Uitspraak
Vonnis van 19 oktober 2016
Behorend bij A.R.1655 van 2015
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
[naam 1]en
[naam 2]
[naam 2]
wonende te Aruba,
eisers hierna ook te noemen: de verhuurders,
gemachtigde: de advocaat mr. E.C.P.M. Kok,
tegen:
[naam 3]en
[naam 4]
[naam 4]
wonende te Aruba,
gedaagden, hierna te noemen: de huurders,
en
[naam 5],
wonende te Aruba,
gedaagde, hierna te noemen: de garantsteller,
gevolmachtigd door de huurders om namens de huurders in rechte op te treden.
1.DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek;
De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
in conventie en reconventie
2.1
Op 2 februari 2012 is tussen partijen een huurovereenkomst voor de duur van 36 maanden tot stand gekomen betreffende de woning aan [adres], met uitzondering van de twee kamers op de achterporch.
2.2
De overeengekomen huurprijs bedroeg € 350,00, waarbij is bepaald dat deze huurprijs verminderd is vanwege het door de huurders te verrichten onderhoud, inclusief achterstallig onderhoud, waarvoor verhuurders het benodigde materiaal ter beschikking stellen. Verwezen wordt naar een bijlage, die niet in het geding is gebracht.
2.3
Artikel 4 van de huurovereenkomst luidt:
“huurder, heeft zich verplicht het pand te onderhouden, inclusief de 2 kamers achterop de porch. De kamers op de achterporch mogen door huurders niet gebruikt worden.’
2.4
Artikel 5 van de huurovereenkomst luidt:
‘Te verrichten werkzaamheden en staat van het pand:
huurder heeft zich verplicht de afgesproken werkzaamheden, t.w.:
- Het dak met inbegrip van dakasfalt te repareren;
- De boeiplanken rondom het huis;
- Verfwerkzaamheden aan de buitenkant van het pand te completeren uiterlijk 6 maanden na ingang van ingebruikname van het pand, t.w. eind augustus 2012.
Huurders dienen bij beëindiging van deze overeenkomst het pand in originele staat op te leveren conform de te maken fotoreportage bij beëindiging van de afgesproken werkzaamheden.’
2.5
Artikel 7 van de overeenkomst luidt:
‘Ter meerdere zekerheid voor nakoming van de verplichtingen van huurders stelt de heer [naam 5] zich hiervoor garant. Dat wil zeggen dat deze laatste de verplichtingen van de huurders zal nakomen ingeval deze in gebreke zijn. De garantstelling is gebaseerd op de toezegging van verhuurders aan de garantsteller dat bij verkoop van het pand door verhuurders deze garantsteller als eerste voorrang geniet bij het onderhandelen voor de verkoop van het pand. Garantsteller mag dan het pand kopen voor een bedrag van
€ 150.000,00.’
2.6
Bij brief van 27 juli 2012 stellen verhuurders vast dat de overeengekomen werkzaamheden als bedoeld in artikel 5 van de huurovereenkomst niet zijn geschied binnen de gestelde termijn en dat de consequentie hiervan is dat huurders
nietsmeer hoeven te doen aan het huis en dat de afgesproken werkzaamheden door een extern bedrijf uitgevoerd zullen worden
nietsmeer hoeven te doen aan het huis en dat de afgesproken werkzaamheden door een extern bedrijf uitgevoerd zullen worden
2.7
Bij brief van 1 augustus 2012 delen verhuurders aan huurders onder meer mee dat zij tot op heden in gebreke zijn gebleven aangaande de gemaakte afspraken met uitzondering van het dak dat nog niet compleet is gerepareerd.
Ook berichten verhuurders huurders als volgt:
‘verhuurders behouden zich het recht voor om via zaakwaarneming al het materiaal dat is opgeslagen in de appartementen z.s.m. op te halen, dit betekent concreet dat jullie
niets maar dan ook nietsmeer aan onderhoud van het pand [adres] hoeven te doen. ‘
niets maar dan ook nietsmeer aan onderhoud van het pand [adres] hoeven te doen. ‘
2.8
In reactie hierop bericht garantsteller bij e-mail van 28 juli 2012 dat hij niet instemt met een eenzijdige contractwijziging, open staat voor onderhandeling en tot die tijd het oorspronkelijke contract zal volgen. Tevens maakt garantsteller melding van een groot aantal gebreken in de woning aan onder meer elektrische installaties, een lekkende afvoer, klemmende ramen en deuren vanwege houtrot of doorgeroest sluitwerk.
2.9
De woning [adres] is op 9 december 2014 geïnspecteerd door de Dienst Huur-&Consumentenzaken. De conclusie van de inspecteurs is dat het huis, behalve normale slijtage van de laatste jaren, schoon en in goede staat van onderhoud verkeert en geen zichtbare mankementen vertoont.
2.1
De huurders hebben de woning omstreeks 6 januari 2015 ontruimd.
2.11
Op 6 januari 2015 heeft een inspectie plaats gevonden in aanwezigheid van
mr. D. Illes. Van deze inspectie zijn foto’s gemaakt die als productie 20 bij verzoekschrift zijn overgelegd.
2.12
Bij e-mail van 16 januari 2015 deelt de gemachtigde van verhuurders aan huurders en de garantsteller mee dat er tijdens de inspectie een groot aantal gebreken is geconstateerd, waaronder vieze en (zwaar) beschadigde muren, plafonds en kozijnen, opengebroken deuren, vermiste spullen, beschadigde hekwerken, beschadigd dak, lekkages, niet werkende toiletten, schimmel en een groot aantal andere zaken. Verhuurders kondigen tevens aan dat zij een schaderapport laten opmaken.
2.13
Bij brief d.d. 6 februari 2015 zenden de verhuurders een kopie van een rapport - opgemaakt door Capricorn One N.V. op 19 januari 2015 - aan huurders, welk rapport als productie 23 bij verzoekschrift is overgelegd. Uit dit rapport volgt dat de bevindingen van rapporteur gebaseerd zijn op de visuele inspectie op 13 januari 2015 en de mondeling verkregen informatie van verhuurders. De conclusie van de rapporteur is dat het pand ‘werkelijk uitgeleefd is’ en dat de meest simpele onderhoudswerkzaamheden niet zijn uitgevoerd. Ook vindt rapporteur het huis smerig. Verhuurders stellen huurders aansprakelijk voor de totale schade ad Afl. 29.540,00. Voorts wensen verhuurders teruggave van de ter beschikking gestelde materialen, die bij de inspectie verdwenen bleken te zijn.
2.14
Bij brief van 3 juni 2015 stellen verhuurders huurders en garantsteller in gebreke en worden huurders en garantsteller gesommeerd om een bedrag ad Afl. 29.540,00 te voldoen uiterlijk op 26 juni 2015.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
in conventie
3.1
Verhuurders vorderen - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad -
1. te verklaren voor recht dat huurders en garantsteller te kort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst en om deze reden aansprakelijk zijn voor de door huurders geleden schade;
2. huurders en garantsteller te veroordelen tot betaling van een bedrag ad Afl. 29.540,00 ten titel van schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 juni 2015 tot de dag der voldoening;
3. huurders en garantsteller te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ad Afl. 2.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 juni 2015 tot de dag der voldoening;
4. huurders en garantsteller te veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze niet binnen 8 dagen na dagtekening van dit vonnis zijn betaald;
5. huurders en garantsteller te veroordelen in de nakosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente hierover als deze niet binnen 8 dagen na betekening van dit vonnis zijn voldaan.
3.3
Huurders en garantsteller voeren verweer, dat zo nodig bij de beoordeling aan de orde komt.
in reconventie
3.4
Huurders en garantstellers vorderen bij vonnis verhuurders te veroordelen tot betaling van een bedrag ad Afl. 9.816,12, te vermeerderen met nog niet berekende posten.
3.5
Aan deze vordering leggen huurders en garantsteller - samengevat - het volgende ten grondslag. Huurders hebben in drie jaar getracht de woning weer zo bewoonbaar mogelijk te maken. Alle contractuele verplichtingen zijn zij nagekomen en zij hebben zelfs veel meer gedaan. De vordering bestaat uit gederfd woongenot, kosten Senso, gedeelte niet terug betaalde borg, 78 uur à Afl. 40,00 per uur uitzoekwerk, inkt en papier en afdrukken foto’s.
3.6
Verhuurders voeren verweer dat zo nodig bij de beoordeling aan de orde komt.
4.DE BEOORDELING
in conventie en reconventie
4.1
Het gerecht wenst voorop te stellen dat deze zaak vanwege oplopende emoties over een weer flink is ontaard. Niet uit te sluiten is dat onvoldoende duidelijke communicatie en teleurgestelde verwachtingen over en weer een rol hebben gespeeld in de ontstane fricties.
4.2
De kern van het geschil betreft de vraag of huurders te kort zijn geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst en zo ja, welke rechtsgevolgen hieraan verbonden kunnen worden.
4.3
Als eerste wordt het verweer van de garantsteller behandelt, inhoudende dat hij niet aangesproken kan worden, omdat de huurovereenkomst tussen partijen inmiddels is geëindigd en huurders alle huurpenningen hebben betaald. Hiertoe strekt het volgende.
4.4
Uit artikel 7 van de de huurovereenkomst volgt dat de garantsteller pas aansprakelijk is, indien de huurders in gebreke zijn met de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Nu de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst verder strekken dan alleen de betaling van de huur en ook zien op het achterstallige en normale onderhoud van het gehuurde, wordt het verweer van garantsteller verworpen.
4.5
Uit de hiervoor weergegeven correspondentie (zie r.o. 2.6 en 2.7 van dit vonnis) volgt dat verhuurders huurders in juli en nogmaals augustus 2012 expliciet hebben bevrijd van de overeengekomen onderhoudsverplichtingen. Dit heeft tot gevolg dat huurders jegens verhuurders na juli 2012 niet te kort kunnen schieten in de nakoming van de overeengekomen onderhoudsverplichtingen.
4.6
Voor zo ver verhuurders van mening zijn dat huurders te kort zijn geschoten in hun opleveringsverplichting heeft het volgende te gelden. Verhuurders hebben eenzijdig een lijst (productie 6 bij inleidend verzoekschrift) opgesteld, met punten waaraan het huis diende te voldoen bij oplevering. Uit deze lijst volgt dat verhuurders kennelijk beoogden dat huurders het huis nagenoeg in nieuwbouwstaat zouden opleveren. Gesteld noch gebleken is dat partijen hierover overeenstemming hebben bereikt. Nu deze eis niet is gebaseerd op enige rechtsregel, wet of jurisprudentie, schept deze eenzijdig opgestelde opleverlijst geen verplichtingen voor huurders, anders dan hetgeen contractueel is overeengekomen, te weten: ‘Huurders dienen bij beëindiging van deze overeenkomst het pand in originele staat op te leveren conform de te maken fotoreportage bij beëindiging van de afgesproken werkzaamheden.’ Zoals reeds overwogen zijn huurders al in 2012 bevrijd van hun contractueel bedongen onderhoudsverplichtingen. Dit heeft tot gevolg dat de opleverbepaling in de huurovereenkomst een dode letter is. Aldus heeft te gelden dat huurders het gehuurde in normale staat, dat wil zeggen passend bij het jarenlange gebruik van de woning, dienden op te leveren. Naar het oordeel van het gerecht hebben huurders hieraan voldaan. Hiertoe wordt als volgt overwogen.
4.7
Ter onderbouwing van de stelling dat huurders tekort zijn geschoten in de nakoming van hun opleververplichtingen hebben huurders een rapport overgelegd van Capricorn One N.V. d.d. 19 januari 2015. De rapporteur constateert dat op 13 januari 2015 sprake was van ‘een behoorlijke staat van achterstallig onderhoud’. Huurders hebben evenwel onweersproken gesteld dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst
ernstig verwaarloosden zelfs
bijna onbewoonbaarwas. In het licht hiervan is het niet verwonderlijk dat de rapporteur concludeert dat een groot aantal zaken, zoals het keukenaanrecht en keukenmeubel, kasten, deuren, douchekuip etc vervangen dienen te worden. Daar komt bij dat de Huur- & Consumenteninspectie het huis eveneens heeft geïnspecteerd en op 9 december 2014 tot de conclusie komt dat het huis, ‘behalve normale slijtage van de laatste jaren, schoon en in goede staat van onderhoud verkeert en geen zichtbare mankementen vertoont’. Deze conclusie van de Huur- & Consumenteninspectie wordt ondersteund door de door de huurders overgelegde en niet weersproken foto’s van 30 november resp. 9 en 10 december 2014. Aldus dient ervan uit te worden gegaan dat de huurders de woning in de juiste staat hebben opgeleverd.
ernstig verwaarloosden zelfs
bijna onbewoonbaarwas. In het licht hiervan is het niet verwonderlijk dat de rapporteur concludeert dat een groot aantal zaken, zoals het keukenaanrecht en keukenmeubel, kasten, deuren, douchekuip etc vervangen dienen te worden. Daar komt bij dat de Huur- & Consumenteninspectie het huis eveneens heeft geïnspecteerd en op 9 december 2014 tot de conclusie komt dat het huis, ‘behalve normale slijtage van de laatste jaren, schoon en in goede staat van onderhoud verkeert en geen zichtbare mankementen vertoont’. Deze conclusie van de Huur- & Consumenteninspectie wordt ondersteund door de door de huurders overgelegde en niet weersproken foto’s van 30 november resp. 9 en 10 december 2014. Aldus dient ervan uit te worden gegaan dat de huurders de woning in de juiste staat hebben opgeleverd.
4.8
Ten overvloede wordt overwogen dat, zelfs indien partijen concrete afspraken hadden gemaakt over de voorwaarden waaraan het huis per opleverdatum diende te voldoen, verhuurders pas aanspraak hebben op schadevergoeding ex artikel 6:74 BWA, nadat zij huurders schriftelijk in gebreke hadden gesteld en hen een redelijke termijn hadden gegund om alsnog correct op te leveren. Gesteld noch gebleken is dat verhuurders huurders schriftelijk in gebreke hebben gesteld.
4.9
De verhuurders verwijten huurders voorts dat zij maandelijks € 17,00 te weinig huur hebben betaald. Huurders betwisten dit niet. Zij stellen dat zij de huurprijs ad € 350,00 vanaf hun Arubaanse rekening in euro’s moesten betalen op de Europese rekening van verhuurders en dat hiermee transactiekosten gemoeid waren. Wat hier verder ook van zij, ingevolge het bepaalde in artikel 6:47 BWA komen de kosten van een betaling voor lasten van degene die de rekening betaalt. Gesteld noch gebleken is dat partijen op dit een andersluidende afspraak hebben gemaakt. Aldus staat vast dat huurders te kort zijn geschoten in de correcte nakoming van hun betalingsplicht. Verhuurders hebben evenwel niet gevorderd de huurders te veroordelen tot betaling van achterstallige huurpenningen, zodat dit verder buiten beschouwing kan blijven.
4.1
Tot slot verwijten de verhuurders huurders dat zij de twee kamers die buiten het huurcontract vielen, verhuurd hebben aan derden. Ter onderbouwing van deze stelling hebben verhuurders foto’s van brieven op naam van derden per adres [adres] overgelegd. Huurders betwisten dat zij kamers hebben onderverhuurd. Wat hier verder ook van zij, nu uit de overgelegde brieven niet volgt dat huurders de twee kamers die buiten het huurcontract vielen hebben verhuurd, kan niet worden vastgesteld dat huurders in dit opzicht te kort zijn geschoten. Daar komt bij dat de huurder ingevolge het bepaalde in artikel 7A:1576 lid 2 BWA een deel van het gehuurde dat onder zijn verantwoordelijkheid valt, aan een derde mag verhuren, tenzij dit contractueel is uitgesloten. Dit is in casu niet het geval. Dit heeft tot gevolg dat het huurders was toegestaan om delen van het gehuurde - uitgezonderd de twee uitgesloten kamers - aan een derde te verhuren. Dit heeft tot gevolg dat niet kan worden vastgesteld dat huurders in dit opzicht zijn te kort geschoten.
4.11
Uit het voorgaande volgt dat niet is komen vast te staan dat huurders te kort zijn geschoten in de nakoming van de overeengekomen verplichtingen, anders dan in het correct betalen van de huursom. Het gerecht vermag niet in te zien welk belang verhuurders hebben aan een verklaring voor recht op dit punt. De hoofdvorderingen worden derhalve afgewezen en de nevenvorderingen volgen dit lot.
in reconventie
4.12
Als reactie op de conventionele vordering hebben huurders een tegenvordering ingesteld bestaande uit pretense materiële en immateriële schade. Het is het gerecht onduidelijk op welke juridische grondslag deze vordering is gebaseerd. Voor zover huurders menen dat verhuurders toerekenbaar te kort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen vigerende huurovereenkomst, lag het op hun weg om deze pretense tekortkomingen feitelijk te onderbouwen. Voor zo ver huurders van mening zijn dat verhuurders onrechtmatig hebben gehandeld, lag het eveneens op hun weg om concreet te omschrijven waaruit dit onrechtmatige handelen of nalaten zou hebben bestaan. Nu huurders op dit punt niets hebben gesteld, wordt de vordering als niet dan wel onvoldoende feitelijk onderbouwd afgewezen.
in conventie en reconventie
4.13
Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, worden de kosten in conventie en reconventie gecompenseerd.
5.DE UITSPRAAK
De rechter in dit gerecht:
in conventie en reconventie
5.1
wijst het gevorderde af;
5.2
bepaalt dat elke partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch, rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 19 oktober 2016 in aanwezigheid van de griffier.