderingen in reconventie worden afgewezen.
4.6
Wel kan een beslissing worden genomen over de door AKN betaalde waarborgsommen. In de overeenkomst is bepaald dat die aan haar moeten worden gerestitueerd na het einde van de overeenkomst, indien zij aan haar verplichtingen heeft voldaan. Nu Brickel Bay de beëindiging heeft gerealiseerd acht het Gerecht aanleiding om de op AKN rustende verplichtingen terug te brengen tot de reguliere verschuldigde bedragen per maand. In het dictum zal dan ook de restitutie worden bevolen, met in achtneming van de op AKN rustende verplichtingen tot en met 30 juni 2016.
4.7
In reconventie zullen de proceskosten worden gecompenseerd, nu beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
in conventie
veroordeelt Brickel Bay in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van AKN worden begroot op Afl.1.500,00 aan salaris van de gemachtigde;
in reconventie
veroordeelt Brickel Bay tot betaling aan AKN van een bedrag van US$ 54.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2016 tot de dag waarop volledig zal zijn betaald, op welke veroordeling in mindering strekt hetgeen AKN tot en met 30 juni 2016 aan reguliere verplichtingen aan Brickel Bay had moeten voldoen;
compenseert de proceskosten van deze procedure in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt.
in conventie en in reconventie:
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Sap, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van vrijdag 5 augustus 2016 in aanwezigheid van de griffier.