Uitspraak
Vonnis in kort geding van 15 december 2016
Behorend bij K.G. 2841 van 2016 en 2858 van 2016
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de procedure (zaaknummer KG 2841 van 2016) van:
de vennootschappen
BEST PIZZA ARUBA N.V. h.o.d.n. DOMINO’S PIZZA,
en
ROTONDE FAST FOOD SERVICES N.V. h.o.d.n. WENDY’S PALM BEACH,
beide te Aruba,
eisers,
hierna ook te noemen: Domino’s, respectievelijk Wendy’s,
gemachtigden: advocaten mrs. G.F. Croes en M.G.A. Baiz,
tegen:
de vennootschappen
J.M.K. ISLAND RESTAURANT V.B.A.,
en
IMBURG PRESTIGIA N.V.
beide te Aruba,
gedaagden,
hierna ook te noemen: KFC en Imburg,
gemachtigde voor KFC: advocaat mr. A.A. Ruiz en voor Imburg mr. R.C. Samuels,
en in de procedure (zaaknummer KG 2858 van 2016) tussen:
de vennootschap
IMBURG PRESTIGIA N.V.
te Aruba,
eiseres,
verder te noemen: Imburg,
gemachtigde: mr. R.C. Samuels
tegen
de vennootschap
J.M.K. ISLAND RESTAURANT V.B.A.,
te Aruba,
gedaagde,
verder te noemen: KFC,
gemachtigde: advocaat mr. A.A. Ruiz.
1.DE PROCEDURES
Het verloop van de procedures blijkt uit:
- het verzoekschrift van Wendy’s en Domino’s met producties, ingediend op 16 november 2016;
- het verzoekschrift van Imburg met producties, ingediend op 17 november 2016;
- de pleitnota’s van alle partijen en de ter zitting overgelegde producties;
- de aantekeningen van de griffier ter gelegenheid van de gezamenlijke mondelinge behandeling op 1 december 2016 en de plaatsopneming van 1 december 2016 in het bijzijn van (de gemachtigden van) partijen.
Aan partijen is meegedeeld dat vandaag vonnis zou worden gewezen.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Wendy’s, Domino’s en KFC huren ieder een bedrijfsruimte in het winkelcentrum [adres] te [plaats], Aruba, dat eigendom is van Imburg. Domino’s richt zich in hoofdzaak op de thuislevering van voedsel. Wendy’s heeft een fastfood restaurant dat daarnaast voorzien is van een drive-thru mogelijkheid. Dit bevindt zich aan de rechterkant van het winkelcentrum. Het pand van Domono’s bevindt zich aan de linkerzijde. Het door KFC gehuurde bedrijfsdeel is gelegen in het midden. Aan de achterzijde van het pand van Domino’s is een deur die toegang geeft tot het magazijn van Domino’s. Haar bevoorrading vindt via die deur plaats. Aan de zijkant bij Domino’s bevinden zich gemarkeerde parkeerplaatsen. Aan de achterzijde van het winkelcentrum is een niet bestrate publieke ruimte, waarop het verkeer zich ongereguleerd kan bewegen en in verschillende richtingen kan aan- en wegrijden. De uitgang van de drive-thru van Wendy’s komt op deze publieke ruimte uit.
2.2
KFC heeft met medewerking van Imburg een bouwvergunning aangevraagd en verkregen voor het aanleggen van een drive-thru aan de achterzijde van haar pand. Daartoe heeft zij ook bouwkundige aanpassingen laten doen aan het gehuurde. De drive-thru voorziening van KFC kenmerkt zich door een betonnen rijbaan, die (deels) voorzien is van een opstaande stenen rand. Het begin van de drive-thru is op de publieke ruimte achter het centrum en de uitgang loopt door achter het pand van Domino’s. Ter hoogte van de magazijndeur van Domino’s is niet meer sprake van een opstaande stenen rand. De betonnen rijbaan heeft dezelfde hoogte als de andere bestrating achter het pand van Domino’s.
2.3
In de huurovereenkomst tussen Imburg en KFC is onder meer opgenomen:
Alternation to leased building
Landlord agrees to allow tenants to make the necessary changes to infrastructure on the back to create a drive thru lane with the necessary equipment (i.e. direction signage, order pole and menu panel etc.) and allowing the tenant to make the necessary adjustments to the back part of the building for a drive thru window. The landlord will guarantee cooperation in accessibility to and from the drive thru in connection to surrounding infrastructure.
3.DE VORDERINGEN EN STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
Wendy’s en Domino’s vorderen (kort gezegd) een verbod tot het (verder) aanleggen van een drive-thru door KFC, herstel in de oude toestand en veroordeling van Imburg om als verhuurder dat verbod c.q. gebod te handhaven, op verbeurte van een dwangsom.
3.2
Imburg vordert dat KFC de aanleg van de drive-thru staakt en de situatie terugbrengt in de oude toestand, op verbeurte van een dwangsom, tot het moment waarop in een bodemprocedure onherroepelijk is komen vast te staan dat KFC tot het aanleggen daarvan het recht heeft.
3.3
Wendy’s en Domino’s baseren zich in de kern op de stelling dat door de aanleg van de drive-thru door KFC hinder zal ontstaan, waarbij Domino’s heeft gesteld dat zij belemmert wordt in haar bevoorrading in haar magazijn en Wendy’s heeft gesteld dat het verkeer dat uit haar drive-thru komt, niet zal kunnen wegrijden, omdat het dan de wachtende auto’s voor de drive-thru van KFC zal moeten kruisen.
3.4
Imburg heeft haar vordering ingesteld omdat zij zich als verhuurder gedwongen voelt op te treden in het belang van de huurders Domino’s en Wendy’s.
3.5
KFC heeft tegen alle vorderingen gemotiveerd verweer gevoerd.
3.6
Wendy’s en Domino’s hebben ook een incidentele vordering ingesteld, maar die behoeft geen verdere behandeling, omdat KFC haar bouwactiviteiten voor de loop van dit kort geding vrijwillig heeft stilgelegd.
3.7
Op de standpunten van partijen komt het Gerecht hieronder, waar nodig, nader terug.
4.DE BEOORDELING
4.1
De vraag die centraal staat in beide procedures is, of KFC door de aanleg en het aansluitende gebruik van de drive-thru onrechtmatige hinder toebrengt aan de huurders Domino’s en Wendy’s. Is dat het geval, dan dient Imburg daartegen op te treden en hebben Domino’s en Wendy’s het recht zich tegen die inbreuk te beschermen. Het Gerecht overweegt daartoe het volgende.
4.2
Uit de bezichtiging ter plaatse is gebleken dat het begin van de drive-thru van KFC zich op een behoorlijke afstand van de uitrit van de drive-thru van Wendy’s bevindt. Beide beginnen c.q. komen uit op dezelfde open ruimte, waar het verkeer zijn weg zoekt. Die ruimte behoort niet toe aan Imburg, maar aan het Land Aruba. De vrees van Wendy’s is dat het verkeer dat bij haar wil wegrijden, gehinderd wordt door de wachtrij voor de inrit van KFC. Zowel KFC als Imburg hebben bij de bezichtiging ter plaatse aangegeven dat zij willen kijken naar bebording, om het verkeer op de vlakte te reguleren. Voor het Gerecht staat geenszins vast dat het enkele feit dat KFC een drive-thru zal aanleggen leidt tot onrechtmatige hinder voor Wendy’s. Ook staat niet vast dat de wachtrij (als daarvan al sprake is) niet op enigerlei wijze kan worden gereguleerd of dat die verhindert dat het verkeer van Wendy’s kan wegrijden. In zoverre zijn de stellingen van Wendy’s speculatief. Weliswaar kan aan Wendy’s worden toegegeven dat het winkelcentrum zich op een locatie bevindt waar het bij tijd en wijle erg druk kan zijn en dat het verkeer het winkelcentrum moeilijk kan bereiken, maar dat geldt alleen voor de voorzijde aan de Sasakiweg en de kruising met Palm Beach. Aan de achterzijde, waar het verkeer ook nog twee kanten op kan, geldt dat niet. Het Gerecht vindt de algemene verkeersdrukte onvoldoende om de drive-thru te verbieden, nu het Land, middels de vergunningverlening daarin kennelijk geen bezwaar heeft gezien en dat mede gebaseerd is geweest op een advies van het Korps Politie Aruba. Ook de door KFC geraadpleegde deskundige [X] heeft geen bezwaren geuit. Daar heeft Wendy’s onvoldoende tegenover gesteld. Dit leidt ertoe dat op basis van haar bezwaren de vordering niet kan worden toegewezen. Dat geldt ook voor de gevorderde handhaving door Imburg.
4.3
Ten aanzien van Domino’s overweegt het Gerecht het volgende. De bevoorrading via de magazijndeur geschiedt vanuit een vrachtauto, die langs c.q. op de parkeerplaatsen staat aan de linkerkant van het pand van Domino’s. In zoverre hindert de (gelijkvloerse) drive-thru van KFC de toegang tot het magazijn van Domino’s niet. Die heeft aangegeven dat bij het laden en lossen vanuit de vrachtauto gewerkt kan worden met karretjes of steekwagentjes die dan over de drive-thru van KFC moeten rijden. Het is het het Gerecht gebleken dat dit feitelijk ook mogelijk is, omdat de rijbaan van de drive-thru geen verhoging meer kent en de deur van Domino’s daarmee goed bereikbaar is. Domino’s heeft voorts gesteld dat zij belang heeft bij een korte laad- en lostijd in verband met de bederfelijkheid van de producten. Imburg heeft erop gewezen dat de parkeerplaats die gelegen is naast de drive-thru zou kunnen vervallen, zodat de vrachtauto daar kan staan. Dat zou ten aanzien van de bereikbaarheid voor het laden en lossen voldoende kunnen zijn. Voorts overweegt het Gerecht dat het gebruik van een steekwagentje of een karretje slechts kortdurend zal zijn - juist in verband met de door Domino’s gewenste snelle verplaatsing van haar producten. Dat zal voor de auto’s die bij KFC wegrijden betekenen dat zij even moeten inhouden, maar dat is onvoldoende om te stellen dat dit hinder oplevert voor Domino’s. Bovendien heeft KFC ter plaatse verklaard dat zij in overleg met Imburg bereid is de loop van de rijbaan iets te verleggen, zodat er meer ruimte ontstaat achter het pand van Domino’s. Voor het Gerecht zijn de door Domino’s geschetste omstandigheden niet zodanig dat van hinder kan worden gesproken. Ook op basis van de argumenten die gelden voor Domino’s kunnen de vorderingen niet worden toegewezen.
4.4
Ten slotte blijft over de vordering van Imburg. Ook die zal worden afgewezen. Immers Imburg heeft zich contractueel jegens KFC verbonden en haar optreden in dit geschil is uitsluitend gebaseerd op het verlangen van de andere huurders. Nu niet te verwachten is dat in een bodemgeschil anders over de vordering van Imburg zal worden geoordeeld en evenzeer te verwachten is dat de vorderingen van Wendy’s en Domino’s zullen worden afgewezen, ziet het Gerecht geen aanleiding om voor de duur van die (nog niet aanhangig gemaakte) procedure aan KFC een verbod op te leggen. Hierbij speelt ook een rol dat zowel Imburg als KFC bereid zijn om in overleg met de andere huurders te zoeken naar structurele oplossingen.
4.5
Wendy’s, Domino’s en Imburg worden ieder op na te melden wijze in de kosten van de procedure veroordeeld, waarbij rekening zal worden gehouden met de samenhang tussen de zaken.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
in het geschil met nummer KG 2841 van 2016:
wijst de vorderingen van Wendy’s en Domino’s af;
veroordeelt Wendy’s en Domino’s in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van Imburg en KFC worden begroot op Afl. 1.500,00 aan salaris van de gemachtigde van Imburg en Afl. 1.500,00 aan salaris van de gemachtigde van KFC ;
in het geschil met nummer 2858 van 2016:
wijst het gevorderde van Imburg af;
veroordeelt Imburg in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van KFC worden begroot op Afl. 750,00 aan salaris van de gemachtigde;
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Sap, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 15 december 2016 in aanwezigheid van de griffier.