ECLI:NL:OGEAA:2016:738

• Datum uitspraak: 26 oktober 2016
• Publicatiedatum: 25 november 2016
• Zaaknummer: A.R. 684 van 2015
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W.J. Noordhuizen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot beëindiging en ontbinding huurovereenkomst met ontruiming

De huurder huurt sinds eind 2007 een woning op Aruba en de huurovereenkomst is meerdere malen verlengd, waarbij de laatste schriftelijke overeenkomst liep van 1 december 2013 tot 30 november 2014 met een optie tot jaarlijkse verlenging. De verhuurder vordert vernietiging of ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, stellende dat de huurder geen gebruik heeft gemaakt van de optie tot verlenging.

De huurder voert verweer en stelt dat de huurovereenkomst door de opeenvolgende verlengingen is verworden tot een overeenkomst voor onbepaalde tijd, die opzegbaar is mits toestemming wordt verkregen van de Huurcommissie. De rechtbank oordeelt dat de vordering tot vernietiging wegens dwaling geen stand houdt omdat het contract feitelijk onbepaalde tijd is geworden.

De vordering tot wijziging van de overeenkomst wegens onvoorziene omstandigheden wordt eveneens afgewezen, evenals de ontbinding wegens tekortkoming, omdat onvoldoende is gesteld dat de huurder tekort is geschoten. Omdat geen toestemming van de Huurcommissie is verkregen, kan de verhuurder de huurovereenkomst niet opzeggen of beëindigen.

De rechtbank wijst de vorderingen af en veroordeelt de verhuurder tot vergoeding van de proceskosten, die nihil worden begroot vanwege de late erkenning van onbepaalde duur door de huurder tijdens pleidooi.

Uitkomst: De vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden afgewezen en de verhuurder wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

Vonnis van 26 oktober 2016

Behorend bij A.R. 684 van 2015

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

de naamloze vennootschap

LODEKY N.V. ,

te Aruba,

hierna ook te noemen: Lodeky,

gemachtigde: de advocaat mr. W.G.T.M. Kloes,

tegen:

[Gedaagde] ,

te Aruba,

hierna ook te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: de advocaat mr. G. de Hoogd.

1. DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift;

- de conclusie van antwoord;

- de conclusie van repliek tevens wijziging eis;

- de conclusie van dupliek;

- de pleitnota van Lodeky;

- de pleitnota van [gedaagde];

- de aantekeningen ter gelegenheid van het pleidooi op 1 september 2016.

De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1 [

[gedaagde] huurt vanaf eind 2007 de woning [adres]. De huurovereenkomst is een aantal maal verlengd althans is de overeenkomst een aantal maal opnieuw gesloten.

2.2

Het huurcontract van 11 november 2013 bepaalt in artikel 2:
De huur wordt voortgezet voor de periode van een (1) jaar, aanvangende op 1 december 2013 en alzo eindigende op 30 november 2014. Huurder heeft tevens de optie bedongen dat hij de huurovereenkomst steeds met een jaar mag verlengen indien hij dit maximaal zes maanden voor het verlopen van het huurcontract schriftelijk aan de verhuurder bevestigt. Indien geen der partijen minstens twee (2) maanden voor het beëindigen van deze huurovereenkomst per aangetekend schrijven te kennen geeft dat hij deze overeenkomst niet wenst te verlengen, wordt deze telkens verlengd met een (1) jaar, onder dezelfde voorwaarden.

2.3

Lodeky heeft [gedaagde] verzocht de gehuurde woonruimte te ontruimen. Daaraan is niet voldaan.

3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

3.1

Lodeky vordert – na eiswijziging – vernietiging van de huurovereenkomst, althans ontbinding daarvan met ontruiming, subsidiair verklaring voor recht dat [gedaagde] geen gebruik heeft gemaakt van de optie om de huurovereenkomst te verlengen waardoor deze per 1 december 2014 valt onder het regime van de mondelinge huurovereenkomst, althans de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, meer subsidiair wijziging van de overeenkomst in een opzegbare, met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming en vergoeding van de proceskosten.

3.2 [

[gedaagde] voert hiertegen verweer, met vordering – uitvoerbaar bij voorraad – tot veroordeling van Lodeky in de proceskosten.

4. DE BEOORDELING

4.1

Bij gelegenheid van het pleidooi heeft de advocaat van [gedaagde] - desgevraagd bij herhaling – zich op het standpunt gesteld, dat de huurovereenkomst inmiddels, door alle verlengingen, is verworden tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het gevolg daarvan is dat de overeenkomst, zoals in beginsel elke duurovereenkomst voor onbepaalde tijd, opzegbaar is. Daarbij verdient aantekening dat de opzegging geen effect sorteert dan voor zover de Huurcommissie op grond van 10 en 12 van de Huurcommissieverordening toestemming tot beëindiging geeft.

4.2

Daarmee is de angel uit het geschil gehaald voor wat betreft de vernietiging van de huurovereenkomst op grond van dwaling. Lodeky grondt die vordering er immers op dat zij heeft gedwaald over de strekking van artikel 2 van de huurovereenkomst van 11 november 2013. Aangenomen dat Lodeky daarin gelijk zou hebben brengt dat met zich mee, dat geen sprake meer is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, althans geen sprake meer is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van een (inmiddels verstreken) jaar die overeenkomstig artikel 2 steeds voor een jaar verlengd kon worden, althans geen sprake meer is van een huurovereenkomst waarvan de verlenging slechts afhangt van de enkele uitoefening van een daartoe strekkend wilsrecht van [gedaagde]. Wat na vernietiging van artikel 2 overblijft is immers een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dat is precies wat volgens [gedaagde] inmiddels het geval is. Of wat overblijft is een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd die verstreken is, maar ter zake waarvan de huurder op grond van de Huurcommissieverordening een beëindigingsbescherming geniet die niet principieel verschilt van de bescherming die de bewoner van een huurwoning geniet waarvan de overeenkomst die voor onbepaalde tijd werd gesloten is opgezegd. In beide gevallen is het effect hetzelfde, de Huurcommissie moet de beëindiging toetsen aan het bepaalde in artikel 12 van de Huurcommissieverordening.

4.3

Lodeky mist op grond van het voorgaande belang bij de (gewijzigde) vorderingen. Deze zullen daarom worden afgewezen.

4.4

De vordering tot wijziging van huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden komt ook niet voor toewijzing in aanmerking. Aan het bezwaar van Lodeky tegen artikel 2 van de huurovereenkomst is immers inmiddels voldaan doordat de advocaat van [gedaagde] namens deze ter zitting zich op het standpunt heeft gesteld dat de huurovereenkomst een onbepaalde duur heeft. Dat geldt ook de vordering voor zover die is gebaseerd op onrechtmatig handelen van [gedaagde].

4.5

Nu niet gebleken is dat Lodeky volgens artikel 10 en 12 van de Huurcommissieverordening toestemming tot beëindiging van de huurovereenkomst van de Huurcommissie heeft verkregen kan de vordering tot ontruiming niet gebaseerd worden op beëindiging van de huur wegens opzegging of ommekomst van een overeengekomen termijn.

4.6

Lodeky vordert ten slotte de huurovereenkomst te ontbinden. Die vordering dient aan het gerecht te worden voorgelegd, niet aan de Huurcommissie. Dat [gedaagde] is tekortgeschoten in enige verbintenis die op grond van de huurovereenkomst op hem rust is evenwel niet gemotiveerd gesteld zodat de vordering ook op die grond zal worden afgewezen.

4.7

Als de in het ongelijk te stellen partij zal Lodeky tot vergoeding van de proceskosten worden veroordeeld. Nu [gedaagde] pas bij pleidooi heeft toegegeven dat de huurtermijn (inmiddels) onbepaald is, met het hierboven ook door Lodeky gewenste resultaat, zal het gerecht het gemachtigdensalaris begroten op nihil.

5. DE UITSPRAAK

De rechter in dit gerecht:

wijst het gevorderde af;

veroordeelt Lodeky in de kosten van de procedure, in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van [gedaagde] worden begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. Noordhuizen rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 26 oktober 2016 in aanwezigheid van de griffier.